Какие риски по договору субаренды существуют?

Принимая во временное пользование имущество, в любом случае надо понимать, что не всё может быть гладко: ведь оно чужое. Но когда берёшь то, что контрагент тоже взял у кого-то третьего, риск умножается на два. Вообще, чем больше лиц задействованы в отношениях, тем они сложнее. Давайте рассмотрим возможные проблемы субарендатора.

Самовольная передача

Первое, что необходимо запомнить: на заключение такого договора надо получать согласие собственника имущества. Если этого не сделано, то сделка может быть признана недействительной (если будет доказано, что субарендатор знал или обязан был знать об отсутствии разрешения).

Добавим, что контракты, заключённые с нарушением закона до 1 сентября 2013 года, признаются ничтожными, поскольку в отношении них применяется действовавшая тогда редакция ст. 168 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 05.12.2008 №15809/08 по делу №А21-7618/2006).

Если договор недействителен, то стороны должны передать друг другу всё полученное ими по такой сделке. При невозможности сделать натуральный обмен, возвращается адекватная стоимость. И, поскольку субарендатор получил некое «фактическое пользование» имуществом, и вернуть его нереально, то, по сути, оформляется просто взаимозачёт одной и той же суммы. Тут всё достаточно просто.

А вот если к моменту конфликта имеются долги, то субарендодатель может потребовать уплаты неосновательного обогащения. Хотя некоторые суды не признают подобные претензии после того, как сделка признана недействительной, но риск всё же есть.

Что же делать субарендатору, чтобы защититься от негативных последствий? Во-первых, собственник имущества может и одобрить сделку post factum – никто ему этого не запрещает (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25). Так что наилучший вариант – это, конечно, поскорее договориться о согласии.

Разрешение в рассматриваемом случае может быть выражено в любой форме, а в случае споров о его наличии оценку будет давать суд. Но молчание в ответ на запрос согласием не является.

Слишком долгий контракт

Сторонам следует сразу установить по субаренде тот же срок, что и в основной сделке. Он может быть определён календарной датой («до 31.12.2017 включительно»), истечением какого-то периода («три года с момента заключения») или наступлением события («до подписания собственником договора купли-продажи объекта»).

Большой риск – брать имущество на период, превышающий исходный договор. На основании ст. 168 ГК РФ, такой контракт считается заключённым, пока существуют партнёрские отношения между собственником и первым арендатором. И некоторые суды признают именно это правило (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу №А05-9220/2005-23), а другие считают, что недействителен не только пункт о сроке, но и вся сделка (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 №Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу №А27-4630/2008).

Как вариант, контракт может быть заключён и на больший период, чем это предусмотрено в первоначальном договоре. Но в такой ситуации необходимо получить согласие арендодателя.

Согласно ст. 615 ГК РФ, пользоваться предоставленным на время имуществом необходимо исключительно в рамках условий договора, а если их нет, то в соответствии с назначением. Если это правило не соблюдается, арендодатель вправе расторгнуть контракт и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в одностороннем порядке менять цель пользования предметом сделки незаконно, и назначение имущества следует согласовывать в соответствии с текстом исходного договора аренды.

В случае, если всё-таки необходимо получить помещение или вещь для чего-то другого, то следует попросить на это письменное разрешение у собственника.

Зависимость от посредника

Риск досрочного прекращения пользования имуществом в договоре субаренды гораздо выше, чем если выйти на собственника напрямую. В таких отношениях слишком многое зависит от добросовестности основного (первого) арендатора. Кроме того, в любом случае необходимо подробно изучить его контракт и свой составлять в соответствии с ним. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако стороны могут предусмотреть иное по соглашению сторон (например, трансформацию договора субаренды в договор аренды на тех же условиях после прекращения прошлого договора аренды). Однако определенную степень защиты закон предоставляет субарендатору: субарендатор при досрочном прекращении договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Но это только право, а не автоматическая “трансформация” договора, то есть если арендодатель не желает подписывать договор, придется продлевать договор через суд и далее приводить решение в исполнение.

