Отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, который составляется независимым специалистом-оценщиком по результатам проведенной им оценки объекта оценки независимо от того, оценка какого вида была проведена – рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная – и содержит его профессиональное обоснованное суждение относительно стоимости оцениваемого объекта. Отчет должен соответствовать законодательству РФ, федеральным стандартам оценки, а также правилам и стандартам оценки, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший работу. Необходимость соответствия нормативным правовым актам важна для придания отчету об оценке доказательственного значения в гражданском/арбитражном процессе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;
(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
1. Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.
Сведения об отчете об оценке имущества должника, указанные в абзаце пятом пункта 5.1 статьи 110 настоящего Федерального закона, с приложением копии такого отчета об оценке в форме электронного документа подлежат включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии такого отчета об оценке в форме электронного документа.
(в ред. Федерального закона от 18.03.2020 N 66-ФЗ)
2. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом привлечение оценщика для определения стоимости имущества должника является обязательным, отчет оценщика об оценке имущества должника — унитарного предприятия либо имущества должника — акционерного общества (далее также — отчет об оценке), более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков (далее — орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков).
(п. 2 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
3. В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом. В случае получения по истечении установленного срока положительного заключения или отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.
4. Отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему с приложением копии представленного в орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, отчета об оценке.
(в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Абзацы второй — третий утратили силу. — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.
При наличии положительного заключения органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке.
5. На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.
6. Учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.
Как оспорить отчет об оценке?
Для определения возможности и порядка оспаривания отчета об оценке объекта оценки прежде всего необходимо выяснить, имеет ли информация, содержащаяся в нем, а именно – величина стоимости объекта оценки, – обязательное значение или же носит рекомендательный характер. В первом случае, согласно мнению Президиума ВАС РФ, изложенному в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспорить определенную величину стоимости объекта можно посредством подачи отдельного иска, или представлением возражения в ходе судебного процесса при условии, что обязательность такой величины для сторон сделки предусмотрена законом (например, при оплате акций в уставном капитале акционерного общества имуществом в неденежной форме (п. 3 ст. 34 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») или в случае выкупа акций (п. 3 ст. 75 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»)). Если же привлечение независимого оценщика обязательно, однако определенная им величина стоимости объекта оценки не установлена как обязательная для сторон сделки, она, соответственно, признается рекомендательной и не может быть оспорена посредством предъявления отдельного иска.
В случае, когда отчет об оценке не соответствует необходимым требованиям, подразумевается недостоверным или же имеется иной отчет об оценке этого же объекта, но с иным результатом, он может быть оспорен в самостоятельном порядке с заявлением требования о признании его недействительным. Спор о достоверности приведенной в отчете величины стоимости объекта оценки рассматривается, в зависимости от подведомственности, судом общей юрисдикции или арбитражным судом (последним – когда спор касается осуществления сторонами предпринимательской или иной экономической деятельности).
При подаче искового заявления об оспаривании отчета об оценке объекта оценки следует также помнить, что величина, указанная в нем, имеет доказательственное значение только в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).
29 ноября 2016 г.
Что важно знать бухгалтеру и руководителю
Оценка имущества компании — это полезный и часто необходимый инструмент ведения бизнеса. Чтобы оценка была проведена качественно, законно, а ее результаты не могли оспорить в будущем, например, участники общества, нужно уметь не только правильно выбрать оценщика, но и верно оформить документы.
Основные понятия
Оценка имущества — это совокупность действий направленных на определения стоимости объекта или отдельных имущественных прав на этот объект. В зависимости от ситуации оценка бывает добровольной — по решению менеджмента компании — или обязательной — по требованию законодательства.
В обязательном порядке приглашать оценщика необходимо когда:
- Компания приватизирует, берет в аренду или приобретает в собственность активы, принадлежащие государственным или муниципальным органам власти.
- Возник спор о цене объекта при его передаче в качестве залога по кредиту.
- Имеется налоговый спор по стоимости имущества, используемого для расчета налогооблагаемой базы (зачастую речь идет о сравнении реальной рыночной и кадастровой стоимости недвижимости).
