Какие обязанности есть у ипотечников

Что я понял про ипотечные сделки без первоначального взноса

1. Сейчас сложилась уникальная для истории России ситуация — когда люди, у которых нет никаких накоплений, могут взять огромный кредит и купить четырехкомнатную квартиру. Ипотека стала доступна небогатым людям, а банки закрывают глаза на завышение стоимости имущества в договорах. Потенциальным ипотечникам остается только подтвердить зарплату и стаж. Среди приходивших ко мне на просмотры ипотечников у половины не было первого взноса полностью или частично.
2. Я против ипотек без первого взноса. Если человек не смог накопить 10—15% от стоимости квартиры, то ему рано ее покупать: можно не справиться с выплатами. С другой стороны, как продавец не самой ликвидной недвижимости, я должен приветствовать каждого потенциального покупателя.
3. Люди, которые не могут накопить 300—400 тысяч на первый взнос, при просмотре квартиры могут обсуждать ремонт, стоимость которого близка к миллиону.
4. Думаю, что такие схемы без первого взноса более характерны для регионов, чем для Москвы.

Основания для ипотечных каникул

Основание для ипотечных каникул заемщик обязан подтвердить документами. Одного требования недостаточно: банк откажет и будет прав. Документы нужно сразу прикладывать к заявлению о предоставлении льготного периода. Если чего-то не хватит, банк запросит дополнительные сведения.

См. также:

Подтверждать основание для ипотечных каникул

Основание.ФЗ № 353-ФЗст. 6.1-1

Как это работает. У заемщиков с ипотекой есть право на льготный период — в сложной жизненной ситуации можно полгода не вносить платежи по графику. При этом не нужно спрашивать согласия банка и можно не бояться никаких санкций.

Взять кредит под залог квартиры

Размер кредита напрямую зависит от суммы, которую можно реально выручить за имущество в залоге. Человек, берущий кредит под залог квартиры, может рассчитывать на сумму, составляющую до 80% ее стоимости. К квартирам, передаваемым в залог, банками предъявляются определенные требования.

Квартира для залога должна:

• быть подключенной к системе отопления;
• быть обеспеченной холодным и горячим водоснабжением;
• иметь исправные окна, двери, крышу и сантехническое оборудование.

Квартира для кредита под залог должна находиться в здании, которое:

• имеет фундамент;
• не поставлено на капремонт;
• не находится в аварийном состоянии.

Вовремя вносить платежи

Основание. ГК РФ ст. 810, ФЗ № 353-ФЗ ст. 5

Как это работает. Если заемщик взял деньги в долг, он должен их вернуть. Это работает и с договором ипотеки. Платежи нужно вносить по графику или досрочно. При задержке придется заплатить неустойку и штраф.

Если не получается платить вовремя, есть два варианта:

1. Использовать ипотечные каникулы в трудной жизненной ситуации.
2. Договориться с банком о реструктуризации.

Если заемщик не платит и нет возможности получить от него деньги по графику, банк имеет право получить свои деньги за счет залога. Он может забрать квартиру, или ее выставят на торги, а банку отдадут деньги для погашения кредита. Такое право есть у кредитора, даже если это единственное жилье заемщика и там живут дети.

Если заемщиков несколько, банк имеет право требовать всю сумму платежа с любого из них: так работает солидарная ответственность. А заемщикам потом приходится разбираться между собой в судах.

Если есть поручитель, платить заставят его. Он сможет взыскать деньги с заемщика, но уже самостоятельно — и, возможно, через суд.

Погашать ипотеку придется даже в том случае, если дом не достроили или сделку оспорили. Банк дал деньги в долг на определенную цель. Заемщик их использовал — и должен вернуть. Если он не дождался квартиры, это проблема заемщика и застройщика, а не банка. В таких случаях дольщик может рассчитывать на помощь специального фонда или механизм защиты счетов эскроу.

