Кредит под залог недвижимости в 2022 году: что нужно знать, какие документы подготовить

Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов

Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой.

Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет.

Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.

Проверьте себя по формуле:

Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)

Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.

Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.

Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории

Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.

У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.

С 2022 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).

В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.

Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.

Как работает кредит под залог

Кредиты под залог в банке встречаются все чаще. Практически в любом банке есть программы, которые включают залог. Причем именно банк выставляет список предметов, которые могут выступать в качестве залогового имущества.

Главное, чтобы вещь, которая выступает залогом, была ликвидной. Под «ликвидностью» подразумевается ценность. Другими словами, банк выбирает в качестве залога ценные вещи, которые может быстро продать. Если заемщик не исполняет свои залоговые обязательства, кредитор может взыскать залоговое имущество через суд.

Оформить залог вне банковской программы нельзя, поскольку кредитная организация не примет имущество, что не сможет реализовать. Но помимо ценности и ликвидности имущества, особых требований больше нет. Например, имущество которое вы взяли за основу, может быть движимым или недвижимым.

Какие документы нужны

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
2. брачный договор, если он есть;
3. СНИЛС;
4. загранпаспорт;
5. отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
6. водительское удостоверение;
7. свидетельство о регистрации автомобиля;
8. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
9. другие документы по регламенту банка.

Какие требования к объекту залога

Когда выдается кредит под залог недвижимости, недвижимость тщательным образом проверяют на то, соответствует ли она выставляемым требованиям. Например, у заемщика должны быть безусловные права на рассматриваемый объект. Также можно использовать автомобиль, конечно, если стоимость и состояние автомобиля достаточно хорошее.

Причем они должны подтверждаться документами. Что касается остальных требований, они заключаются в следующем:

• Объект должен иметь достаточно высокую ценность на условиях рынка;
• Запрашиваемая кредитором сумма меньше оценочной стоимости залогового имущества;
• Залог расположен в регионе, где работает банк;
• Недвижимость не должна иметь обременений (другой залог, арест и т.п.);
• На имущество не должны выставлять притязание третьи лица;
• Залог должен отвечать всем требованиям, выдвигаемым банком к нему.

Например, если это жилая недвижимость, она не должна быть на грани сноса и т.п. Некоторые банки могут работать с долевым имуществом, но таких случаев не так много. Кроме того, работа с долями имеет некоторые ограничения. В частности, чтобы иметь возможность выдать кредит под залог доли в имуществе, нужно получить согласие остальных собственников. А это изначально более сложный и трудоемкий процесс.

Кредит не дадут без обязательного страхования

Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.

Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).

Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.

Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.

Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.

Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.

Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.

Мнение специалиста. дмитрий задонский, руководитель ипотечного центра в санкт-петербурге ооо «национальная фабрика ипотеки»

— В настоящее время все большую популярность приобретают ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Причин здесь несколько.

Во-первых, такой вид кредитов позволяет получить несколько миллионов рублей на различные цели на длительный срок (до 20 лет) под рыночный банковский процент. Таким образом, люди могут получить необходимую сумму денег на различные цели и выбрать удобный срок возврата кредита.

Во-вторых, поскольку такие кредиты обеспечены залогом недвижимости, их могут получить люди с различной формой занятости, например ИП или самозанятые.

В-третьих, ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости можно использовать для объединения и рефинансирования действующих дорогих кредитов. Например, для погашения задолженностей по кредитным картам. Польза в том, что за счет залогового кредита можно значительно уменьшить сумму ежемесячного платежа, тем самым снизив нагрузку на семейный бюджет.

При ответственном и взвешенном подходе залоговый кредит — эффективный и выгодный инструмент для решения финансовых задач.

Обязательное страхование объекта залога

После того, как подписали кредитный договор под залог имущества, рассматриваемое имущество требуется обязательно страховать. Объект должен быть застрахован все время действия сделки. Тогда, если имущество пострадает, можно получить компенсацию. Хотя рассматриваемое требование нарушает права заемщика, но при этом страховка все ещё обязательна.

Банк заинтересован в том, чтобы залоговый объект оставался в целости и сохранности пока не будет выплачен кредит. Но страховка не бесплатное мероприятие. Залоги делаются на долгие годы, потому заемщик вынужден тратить кругленькие суммы только для того, чтобы банк оставался спокойным.

Получить юридическую помощь по вопросам кредитов под залог можно на нашем сайте.

Ограничения на объект залога

Кредит под залог квартиры вам выдаст практически любой банк. Но помните, что одна из главных особенностей рассматриваемого кредита – накладывание ограничений на недвижимость. Например, её нельзя продать или сдать в аренду. Эти ограничения вступают в силу, как только подпишите соглашение с банком. Другими словами, квартира обременена, и действия с ней существенно ограничены.

