Методы управления риском
обеспечения кредита
Далее будут рассмотрены методы управления отдельным видом кредитного риска — риском обеспечения кредита. На взгляд автора, к проблеме управления риском обеспечения кредита необходимо подходить комплексно, а сам процесс управления данными видами риска должен включать в себя следующие методы:
1) мониторинг заложенного имущества
с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества;
2) постоянная переоценка заложенного имущества;
3) диверсификация предмета залога;
4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества;
5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества;
6) страхование, причем желательно
в страховой компании банка;
7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.
Рассмотрим перечисленные выше методы управления риском обеспечения кредита более подробно.
Мониторинг залога — это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.
Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.
Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка
в области залогового обеспечения кредита.
Содержанием мониторинга залогового обеспечения является:
- проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации);
- подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога;
- контроль текущей рыночной стоимости имущества;
- анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога.
Организация мониторинга проводится на плановой основе. План составляется на основании данных кредитного портфеля и содержит следующую информацию: наименование организации-залогодателя, номер договора залога, установленную периодичность мониторинга, планируемую и фактическую даты проверки.
Ежемесячно руководитель залогового под-разделения должен предоставлять лицу, утверждающему план мониторинга, отчет
о выполнении плана за предшествующий месяц с указанием причин невыполнения мероприятий и предложениями по их выполнению в следующем плановом периоде.
Внеплановый мониторинг может проводиться по инициативе залогового либо кредитующего подразделения. Просрочка уплаты заемщиком суммы начисленных процентов и (или) основного долга (не имеющей
в своей основе технического характера), внезапное изменение состава, структуры
и количества предметов залога являются
основанием для обязательного осуществления внепланового мониторинга.
Результаты мониторинга оформляются актом проверки. Положительный вывод
о достаточности залогового покрытия обеспечиваемых залогом обязательств может быть сделан только с учетом комплексного анализа всех составляющих процедуру мониторинга аспектов.
В случае выявления нарушений условий договора о залоге данный факт отражается
в акте. При наличии возражений залогодателя по выявленным нарушениям замечания и возражения также заносятся в акт.
Постоянная переоценка заложенного имущества включает в себя как первоначальную его оценку, так и последующий контроль ее изменения. Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества может меняться, меняется и размер обеспеченного залогом кредитного продукта.
Оценку рыночной стоимости имущества производят:
- котируемых ценных бумаг — специалисты казначейства;
- остальных бумаг — специалисты по залоговой работе;
- прав требования дебиторской задолженности — специалисты кредитующего подразделения;
- другого имущества — специалисты по залоговой работе.
Оценку имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, производят специалисты по залоговой работе в ходе залоговой экспертизы. В необходимых случаях для целей оценки могут привлекаться оценщики
и эксперты-консультанты.
Общий порядок проведения оценки:
1) определение текущей рыночной стоимости имущества;
2) определение прогнозной стоимости на предполагаемый момент погашения обязательств по кредитной сделке;
3) определение ликвидности имущества;
4) определение коэффициента залогового дисконтирования и залоговой стоимости имущества;
5) подготовка заключения о целесообразности принятия имущества в залог.
Решение о привлечении оценщика принимается после поступления в залоговое
подразделение заявки на проведение залоговой экспертизы обеспечения по предполагаемой кредитной сделке. Оценка производится оценщиком на основании договора между оценщиком и клиентом. Услуги оценщика оплачивает клиент.
Оценщик имеет право самостоятельно выбирать методы проведения оценки объекта недвижимости в соответствии со стандартами оценки. На основании цели оценки
и вида стоимости конкретного объекта недвижимости обосновывается необходимость применения каждого из подходов: затратный подход, метод сравнительного анализа продаж, доходный подход.
При анализе результатов оценки следует обратить внимание на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе. При проверке удобнее оперировать стоимостью не всего объекта, а единицы сравнения, например, со стоимостью квадратного метра общей или полезной площади для доходной недвижимости, посадочного места для ресторанов либо места парковки для гаражей или автостоянок и т.п.
Информацию о ценах на недвижимость можно получить из следующих источников:
- консультаций с риэлтерскими фирмами;
- региональных изданий о недвижимости и средств массовой информации;
- аукционов и открытых торгов;
- Internet.
В среднем цены предложения могут отличаться от реальных цен продажи на 10–30% в большую сторону.
Ставки арендной платы должны соответствовать диапазону ставок арендной платы при сдаче в аренду аналогичных объектов. Могут использоваться те же информационные источники.
