Кредиты под залог недвижимости в Новосибирской области: онлайн калькулятор условий потребительского кредита под залог квартиры или дома в 2021 году

Сергей Шиляев
ПАО «Восточный экспресс банк», начальник отдела по работе с залогами.

Заместитель председателя Центрального Банка Василий Поздышев выступил на конференции «Банковская система России — 2021: практические вопросы надзора и регулирования» с программным заявлением о планах Центробанка значительно усилить контроль за банковскими залогами и в перспективе – создать единый реестр залогов.

Хотя банки не являются собственниками залогового имущества, стоимость этого имущества может оказывать очень значительное влияние на показатели работы банков. В течение последних трех лет звучали громкие заявления руководящих работников Центрального банка (Алексей Симановский, первый заместитель председателя Центрального банка, Алексей Плякин, бывший директор Департамента банковского надзора ), касающиеся недостоверной и нередко непомерно завышенной оценки залогового имущества банков, а также завышенной стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности банков, отраженной в документах бухгалтерского учета, а именно в балансовой стоимости основных средств банков. Неоднократно констатировались факты значительного завышения стоимости залогов – в три-четыре раза, иногда и в десятки раз, что не могло не искажать балансовую отчетность банков.

Как сообщают различные информационные источники, по состоянию на 1 октября 2021 г. стоимость недвижимого имущества в залоге у банков составляла 24,6 трлн руб., на 1 января 2021 г. стоимость недвижимого имущества (а именно оно составляет основную часть непрофильных активов банков) в залоге у банков составляла 22,2 трлн руб. Центральный Банк РФ и ранее уделял большое внимание оценке качества и рыночно стоимости непрофильных активов, однако развитие ситуации потребовало принятия новых мер.

Приняв в свой штат профессиональных оценщиков, Центральный банк начал проверять достоверность отражения банками стоимости залогов по кредитам и стоимость имущества, находящегося в собственности банков. Риски неверной (как правило, завышенной) оценки этого имущества очень велики. Как видно, Центральный банк начал решительную борьбу с завышением банками стоимости непрофильных активов (как заложенных в качестве обеспечения возврата выданных кредитов, так и перешедших на баланс банков в качестве уплаты по долгам – или добровольно, по соглашениям об отступном или по решениям суда).

Проверки ЦБ и выявление истинной стоимости имущества имеют главную цель — заставить банки признать реальные повышенные риски и сформировать дополнительные резервы. Недвижимость, многократно переоцененная, при ближайшем рассмотрении может обернуться дырой в банковском балансе.

Всем хорошо известно, что количество недостоверных отчетов об оценке имущества очень велико. Однако, учитывая, что у нас в стране несколько сот банков, а количество штатных оценщиков в ЦБ исчисляется несколькими специалистами, вряд ли можно рассчитывать на охват проверками всех банков и на быстрое исправление ситуации с недостоверной оценкой залогового имущества.

Известно, что в собственности банков в настоящее время скопилось огромное количество объектов недвижимого имущества. Центробанк только начал работу по перепроверке справедливой стоимости непрофильных активов на балансах банков и понятно, что объем этой работы очень велик. Для скорейшего проведения этой работы потребуется дополнительное количество специалистов-оценщиков в штате ЦБ.

Всем хорошо известно также, что с начала 2000-х годов на рынке недвижимости Москвы, в первую очередь, жилой недвижимости, постепенно раздулся так называемый «пузырь» — цены необоснованно и очень сильно выросли и стали превышать цены на аналогичную недвижимость, то есть на квартиры, построенные в точно таких же домах, из тех же самых строительных материалов во многих других городах нашей страны. Парадоксом стало то, что стоимость московской недвижимости стала превышать даже стоимость аналогичной жилой недвижимости во многих столицах европейских государств, несмотря на то, что жизнь в столичных городах Европы — гораздо более комфортная, удобная, безопасная и благоустроенная и этим значительно отличается от жизни в Москве.

Тот, кто бывал в Европе, конечно же согласится с тем, что жизнь в таких городах, как, например, Вена и Хельсинки гораздо более удобна, чем в Москве (не зря Вена, Хельсинки и Мельбурн признаны самыми благоприятными городами для проживания людей).

«Пузырь» на рынке жилой недвижимости, по-видимому, не лопнет, как не лопнул во время кризиса 2008-2009 гг. Но в экономике нашей страны очень сильно надувается другой «пузырь», который вызывает большую тревогу у Центробанка.

