10 самых популярных вопросов по недвижимости: наследство и дарение, долевая собственность, материнский капитал, брачные обязательства, ипотека, заём под залог недвижимости, услуги нотариуса | СуперРиэлт

Что показывает судебная практика?

Как показывает судебная практика, избрание способа воздействия в виде залога, чаще всего осуществляется по отношению к имущественным преступлениям. Дело в том, что особой опасности преступники, совершившие кражу или должностное преступление с корыстной целью, не несут, потому содержать их под стражей нет необходимости.

Согласно уставленному законодательству, мера пресечения должна избираться в соответствии с совершенным преступлением и личностью виновного. Для каждого обвиняемого должно быть предусмотрено право на освобождение посредством залога или избрание другой, достаточной меры контроля, гарантирующей его явку к следователю.

Если личность уже привлекалась к уголовной ответственности, прослеживается агрессивный настрой обвиняемого к остальным участникам процесса, а также субъект уже неоднократно пытался скрыться от следствия, то к нему не будет применена такая мера пресечения.

Примером избрания оговариваемой меры принуждения будет случай с кражей денежных средств у предпринимателя, возвращавшегося из банка. Обвиняемый обладает положительной характеристикой, имеет троих детей и ранее не привлекался к ответственности. Суд, принимая во внимание большую сумму украденного, решил назначить ему арест на 2 месяца, но по ходатайству адвоката заменил арест залогом.

Что может быть предметом залога в уголовном процессе?

Предметом залога могут быть денежные средства, акции, облигации, а также недвижимое имущество, в том числе купленное по ипотеке.

Не может выступать в качестве залога такое имущество:

• квартира, дом и другое жилье, если кроме него у человека, которому нужно внести залог, больше нет дополнительного жилья;
• предметы мебели, обихода, которые есть в доме;
• предметы индивидуального пользования. Однако драгоценности и антиквариат в эту категорию не входят;
• домашний скот, пчелы, птицы, если они используются не для предпринимательской деятельности;
• различные награды, призы.

Деньги, которые выступают в качестве залога, до вынесения судебного решения должны храниться на депозите суда.

Если в качестве залога обвиняемый поставил дом, квартиру или другое недвижимое имущество, тогда такой залог должен находиться по месту расположения объекта.

Если объектом залога выступает автомобиль или другое транспортное средство, тогда оно должно быть транспортировано на специальную площадку или стоянку, определенную судом.

Если предметом залога выступают драгоценности, тогда они должны храниться в специальном хранилище, например, в сейфе.

Что такое обременение

В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:

• залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
• сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
• арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.

Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.

Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.

Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.

Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
• устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.

Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.

статья 106. залог | гарант

Арендодатель присвоил обеспечительный залог

Вопрос 10. какие категории граждан могут рассчитывать на льготы при оплате услуг нотариуса при сделках с недвижимостью?

Существует два вида льгот. К первому относятся льготы, которые установлены Налоговым кодексом, по уплате госпошлины за совершение нотариальных действий. Они распространяются на тарифы, которые взымают частные нотариусы. Эти льготы применяются лишь в отношении нотариальных действий, которые закон относит к обязательным.

К примеру, оформление свидетельств о праве на наследство, удостоверение завещания, отчуждение долевой недвижимости и прочие. Чаще всего льготы по сделкам предоставляются инвалидам I и II групп, которые оплачивают лишь половину тарифа (пошлины). Полностью освобождаются от уплаты нотариального тарифа только участники Великой Отечественной войны (ВОВ).

Ко второму виду относятся льготы, которые устанавливают региональные нотариальные палаты по уплате услуг правового и технического характера (УПТХ). Такие льготы распространяются на все нотариальные действия, в том числе сделки с недвижимостью, которые не обязательно заверять у нотариуса.

Чтобы получить льготы, нужно предоставить соответствующий документ (к примеру, удостоверение инвалида или участника ВОВ, справку медико-социальной экспертизы об инвалидности и прочие).

Дарение жилья с залогом

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:

• предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
• переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.

Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.

Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем.

В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору.

Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

• сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
• ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
• арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
• пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
• аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так же сложности могут возникнуть и при дарении квартиры с обременением. Все специфические условия соглашения (например постоянные жильцы) и информация об обременении должна отражаться в договоре дарения. В случае несогласия одаряемого с существующим состоянием подарка, он может отказаться от совершения сделки.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке.

Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

• реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
• консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении.

Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда.

Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Пример

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете.

Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица.

Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Договор дарения с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.

Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).

Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору. Отчуждать имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет), запрещено, но принимать дар они могут через своих законных представителей.

Какие решения чаще всего выносятся?

Действующее законодательство, которое регулирует избрание меры пресечения, нужно еще усовершенствовать, ведь если человек намерен убежать от правосудия, никакая сумма залога его не сдержит. При этом отказываться от альтернативы предварительного заключения тоже не стоит.

Следователь или прокурор обязаны обосновать целесообразность содержание под стражей и невозможность применения более мягкого пресечения. Суд в свою очередь должен оценить в совокупности все обстоятельства дела и определить подходящую меру контроля.

В точности сказать, какие именно чаще выносят решения достаточно сложно, ведь каждый случай по-своему особенный, но если имеют место основания для освобождения из-под стражи, то суд обязательно их примет во внимание. Порядок назначения залога четко регулируется статьей 106 УПК РФ.

