Обременение — что это такое и для чего нужно

«сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность.

Виндикационный иск

Его может подать быв­ший вла­де­лец при неза­кон­ном отчуж­де­нии иму­ще­ства, если воз­мо­жен его воз­врат в нату­раль­ном виде. Соб­ствен­ник может заявить, что вещь была уте­ря­на или похи­ще­на, то есть отчуж­де­на про­тив его воли:

• напри­мер, кто-то украл доку­мен­ты на недви­жи­мость, под­де­лал под­пи­си и про­дал квартиру;
• совла­де­лец иму­ще­ства про­дал объ­ект без согла­сия партнера.

Если подоб­ный факт дока­жет суд, иму­ще­ство будет истре­бо­ва­но даже у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля, кото­рый не мог знать об этих фактах.

Истре­бо­вать назад день­ги, акции, обли­га­ции и дру­гие цен­ные бума­ги от доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля невоз­мож­но ни при каких усло­ви­ях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Если же соб­ствен­ник сам доб­ро­воль­но пере­дал свое иму­ще­ство в поль­зо­ва­ние дру­го­му лицу, кото­рое затем было при­об­ре­те­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, то воз­мо­жен раз­лич­ный исход:

• истре­бо­ва­ние обрат­но при всех видах без­воз­мезд­но­го при­об­ре­те­ния — полу­че­ния в дар, наслед­ство и т.д.;
• иму­ще­ство, при­об­ре­тен­ное воз­мезд­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, истре­бо­вать назад нельзя.

Таким обра­зом для доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля риск истре­бо­ва­ния иму­ще­ства по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску суще­ству­ет только:

• в отно­ше­ние иму­ще­ства, отчуж­ден­но­го у его быв­ше­го вла­дель­ца неза­кон­ны­ми спо­со­ба­ми про­тив его воли;
• при без­воз­мезд­ном приобретении.

Срок иско­вой дав­но­сти по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску состав­ля­ет 3 года. Момен­том нало­же­ния обре­ме­не­ния на недви­жи­мость явля­ет­ся реше­ние суда в поль­зу истца.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (ипотека, аренда, рента и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями ФЗ № 218 от 13.07. 2021 , Приказом Минэка № 883 от 26.11. 2021 , Приказом Минэка № 920 от 08.12. 2021 и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет  документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2021 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги.
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218, после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Как снять обременение

Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя.

Вместе с ним заявители предъявляют:

• удостоверительные документы;
• закладную с отметкой о погашении;
• иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.

Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.

Подробности в материале «Как снять обременение с квартиры».

Обременения в виде ареста могут быть сняты лишь на основании постановления судебного пристава или решения суда, даже если арест следует считать незаконным.

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или через API-сервис (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно. Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы и юристы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью Росреестра) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через API-сервис (по ссылке) – ее можно получить в течение нескольких часов (примерно).

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

Какие виды ограничения и обременения бывают ||

Можно ли продать квартиру с обременением?

передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

• Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
• Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
• Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
• Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком, который держит эту квартиру в залоге

Обременения и их разновидности

В действующем законодательстве прописаны следующие виды обременений:

• право на пользование недвижимостью устанавливается сроком не менее одного года, сюда же включаются безвозмездное пользование, сервитуты, аренда, а также пожизненное содержание;
• доверительное управление. Устанавливается при опеке или попечительстве, а также при банкротстве и в наследственных отношениях и т. д.;
• арест;
• залог;
• ограничения, накладываемые на распоряжение, а также пользование объектами недвижимости или на исполнение каких-либо определенных видов работ. Ограничения подобного рода могут налагаться государственными органами строго в рамках их компетенции;
• сделки другого характера, способные обременить недвижимость, которые предусмотрены законодательными органами.

Ограничение может быть установлено на следующих основаниях:

• акта государственных органов, органов местного самоуправления;
• сделки, которая проводится в отношении недвижимости;
• закона;
• решения суда, вступившего в законную силу.

Обременения прав, не регистрируемые в росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Обременения прав, регистрируемые в росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

Эти же виды регистрируемых обременений подтверждаются на официальном сайте Росреестра – здесь.

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Ограничение, налагаемое арендой

Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные

Обременительный договор должен быть заключен только в письменном виде и обязательно иметь подписи обеих сторон сделки. Несоблюдение формы заключаемого договора полностью лишает его юридической силы. Стоит упомянуть, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон, другими словами вполне достаточно только одного заявления того же, к примеру, съемщика.

При сдаче земельного участка или его части в аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит немного сложнее.

Первый способ: сайт росреестра

• Захо­дим в Сер­ви­сы — Спра­воч­ную инфор­ма­цию об объ­ек­тах недви­жи­мо­сти.
• Вво­дим кадаст­ро­вый или услов­ный номер недви­жи­мо­сти, а если их нет — адрес.
• Ищем субъ­ек­ты (город феде­раль­но­го зна­че­ния, напри­мер, Москва, Санкт-Петер­бург, область, край или округ) в селек­ци­он­ном выпа­да­ю­щем спис­ке поля “Субъ­ект” напро­тив “Адре­са”.
• Затем выби­ра­ем нуж­ный рай­он, тип насе­лен­но­го пунк­та и насе­лен­ный пункт.
• Запол­ня­ем поля: номер дома, кор­пу­са, стро­е­ния (если есть), и номер квартиры.
• Вво­дим капт­чу и нажи­ма­ем “Сфор­ми­ро­вать запрос”.

• Вни­зу появит­ся резуль­тат запро­са — адрес и кадаст­ро­вый номер объ­ек­та. Либо систе­ма сооб­щит, что по запро­су ниче­го не най­де­но (в том слу­чае, если адрес неве­рен либо объ­ект не заре­ги­стри­ро­ван в ЕГРН).
• После нажа­тия на стро­ку с адре­сом откро­ет­ся окно с подроб­ны­ми све­де­ни­я­ми об объ­ек­те: пло­щадь, этаж, кадаст­ро­вая сто­и­мость, тип поме­ще­ния и т.д.
• В кон­це будет стро­ка “Пра­ва и огра­ни­че­ния”, нуж­но на нее нажать.
• Появят­ся две колон­ки: в левой будет — реги­стра­ци­он­ный номер пра­ва соб­ствен­но­сти и дата реги­стра­ции, в пра­вой — номер и тип обре­ме­не­ния. Напри­мер, может быть напи­са­но: Залог в силу зако­на. Это зна­чит, что недви­жи­мость в зало­ге у бан­ка или в Пен­си­он­ном фон­де (во вто­ром слу­чае обре­ме­не­ние на объ­ект накла­ды­ва­ет­ся на вре­мя выпла­ты ПФ мате­рин­ско­го капитала).
• Если обре­ме­не­ния нет, пра­вая колон­ка оста­нет­ся пустой.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель

Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС

Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Шаг 1
собираем документы

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную.

1 июля 2021 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.