Значения ставки дисконта либо ставки капитализации должны быть адекватны оцениваемым объектам, при этом следует помнить, что чем рискованнее вложения
в данный объект, тем больше значение ставки. Значения ставок капитализации, характерные для различных объектов в регионах, иногда публикуются в аналитических обзорах по рынку недвижимости. Диапазон ставок дисконтирования, приемлемых для доходной недвижимости, в России составляет 18–35%.
Диверсификация предмета залога под-разумевает комплексный подход. Не стоит сосредотачиваться на одном виде имущества. Предмет залога должен меняться в зависимости от внутренних и внешних факторов (заемщик, размер кредитных ресурсов
и т.д.).
Предпочтительный предмет залога должен определяться индивидуально в каждом случае. Кроме того, залог должен состоять по возможности из различных видов имущества: товаров, оборудования, недвижимости и т.д. В этом случае риск снижается, так как, например, при потере рыночной стоимости одной из составляющих залога взыскание можно обратить на другие.
В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога.
Не рекомендуются для рассмотрения
в качестве залога:
- драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия;
- предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции;
- предметы антиквариата;
- объекты интеллектуальной собственности;
- опытные образцы промышленных изделий.
Принятие в залог имущества, которое
в силу различных причин может быть исключено из залога до истечения срока кредита (например, облигаций, которые будут погашены ранее срока возврата кредита), допускается, только если срок исполнения обеспечиваемых таким имуществом обязательств не превышает вышеупомянутого срока.
Грамотное юридическое сопровождение предполагает в первую очередь юридическую экспертизу, а также предварительную экспертизу имущества, передаваемого в залог.
Для проведения предварительной юридической экспертизы залога руководи-тель залогового подразделения направляет
в юридическое подразделение соответствующие материалы. Состав документации, порядок и сроки проведения предварительной юридической экспертизы определяются инструкцией банка.
Руководитель кредитующего подразделения направляет руководителю юридической службы одновременно с запросом о проверке заемщика запрос о проверке залогодателя (в случае, если заемщик и залогодатель — не одно и то же лицо).
Специалист по залоговой работе при необходимости совместно с сотрудником юридического подразделения должен установить:
- отсутствие правовых ограничений на совершение сделок с данным видом имущества;
- отсутствие установленных банком ограничений на совершение сделок с данным видом имущества.
Предварительным этапом работы при осуществлении экспертизы имущества является проведение переговоров с потенциальным заемщиком. Предварительные переговоры инициируются кредитующим подразделением. Если потенциальная кредитная сделка предполагает наличие сложного комплексного залога, то по согласованию с кредитующим подразделением в переговорах принимает участие специалист по работе
с залогами.
Начало работ по экспертизе имущества инициирует кредитующее подразделение на основании полученного от клиента ходатайства: соответствующее кредитующее подразделение направляет в залоговое подразделение либо специалисту по работе с залогами заявку. К заявке прилагаются документы, необходимые для проведения экспертизы.
Для проведения оценки показателей стоимости и ликвидности имущества по решению руководителя залогового подразделения могут привлекаться оценщики, консультанты либо специалисты других под-разделений банка.
По результатам проведения экспертизы сотрудник залогового подразделения готовит заключение о целесообразности принятия имущества в залог.
Заключение направляется в соответствующее кредитующее подразделение и в обязательном порядке представляется последним при рассмотрении кредитной сделки уполномоченным органом / уполномоченным лицом в составе пакета документов.
Проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества должна осуществляться регулярно, поскольку случаи недобросовестного поведения заемщиков — не редкость и возможны многократные повторные передачи имущества в залог, а также большие задолженности и печальная практика несвоевременного возврата или невозврата средств.
Важным условием такого контроля является ведение залогового досье по каждому рассматриваемому залоговым подразделением проекту. Состав сведений, включаемых в залоговое досье, устанавливается для конкретного вида обеспечения индивидуально каждым банком. Ответственный за залоговую работу должен вести залоговую базу, характеризующую текущее состояние залогового портфеля.
Лица, ответственные за залоговую работу, обязаны с определенной периодичностью направлять в управление по залогам сведения о составе текущего залогового портфеля. Залоговое подразделение на основе получаемой информации составляет аналитические отчеты для заинтересованных лиц и подразделений.
Страхование целесообразно осуществлять на основании договора имущественного или личного страхования, заключаемого юридическим или физическим лицом со страховой организацией, причем желательно, чтобы страхование осуществляла рекомендованная банком компания. Это повышает надежность страхования.
Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования (такие, как страхование граждан от несчастных случаев и болезней и страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки).
Кроме того, можно использовать страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных
с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения); страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости,
а также некоторые другие виды страхования.
На практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, как правило, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из набора видов страхования обычно выбираются 3–4 наиболее актуальных.
В этом случае страховые тарифы снижаются и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1–2% от суммы кредита в год. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.
Страхование должно применяться только к определенным рискам, поскольку его основной принцип — страховать риски следует тогда, когда затраты на мероприятие по снижению рисков оказываются дороже страхования. Так, например, кредитные, инфляционные, процентные риски обычно не подлежат страхованию, так как одна из задач банков состоит в том, чтобы своевременно реагировать на подобные риски, учитывать их в своей работе.
Страхование заложенного имущества осуществляется на его полную стоимость за счет залогодателя или третьего юридического (физического) лица. Необходимым условием в заключаемых договорах страхования является указание в качестве выгодоприобретателя залогодателя (полное юридическое наименование).
Как показывает практика, указание в качестве выгодоприобретателя кредитного учреждения нецелесообразно, так как в случае возникновения страхового случая и при получении банком страховой суммы в виде компенсации за застрахованное имущество это влечет за собой ряд налоговых платежей, в результате которых данное условие теряет экономический смысл.
При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.
Кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из страхового возмещения независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Контроль страхования предмета залога осуществляется кредитным работником на основании представленного залогодателем договора страхования и платежных документов, подтверждающих факт оплаты страховой премии в соответствии с утвержденным графиком выплат страховых премий.
Размер страховой суммы, как правило, должен быть не менее размера выданного кредита и подлежащих к начислению процентов на весь срок действия кредитного договора. Максимальный размер страховой суммы определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества с учетом его физического и морального износа на дату страхования.
Страховые риски обычно фиксируются в договоре страхования как составная часть залогового отношения. Перечень страховых рисков обуславливается необходимостью предоставления залогодержателю гарантий сохранения доходов от использования объекта залога в течение всего кредитного договора.
Страхованию подлежат все виды залога,
в том числе:
- недвижимое имущество: земельные участки, здания и сооружения, строения, квартиры в многоквартирном доме и иные имущественные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (кроме подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, отнесенных законом к недвижимым вещам);
- оборудование производственного и непроизводственного назначения (находящееся в эксплуатации, новое или законсервированное);
- товары и сырье на складе и в обороте;
- транспортные средства на хранении;
- сельскохозяйственные животные;
- незавершенное строительство;
- иные виды имущества;
- на страхование могут приниматься транспортные средства, находящиеся в процессе эксплуатации:
- — средства наземного транспорта: легковой транспорт, грузовой транспорт, прицепы к ним, автобусы, тракторы, строительная техника и иные средства наземного транспорта;
— средства воздушного транспорта: самолеты, вертолеты, летательные аппараты специального назначения, подлежащие государственной регистрации;
— средства водного транспорта: транспортные, промысловые, промышленно-хозяйственные и иные средства водного транспорта, подлежащие государственной регистрации.
Дополнительно к страхованию предметов залога могут быть застрахованы риски по следующим видам страхования:
- страхование строительно-монтажных рисков (в отношении незавершенного строительства имущественного объекта, принимаемого в залог);
- страхование имущественных прав (титула собственности);
- страхование лизинговых платежей (по кредитованию лизинговых компаний);
- страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств (по кредитованию на приобретение
автотранспортных средств); - иные виды страхования.
Имущество (кроме транспортных средств в эксплуатации) страхуется на случай гибели (утраты) и повреждения по следующим рискам:
- пожар, удар молнии, взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей (обязательное страхование);
- стихийные бедствия (землетрясение, извержение вулкана или действие подземного огня, оползень, горный обвал, буря, вихрь, ураган, наводнение, град или ливень — данные виды рисков страхуются при необходимости в зависимости от месторасположения предмета залога);
- взрыв паровых котлов, газохранилищ, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств (обязательное страхование данных рисков);
- повреждение застрахованного имущества водой в случае аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем и противопожарных (спринклерных) систем, а также внезапного
и не вызванного необходимостью включения последних (обязательное страхование данных рисков); - падение на застрахованное имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков;
- кража со взломом и грабеж;
- бой оконных стекол, зеркал и витрин;
- противоправные действия третьих лиц (акты вандализма и хулиганства).
Срок страхования устанавливается на
период действия кредитного договора плюс
1 месяц.