- Компания получает имущество на безвозмездной основе.
- В уставный капитал ООО вносится имущество (за исключением денежных средств), стоимостью более 20 тысяч рублей, или стоимость акций в АО оплачивается имуществом.
- Компания находится в состоянии банкротства, а имущество оценивается для конкурсного производства.
Добровольная оценка имущества используется для финансовой выгоды компании. Например, при реализации имущества отчет оценщика позволит установить реальную рыночную стоимость и адекватную цену для покупателей.
Другой пример — увеличение стоимости активов, отражаемых на балансе компании. ФСБУ 6/2020 позволяет учитывать в бухгалтерском учете основные средства по переоцененной стоимости. Если объект недвижимости амортизируется длительное время, то остаточная стоимость может существенно отличаться от справедливой оценки. Регулярная переоценка позволяет учитывать имущество по его реальной стоимости.
Важной причиной проведения переоценки являются форс-мажорные обстоятельства с бизнесом и имуществом компании. Например, разумно пригласить оценщика для определения реальной суммы ущерба от пожара или стихийного бедствия. Это позволит вести аргументированные переговоры со страховой компанией по компенсации потерь.
Другой возможный вариант — для привлечения внешних инвестиций, когда имущество и бизнес оцениваются в интересах инвесторов.
Требуется помощь? Задайте безлимитное количество вопросов на
консультации!
Наши эксперты оперативно найдут верный ответ и помогут.
Все подробности
здесь.
Основные принципы оценки
- Принцип конечного потребителя: оценка имущества с позиции возможного будущего владельца.
- Принцип внешней рыночной среды: измерение стоимости объекта должно учитывать сопоставимое имущество на открытом рынке.
- Принцип максимально эффективного использования: оценщик должен исходить из того, что имущество будет использоваться в хозяйственной деятельности наиболее выгодным способом.
- Принцип зависимости: стоимость имущества зависит не только от характеристик самого объекта, но и состояния внешней среды.
- Принцип замещения: максимальная стоимость объекта — это минимальная цена, за которую можно приобрести аналогичный объект.
Распространенные способы оценки
- Сравнительный подход — это метод расчета справедливой стоимости имущества, исходя из оценки схожих по характеристикам объектов, по которым в распоряжении оценщика имеются данные.
- Затраты подход — расчет стоимости объекта на основе совокупности затрат на воспроизведение аналогичного объекта, с учетом всех улучшений, но за вычетом износа.
- Доходный подход — способ получения данных о стоимости объекта по возможным будущим доходам от этого объекта.
Что даст оценка
Результатом проведения оценки будет один из возможных видов стоимости объекта:
- Рыночная стоимость — это вероятная цена реализации на конкурентном рынке, когда участники сделки владеют актуальной и полной информацией об активе и рыночных условиях.
- Инвестиционная стоимость — цена имущества для заранее определенного лица, которое будет использовать объект в качестве объекта инвестирования и последующего получения дохода.
- Ликвидационная стоимость — цена объекта при реализации в чрезвычайных обстоятельствах, не соответствующих обычным рыночным условиям.
- Кадастровая стоимость — это стоимостная оценка, определяемая законодательством о кадастровом учете.
Выбор оценщика
При добровольной оценке имущества компания может самостоятельно определить стоимость актива, в роли оценщика будут выступать либо конкретный сотрудник, либо комиссия. Правила оценки имущества для собственных целей организация может установить внутренним регламентным документом.
Привлечение внешнего оценщика обязательно для определения цены имущества в интересах внешних пользователей (суд, ФНС, инвесторы). Чтобы исключить споры, физическое лицо, проводящее оценку, должно отвечать следующим критериям:
- Оценщик должен состоять в одной из официально зарегистрированных саморегулируемых организаций.
- Оценщик должен сдать профессиональный экзамен по соответствующему направлению оценочной деятельности. Например, для оценки недвижимости необходимо сдать экзамен именно по этому направлению.
- Оценщик должен иметь полис обязательного страхования профессиональной ответственности, которые покрывает ущерб заказчика или иным лицам при проведении оценочной деятельности. Минимальный размер покрытия составляет 300 тысяч рублей (для физлиц и ИП) и 5 миллионов рублей (для оценочных компаний).