Волков бояться – в лес не ходить

Конечно, лучше, когда отношения максимально простые, а это легче осуществить без «связующего звена». Все усложнения прямо пропорционально увеличивают и возможные риски. Тем не менее, это не означает, что надо отказываться от выгодного предложения только потому, что необходимое имущество предлагает тот, кто сам арендатор. Просто надо тщательно изучать границы его полномочий, а все выходы за них утверждать с собственником: без его согласия в любом случае ничего хорошего не получится.

Услуги юристов в сфере бизнеса

Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.

Требуется помощь юриста в сфере бизнеса?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Рекомендуемые статьи этой категории:

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 

06.02.2022

Если арендованные площади перестали приносить прибыль, а досрочное расторжение договора грозит штрафными санкциями, арендатору разрешено воспользоваться правом субаренды или перенайма. В каких случаях это возможно и как это правильно сделать, выяснила Анна Мишина.

Иногда в процессе ведения бизнеса ситуация складывается так, что помещения или земельные участки, арендованные на продолжительный срок, простаивают без дела, требуя при этом постоянного внесения за них арендной платы. А бывает и так, что столько метров бизнес больше не нужно, но платить за них все равно приходится. В таких случаях, кроме расторжения ставшего невыгодном контракта, арендатор должен вспомнить, что он может не только владеть и пользоваться снятым помещением или земельным участком. Компании также вправе предоставить его в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Рассмотрим каждую из «спасительных» возможностей поподробнее.

Итак, субаренда (или поднаем) – это когда арендатор сдает имущество, уже находящееся у него в аренде, другой фирме – субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Т. е., место «старого» арендатора занимает «новый». Имущество, а также все условия договора остаются прежними. По сути, договор перенайма является договором уступки права требования (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2010 г. по делу № А32- 13018/2009). Статья поднайма и перенайма – совершенно разная. И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.

Окончательно и бесповоротно

Начнем с того, на какой срок может быть заключен поднайм и перенайм.

Субаренду разрешено оформить на любой срок, не превышавший время действия основного арендного соглашения. А вот с перенаймом – ситуация совершенно другая.

На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи. Когда арендодатель обратился в арбитраж, то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги. Ведь краткосрочные договоры перенайма не «перекрывали» весь период аренды. Поэтому по истечении срока действия очередного соглашения создавалась неопределенность относительно того, кто же является обязанным вносить платежи. Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, у него не будет информации об «актуальном» контрагенте, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях.

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника, его проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Если же партнеры не позаботились об этом заранее, то им придется создавать отдельный документ в виде письма, протокола или допсоглашения. Не забывайте, без согласия арендоадателя и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными.

Соответственно, следует помнить, что перенаем предполагает постоянную и окончательную сделку, и первоначальная сторона не может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением. Такой вывод следует из статей 382, 384 и 391 ГК РФ, регулирующих отношения об уступке требования и переводе долга. По мнению ряда арбитров, данные нормы должны соблюдаться при перенайме, поскольку в результате этого происходит замена арендатора в обязательстве.

Сохраняйте форму!

Следует остановиться и на вопросе о формах соглашения перенайма и поднайма. В данном случае установка для обоих соглашений одинакова – если первоначальный договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (касательно перенайма – см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. № Ф07- 2953/15 по делу № А42-6486/2014). Единственное уточнение можно сделать в отношении субаренды. Поскольку данное соглашение может быть заключено на меньший срок, чем первоначальное обязательство, то регистрация будет необходима только в том случае, если договор субаренды заключен на срок более одного года.

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника (исключение, земельные участки государственной или муниципальной собственности при условии, что срок аренды составляет более пяти лет). Согласие проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Получение дополнительного согласия от Арендодателя на вышеуказанные действия не требуется».

Если же партнеры не позаботились о согласии заранее, то им придется создавать для этого отдельный документ в виде письма, протокола или дополнительного согшаления к основному контракту. Нарушая это правило и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными из-за несоблюдения формы контрактов, об этом говориться в статье 168 Гражданского кодекса РФ Если же договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, т. е. заключен год и более, то и соглашение по нему также подлежит государственной регистрации.

За вознаграждение

Хотелось бы напомнить о правиле, согласно которому все договоры между организациями должны быть возмездными (это следует, например, из п. 2 ст. 423 и ст. 575 ГК РФ). Сдача имущества в субаренду, и передача арендных прав и обязанностей должны происходить за определенную плату.