См. также:

Возвращать ндфл в бюджет из-за господдержки

Основание.НК РФ ст. 220 п. 5

Как это работает. При покупке квартиры можно получить имущественный вычет и вернуть до 260 000 Р НДФЛ со стоимости жилья и еще до 390 000 Р с уплаченных процентов. Вычет равен стоимости жилья, но не более 2 000 000 Р. Лимит для процентов — 3 000 000 Р.

Если квартиру покупают в ипотеку, можно сразу вернуть налог — даже до ее погашения. Деньги переводит банк, но он делает это от имени заемщика. Получается, что кредитные средства — расходы заемщика. И их можно учесть в составе вычета.

Например, квартира стоит 2 000 000 Р. Первоначальный взнос — 700 000 Р, остальное — в кредит. Но платежные документы сразу будут на 2 000 000 Р — можно заявить всю сумму как вычет и вернуть 260 000 Р НДФЛ. Допустим, заемщик их получил из бюджета и потратил на ремонт.

А потом у заемщика рождается ребенок, семья получает маткапитал и гасит часть ипотеки за счет господдержки. Получается, что 460 000 Р потрачено на квартиру не из личных денег, а из бюджета. А собственные расходы заемщика на жилье составляют уже не 2 000 000 Р, а 1 540 000 Р.

То же самое — при оформлении ипотечной субсидии для многодетных.

Возвращать деньги не придется, если при использовании маткапитала сумма расходов из собственных средств все равно превышает лимит вычета.

Например, квартира стоит 2 500 000 Р. Даже при использовании маткапитала для погашения кредита заемщик все равно заплатил больше 2 млн своими деньгами. С этой суммы он получил вычет. Возвращать ничего не нужно.

См. также:

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Возьмите кредит под залог дома

Деньги под залог частного дома получить гораздо сложнее, чем под залог квартиры.  Ликвидность частных домов намного ниже, чем квартир в многоэтажных домах. А если дом находится за пределами городской черты, то вероятность получить под него кредит стремится к нулю.

Выбор варианта

Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.

Был и третий вариант — отказаться от сделки. Но я уже устал продавать эту квартиру. В итоге выбрал вариант, при котором я терял 90 000 Р, но наживал себе меньше проблем.

Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.

Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.

Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.

Выделить доли членам семьи при использовании маткапитала

Основание.ФЗ № 256-ФЗст. 10 ч. 4

Как это работает. Маткапитал можно использовать для погашения ипотеки сразу же, не дожидаясь трехлетия ребенка. Если так распорядиться господдержкой, автоматически появляется обязанность оформить жилье в собственность всех членов семьи.

Если квартира или дом в ипотеке, эта обязанность никуда не исчезает. Просто откладывается до погашения кредита. Когда ипотека будет выплачена, придется выделить доли супругу и всем детям.

До погашения ипотеки этого сделать нельзя, так как передать права на заложенное имущество без согласия банка не получится, а делать заемщиками детей ни один кредитор не захочет.

Но потом выделить доли будет нужно: это важная обязанность, за которой следит не банк, а государство. Если этого не сделать, потребуют вернуть всю сумму маткапитала или признают сделку по продаже квартиры недействительной.

См. также:

Как может повлиять кредитная история

Проверить свою кредитную историю лучше до подачи заявки. Это можно сделать бесплатно два раза в год. В отчете будет фигурировать информация о действующих кредитах, сумме задолженности и наличию просрочек.

Когда вы подадите заявку, банк будет рассматривать её, отталкиваясь именно от этих сведений.

Если ваш кредитный рейтинг не очень высокий, это необязательно означает, что банк откажет в выдаче займа. Однако вполне возможно, что вам предложат заем по повышенной процентной ставке.

Чтобы повысить вероятность получения:

• закройте текущие задолженности – они снижают возможную сумму будущего кредита;
• расторгните соглашения по кредитным картам, которыми вы не пользуетесь, чтобы снизить финансовую нагрузку;
• старайтесь не допускать просрочек не только по займам, но и по платежам ЖКХ, штрафам и т.д.

