Zalognedvigimosti.ru — здания покупка | офисы и помещения купить | cклады в москве и области
zalognedvigimosti.ru – всё о коммерческой недвижимости, свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77–67861
Рекламно-информационный ресурс zalognedvigimosti.ru — лучшее место поиска коммерческой недвижимости для вашего успешного бизнеса!
Портал по продаже и аренде коммерческой недвижимости в Москве и регионах РФ, предлагает посетителям сайта наиболее полную
и достоверную базу предложений: аренда офисов в Москве, аренда магазинов, складов и любых нежилых помещений и зданий в РФ.
На Здание.инфо Вы можете бесплатно разместить объявление с предложением коммерческой недвижимости на продажу и в аренду.
Отправить заявку на получение кредита на покупку и под залог объектов коммерческой недвижимости в банки-партнеры zalognedvigimosti.ru.
Также, на «Здание.инфо» Вы можете получить консультацию ведущих специалистов и экспертов рынка коммерческой недвижимости:
юристов, консультантов и брокеров по недвижимости, представителей оценочных, девелоперских и управляющих компаний.
Портал недвижимости Здание.инфо представляет каталог торговых центров и бизнес центров Москвы и всех крупных городов РФ
с прямыми контактами собственников зданий бизнес-центров и торговых комплексов сдающих площади в аренду в этих БЦ и ТЦ.
На сайте приведены графики цен: коммерческая недвижимость в разных районах Москвы за текущий период и предыдущие годы.
Надеемся, что на основе информации, представленной в разделах Здание.инфо, Вы сможете принять наиболее взвешенное и выгодное для Вас решение по аренде / продаже / покупке коммерческой недвижимости и арендного бизнеса во всех регионах РФ.
Мы приветствуем использование наших материалов на вашем сайте. При этом прямая ссылка на сайт Здание.инфо обязательна.
Земельный участок является предметом залога, а здание расположенное на нем — нет
Вот и я о том же. Как и писала в предпоследнем посте: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Закон о залоге как раз и противоречит этому единству, т.к. допускается залог земельного участка, без расположенных на нем строений…, или это и есть тот самый закон, который допускает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости?». Просто уже сталкивалась с подобным когда-то (но не в банкротстве), вот и пришлось немного освежить память, тем более знала где и что искать, так что не переживайте – эту практику нашла быстро, а дальше дело техники, копировать-вставить.
Я думаю банк знает про эту практику, и в обычном режиме (не банкротном), как Вы и пишите, он так бы и сделал. И Росреестр переход права бы не зарубил.
Как уже выяснили пп.5 п.1. ст.1. и ст. 35 ЗК РФ к залогу земельного участка не применимы.
Получается что в этом случае банк имеет полное право рассчитывать на реализацию своего права, установленного п. 4.1. ст. 138 ЗоБ и забрать после вторых торгов земельный участок, тем более он и хочет это сделать. А здание будет продаваться отдельно на публичке. А вот такой практики я то же не нашла.
Но если банк так хочет сделать, значит прежде чем продавать здание, должник должен оформить с банком договор аренды земельного участка или его части только под зданием (ограниченное пользование-соглашение о сервитуте).
Или земельный участок будет оформлять уже тот, кто купит здание на публичке (если конечно это будет не банк). Но в этом случае Росреестр может прицепится к договору купли-продажи здания без оформленных прав на земельный участок, если до продажи здания их не оформит продавец.
Что выгоднее будет, отдать земельный участок банку, а здание продавать на публичке, или продавать всё вместе на публичке, здесь уже Вам надо решать. Если считаете, что выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием, поскольку уйдет по-любому дешевле, значит отдайте банку. Но здание без земли также может уйти дешево.
Я согласна с Александром: «АУ вправе заключить договор и продать банку землю и здания одним лотом, при условии уплаты банком в конкурсную массу цены незаложенного имущества». А если банк несогласен, значит по любому придется идти в суд.
Особенности реализации залога предприятия
Залог предприятия, строения, здания, сооружения, иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту нахождения объекта ипотеки. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество. По требованию залогодержателя предприятие обязано предоставлять ему финансовую отчетность. При неисполнении предприятием обязательств залогодержатель вправе принять меры, предусмотренные договором, включая назначение своих представителей в органы управления предприятием и ограничение права распоряжаться имуществом и продукцией[11].
Залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. В соответствии с законодательством предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
договор о залоге предприятия может распространяться как на все активы предприятия, так и на часть активов.
Ипотекой по российскому законодательству признается залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают:
а) предмет договора о залоге, каковым может являться лишь недвижимое имущество,
б) сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом. Такое понимание ипотеки является более узким по сравнению с римским правом (равно как и подходом к ипотеке современных законов многих зарубежных стран), которым допускалась ипотека любого имущества при условии, что последнее оставалось у залогодателя.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им[12].
Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения территориально-обособленных подразделений предприятия.
В Законе о залоге имеется глава II Залог предприятия, строения, здания и сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей ( ипотека), в которую включены четыре статьи.
Видами залога могут быть залог имущества, в том числе залог предприятия (хозяйствующего субъекта) в целом, залог товаров, ценных бумаг.
Предприятие, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В соответствии с Законом РФ О залоге различается правовое регулирование залога транспортных средств, залог товаров в обороте, залог предприятия, залог ценных бумаг. Как следует из ст. 358 ГК, определенными особенностями обладает залог вещей в ломбарде.
Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Операции по передаче имущества в залог не влекут за собой возникновения объекта налогообложения, так как передача имущества в залог не влечет за собой смену права собственности на это имущество, а следовательно, не возникает факт реализации имущества. Переданное имущество остается на балансе выдавшего залог предприятия. В аналитическом учете делается пометка в залоге с указанием реквизитов залогодержателя[13].
В данном случае речь идет как о залоге предприятия вообще, так и о залоге предприятий, неразрывно связанных с землей. Такая традиция обусловлена тем, что хотя большинство предприятий обладают определенной недвижимостью (здания, сооружения, земельные участки), однако есть предприятия, ее не имеющие. Речь идет о мелких предприятиях, арендующих помещения для своих офисов или имеющих юридический адрес по месту жительства одного из учредителей.
В данном случае речь идет как о залоге предприятия вообще, так и о залоге предприятий, неразрывно связанных с землей. Такая традиция обусловлена тем, что хотя большинство предприятий обладают определенной недвижимостью (здания, сооружения, земельные участки), однако есть предприятия, ее не имеющие. Речь идет о мелких предприятиях, арендующих помещения для своих офисов или имеющих юридический адрес по месту жительства одного из учредителей.
Залог недвижимого имущества (недвижимости) для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику называется ипотекой (гр. Недвижимость — это земельный участок, строение и сооружение, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба. Залог предприятия также является ипотекой. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивной сделки с недвижимостью, концентрации земли в руках владельца, выведению земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.
Договор о залоге совершается в письменном виде по форме, установленной законодательством по месту заключения договора; несоблюдение установленной формы договора делает его недействительным. Залог, обеспечивающий обязательства, возникающие из нотариально заверенного договора, также подлежит нотариальному удостоверению. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован там, где зарегистрировано само имущество; при этом договор о залоге считается заключенным с момента регистрации[14].
С учетом современных потребностей экономики и российской правовой традиции в Законе Об ипотеке выделены в самостоятельный раздел положения об особенностях ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Нормы этой главы дополняют и конкретизируют нормы гл. II Залог предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека) Закона о залоге и восполняют по указанному вопросу недостаточное количество правил, содержащихся в ГК РФ.
Договор о залоге — по законодательству РФ в Договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки выполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор[15]. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если законодательством не установлен иной порядок регистрации. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством.
В РФ ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения, иного объекта. Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека. Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения обособленных подразделений предприятия.
Заключение
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Выступая как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые им по договору, а также как способ, понуждающий должника возместить убытки и неполученные доходы за его счет, на современном этапе залог предприятия приобретает особое значение.
Залогом предприятия может быть обеспечено исполнение как крупных долгосрочных обязательств (например, по возврату денежных сумм, полученных по кредитным договорам в целях финансирования технического перевооружения предприятия), так и незначительных по своему размеру (например, может быть заложено одно из предприятий, принадлежащих юридическому лицу, в обеспечение исполнения краткосрочного обязательства по оплате поставленного товара).
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – Часть 1 // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ — Часть 2 // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
3. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге» // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2021 года N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
5. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 28 июня 2021 года N 12-52/пз-н «Об утверждении Порядка учета в реестре владельцев ценных бумаг залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в реестр изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги» // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
6. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
8. Федеральный закон «Об акционерных обществах» (Об АО) от 26.12.1995 N 208-ФЗ (действующая редакция от 22.12.2021)// СПС Правовая система КонсультантПлюс.
9. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 21.12.2021) «Об ипотечных ценных бумагах» // СПС Правовая система КонсультантПлюс.
10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июля 2003 г. № 72 «Обзор практики принятия арбитражными судами мер по обеспечению исков по спорам, связанным с обращением ценных бумаг». // Справочная правовая система «ГАРАНТ».
Научная, учебная и справочная литература
11. Агапеева Е.В. Правовое регулирование рынка ценных бумаг в России и США. М.: Юнити-Дана. — 2004. – С. 31-36.
12. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ. — 2003 г.
13. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. — Киев.: Издание Книжного Магазина Н.Я. Оглобина. – 1912 г.
14. Шевченко Г.Н. Правовое регулирование ценных бумаг. — М.: Статут. — 2003 г. –С. 79-81.