До заключения договора и начала процедуры оценки, необходимо запросить у оценщика документы, подтверждающие его право на проведение оценки. Полученные документы необходимо хранить в общем порядке, они могут понадобиться при проведении проверок контролирующих органов или при аудиторском контроле.
В своей работе оценщики должны использовать федеральные стандарты оценки, в рамках которых оценщик обязан, в том числе проверять достоверность, надежность и достаточность получаемой информации. Это касается документов от заказчика и данных из внешних источников.
Федеральный стандарт устанавливает обязанность соотнесения цели оценки с видами стоимости. Оценщик первоначально анализирует рыночную ситуацию, в которой он проводит оценку (например, для оценки имущества как залога нужно учитывать обременения по этому объекту). Это необходимо для выбора подходящего для этого вида стоимости.
При проведении оценочных мероприятий оценщик самостоятельно и независимо от третьих лиц выбирает подходы к оценке и конкретные методы проведения оценки. Они будут зависеть от специфики оцениваемого объекта. Федеральные стандарты допускают использование несколько подходов, при условии, что комбинация методов отвечает целям проведения оценки.
Алгоритм проведения оценки имущества следующий:
- Составление и подписание договора на проведение оценки. Соглашение должно включать специальный документ — задание на оценку.
- Сбор данных об оцениваемом объекте: получение документов от заказчика, запрос информации в государственных реестрах, сбор рыночных данных и другие способы.
- Выбор подходов и методов оценки, также — выполнение расчетов на основе полученных данных.
- Расчет финальной стоимости объекта и (при необходимости) согласование результатов с заказчиком оценки.
- Подготовка и подписание отчета об оценке, составление акта сдачи-приемки работ по договору.
Договор оценки
Подготовка договора на оценку начинается с обоснования необходимости определения стоимости. При обязательной оценке основанием заключения контракта является нормативно-правовые требования: федеральное или иное законодательство.
Для добровольной оценки имущества необходимо обосновать будущие расходы. Это может быть намерение совершить сделку с оцениваемым имуществом или требование учетной политики компании. Для снижения налоговых рисков по исключению расходов на оценку из расчета налога на прибыль компания может оформить приказ руководителя с причинами проведения оценки.
При заключении договора на оценку необходимо, чтобы документ содержал обязательные элементы:
- цель осуществления оценки;
- детальное описание оцениваемого объекта;
- вид рассчитываемой стоимости;
- величину вознаграждения оценщика за проведение оценки;
- дату, на которую будет оцениваться имущество;
- информацию о страховании гражданской ответственности;
- название и реквизиты саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик;
- перечень федеральных стандартов, которые будут использоваться при оценке;
- основания наступления дополнительной ответственности по договору;
- информацию о независимости оценщика от заказчика;
- данные о физических лицах, которые будут оказывать услуги по договору.
Задание на оценку
Важным элементом заключаемого договора является задание на оценку. Это перечень информации, которым будет руководствоваться оценщик в своей работе.
Задание является обязательной частью договора. Часть информации в задании будет дублировать соглашение, однако она необходима для структурирования информации об объекте и целях оценки.
Кроме базовых сведений (описание объекта, дата, цель), в задании необходимо отразить:
- предполагаемые цели использования результатов оценки;
- допущения, на которых основывается оценка;
- дополнительные расчетные величины, необходимые для корректной оценки имущества.
После проведения всех этапов оценки, составляется акт сдачи-приемки работ, который является первичным бухгалтерским документом. Дополнительно подготавливается отчет об оценке, который содержит общие сведения о заказчике, оцениваемом имуществе и оценщике, а также дополнительные обязательные сведения:
- результаты проведенной оценки, полученные при использовании разных подходов к оценке;
- пределы использования итоговой стоимости имущества;
- перечень документов, на основании которых определена стоимость;
- анализ рыночных условий, влияющих на оцениваемый объект;
- обоснование выбора подходов и методов оценки, также соответствующие расчетные данные.