Как появился покупатель

Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2021 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.

Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра.

Когда я через пять дней вернулся в Рязань, сразу показал этим людям квартиру. Они провели в ней 10 минут и заявили, что будут покупать. К тому времени я уже снизил стоимость в объявлении до 2 490 000 Р. У покупателей была одобрена ипотека на 2 200 000 Р, и они хотели вложить в квартиру материнский капитал — 467 000 Р. Но был нюанс: у них не было никакого первоначального взноса.

У меня очень редкое для Рязани имя. Удивительно, но моего покупателя звали так же, поэтому дальше в статье я буду называть его тезкой.

Какие документы понадобятся

В отличие от потребительского, процедура оформления такого кредита занимает несколько дней и требует предварительной подготовки. Клиенту финансовой организации придется собрать определенный пакет документов:

• На самого заемщика (паспорт, справки о доходах и подтверждающие трудоустройство, другие документы по требованию банка).
• На созаемщика (если он есть). Без учета дохода созаемщика потребуется только его паспорт. В противном случае комплект будет такой же, как у основного кредитуемого.
• На квартиру или дом, передаваемые в залог (подтверждение права собственности, отчёт об оценке, согласие страховщика взять объект под защиту).

Важно учитывать сроки действия справок и копий документов. К моменту заключения сделки все они должны быть действительными.

Кому могут предоставить кредит под залог недвижимости

Требования к заемщикам минимальные и практически одинаковы во всех банках:

• Гражданство РФ и наличие постоянной регистрации.
• Возраст от 18 лет. Верхний порог различается и обычно указывается на момент окончания договора. Совкомбанк предоставляет займы в том числе пенсионерам, до достижения ими 85 лет.
• Требования к общему стажу и периоду работы на последнем месте варьируются — как правило, это срок от 4 месяцев.

Кредит под залог земельного участка

Особенности получения займа под залог участка земли так же относятся к его ликвидности. Главным моментом при земельном залоге является оценка земли. Если на земельном участке находится ещё и построенный дом, то он также оценивается. Наличие коммуникаций, подведённых к участку, и возможность круглогодичного подъезда – это критерии наиболее значимые для независимого специалиста.

Можно ли потерять недвижимость

Риск потерять недвижимость, безусловно, есть — но только если заемщик перестает вносить ежемесячные платежи, и ни он, ни созаёмщик не могут покрыть остатки долга.

К такому способу возврата денег банки прибегают крайне редко, так как они связаны с лишними издержками. Гораздо чаще клиентам предлагают реструктуризацию долга и новую схему погашения задолженности.

Неожиданное предложение

Дальше я стал собирать документы по списку, который прислала риелтор Ксения. Правоустанавливающие документы я уже высылал ей раньше. В списке были документы, которые хотел видеть банк, а еще те, что дополнительно хотели видеть риелторы. Так, у меня запросили справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что я не состою у них на учете.

Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.

Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил.

Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.

То есть фактически я получил бы за квартиру 2 467 000 Р. Жена тезки сказала, что согласовала эту схему с ипотечным специалистом своего агентства. Но я уже настроился на нормальную схему, где не нужно было обманывать банк, поэтому отказался. Она не стала настаивать, хотя и была недовольна.

На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.

Нюансы оформления документов и риски

Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными.

В итоге оказалось, что я, как продавец, должен заранее расписаться в двух документах на общую сумму 510 000 Р, которую фактически не получал.

Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.

Еще если потом сделку оспорят и признают недействительной, то покупатель должен будет вернуть квартиру. А продавец — все деньги, что получил по сделке согласно документам. В моем случае — 3 000 000 Р, хотя по факту я получил бы только 2 490 000 Р.

Я по наивности считал, что раз схему с завышением предлагает покупатель, то оформлять документы следует так, чтобы максимально обезопасить продавца. И некоторые объяснения специалиста по ипотеке меня смутили. Меня не устраивало, как они собирались оформлять две эти суммы — 293 000 и 217 000 Р.