Сначала разберемся с перенаймом. Некоторые арбитры считают, что данное соглашение само по себе возмездно, т. к. одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление. Как и в том случае, если при перенайме передается не только обязанность внесения арендной платы, но еще и необходимость погасить задолженность, есть такая образовалась у первоначального арендатора (Постановления ФАС Северо-Западно- го округа от 22 июня 2009 г. № А44- 3757/2008, Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г., определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. № ВАС- 12735/09). Однако, на мой взгляд, подобная точка зрения не совсем корректная. Ведь за то, что «новый» арендатор грубо говоря, принял на себя «головную боль» в виде всех прав и обязанностей первоначального арендатора, последний должен заплатить, т. е. предоставить встречное представление.

Сколько именно нужно платить – должны определить сами партнеры в зависимости от того, какие именно обязанности и права переданы (не предстоит ли новому арендатору выплачивать санкции, погашать задолженность, приводить в нормальное со- стояние имущество и т. п.). В любом случае, плату за перенайм лучше предусмотреть. В противном случае при возникновении вопросов придется апеллировать к пункту 9 ИПП ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, в котором указано, что соглашение об уступке права, заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как безвозмездное только если в нем четко об этом написано. А отсутствие условия о цене передаваемого права еще не является основанием для признания его ничтожным.

Что касается субаренды, то здесь варианты следующие. Во-первых, в первоначальном договоре можно
предусмотреть, что при «пересдаче» имущества арендодатор выплачивает арендодателю определенную сумму (единовременно или ежемесячно, возможно – в процентном соотношении с субарендной платой). А во-вторых, возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель (он же – изначальный арендатор) получает от субарендатора плату, которая в данном случае как раз является
встречным предоставлением.

Профессиональная пресса для бухгалтера

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Все о договоре аренды помещения

Субаренда может быть самым запутанным словом, когда речь заходит об аренде. Позвольте мне уточнить, возможно, вы заплатили арендную плату за комнату, которую сдавали в субаренду, или думали о сдаче в субаренду всей квартиры или комнаты в вашем доме. Все указанные виды деятельности вращаются вокруг субаренды. Но что такое договор субаренды, квартиры и права субаренды без письменного договора? Читайте дальше, чтобы найти ответы на эти вопросы!

Что такое субаренда

Субаренда — это когда лицо, уже арендовавшее недвижимость, сдает ее в аренду другому лицу на часть времени, оставшегося от первоначальной аренды. Субаренда — это другое название договора субаренды.

Субаренда может быть разрешена или запрещена условиями первоначальной аренды, и могут быть другие правила в зависимости от того, где вы живете. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за условия аренды, например, за ежемесячную арендную плату.

Как работает договор субаренды

Аренда – это договор между собственник и арендатор, который дает арендатору право владеть и использовать собственность без вмешательства владельца в течение установленного периода времени. В договоре аренды указано, как долго будет действовать договор и сколько будет стоить арендная плата. Аренда — это юридический термин, обозначающий законное право арендатора владеть недвижимостью. Когда арендатор передает часть своей законной аренды третьему лицу в качестве нового арендатора, это называется субаренда.

Вы можете оформить субаренду, если только в первоначальном договоре аренды не указано, что вы не можете этого сделать. Но в большинстве случаев владелец должен знать и соглашаться с любой договоренностью о субаренде, заключенной арендатором. Чтобы владелец имел право голоса в отношении того, кто использует и/или проживает в его собственности, процесс субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды.

Когда арендатор сдает недвижимость в субаренду, он должен знать, что это не освобождает его от первоначальных обязательств по аренде. Арендная плата зависит от арендатора, и он или она также несет ответственность за любой ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший имущество в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную арендную плату и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор должен выплатить невыплаченную арендную плату первоначальному арендатору.

Субаренда и законы штата

арендатора Право на субаренду затрагивается законами многих штатов и городов. В соответствии с этими законами человек может сдавать в субаренду, даже если в его договоре с арендодателем указано, что он не может этого делать. Например, в Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, имеет право на субаренду при условии, что домовладелец соглашается. Если арендодатель отказывается от субаренды по необоснованным причинам, любое положение договора аренды, ограничивающее право арендатора на субаренду, противоречит государственной политике и должно быть исключено.