Это «пузырь» учета в документах банков объектов недвижимого имущества по очень сильно завышенным величинам стоимости, порой отличающихся от реальных рыночных цен в несколько раз. Не исключено, что если лопнет этот «банковский пузырь», то последствия для банковской системы и всей экономики нашей страны могут быть очень серьезными и даже катастрофическими.

Центробанк обеспокоен ситуацией, которая по его мнению сложилась к настоящему времени с достоверностью оценки основных средств банков (львиную долю которых составляет недвижимость) и имущества, находящегося у банков в залоге в качестве обеспечения возврата выданных кредитов.

Обеспечение кредитов влияет на их качество и в зависимости от качества ссуд банк обязан отчислять в резерв соответствующие денежные суммы в процентах от выданных кредитов.

По необеспеченным кредитам резервы должны составлять 100% (IV категория качества (проблемные ссуды) — высокий кредитный риск, обесценение в размере от 51% до 100%); V (низшая) категория качества (безнадежные ссуды) — отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное (в размере 100%) обесценение ссуды).

Естественно, что завышенная стоимость залогового имущества создает иллюзию обеспеченности кредитов, банк относит кредит к одной из высоких категорий и отчисляет в резерв минимальную сумму ( при этом часто прекрасно понимая, что это обман, что кредит не обеспечен, что стоимость залога очень сильно завышена и риски могут быть очень велики в случае дефолта заемщика), но финансовое положение банка требует любыми способами экономить и не допускать ухудшения показателей работы банка.

Значительная переоцененность (по данным банковской отчетности) объектов недвижимого имущества, находящихся в залоге и в собственности у банков, по мнению Центробанка – это очень опасное явление, мина замедленного действия, которая может спокойно пролежать многие годы, а может и взорваться.

Все хорошо понимают, что в случае возникновения экономического кризиса в стране первоочередная задача Правительства и, в первую очередь, экономического блока заключается в скорейшем преодолении кризиса и нормализации жизни граждан страны. Для этого требуется проанализировать и понять причины кризиса, разработать и осуществить эффективные меры по стимуляции роста экономики и улучшению жизни людей. Но гораздо более важная и жизненно необходимая задача экономического блока Правительства любой страны — не преодоление, а предотвращение кризиса, распознавание негативных тенденций в экономике, которые могут в дальнейшем привести к кризису, и своевременное исправление ситуации в самом начале, а не тогда, когда негативные явления стали уже необратимыми и привели к серьезным последствиям, значительному ухудшению жизни людей и изменению их настроений. Хорошо известно, что такие же принципы действуют и прекрасно себя оправдывают в медицине – болезнь в самом начале возникновения легко вылечить, а на поздних стадиях болезнь может быть уже неизлечимой или очень трудно излечимой.

Инициативы и деятельность Центробанка в данной области надзора и контроля за банками очень своевременны и имеют огромное положительное значение. Очень глубокий смысл имеет русская народная пословица «На обмане далеко не уедешь». Хорошо известно, что возможно в течение длительного времени обманывать небольшую группу людей, возможно обманывать очень большую группу людей, но в течение короткого периода времени, но обманывать большую группу людей в течение длительного времени – невозможно.

Очистка банковской системы нашей страны от недобросовестных участников, не желающих осуществлять честный бизнес, безусловно, очень полезная и необходимая деятельность. Возникает только вопрос: почему же принимаемые Центробанком меры очень часто оказываются запоздалыми, несвоевременными, позволяющими отдельным мошенникам вывести активы банков, вследствие чего обязанность по оплате долгов лопнувших банков перед добросовестными вкладчиками возлагается на государство.

Усиление контроля за банковскими залогами Центробанк планирует реализовать не только путем проверки реальной рыночной стоимости залогового имущества (эта работа уже ведется, ЦБ взял в штат квалифицированных оценщиков), но и путем проверки физического наличия залога и анализа юридических документов, то есть проверки прав собственников -залогодателей на имущество, которое они передали в залог банку.

Выступая на конференции, Василий Поздышев несколько раз произнес слово «экспертиза», говоря о планируемых проверках залогового имущества банков.

