- На что обратить особое внимание
- статья 53. особенности осуществления государственной регистрации ипотеки | гарант
- Денежного займа под залог недвижимости (ипотеки)
- Документы для регистрации договора залога недвижимого имущества
- Какое имущество может стать обеспечением
- Требования к договору залога
- Характерные особенности
- Условия заключения
На что обратить особое внимание
Договор займа определяет количество денежных средств или иных материальных ценностей, которые займодавец передает заемщику на условиях полного возврат с уплатой процентов или без них.
С целью обеспечении выполнения своих долговых обязательств заемщик передает кредитору свое имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности.
Если заемщик не может выполнить оговоренные условия, ему придется оставить свое имущество заемщику для дальнейшей реализации и передать его в собственность для покрытия долга и прочих убытков и издержек.
В связи с этим особое внимание при заключении сделки с залогом необходимо уделить следующему:
| Оценка залогового имущества | предоставляя займодавцу документы на недвижимость (квартира, дача, земельный участок), автомобиль или иное имущество, необходимо приложить заключение независимой экспертизы о его реальной стоимости на настоящее время. На основании этого документа, необходимо потребовать внести в договор информацию о стоимости залога. Не допускайте, чтобы ваше имущество оценивали сотрудники финансовой организации, выдающей вам займ, а также не соглашайтесь вписывать в договор стоимость имущества «на глазок» |
| Страхование | в некоторых случаях целесообразно провести процедуру страхования залогового имущества. Это рекомендация наиболее подходит для имущества, которое не будет просто храниться где-то, а использоваться по своему прямому назначению (автомобили, оборудование, техника и т.д.). Например, договор займа с залогом автомобиля, по условиям которого одна из сторон будет его эксплуатировать, заключается только при наличии страхового полиса. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока заимствования, а страховая сумма — не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает соответственно займодавец (залогодержатель) |
Кроме того, важно помнить, что существует несколько важных нюансов:
| Все денежные суммы | необходимо не только прописывать цифрами, но и в обязательном порядке дублировать прописью |
| Договор займа с залогом в большинстве случае требует нотариального заверения | а в ситуации с недвижимостью — государственной регистрации сделки в Росреестре |
статья 53. особенности осуществления государственной регистрации ипотеки | гарант
Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки
2. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.
4. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
4.4. Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном на условиях и в порядке, которые предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации, в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на такое жилое помещение на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение и заключенного в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, или вступившего в силу решения суда о понуждении к заключению этого договора, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию, и о передаче его в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, о государственной регистрации перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или другое жилое помещение. Орган регистрации прав не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или другого жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в электронном виде в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Внесение изменений в содержание закладной осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
6. При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, — сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом, при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости сведения о залогодержателе (залогодержателях) не вносятся, при этом наряду с иными сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом.
7. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
8. Информация о внесении сведений или изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, направляемая в соответствии с настоящим Федеральным законом правообладателям объектов недвижимости, в отношении которых или прав на которые произведена государственная регистрация ипотеки, направляется также залогодержателю, право ипотеки которого в отношении таких объектов недвижимости или таких прав зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
12. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
13. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
14. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.
Денежного займа под залог недвижимости (ипотеки)
город Москва
01 января 2021 года
Иванов Сергей Станиславович, 15.11.1958 года рождения, паспорт, зарегистрированный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1, в дальнейшем именуемый «Заемщик», с одной стороны, и Петров Андрей Владимирович, паспорт, зарегистрированный по адресу:
1 Предмет договора
1.1. По настоящему договору Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства в сумме 6 000 000 (шесть миллионов рублей) на условиях платности, возвратности и срочности.
Настоящим договором стороны подтверждают наличие у Заемщика перед кредитором непогашенной задолженности в сумме 12 000 000 (двенадцать миллионов рублей), возникшей до даты заключения настоящего договора.
Общая сумма задолженности Заемщика перед кредитором по настоящему договору (сумма займа) составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.
1.2. За пользование заемными средствами Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования
1.3. Заемщик обязуется вернуть Кредитору сумму займа и проценты за пользование заемными средствами не позднее 2-х (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора.
1.4. В обеспечение возврата суммы займа и процентов за пользование заемными средствами Заемщик передает Кредитору в залог 3-ю комнатную квартиру общей площадью 131,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1 (далее – квартира).
1.5. На момент передачи квартиры в залог Кредитору квартира обременена залогом по кредитному договору № 53802-ИК/12 от 25.06.2021. Заемщик обязуется снять указанное обременение не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.
2 Условия о залоге
2.1. Залог обеспечивает исполнение требований Кредитора, указанных в разделе 1 настоящего договора, требований о взыскании любых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств, требований о взыскании судебных расходов, а также любых иных убытков Кредитора, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора Заемщиком.
2.2. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного разделом 1 настоящего договора, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.