Пакет документов и порядок их оформления

Для подписания дарственной с обременением необходимы такие документы, как:

• Паспорта или другие удостоверения личности двух сторон.
• Если дар передается несовершеннолетнему, то свидетельство о рождении.
• Документы на недвижимость. Чаще всего – это свидетельство о госрегистрации и его копия.
• Выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах.
• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
• Справка об отсутствии долгов перед налоговой.
• Если у дарителя и/или одаряемого оформлен брак, то согласие второй половинки на передачу/получение дара.

Что касается структуры документа, то она довольно стандартная, по пунктам образец выглядит так:

1. Название документа, место подписания договора.
2. Указание прав и обязательств сторон.
3. Контакты для связи, в том числе адреса проживания.
4. Данные о предмете дарственной, то есть описание квартиры.
5. Данные о сроках выполнения, данный пункт вносится по необходимости.
6. Ответственность сторон.
7. Момент перехода права владения.
8. Условия для расторжения.
9. Порядок разрешения споров и форс-мажорных ситуаций, иные условия.
10. Подписи сторон.
11. Оптимально оформлять подобное соглашение при помощи нотариуса в таком случае удастся избежать неприятностей с признанием соглашения недействительным.

Пожизненное проживание

Еще одним специфичным обременением будет выступать наличие граждан, не являющихся собственником недвижимости, однако имеющих постоянное право пользования и проживания в жилом помещении. Как правило, такие субъекты появляются после отказа от участия в приватизации с сохранением возможности бессрочного пользования жильем.

В этом случае у сторон есть следующие варианты действий:

1. даритель может предложить таким жильцам переселиться в аналогичную квартиру с сохранением права постоянного пользования;
2. допускается включить в содержание договора дарения условие о сохранении права пользования и проживания определенного круга субъектов.

Так как ключевой особенностью сделок дарения является необходимость получить согласие одаряемого лица на принятие объекта недвижимости в собственность, именно данный субъект будет решать целесообразность получения подарка с таким обременением.

Если стороны достигли обоюдной договоренности и включили такое условие в договор, обременение на жилое помещение перейдет одновременно с регистрацией права собственности. При этом необходимо учитывать следующие особенности:

• после оформления права собственности на одаряемое лицо новый владелец сможет распоряжаться квартирой только с соблюдением прав и интересов постоянно проживающих лиц;
• принудительное выселение или снятие с регистрационного учета таких граждан будет возможно только по общим основаниям, предусмотренных в Жилищном кодексе РФ (например, отказ оплачивать коммунальные услуги или систематическая порча объекта недвижимости);
• наличие права постоянного проживания не дает собственнику возможности воспрепятствовать пользованию жилым помещением и общим имуществом квартиры.

Чтобы такое обременение сохранило силу после перехода права собственности, оно должно быть надлежащим образом указано в договоре.

Нечеткость формулировок даст возможность новому владельцу принудительно выселить граждан из жилого помещения.

Чтобы соблюсти все требования законодательства и нюансы соблюдения прав всех сторон, оптимальным способом будет являться обращение за помощью к квалифицированному юристу.

Как  правило, условие об установлении обременения в виде постоянно проживающих лиц может включать сам даритель. Например, если принято решение подарить квартиру внуку или ребенку, пожилой родственник будет рассчитывать провести остаток жизни в знакомых условиях проживания.

Условие о пожизненном проживании по сделке дарения будет существенно отличаться от смежного договора пожизненной ренты.

Дарение может носить исключительно безвозмездный характер, поэтому пожизненное проживание может выступать условием договора без указания на дополнительные материальные выплаты.

Рента, напротив, подразумевает возмездный характер правоотношений, который заключается в регулярных денежных выплатах или иных материальных выгодах.

Таким образом, возможность подарить жилое помещение с наличием зарегистрированного или скрытого обременения будет зависеть от множества факторов, в том числе от прямого согласия одаряемого лица.

Переход действующего обременения на нового собственника заставит его соблюдать его условия и правовой режим, поэтому далеко не каждый гражданин согласится добровольно принять на себя такое обязательство.

Ходатайство об изменении меры пресечения

Если следователь не реагирует на ходатайство обвиняемого возможна жалоба на бездействие следователя по поднимаемому вопросу. Жалоба по уголовному делу способна восстановить право на защиту. Изменение меры пресечения заключение под стражу возможно только после того, как было возбуждено уголовное дело. Допускается применение данных действий как во время судебного, так и во время досудебного производства.

Чаще всего обвиняемые и их защитники ходатайствуют:

1. изменение меры пресечения на домашний арест на разных условиях выхода из жилого помещения (например, в связи с необходимостью оказания медицинской помощи обвиняемому);
2. изменение меры пресечения по состоянию здоровья, которое может ухудшиться сразу после заключения под стражу;
3. ходатайство изменении меры пресечения залог, размер которого как правильно должен быть значительным (так, в своей адвокатской практике мы добивались денежного залога в 1 000 000 рублей вместо нахождения доверителя в СИЗО).
4. просить изменение меры пресечения на подписку о невыезде и надлежащем поведении конечно не запрещено законом, но шансов в рамках защиты подозреваемого (обвиняемого) на ее избрание намного меньше по сравнению с вышеописанными.

   Ходатайство подается следователю или непосредственно на судебном процессе, где решается вопрос об избрании меры пресечения.

ВНИМАНИЕ: не путайте изменение меры пресечения с понятием отсрочка уголовного наказания, которая возможна на стадии исполнения приговора, в то время как мера напротив действует лишь до данного момента.