В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.

Отдать квартиру в счет долга по ипотеке

Основание.ФЗ об ипотеке ст. 50, ст. 51, ст. 56, ГПК РФ ст. 446

Как это работает. Если заемщик нарушает свои обязательства — не платит по кредиту, не оформляет страховку или не пускает представителей банка для осмотра имущества, — это повод обратить взыскание на предмет ипотеки. Простыми словами — забрать квартиру в счет долга или выставить на продажу.

Закон защищает от взыскания единственное жилье, но для ипотечного сделали исключение. Его можно забирать, даже если семье больше негде жить.

Общий порядок взыскания — через суд. Но можно договориться и по соглашению. Через суд квартиру могут забрать как по одному иску с погашением долга, так и по отдельному. А можно подать к заемщику иск о погашении долга — а взысканием займутся приставы в рамках исполнительного производства.

Если квартиру забрали через суд, ее продадут на публичных торгах. Но могут обойтись и без торгов, или банк вообще оставит объект у себя.

Если погасить долг до продажи, квартиру получится оставить себе. Если жилье все же забирают, предоставлять новое заемщику банк не обязан.

См. также:

Переговоры в агентстве

Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.

Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:

1. Я не пишу никакой долговой расписки на 217 000 Р. А когда сделка пройдет, возвращаю эти деньги покупателю и получаю расписку от него. В расписке мы пишем обоснование. Например, якобы мы изначально договорились, что я, как продавец, должен оставить мебель, а потом я ее вывез и выплатил за это покупателю компенсацию.
2. Я пишу фейковую расписку на первый взнос 293 000 Р, но одновременно покупатель пишет, что получил от меня в долг 293 000 Р. Или просто расписку, что сразу же получил 293 000 Р назад. Мы храним эти расписки в течение срока исковой давности, то есть три года.

Но в этих случаях уже для покупателя проявлялись риски. Я решил позвонить напрямую тезке. Объяснил, что вся сложность нашей сделки — в двух суммах: 217 000 и 293 000 Р. И в его силах полностью убрать одну проблему: взять в кредит не 2 200 000 Р, как он планировал, а меньше на 217 000 Р.

Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.

Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления.

Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.

Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.

Тем временем юрист уже понял, что одна из ключевых проблем этой сделки — те самые 217 000 Р, которые тезка хотел через меня обналичить. Он тоже предложил своему клиенту уменьшить ипотечный кредит на эту сумму. Но тезка с женой были непреклонны: эти деньги им очень нужны на ремонт и обустройство квартиры.

Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.

Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.

Когда тезка дошел в торге снизу до 2 400 000 Р, я заинтересовался. Это было на 90 000 Р ниже моей цены, но если бы они нашли деньги на первоначальный взнос, схема сделки стала бы намного легче.

Мы начали торговаться в коридоре 2,4—2,45 млн. Тут неожиданно вмешался непонятный сотрудник агентства и серьезно заявил, что такая квартира не стоит более 2 400 000 Р. И он просто запрещает тезке платить за нее больше.

Передать жилье в залог банку

Основание. ФЗ об ипотеке ст. 1, ст. 77

Как это работает. Ипотека — это залог недвижимого имущества. То есть такой вид обеспечения, когда заемщик получает от кредитора деньги, а взамен оформляет в залог свою недвижимость. И если не расплатится по долгам, кредитор сможет получить деньги из стоимости объекта.

Ипотеку можно установить не только по кредитному договору при покупке жилья. Этот способ подходит и для обеспечения других обязательств: по обычным займам, подряду, аренде, купле-продаже. Но в залоге всегда объект недвижимости.

В договоре ипотеки всегда будет установлено, что вот это имущество передается в залог и вот такие обязательства могут быть обеспечены за его счет.