2.3. Предмет залога (квартира) оценивается сторонами в 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
2.4. Последующий залог квартиры Заемщиком допускается только с письменного согласия Кредитора.
2.5. Предмет залога остается во владении и пользовании Заемщика.
3 Проценты за пользования займом
3.1. Срок начисления процентов за пользование суммой займа начинается с даты предоставления Заемщику денежных средств, определенных абзацем 1 пункта 1.1 настоящего договора, и заканчивается датой возврата Кредитору суммы займа в полном объеме.
3.2. Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты за пользование заемными средствами единовременно с возвратом суммы займа.
4 Права и обязанности заемщика
4.1. Заемщик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не состоит под арестом. Имеющиеся обременения Заемщик обязуется снять на условиях, установленных п.1.5 договора.
4.2. Заемщик гарантирует, что предмет залога не будет им перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.3. Заемщик обязуется незамедлительно сообщать Кредитору сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.4. Заемщик обязуется не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия Кредитора.
4.5. Заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее прямым назначением, получать доходы от использования квартиры, обеспечивая ее сохранность.
5 Права и обязанности кредитора
5.1. Кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения пункта 1.1, пункта 1.3, пункта 1.5 настоящего договора.
5.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
6 Прочие условия
6.1. Настоящий договор составлен в трех одинаковых подлинных экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.
6.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации. После регистрации настоящего договора один оригинал договора передается Заемщику, а другой – Кредитору.
6.3. Изменение и расторжение настоящего договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. При возникновении в процессе исполнения настоящего соглашения споров и разногласий Стороны обязуются принять все меры для их разрешения путем переговоров. При недостижении соглашения спор будет передан для разрешения по месту нахождения предмета залога – в Савеловский районный суд города Москвы.
6.5. Все соглашения, существовавшие между сторонами до заключения настоящего договора, в том числе, соглашения о задолженностях, существовавших у Заемщика перед Кредитором к моменту заключения настоящего договора, утрачивают силу с момента вступления настоящего договора в силу.
Кредитор
Заемщик
Документы для регистрации договора залога недвижимого имущества
- документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени физического лица (залогодателя или залогодержателя) действует представитель) (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем физического лица – залогодателя или залогодержателя) (оригинал и копия);
- документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
- договор ипотеки и документы, названные в договоре в качестве приложений, – 3 экз.;
- закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (оригинал и копия);
- кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);
- нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов) (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем (представителями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал и копия);
- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности (кроме супругов) – письменное согласие на ипотеку всех собственников (оригинал и копия);
- отчет об оценке недвижимости, являющейся предметом ипотеки (оригинал и копия) – в случаях, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- для юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя, нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет, решения органов управления об одобрении сделки.
Срок регистрации договора залога недвижимого имущества – 10 рабочих дней.
За более подробной информацией об услугах по регистрации ипотеки или залога недвижимого имущества обращайтесь к нашим специалистам по телефону: 7 (495) 642-45-97.
Какое имущество может стать обеспечением
Каждый кредитодатель, при работе с закладом, имеет свой список собственности, которая может быть выдана под гарантию. При этом двухсторонним договором процедура предоставления и механизм возврата описывается для обоюдного рассмотрения и принятия.
По нормам законодательства РФ заключить займовое соглашение может любое физлицо. Ограничены в регламенте некоторые юридические особы, ООО и кредитных учреждений, не имеющие профильную лицензию. Также для залогополучателя необходимо быть зарегистрированным в госреестре организаций микрофинансового статуса.
В качестве обеспечения может быть использован следующий состав имущества:
- Земельные участки с постройками и без. При этом возможность работы с объектом недостроенного статуса рассматривается индивидуально.
- Жилые дома, коттеджи, таунхаусы.
- Отдельные квартиры в МЖД.
- Комнаты, находящиеся в собственном владении.
- Гаражные постройки.
Находящиеся в аренде объекты теоретически могут быть рассмотрены, как гарантия, но крайне редко. Срок договоренности ограничен продолжительностью лизингового соглашения.
Однако не вся недвижимость может быть представлена под заклад. Существуют и определенные ограничения. Как правило, залогополучатель самостоятельно устанавливает требования к объекту гарантии, но существуют стандартные ограничения, которые присутствуют у всех кредиторов.
Согласно этому списку в качестве обеспечения не будут рассмотрены:
- аварийные здания и ветхие сооружения;
- постройки, идущие под снос;
- при долевом участии – не выделенные доли имущества;
- недвижимости государственной или муниципальной собственности;
- имущество, не имеющее документального подтверждения собственнических прав;
- объекты, находящиеся под запретом.
Важно знать! Существует возможность замены залога. Такой прецедент предусмотрен ГК. Действие производится на основе соглашения сторон.
В качестве заклада не редко выступает движимость. Помимо того, что автомобиль является гарантией при заключении транспортной ипотеки, использовать его как залог при получении потребительской ссуды также реально.