In Сан-Франциско, арендатор может найти нового соседа по комнате, даже если в письменном договоре об аренде указано, что он не может этого сделать, при условии, что новый сосед по комнате соответствует стандартам арендодателя в отношении проверки заявлений.

Например, арендодатель может захотеть, чтобы арендатор имел определенный кредитный рейтинг. Договор субаренды может быть заключен как для дома, так и для бизнеса.

Квартиры в субаренду

Это руководство из пяти шагов поможет вам безопасно и законно сдать квартиры в субаренду, независимо от того, являетесь ли вы их собственником или арендуете.

Подтвердите, что субаренда — лучший выбор

Организация субаренды не является пассивной. Убедитесь, что вы готовы решать любые проблемы, которые могут возникнуть у вашего субарендатора.

Это включает в себя выселение субарендатора, который не платит или ведет себя плохо.

Если ваш субарендатор не платит арендную плату вовремя или нарушает условия вашего договора, будьте готовы заплатить ее самостоятельно. Если вы этого не сделаете, ваша первоначальная аренда с вашим арендодателем может оказаться под угрозой.

№ 2. Изучите договор субаренды

Прежде чем принять решение о субаренде, вам следует внимательно изучить первоначальный договор аренды. Ваша аренда – это договор между вами, вашим арендодателем и другими людьми, проживающими в вашем доме. Это означает, что ваше субписьмо должно соответствовать тем же правилам, что и вы.

В дополнение к тому, сколько арендной платы вы платите каждый месяц, в вашей аренде, вероятно, есть правила, касающиеся домашних животных, транспортных средств, ремонта и шума.

Если ваш субарендатор не соблюдает правила вашей аренды, вам придется иметь дело с последствиями.

Вы также должны проверить, есть ли в договоре аренды специальный пункт о субаренде. Некоторые арендодатели не разрешают сдавать квартиру в субаренду или заставляют сначала спрашивать разрешения. Другие арендодатели позволяют вам сдавать в субаренду только при определенных условиях. Следуйте правилам, изложенным в вашем первоначальном договоре аренды для субаренды.

Сообщите своему арендодателю

Если вы сдаете свои квартиры в субаренду, вы должны сообщить об этом своему арендодателю. Прежде чем делать что-либо еще, убедитесь, что вы получили письменное разрешение.

Если в будущем возникнут проблемы из-за субаренды, устное соглашение может вас не защитить.

Найдите надежного арендатора

Ваша главная цель — найти надежного человека, который возьмет на себя вашу субаренду. Начать с:

После того, как вы нашли несколько человек, сдающих ваши квартиры в субаренду, хорошенько проверьте их, проверив:

№ 5. Завершить субаренду

Теперь, когда вы проделали всю тяжелую работу, пришло время закончить договор субаренды с вашим новым субписьмом.

Чтобы договор субаренды был действительным, его должны подписать как первоначальный арендатор, так и новый подписьмо.

Вы и ваше подписьмо должны согласиться со следующими фактами:

Размещение всей важной информации в вашем договоре субаренды защищает ваши права и дает понять, что вы ожидаете от своего субписьма на случай возникновения спора в будущем.

Является ли субаренда хорошей идеей

«Это зависит» — самый распространенный ответ в коммерческая недвижимость. Этот вопрос не с точки зрения нынешнего арендатора, который хочет передать субарендодателю, субарендодателю или цеденту свои права аренды и владения имуществом. Он написан с точки зрения третьего лица, которое называется субарендатором, субарендатором или правопреемником.

Одной из самых важных вещей, которые дает арендатору коммерческая аренда, является право субаренды или переуступки. Арендатор может «выйти из договора аренды», когда это имеет экономический, стратегический или практический смысл. В большинстве случаев арендаторы не освобождаются от своих обязательств по аренде. Вместо этого они могут сдать в аренду все имущество или его часть, чтобы уменьшить свои финансовые обязательства. Таким образом, субаренда всегда является «хорошей идеей» для арендатора, даже если этого не требуют обстоятельства.

Мы должны рассмотреть множество соображений в отношении возможного субарендатора или правопреемника. Субаренда может быть отличным выбором для некоторых предприятий, но она также может быть опасной.