В этой статье пойдет речь об ипотеке при покупке жилья в кредит. Такая ипотека возникает в силу закона — то есть тут без вариантов: если взяли деньги в долг на покупку жилья, это жилье станет залогом.

Договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре. С даты регистрации он и вступает в силу. А в выписке из ЕГРН будет указано, что у жилья есть обременение — ипотека в силу закона. Без ведома и согласия кредитора-залогодержателя никакие сделки с квартирой невозможны. А обременение снимается только после погашения кредита.

Собственником ипотечного жилья все равно является заемщик. А банк — только залогодержатель, и его право собственности на квартиру никак не регистрируется.

Взять ипотеку вообще без залога невозможно. Если не хочется оформлять обременение, поможет только потребительский кредит.

См. также:

Платить неустойку и штраф за просрочку

Основание.ГК РФ ст. 811, ФЗ № 353-ФЗ ст. 14

Как это работает. Если заемщик не платит по графику и не договорился об отсрочке, кредитор вправе начислить ему неустойку и штраф. Размер таких санкций установлен в договоре.

Например, за просрочку платежа банк может потребовать дополнительный процент с суммы просрочки в размере ставки ЦБ.

Если не заплатить добровольно, банк сможет взять эти деньги из суммы, которую выручит при обращении взыскания на квартиру. То есть он получит от заемщика не только долг, но и все, что дополнительно начислили за просрочки, неоформленные страховки и другие нарушения.

См. также:

Погашать половину долга при покупке квартиры в браке

Основание.СК РФ ст. 39, определение ВС РФ № 18-КГ18-201

Как это работает. Если ипотеку взяли в браке и нет брачного договора, обычно оба супруга созаемщики. При разводе они оба имеют право на квартиру. Даже если банк оформил кредит на одного из супругов, право на квартиру есть у обоих. При разводе ее можно разделить.

В этом случае возникает не только право на долю в квартире, но и обязанность погашать долг. Если платежи после развода вносит один супруг, а квартира общая, он имеет право потребовать половину денег — то есть ту часть платежа, что должен внести созаемщик или второй собственник.

Можно договориться с банком о том, чтобы перевести квартиру и долг на одного из супругов. Тогда все упрощается. Но может быть и как в этой истории: муж остался в квартире, выплачивал ипотеку, а потом потребовал от жены половину сумм — и выиграл.

См. также:

Предоставлять объект залогодержателю для проверки

Основание.ФЗ об ипотеке ст. 34, ст. 36

Как это работает. Банк имеет право проверять состояние и условия содержания имущества — по документам и фактически. То есть представитель банка вправе по согласованию приехать посмотреть, в каком состоянии квартира и кто именно в ней живет.

Такая проверка не должна создавать неоправданные помехи, но в целом она законна.

Предоставить заложенное имущество для проверки — обязанность заемщика. Если этого не сделать, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Частота таких проверок законом не ограничена.

Интересно, что и порядок их проведения тоже не регламентирован. К одному заемщику так внезапно ворвался в дом представитель нового кредитора с охранником. Они пришли осматривать залог без предупреждения и разрешения. А когда их попросили уйти — потребовали вернуть кредит досрочно.

См. также:

Принимать и передавать долги по ипотеке вместе с наследством

Основание.ГК РФ ст. 1175, ст. 323

Содержать квартиру в нормальном состоянии

Основание.ФЗ об ипотеке ст. 29, ст. 30, ст. 32, ст. 35

Как это работает. Собственником ипотечной квартиры является заемщик. А залогодержателем — кредитор. И он имеет право рассчитывать на то, что предмет залога, как гарантия исполнения обязательств, будет в целости и сохранности.

Поэтому закон обязывает заемщика содержать объект в нормальном состоянии. Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, следить за коммуникациями, беречь объект от огня и затопления, защищать от взлома.