В итоговом документе могут быть приведены дополнительные исследования об оцениваемом объекте и иные данные, необходимые для комплексного толкования результатов оценочных процедур.
В приложении к отчету должны быть приведены копии использованных документов, заключения экспертиз, а также ссылки на источники информации. Документы, полученные от заказчика должны быть заверены подписью уполномоченного сотрудника.
Основные требования к форме и содержанию такого документа как отчет об оценке установлены ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – Федеральный стандарт оценки). Согласно их положениям отчет об оценке составляется в письменной форме на бумажном носителе и/или в форме электронного документа, пронумеровывается постранично и удостоверяется подписью/усиленной квалифицированной электронной подписью и печатью оценщика/организации. Информация в нем содержащаяся, как правило, оказывает существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта, а потому должна отвечать требованию существенности и важности с точки зрения оценщика, подтверждаться им и трактоваться однозначно, не вводя в заблуждение заказчика или третьих лиц (пользователей отчета об оценке).
Что обязательно должно быть указано в отчете об оценке объекта оценки?
- номер отчета и дата его составления;
- основание для проведения оценки (задание на оценку) и ее цель;
- конкретное описание объекта оценки;
- сведения о заказчике и специалисте, проводившем оценку (их идентификационные данные и информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (для последнего));
- стандарты оценки, которые были применены и описание процесса оценки в соответствии с ними;
- указание на принятые допущения;
- анализ всех факторов, оказывающих влияние на определение стоимости оцениваемого объекта;
- основные выводы и факты, в которых приводится итоговая величина стоимости объекта оценки, и процедура их согласования на основе анализа полученных результатов (раздел Федерального стандарта оценки);
- перечень документов, использованных оценщиком в целях установления количественных и качественных характеристик объекта (ст. 11 Закона об оценке).
Допустимо, что отчет об оценке, проводимой для специальных целей и определенных видов объектов оценки, может иметь некоторые отступленияот приведенного выше стандарта, если иное установлено соответствующими федеральными стандартами, которые дополняют приведенную информацию в отчете оценщика.
Отчет об оценке как доказательство
Отчет об оценке, как уже было отмечено ранее, имеет доказательственное значение и используется лицом в процессе судебного разбирательства для цели обоснования выбранной расчетной величины, по которой оценивается определенное имущество, а также убытки, причиненные владельцу его повреждением (например, оценка стоимости восстановительного ремонта транспортного средства, поврежденного в результате ДТП).
Отчет об оценке объекта оценки может быть применен в качестве средства доказывания в суде/арбитражном суде при условии, что он отвечает вышеприведенным требованиям. Особую ценность, в данном случае, представляет информация об итоговой величине стоимости объекта оценки, которая признается достоверной и рекомендуется к учету при совершении сделки с объектом оценки (ст. 12 Закона об оценке). Суд/арбитражный суд оценивает ее в соответствии с процессуальными нормами (ст. 67 ГПК РФ; ст. 71 АПК РФ). Как и любое другое доказательство отчет об оценке объекта оценки не имеет заранее установленной силы, следовательно, обязательна проверка содержащихся в нем сведений на достоверность (неподложность результатов), допустимость (им подтверждаются определенные обстоятельства дела) и относимость (сведения в нем содержащиеся имеют непосредственное отношение к делу и имеют существенное значение для разрешения спора)(гл. 6 ГПК РФ; гл. 7 АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства сторонами в качестве доказательства может быть также представлено экспертное заключение на отчёт об оценке, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, в целом схожее с отчетом об оценке, но с определенными отличительными особенностями. Во-первых, приоритет при оценке доказательств обычно отдается экспертному заключению, из чего следует, что отчет об оценке имеет меньшее доказательственное значение по сравнению с ним. Второе отличие заключается в роли эксперта и оценщика в судебном процессе – последний не имеет процессуального статуса и не предупреждается об уголовной ответственности за дачу ложной информации. Наконец, экспертное заключение может быть дано на отчет об оценке после проведения экспертизы сведений, содержащихся в нем, что также свидетельствует о его более важном значении как доказательства (См. Постановление ФАС ВСО от 24.01.2013 по делу № А33-16693/2010).