Каковы преимущества субаренды дома?

Как субаренда, так и субаренда — это способы справиться с арендованным помещением, которое у вас уже есть, но это не одно и то же.

Когда вы сдаете свою квартиру в субаренду, вы позволяете новому человеку въехать и взять на себя аренду, которую вы заключили с арендодателем. Это также называется выпуском. Если арендодатель согласится, новый арендатор возьмет на себя вашу аренду, и вам не придется беспокоиться о содержании квартиры в чистоте или устранении каких-либо проблем. В большинстве случаев арендодатели отменяют старый договор аренды и заключают новый с новым арендатором.

Субаренда ваших квартир означает сдачу в аренду любого помещения, которое не используется кем-то другим. Вы можете сдать в аренду всю квартиру или отдельные комнаты. При таком соглашении вам все равно придется платить арендную плату за квартиры в субаренду и заниматься любым ремонтом или техническим обслуживанием, которые вы должны выполнять в соответствии с вашим первоначальным договором аренды. Когда вы сдаете кого-то в субаренду, они обычно платят вам свою долю арендной платы, а затем вы платите всю сумму арендодателю.

Права субаренды без письменного соглашения

Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.

У большинства безопасных договоров аренды может не быть даты окончания. Если вы арендуете у местного правительства и в договоре аренды указана дата выхода, договор аренды называется «гибким». Одним из видов безопасной аренды является адаптируемая аренда.

Если ваш арендодатель предоставляет вам письменные права субаренды без соглашения, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.

Ваш арендодатель не может отклонить вашу просьбу о сдаче в аренду части вашего дома без уважительной причины. Кроме того, если ваш арендодатель предоставляет вам право субаренды без письменного соглашения, он не может заставить вас соблюдать определенные правила.

Если вы запросите у своего арендодателя права субаренды без письменного соглашения на часть дома, а он скажет «нет», он должен объяснить вам, почему.

Вы не можете сдавать в аренду все свои дома на законных основаниях. Если вы это сделаете, вы больше не будете безопасным арендатором, и ваш арендодатель сможет выгнать вас.

Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?

Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.

Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы впускаете в свою квартиру, знает правила и может заплатить за это.

Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.

В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.

Когда дело доходит до практики, где вы можете найти субаренду?

В арендном бизнесе распространена субаренда. Только восемь месяцев в году можно посвятить учебе в университете и колледже (два семестра). Однако, чтобы получить жилье за ​​пределами кампуса или даже на территории кампуса, студенты, как правило, обязаны подписать договоры аренды сроком на один год.

Студентам иногда приходится подписывать договоры аренды на целый год, даже если многие из них будут отсутствовать в течение летнего семестра, поскольку многие арендодатели не желают подписывать договоры аренды сроком всего на восемь месяцев.

В таком случае арендаторы могут найти третью сторону (например, студента, посещающего летний семестр) для субаренды на полные четыре месяца. Если арендатор хочет сэкономить, проведя лето дома, это может помочь ему избежать сборов, связанных с наличием свободной квартиры.

Еще одной новой областью договоров аренды является субаренда, которая распространена в общих офисных помещениях, таких как те, которые предоставляются WeWork и аналогичными организациями коммерческой недвижимости. В центральных деловых районах крупных городов аналогичные корпорации будут сдавать в аренду полные коммерческие этажи зданий. В свою очередь, они будут заключать адаптируемые договоры субаренды с предприятиями и людьми, чтобы сдавать в аренду все, от одной кабинки до целого этажа.

Эта форма договора субаренды может быть выгодна стартапам, которые все еще развивают свои потребности в коммерческой аренде, а также лицам, которые хотят создать бизнес, но не могут позволить себе полный этаж в данный момент.

Часто задаваемые вопросы

Если ваш арендодатель даст вам письменное разрешение, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.

Может ли главный арендодатель выселить субарендатора?

В этом случае вы считаетесь нарушителем, и главному домовладельцу не нужен приказ о владении, чтобы выгнать вас, но он может получить его, если захочет.

Кого называют субарендатором?

Лицо или группа лиц, которые арендуют все здание или его часть у того, кто арендует его у собственника.