Какие-то риски можно застраховать: например, на случай пожара. Но если не делать в квартире ремонт и сдавать ее ненадежным нанимателям, она может потерять в стоимости — а это уже нарушение обязанностей заемщика и повод для санкций со стороны кредитора.

Банк хочет быть уверен, что стоимость объекта ипотеки не станет меньше суммы долга по кредиту. И закон на его стороне.

См. также:

Спор из-за задатка

Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.

Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.

Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.

Если бы тезка честно признался, что не нашел денег на первый взнос или выбрал другую квартиру, я бы вернул ему половину задатка, хотя мог оставить у себя весь. Но он ни в чем не признавался и отказывался идти со мной в ипотечный банк.

Однако сумму компенсации расходов он поднял до 15 000 Р. Я не хотел конфликтовать, решил уступить и вернуть ему 25 000 Р без бумаг. Думаю, что в случае необходимости он мог бы и подделать отказ банка. А я же не эксперт, чтобы оценивать документы на подлинность.

Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.

Спрашивать согласие банка на переход прав

Основание.ФЗ об ипотеке ст. 37, ст. 38, ст. 39

Как это работает. Заемщик хоть и собственник квартиры, но не может продать или подарить ее без согласия банка. И разделить при разводе как захочется тоже не может.

На любое отчуждение нужно спрашивать согласие залогодержателя. Это не значит, что сделки вообще невозможны. Банк может согласиться даже на продажу квартиры, если будет погашен долг или оформлено новое обременение.

И на раздел имущества банки тоже соглашаются. Например, договор оформляется только на мужа — он остается собственником и продолжает платить ипотеку.

Страховать жизнь и здоровье по договору

Основание. ФЗ № 353-ФЗст. 11 п. 14, ГК РФ ст. 935 ч. 2

Как это работает. В отличие от страхования залога, обязанности страховать жизнь и здоровье по закону нет. Но она может быть предусмотрена договором — в случае с банковскими кредитами так всегда и происходит.

Теоретически ипотеку можно взять и без страхования жизни и здоровья. Но если от него отказаться, вырастет ставка. Такое условие предусмотрено даже программами господдержки. Льготная ставка действует только при страховании жизни и здоровья, а без него кредит обойдется дороже.

Стоимость страхования жизни зависит от разных факторов. Например, при ипотеке на 2 млн рублей женщине 38 лет оно обойдется в 7600 Р, мужчине такого же возраста — в 12 200 Р.

Но оформлять страховку нужно каждый год. Постепенно ее стоимость будет уменьшаться — с учетом сокращения долга.

В любом случае страховка — это не просто расходы, а реальная защита. Если с заемщиком что-то случится, его наследники смогут получить квартиру без долгов: ипотеку погасит страховщик.

Если оформили страховку, а потом решили, что она не нужна, в течение 14 дней можно расторгнуть договор и забрать деньги.

См. также:

Страховать предмет залога по закону

Основание. ФЗ об ипотеке ст. 31, ФЗ № 353-ФЗст. 7 п. 10

Как это работает. Предмет ипотеки — это какой-то объект недвижимости. По закону заемщик обязан страховать этот объект от рисков повреждения и утраты. Банк должен быть уверен, что получит возмещение, если дом сгорит. Или если квартиру затопят соседи и она сильно подешевеет.

От страхования объекта залога отказаться невозможно: это требование закона. Страховку оплачивает заемщик, но иногда ее стоимость включают в сумму кредита и можно платить частями. Страховая сумма должна быть не меньше долга.

Выгодоприобретателем по такой страховке будет банк. Он как минимум получит сумму долга.

Страховку на первый год ипотеки обычно оформляют вместе с кредитом. А дальше заемщик должен сам покупать полис на следующий год. Если этого не сделать, банк имеет право оформить страховку и взыскать ее стоимость с заемщика. Еще могут быть предусмотрены штрафы. И даже требование вернуть весь долг досрочно.

Стоимость полиса зависит от суммы долга по ипотеке. Если долг составит 2 млн рублей, полис для квартиры обойдется в 4500 Р, при долге в размере 3 млн рублей — уже в 6800 Р.