15. Афанасьева Т. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций: проблемы практической реализации. – Хоз-во и право. — 2007 г. — № 8. – С. 24-27.
16. Валавина А. Рынок ипотечных ценных бумаг США и его влияние на рынок казначейских облигаций. – Рынок цен. бумаг. – 2004 г. — № 23. – С. 22-24.
17. Иванова Е. Регулирование залога бездокументарных ценных бумаг. – Рынок цен. бумаг. – 2004 г. — № 3. – С. 58-61.
18. Никитина А. Передача в залог банку акций и долей. – Хоз-во и право. – 2007 г. — № 5. – С. 64-68.
19. Уруков В. Залоговый индассамент векселя. – Право и экономика. -2007 г. — № 6. – С. 109-105.
20. Маковская А. А. Залог денег и ценных бумаг. – М.: Статут. – 2000 г. – С. 287.
21. Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
22. Буркова А. Ю. Регистрация залога движимого имущества. – Закон. – 2009 г. — № 4. – С. 378-380.
[1] См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ. — 2021 г.
[2]См.: Никонова Е.Г. История залоговых отношений.– М., 2009. – С.8.
[3]См.: Римское частное право (Текст): Учебник /Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. – М.: ИКД «Зерцало-М», 2008. – С. 219.
[4] См.: Никонова Е.Г. История залоговых отношений.– М., 2021. – С.9
[5] См.: Афанасьева Т. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций: проблемы практической реализации. – Хоз-во и право. — 2007 г. — № 8. – С. 24-27.
[6]См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – Часть 1 // СПС Правовая система КонсультантПлюс. п. 1 ст. 335
[7]См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ. — 2021 г.
[8] См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – Часть 2 // СПС Правовая система КонсультантПлюс. ст. 295
[9] См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – Часть 1 // СПС Правовая система КонсультантПлюс. п. 1 ст. 209
[10] См.: Семейный кодекс от 30.11.1994–// СПС Правовая система КонсультантПлюс. п. 3 ст. 35
[11] См.: Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
[12] См.: Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
[13] См.: Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
[14] См.: Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
[15] См.: Новиков К. А. О вещных правах и прав залога. – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2021 г. — № 8. – С. 6-27.
Date: 2021-07-10; view: 356; Нарушение авторских прав
Условия оформления бизнес-ипотеки
К основным условиям кредитования относятся ссудный процент, наличие или отсутствие комиссии, а также срок, на который обратившиеся могут взять деньги эмитента. Рассмотрим перспективы заёмщиков, получающих в Сбербанке ссуду по каждой из описанных выше программ:
| № п/п | Условие | «Бизнес-Недвижимость» | «Экспресс-Ипотека» |
| 1. | Диапазон сроков | 1–120 месяцев | Полгода–180 месяцев, если приобретается жилая недвижимость. Полгода–120 месяцев, если приобретается нежилая недвижимость. |
| 2. | Валюта кредитования | RUB | RUB |
| 3. | Комиссионный сбор за предоставление | нет | нет |
| 4. | Предоставляемая сумма | 500 000–200 000 000 рублей (в некоторых регионах максимум может достигать 600 000 000 рублей) | 300 000–7 000 000 рублей (в некоторых населённых пунктах в рамках предложения можно получить до 10 000 000 рублей). |
| 5. | Ссудный процент | от 11% | от 13,9% |
| 6. | Первоначальный взнос | не менее 20% для представителей сельскохозяйственного бизнеса не менее 25% для иных представителей (если в качестве залога выступает уже имеющаяся собственность, взнос не требуется) | для жилых площадей – 15–20%; для коммерческих площадей – 30–35% |
| 7. | Необходимость страхования имущества, предоставленного в залог | да | да |
| 8. | Пеня в случае невыполнения кредитных обязательств | 0,1% от суммы просрочки, исчисляемый на каждый день невозврата | 0,1% от суммы просрочки, исчисляемый на каждый день невозврата |
Особая роль отводится тому, что выступает обеспечением. В «Экспресс-Ипотеке» его роль может выполнять как приобретаемая собственность, так и поручительство либо юридического, либо физического лица.
Для тех, кто подаёт заявку на «Бизнес-Недвижимость» актуальны такие виды залога, как:
- приобретаемые здания, участки и т. п.;
- гарантии от «Федеральной корпорации по развитию среднего, а также малого предпринимательства»;
- поручительство как юридических, так и физических лиц;
- объект, который уже имеется на момент подписания договора со Сбербанком;
- имущество, которое уже является собственностью, на период строительства недостроенной недвижимости, купленной у неаккредитованного застройщика;
- имущественные права по контрактам о долевом участии при покупке строящихся объектов у аккредитованных застройщиков.
К зданиям и помещениям, выступающим в роли обеспечения, предъявляются специальные требования. Также Сбербанк требует предоставление более расширенного пакета документов, чем при подаче заявок на стандартную ипотеку.
