Основные схемы продажи заложенных квартир
Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.
Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:
- Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
- В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
- Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.
Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.
В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:
1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.
После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.
Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка.
Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.
Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.
Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.
2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке.
Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру).
При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.
3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора.
После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры.
После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.
При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег.
Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.
4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком.
Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение.
После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.
Юридическая консультация онлайн
Вопрос №874452
У нас имеется ипотечный кредит. Мы брали кредит на строительство однокомнатной квартиры под залог своей квартиры. Однокомнатную квартиру мы продали, внесли деньги за другую квартиру, теперь строим ее. После рождения второго ребенка мы хотели выплатить часть кредита из средств материнского капитала, но документы у нас не приняли, сказали принести свидетельство о праве собственности на ту однокомнатную квартиру, которую мы продали. Получается, что ипотека у нас есть, взята на приобретение жилья, просто адрес в договоре другой, а материнским капиталом мы не можем воспользоваться?
§
Меня крайне беспокоит следующая ситуация.
(Я бы даже сказала, что я в шоке от этой ситуации). Расскажу по порядку.
Мой муж в свое время занимался бизнесом, но не совсем удачно. Он никогда и ни на кого в своей жизни не работал. В результате он влез в долги, но работать не пошёл, а начал просто тупо брать кредиты. Передо мной не отчитывался и о своих делах особо не распространялся. В прошлом году муж загорелся идеей работать на бирже. Закончил курсы, почитал книги…Вообще, он решил, что это его единственный шанс подняться, разбогатеть и стать богатым. Я на придурь мужа особого внимания не обращала, а работала себе скромно «на дядю», воспитывала дочь (т.е. жила на свои кровно заработанные). Но для того, чтобы реально заработать на бирже необходимы очень большие деньги. И муж мой решил взять очередной кредит – под залог квартиры. Я испугалась и сказала, что не буду подписывать договор. Потому что это крайне рискован-но, и я не хочу отвечать за данный кредит. Тогда мы с ним заключили брачный договор, по которому я освобождалась от выплаты данного кредита. Еще «спасло» то обстоятельство, что данная жилплощадь, под которую был взят кредит, была приобретена до брака, и я к ней не имею никакого отношения. Мужу дали кредит (он сказал, что взял 1 миллион), стал работать на бирже. Постоянно рассказывал о своих взлетах-падениях, вроде бы как дела шли неплохо…Спустя некоторое время муж «раскололся», что часть денег, полученных в под залог квартиры (в Городском Ипотечном Банке) потратил, что закрыть многочисленные долги другим банкам (Русский Стандарт и прочие). А на оставшиеся он как раз работает на бирже. Потом муж решил взять в рассрочку машину и мы с мужем (здесь я выступила как поручитель) взяли в рассрочку автомобиль. Было сразу оговорено, что оплачивать кредит будет муж. Вообще он торговал, день – успешно, день – неуспешно, а я устав от его безумств просто работала, не трогала его, думала, что он контролирует процессы…Но тут грянул Мировой Финансовый Кризис. И муж «раскололся» окончательно. Трясясь и покрываясь потом, он заявил что он должен банку «Авангард» — 5000 долларов, «Юниаструмбанку» — 10000 долларов, он практически не может оплачивать машину, взятую в рассрочку в «Авангарде» и не уверен, что сможет погасить основной кредит, взятый под залог жилья. Муж сказал, что на самом деле он взял в Городском Ипотечном Банке аж 4 (!) миллиона рублей. Я конечно мягко говоря обалдела, мне стало просто дурно. «Без меня, меня женили».Он начал словесно нападать на меня, говорить: «Что, теперь ты со мной разведешься?» и прочие вещи…Я была в шоке, что не спросив меня, не спросив хочу я этого или нет, скрыв от меня масштабы катастрофы мой муж просто поставил меня по факту. И начал со злобой в голосе говорить мне, что «я вообще ни за что не плачу. Обнаглела, все заработанные деньги тратишь только на себя» и пр.пр. Непрозрачно намекнул, что ему нужна моя помощь по выплатам, потому что он просто не вписывается, даже если он пойдет работать на «дядю».
Но я не хочу ничего платить! Было бы за что! Взяли бы например квартиру в ипотеку, дачу, землю. А тут? За что? За ошибки мужа? Я люблю свободу, я не хочу вообще быть кому-то чего-то должно. Он просто меня подставил, я считаю это жутко подло. Скажите,
За что я несу совместную с мужем ответственность? Я так понимаю, что как Поручитель – я несу ответственность за машину, за ипотечный кредит – тоже не несу ответственность, потому что есть брачный договор, и кредит под квартиру, купленную до брака. А за остальные кредиты я несу ответственность? Я даже НЕ ЗНАЛА о них. Что делать? Как защитить себя и ребенка? И еще. Видимо из-за паники, мой муж предлагает мне отписать дарственную на часть квартплаты (на ребенка) с условием, что я буду помогать ему с выплатами. Реально ли это сделать, если данная квартира под залогом? Как это делается? Стоит ли вообще связываться с мужем? (хотелось бы получить ответ здесь и более подробно посетить очную консультацию) С уважением, Анна.