См. также:

Схема сделки

Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:

1. У пары не было первоначального взноса, хотя это обязательное требование банка. Я понимал, что эту сумму будут проводить фиктивно.
2. Как продавец, я получил бы сумму маткапитала не сразу, а только после регистрации сделки в Росреестре. После этого покупатель пишет заявление в пенсионный фонд, и тот переводит деньги. В 2020 году на перевод денег законом было заложено 40 дней с момента подачи заявления. В 2021 году этот срок сократили до 15 рабочих дней.
3. Если сложить все деньги — и сумму маткапитала, и сумму ипотеки, которую собиралась взять семья тезки, — получалось больше стоимости моей квартиры. Пара хотела, чтобы излишек я вернул им наличными. То есть через эту сделку часть денег они хотели обналичить.

У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки.

Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.

Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.

Когда я приехал в офис, схему сделки мне нарисовали на листочке. Все выглядело так, что я продаю их клиенту по договору купли-продажи свою квартиру за 3 000 000 Р. В эту сумму входят:

1. Ипотечный кредит — 2 200 000 Р.
2. Материнский капитал — 467 000 Р.
3. Задаток в составе первоначального взноса — 40 000 Р.
4. Первоначальный взнос — 293 000 Р, который вместе с задатком должен был составлять не менее 10% стоимости квартиры в договоре. Но мне никто его передавать не собирался, то есть это был фиктивный взнос.

Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.

Для минимизации своих рисков банк дает кредит не выше 90% от стоимости квартиры. Но стоимость он смотрит не по договору купли-продажи, а по отчету, который делает независимый оценщик. По договору купли-продажи моя квартира стоила около 3 000 000 Р.

И если бы покупатель запрашивал в кредит 2 700 000 Р, то у нас возникли бы проблемы: оценщик вряд ли во столько оценил бы мою квартиру, поскольку это сильно выше реальной рыночной цены.

Но покупатель брал в кредит всего 2 200 000 Р. Получалось, что тогда оценщик должен был оценить квартиру не менее чем в 2 445 000 Р: 2 445 000 Р × 90% = 2 200 500 Р. Такой суммы оценки было достаточно, чтобы покупатель получил нужную сумму кредита.

Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.

Торг и задаток

Тезка осторожно спросил, не соглашусь ли я уступить немного от стоимости квартиры в объявлении. Я отказался при их ситуации с оплатой. Сказал, что могу опуститься до 2 450 000 Р, если они найдут первый взнос. Мужчина принял мою позицию по цене и сказал, что первый взнос они не найдут.

То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.

Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.

Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:

1. Цена квартиры — 2 490 000 Р.
2. Задаток — 40 000 Р.
3. Время на освобождение квартиры — три недели после регистрации.
4. Расходы по сделке — за счет покупателя.
5. Если банк не одобряет квартиру для ипотеки, я возвращаю задаток в однократном размере. Если покупатель откажется от сделки, задаток полностью остается у продавца. Если продавец откажется от сделки, задаток возвращается в двойном размере.

Требования к недвижимости под залог

Многие не берут под залог апартаменты, жилье, расположенное на закрытых территориях (ЗАТО) либо подлежащее реновации или сносу. А вот у Совкомбанка достаточно лояльные требования к жилью: кредитуют под квартиры, таунхаусы (в том числе в ЗАТО), комнаты, жилые дома с участками, апартаменты и нежилые помещения.

Есть и другие требования, например, к наличию перепланировок, перекрытиям и материалу стен, доступу к коммуникациям. Запросы к недвижимости могут отличаться в разных банках.

Условия кредита под залог недвижимости

Для предоставления кредита под залог недвижимости сотрудники банка должны быть уверены в возможности продать объект недвижимости, выступающий в качестве залога без проблем. Для этой уверенности банки прибегают к помощи специалистов юридических компаний.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.