Требования к договору залога
Покупка недвижимости с получением заемных средств на сегодняшний день является распространенным явлением в РФ, так как, многие граждане желая приобрести квартиру, не всегда располагают необходимыми средствами.
Договор залога (ДЗ) между физлицами может быть заключен, когда один участник соглашения выделяет другому определенную сумму денежных средств. Такое соглашение регламентируется п. 1 ст. 807 ГК РФ. Участник соглашения, предоставляющий деньги – называется залогодателем, другой участник, получивший средства — залогополучателем (заемщиком).
При формировании ДЗ между физлицами к документу предъявляются следующие требования:
- Ликвидность квартиры. Здесь играет значение территориальная принадлежность квартиры. Расположенная квартира вдали от инфраструктуры менее привлекательна и, следовательно, стоимость ее ниже.
- Обязательное отображение полных реквизитов участников соглашения.
- В ДЗ требуется чётко отобразить, что заемщик соглашается на передачу своей квартиры под залог.
- В документе должны быть отображены параметры залоговой квартиры.
- Сроки возвращения долговых обязательств.
- Обязанности участников сделки и ответственность за нарушение условий соглашения.
Для признания ДЗ действительным к нему непременно понадобиться приложить:
- Паспорта сторон.
- Правоустанавливающий документ на квартиру. Квартира обязана соответствовать техпаспорту БТИ. Если осуществлена перепланировка, то это должно быть зарегистрировано соответствующим образом.
- Выписку из Росреестра о принадлежности квартиры заемщику.
- Оценку стоимости квартиры экспертом.
- Договор займа.
Характерные особенности
Договор займа с залогом — это предоставление займодавцем денежных средств или иных материальных ценностей на условиях возврата долга, обеспечением которого является любое имущество заемщика.
Так как в подобной сделке участвует собственность заемщика, то это накладывает свой отпечаток и формирует основные характерные особенности:
| Оформление документов | при заключении договора займа с залогом заемщик и займодавец солидарно несут ответственность друг перед другом за сохранность имущества. Поэтому особое внимание при составлении уделяется описанию залогового имущества (предмет и денежная стоимость), а также мерам, принимаемым для его сохранности и ответственности за утрату обеспечения по займу. Важно помнить, что при заключении договора с залогом недвижимого имущества, потребуется обязательная государственная регистрация сделки в органах Росреестра |
| Предоставление гарантий сохранности и целостности залогового имущества | в большинстве случаев заемщик предоставляет займодавцу не само имущество, а только документы на него (свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт технического средства и т.д.). Поэтому основной обязанностью займодавца является обеспечение надежного хранения этих документов до момента полной оплаты долга и закрытия договора |
| Процедура реализации залога в случае неисполнения заемщиком своих долговых обязательств | многие желающие оформить договор не до конца понимают, что важно не просто предоставить какое-то свое имущество. Залог не может стоить дешевле, чем сумма займа. При негативном развитии событий (заемщик не может оплатить долг) займодавец продает залоговое имущество и погашает имеющуюся задолженность (сумма основного долга проценты за пользование заемными средствами штраф пеня). Если ваше имущество будет стоить дороже, чем сумма долга, его все равно продадут, а остаток средств вернут заемщику. Проблема в том, что займодавец не будет стремиться к тому, чтобы получить наиболее высокую реализационную цену. Поэтому, принимая решение о заключении сделки с залогом, важно осознавать степень риска и реально оценивать свои финансовые возможности |
Условия заключения
В большинстве случаев заимствования с залоговым обеспечением, стороны сделки имеют возможность влиять на ее условия.
Основными пунктами договора займа с залогом в таком случае становятся:
| Предмет договора | в данном разделе содержится информация о заемщике и займодавце, которые одновременно являются также залогодателем (собственником имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по займу) и залогодержателя. В обязательном порядке прописывается сумма или количество товаров или вещей в случае оформления вещевого беспроцентного займа |
| Обязанности сторон | если при заключении обычного договора основная обязанность по возврату долга относиться к заемщику, то с залогом не менее серьезная ответственность ложится и на плечи займодателя – сохранность залогового имущества. Обязательно оговариваются все нюансы хранения (гарантия целостности, возможность эксплуатации, запрет на передачу имущества третьим лицам и т.д.) |
| Права заемщика и займодавца | кроме стандартных прав сторон сделки, обязательно требуется внести информацию о правах залогодателя на сохранность его имущества и его прав собственности на него |
| Прочие условия | в этом разделе обычно содержится информация о договоренностях сторон, достигнутых на предварительном этапе переговоров (размер и количество выплат в течение срока действия договора и т.д.) |
Кроме того, не стоит забывать, что договор займа с залоговым обеспечением регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, в соответствии с которым он вступает в силу с момента передачи денег или иных материальных ценностей.
Поэтому обязательным условием заключения сделки является определение даты передачи предмета договора и отражение этой информации.