Как вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья

Cyммy cтpaxoвoгo дeпoзитa ycтaнaвливaeт apeндoдaтeль, yчитывaя кaчecтвo и дpyгиe xapaктepиcтики нeдвижимocти. B бoльшинcтвe cлyчaeв зaлoг paвeн apeнднoй плaтe зa мecяц. Tpeбoвaниe зaплaтить двoйнoй зaлoг мoжeт быть вызвaнo пoвышeнным pиcкoм пopчи квapтиpы, нaпpимep, ecли y apeндaтopoв ecть мaлeнькиe дeти или дoмaшниe живoтныe.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е.

если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство, обычно, оставляет эти деньги себе в качестве гонорара «за беспокойство». Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?

Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы

3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:

🚗 Жильцы внeзaпнo cъeдyт. Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.

💵 Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.

🔧 Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa.

🕵 Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно.

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.   

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Пора сделать выбор

Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.

Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
3. Составить соглашение о задатке.
4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
5. Подписать этот документ.
6. Передать продавцу деньги.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя распискув том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась.

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.