Как уже указывалось ранее, управлять рисками обеспечения необходимо комплексно, совместно реализуя перечисленные виды методов. Чтобы понять, какие методы управления наиболее способствуют снижению того или иного риска, необходимо рассмотреть, какие из вышеперечисленных методов можно использовать для управления различными видами рисков обеспечения кредитов (табл. 2).
Итак, рассмотрим данные, представленные в таблице. Галочкой отмечены методы управления, присущие каждому виду риска.
Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Снизить данный риск можно посредством комплекса мониторинговых мероприятий, основной задачей которого и является предотвращение снижения количественных и качественных характеристик предмета залога.
Для минимизации величины данного риска используется также переоценка имущества, которая может производиться при изменении рыночной стоимости залога, и в случае выявления значительного снижения стоимости банк может претендовать на дополнительное обеспечение.
Риск обесценивания оптимизируют также с помощью диверсификации предмета залога. В том случае, если обеспечение состоит из нескольких видов имущества, риск падения рыночной стоимости сразу всех составляющих залога невелик. Кроме того, по отдельным видам имущества может сохраняться не только стабильная стоимость, но и наблюдаться увеличение.
Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Поэтому для управления данным риском также используется мониторинг для определения факта ухудшения качественных характеристик, переоценка имущества для определения новой стоимости после утраты или повреждения и диверсификация с целью предотвращения гибели или повреждения всех составляющих залога, а также выбора предмета залога, наименее подверженного данным явлениям.
В отличие от риска обесценивания залога для данного риска очень важным будет являться страхование, которое должно компенсировать снижение стоимости предмета залога в случае его утраты или повреждения в результате чрезвычайных обстоятельств.
Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Для его минимизации используется предварительный мониторинг на стадии заключения договора залога, а также предварительная юридическая экспертиза документации и экспертиза имущества с целью выявления добросовестности заемщика и правильности оформления всех документов и операций.
Кроме того, избежанию данного риска способствует проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества, а также страхование имущества от противоправных действий третьих лиц и повышение квалификации сотрудников залогового подразделения с целью своевременного и полного выявления нарушений законодательства
и недобросовестности заемщика.
Риск неликвидности обеспечения под-разумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости. Ликвидность обеспечения устанавливается на этапе мониторинга заложенного имущества, в процессе пере-
оценки имущества по реальной рыночной стоимости, в рамках экспертизы имущества для оформления залога.
Также данным видом риска можно управлять посредством диверсификации предмета залога: во-первых, необходимо выбирать наиболее ликвидные виды обеспечения, во-вторых, в случае различных составляющих залога падение ликвидности по одной из них не ведет к падению ликвидности по другим составляющим залога, и таким образом средняя ликвидность всего залога остается на высоком уровне.
Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае недостаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления. Поэтому для его минимизации используется:
- мониторинг — с целью предварительного выявления максимально полной информации о заемщике и предмете залога;
- юридическое сопровождение и экспертиза имущества — с целью выявления нарушений и ошибок на этапе заключения сделки;
- предварительная проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества — с целью выявления недобросовестности заемщика и заблаговременного устранения негативных явлений;
- повышение квалификации сотрудников залогового подразделения — с целью предотвращения ошибок и недостатков в работе, более полного сбора и правильной оценки первоначальной информации.
Риск, связанный с низкой квалификация сотрудников, который может возникать на всех стадиях банковского кредитования и усиливать все вышеперечисленные виды рисков, снижается за счет непосредственного повышения квалификации сотрудников залогового подразделения.
Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, также может стимулировать все вышеперечисленные виды рисков. Снизить его можно посредством:
- повышения квалификации сотрудников залогового подразделения, что будет способствовать накоплению опыта и расширению практических знаний и соответственно ликвидации пробелов в работе, формированию необходимых навыков;
- проверки со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества, что позволит собрать максимальную информацию и таким образом компенсировать некоторую нехватку опыта;
- страхования. Оно позволит компенсировать различного рода потери в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств, которые в силу недостатка опыта не могли быть спрогнозированы и предотвращены.
По мнению автора, кредитный риск имеет отличительные особенности и является индивидуальным для каждого кредитного учреждения в банковской сфере. Именно это в значительной степени определяет
своеобразие методологии управления кредитными рисками. Банк, принимая решение о выдаче кредита, должен ориентироваться не на оценку отдельных видов кредитного риска, а на определение общего риска по каждому заемщику с учетом специфики отраслевой принадлежности предприятия.