Центробанк планирует проверять физическое присутствие залога. По существу, это проверка добросовестности работы залоговых служб, которые обязаны своевременно осуществлять мониторинг заложенного имущества, то есть проверку его наличия, переоценку стоимости, анализ рынка и ликвидности залога. Работникам Центробанка можно, конечно, не выезжать на места, а проверить наличие всех необходимых актов осмотра имущества, которые должны храниться в досье. Но не секрет, что банковские работники нередко фальсифицируют акты осмотра залогового имущества, а именно, не выезжают на места нахождения залога, а оформляют лишь акты, в которых пишут, что залог имеется, хранится в надлежащих условиях, в необходимом количестве, качество и техническое состояние его хорошее, документы в порядке и стоимость залога не изменилась по сравнению с предыдущей датой проверки. Затем договариваются в Залогодателем, чтобы он подписал эти акты и спокойно подшивают акты в досье.

Как выявить такие факты?

Можно путем выезда на места. А можно просто проанализировать акты с позиции здравого смысла, разумности и достоверности. Если численность залоговой или иной службы, ответственной за проверку залогов – всего несколько человек, а может быть, 1 или 2, а количество актов огромно, то ясно, что такой объем работы 1-2 человека выполнить не в состоянии. Объекты находятся в удаленных местах, а командировки сотрудников не оформлялись – ясно, что не осматривали.

Есть много других способов проверки и опытный проверяющий легко выяснит истину. Нередко численность залоговых служб в банках во время кризисов необоснованно и очень сильно сокращается, руководители отказываются направлять сотрудников в командировки, так как установлены лимиты на командировки и стремление экономить денежные средства оказывается сильнее правил, необходимости и даже здравого смысла. К тому же многие руководители банков рассуждают, что объекты недвижимости вообще незачем периодически осматривать – с ними ничего не случится так как, они твердо стоят на земле. Станки и оборудование тоже можно не проверять – они никуда не денутся, как считают иные руководители банков. Количество залогов – товаров в обороте в период кризисов в большинстве банков сократилось до нуля, так как все поняли, что залог товаров в обороте -это то же самое, что отсутствие залога вообще. Сегодня работники банка проверили склад и товары в обороте присутствовали, а завтра все товары проданы и склад теперь будет пустой и никогда не наполнится товарами, так как денег у залогодателя нет, остались одни долги.

Центробанк также планирует проверять юридическую принадлежность залога. Не секрет, что и работники залоговых служб нередко выявляют факты наличия на месте предмета залога, отраженного в договоре залога, но принадлежность залога Залогодателю осталась в прошлом – залог продан без ведома и согласия банка и принадлежит другому лицу. Чаще всего такие ситуации практикуются с товарами в обороте, с движимым имуществом, но иногда бывают случаи продажи находящегося в залоге недвижимого имущества, хотя такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра и отчуждение залогового недвижимого имущества без согласия банка –залогодержателя невозможно (да и право залога сохраняется при продаже недвижимого залогового имущества).

Как это происходит? Письма банка о снятии обременения и согласии на продажу имущества мошенники с успехом подделывают, бывают случаи, когда такие письма оформляют руководители филиалов банков по сговору с залогодателями, желающими вывести имущество из залога. в некоторых банках практикуется периодический запрос выписок из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) на все находящиеся в залоге объекты недвижимости, но и это не дает 100% гарантии защиты интересов банков. Предотвращение и своевременное выявление подобных фактов – одна из основных задач залоговых служб банков.

Планируемые Центробанком проверки реальной рыночной стоимости залогов – достаточно сложная и трудоемкая работа, которая требует наличия в штате ЦБ достаточного количества высококвалифицированных оценщиков и возлагает на оценщиков большой объем очень сложной работы, особенно в современных условиях, когда на рынках происходят глобальные изменения.

Василий Поздышев невысоко оценивает качество отчетов оценщиков. «К сожалению, восемь отчетов из 10, которые попадают ко мне на стол от независимых оценщиков, не соответствуют федеральным стандартам оценки имущества,» – сообщил он участникам конференции.

Очень перспективным и важным направлением дальнейшего развития этой работы может стать возможное создание единого реестра залогового имущества банков. Но это – огромная и крайне трудоемкая работа, однако, она вполне под силу современному информационному обществу и создание такого реестра будет очень полезным и принесет громадный положительный эффект.

Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации органами Росреестра. Такой реестр залогового недвижимого имущества на базе информационных ресурсов Росреестра вполне может быть создан. Совсем недавно были приняты и вступили в силу законодательные акты о регистрации залогов движимого имущества. Эта работа была поручена нотариусам. Но налицо недостатки созданной системы регистрации залогов движимого имущества. Регистрация не обязательна. Нотариусы регистрируют залог того имущества, информация о котором им предоставлена, не отвечая за достоверность информации. Движимое имущество может находиться в залоге, но этот залог может быть не зарегистрирован.

Кризисная ситуация в стране, глобальные изменения рыночной ситуации, особенно на рынке недвижимости уже привели к необходимости внесения соответствующих изменений в положение 254П (Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»), в части установления критерия ликвидности залогового имущества. В настоящее время имущество банк считает ликвидным, если возможна его реализация в течение 180 дней (п.6.3.1 Положения: «ликвидный залог, к которому может быть отнесен: залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и(или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав и(или) предмета залога. Наличие (отсутствие) договора страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде; залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав»).

Сейчас в нашей стране сложная экономическая ситуация и 180 дней – оказывается недостаточным периодом для продажи имущества. Руководство Центробанка высказало мнение о том, что назрела необходимость увеличения вышеуказанного периода, но не до 1 года, как предлагали некоторые банки, а до 270 дней.

Нельзя не отметить, что банковские документы содержат понятие «справедливая стоимость» (п. 2.3 Положения № 254-П «Кредитная организация отражает во внутренних документах: порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога, то есть такой его цены, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имея полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней (далее — справедливая стоимость залога)». Однако, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и федеральные стандарты оценки не содержат понятия «справедливая стоимость». Главным понятием является рыночная стоимость – одна из 4 видов стоимости, регламентированных законом (рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая).

В последние годы мы не раз наблюдали явления коренного изменения рыночной ситуации на различных рынках. И эти изменения часто приводили к тому, что стоимость предмета залога, указанная в договоре, через несколько лет оказывалась несоответствующей текущей рыночной стоимости и чаще всего оказывалась гораздо больше, чем реальная рыночная стоимость предмета залога. При этом многие кредиты оказывались обеспеченными залогом лишь частично.

Объекты недвижимости, находящиеся в залоге у банка или являющиеся собственностью банка, банк может периодически переоценивать и отражать или не отражать изменения стоимости во внутренних документах банка. Если банку невыгодно отражать значительное уменьшение стоимости залоговой недвижимости или уменьшение стоимости собственной недвижимости, он может и не отражать эти негативные для него изменения в своих документах. Вопрос достоверности внутренних банковских документов – это уже предмет проверок ЦБ. Но если объект недвижимости вставляется на продажу и продается, то вот здесь наступает момент истины и рынок показывает реальную стоимость объекта. Понятно, что если объект выставляется на продажу по явно завышенной стоимости, его попросту никто не купит.

При реализации бывшего залогового имущества банков выясняется его реальная рыночная стоимость. И очень часто реальная рыночная стоимость оказывается значительно меньше той залоговой стоимости, которая была записана в договоре залога. Рыночная стоимость недвижимости, находящейся в собственности банка, также очень часто оказывается меньше её балансовой стоимости. Не секрет, что в период кредитования вполне может происходить значительное уменьшение стоимости объекта залога в результате физического износа, функционального или экономического устаревания, воздействия иных факторов; повреждение, разрушение объекта залога. Может происходить значительное уменьшение стоимости объекта залога в результате глобальных изменений рыночной ситуации. Яркий пример таких изменений – взлет, а затем падение цен на землю.

До кризиса 2008 г. цена 1 га сельскохозяйственной земли в центральных районах Южного федерального округа области могла доходить до 100 тыс. руб., в период после кризиса 2008-2009 гг. спрос на землю существенно снизился, в результате чего собственники готовы продавать земельные участки в 5-10 раз дешевле.

В период экономического подъема в связи с ростом цен на продукцию сельскохозяйственного производства имели место высокие темпы роста цен на землю. В 2007 г. на земельном рынке появилось множество непрофильных инвесторов, которые стремились заработать на росте цен на землю. С конца 2006 г. цены на землю выросли в несколько раз, в частности, в 2007 г. цены удвоились, а с января по август 2008 г. увеличились в 1,5-3 раза. Однако в период экономического кризиса цена сельскохозяйственных земель в резко снизилась. Так с августа 2008 г. по март 2009 г. цена на землю снизилась в 3-5 раз.

Полностью статья представлена в Бюллетене RWAY №254, май 2021 г., стр.137-146

Источник — Аналитическое агентство RWAY