Образец договора залога движимого имущества

Что должен знать заемщик об ипотечном договоре

Сегодня для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки.

Однако многие граждане, обрадовавшись, что получили одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент – заключение договора ипотеки.Заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст.

432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ “Об ипотеке”.

Требования к договору ипотекиВ договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.

), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится.

При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков.

На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 – 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ “Об ипотеке”, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ “Об ипотеке”, п. 2 ст.

339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации.

В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ “Об ипотеке”.

Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них.

Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

Права и обязанности сторон по договору ипотекиПри заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.

По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

На что обратить внимание в договоре ипотеки

Очень часто люди путают договор ипотеки с кредитным договором. Это не одно и то же. Договор ипотеки является договором о залоге объекта недвижимости, приобретаемого за счёт кредитных средств или иного имеющегося у заёмщика жилья.

С одной стороны договора выступает банк-залогодержатель, выдавший кредит, с другой стороны — заёмщик-залогодатель или созаёмщик.

Обратите своё внимание на некоторые из пунктов типового договора ипотеки. Здесь перечислены наиболее важные моменты, интересующие заёмщика.

Предмет ипотеки

Иными словами, это предмет залога. Здесь указывается подробный адрес месторасположения объекта приобретаемой недвижимости, её общая, жилая площадь и количество комнат, если речь идёт о квартире.

Если речь идёт об индивидуальном жилищном строительстве, то предметом ипотеки становится жилой дом с одновременным залогом земельного участка, на котором он находится. Здесь также указывается подробный адрес местонахождения участка, его площадь и кадастровый номер.

В случае предоставления ипотечного кредита на строительство жилого дома, предметом ипотеки могут выступать материалы и оборудование для строительства.

Оглашается оценочная стоимость предмета залога, которая определяется путём независимой оценки специалиста и по соглашению сторон договора ипотеки. Оценочная стоимость указывается в договоре прописью в валюте Российской Федерации.

Также оговариваются основные условия по кредитному договору. Здесь указывается ФИО основного заёмщика, сумма кредита, срок, процентная ставка, способ погашения и размер ежемесячного платежа.

Подтверждается право собственности, которое является основой для залога недвижимого имущества и является обязательным приложением к договору ипотеки.

Залогодатель имеет право владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. То есть заёмщик вправе зарегистрироваться сам и зарегистрировать своих членов семьи в приобретенном объекте недвижимости.

Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

В случае неисполнения залогодателя-заёмщика обязанностей по кредитному договору или договору ипотеки, заёмщик-банк вправе потребовать досрочного погашения основного долга по кредиту.

В случае невыполнения заемщиком данного требования, банк имеет право наложить взыскание на предмет залога: либо в судебном порядке, либо путём добровольного подписания соглашения между заёмщиком и кредитором.

Объект заложенной недвижимости, на который наложено судебное взыскание, реализуется с публичных торгов.

В этом случае, согласно договору, все свои денежные требования залогодатель удовлетворяет за счёт средств от реализованной недвижимости.

Обязательства, исполнение которых обеспеченно данным договором, включают в себя: своевременное погашение основного долга по кредиту; возмещение банку убытков, связанных с невыполнением залогодателем своих обязательств по договору; уплата штрафов, пени, процентов за неправомерное использование денежных средств банка; возмещение расходов, связанных с реализацией объекта недвижимости.

Срок действия договора

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, удостоверения данного договора нотариусом и государственной регистрации в порядке, установленном Законодательством РФ.

Договор действует до выдачи залогодателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Это происходит только после полного погашения заёмщиком основного долга по кредитному договору.

Права и обязанности сторон

Залогодержатель обязуется не распоряжаться предметом ипотеки без письменного согласия залогодателя.

Залогодержатель обязуется не совершать действий, влекущих расторжение договора ипотеки.

Залогодатель обязуется застраховать «предмет залога» в пользу залогодержателя на сумму не меньше оценочной стоимости от риска утраты и порчи недвижимого имущества.

Закладная

Закладная является ценной бумагой, подтверждающей права залогодателя.

Копия закладной является обязательным приложением к договору ипотеки.

Закладная составляется залогодателем и передаётся залогодержателю, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, государственной регистрации договора ипотеки.

Также, типовой договор ипотеки содержит пункты: ответственность сторон; дополнительные условия; особые условия; адреса и реквизиты сторон.

Итак, договор ипотеки, регистрируется в течение 15 календарных дней, со дня подачи всех необходимых документов:

• Заявление от залогодателя и залогодержателя;

• Копия договора ипотеки и все перечисленные к нему приложения;

• Кредитный договор;

• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;

• Договор купли-продажи, утверждённый нотариусом. Здесь, стоит учесть, если вы составляли предварительный договор купли-продажи, он не регистрируется, соответственно в список документов, необходимых для заключения договора ипотеки он не входит. Предварительный договор лишь определяет основные условия и обязательства, которые в дальнейшем будут зафиксированы в основном договоре.

• Другие документы, предусмотренные Законодательством РФ.

Договор ипотеки регистрируется органом государственной власти в ЕГРП.

В принципе, при составлении договора ипотеки банки используют типовую форму договора. Существенное отличие может заключаться лишь в размере оценочной стоимости, соответственно и стоимости страхования предмета залога. Но это зависит не от банка, а от страховой компании, с которой он сотрудничает.

Дополнительные и особые условия могут несколько отличаться в зависимости от банка.

В основном же суть заключается в следующем: вы приобретаете недвижимость в соответствии с требованиями выбранного вами банка.

Оформляете все необходимые документы на право собственности, передаёте банку жильё в залог, добросовестно и своевременно выполняете все условия по кредитному договору.

После полного погашения кредитной задолженности, банк выдаёт вам закладную и договор ипотеки прекращает своё действие.

А. Шулякова

Договор залога имущества — договор залога и заклада