Несмотря на это, недвижимость остается в собственности заемщика. Другими словами, человек все ещё владеет квартирой, но не может ею распоряжаться так, как он того хочет. Причем рассматриваемые обременения будут действовать в течение всего времени, пока не выплатите кредит и не закроете договор.

Чтобы это не стало сюрпризом для заемщика, стоит рассмотреть, какие обременения будут лежать на должнике после подписания кредитного договора:

• Имущество нельзя продавать, дарить, менять, повторно использовать в качестве залога, не выплатив предыдущий;
• Пользоваться имуществом так, чтобы его рыночная стоимость не упала;
• В квартире нельзя регистрировать других людей, помимо членов семьи собственника.

Иногда банки ограничивают владельцев в сдаче квартиры в аренду. Это связано с тем, что состояние недвижимости должно быть хорошим, но если сдать квартиру, следить за тем, как с ней себя ведут посторонние люди, не так просто. В итоге, квартира может пострадать, и банк потерпит убытки.

Иногда банк может снять ограничения, что наложил. Даже те, которые указаны в списке выше. Например, заемщик может попросить разрешения продать жилье, в результате получить деньги и выплатить банку долг в счет полученной суммы. Если попробовать продать имущество без разрешения банка, сделку сочтут ничтожной.

Дело в том, что после подписания договора с банком, информация поступает в Росреестр, потому ничего не получится скрыть. Что касается снятия ограничений, то это происходит не сразу, а спустя 2 недели после того, как кредитный договор будет закрыт. Приблизительно такая же схема используется, если был оформлен кредит под залог автомобиля.

Оформление кредита под залог в банке

Чтобы взятькредит под залог (недвижимость или автомобиль)его нужно правильно оформить. Рассматриваемая процедура состоит из нескольких этапов, которые стандартны практически для каждого банка.

Пока не взяли кредит, нужно подать заявку. Чтобы это сделать, следует выбрать кредитную организацию. Ориентируйтесь на выгодность условий, и выбирайте вариант, который предлагает самые выгодные условия. Подав заявку, нужно подождать решения банка – одобрят её или нет.

Следующий шаг, когда занимаетесь взятием кредита (при условии удовлетворения заявки на то чтобы взять кредит) – принести документы в банк. Список документов можно узнать в выбранном банке, но обычно он стандартный. Например, нужны личные документы и бумаги на заложенный объект.

Хотя требования к заемщику, который хочет взять кредит, также существуют:

• Проживание в регионе, где находится банк;
• Наличие стабильной работы/дохода;
• Отсутствие действующих обязательств по другим кредитам;
• Возрастные рамки;
• Наличие необходимой папки документов.

А вот платежеспособность фиксируется со слов клиента и часто даже особо не проверяется перед взятием наличных средств. Чего не скажешь о проверке объекта залога, который изучается со всех сторон.

Оценка недвижимости как залога для кредита

Чтобы получить кредит наличными под залог недвижимости, нужно правильно оценить залоговое имущество. Именно оценка имущества является одним из самых сложных и спорных шагов во всей процедуре. Но при этом он очень важен, поскольку позволяет понять, на какое количество наличных сможете претендовать от банка.

Можете не тратить деньги и время то, чтобы оценить квартиру или автомобиль самостоятельно. Какой бы новой и стильной не была квартира, банк не примет данные. Причем даже если они будут иметь официальный характер. Квартира будет оценена банком. Для этого используются услуги аккредитованных оценочных организаций, выводам которых можно доверять как самому банку, так и клиентам.

В качестве основы вычислений используются не наличные, что готовы выставить потенциальные покупатели за квартиру, а то, какая у объекта кадастровая стоимость. В этом и скрывается загвоздка, поскольку актуальная и кадастровая цена недвижимости способна сильно различаться.

Результат оценки должен быть зафиксирован в банковских бумагах и это не наличные, которые можете получить после продажи. Но даже при этом банк выдает в виде кредита только до 75% от оценочной стоимости объекта. Остальные деньги направлены на погашение возможных рисков.

Если заемщик не платит, банк может продать заложенное имущество, вернув себе одолженные деньги и покрыть свои расходы за счет оставшейся суммы. Если банк будет выдавать кредит в полном размере стоимости залоговой квартиры, ему такие операции перестанут быть выгодными. Особенно, если оценочная стоимость объекта со временем упадет.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости

Сумма залога — это стоимость объекта после оценки с учетом коэффициента «кредит-залог». В Санкт-Петербурге такой показатель составляет 80%. Если недвижимость стоит 5 млн рублей, то заемщик может претендовать на получение 4 млн рублей.

Минимальная сумма кредита под залог недвижимости — 450 тыс. рублей, максимальная — 10 млн рублей. Если недвижимость стоит менее 450 тыс. рублей, кредит не одобрят. В индивидуальном порядке можно увеличить сумму кредита до 25 000 000 руб.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно.

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.