Как составить договор аренды для бизнеса

Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.

Договор аренды офисного помещения часто заключается на длительный срок, а потому к его содержанию нужно подойти максимально серьезно. Из статьи вы узнаете об особенностях этого договора, правилах его составления, форме и государственной регистрации.

Договор аренды коммерческого помещения, составленный правильно, позволит защитить ваши интересы, при этом неважно, арендуете вы недвижимость или сдаете. Как составить такой договор, на какой срок его лучше заключать и какую именно информацию внести, рассказываем в статье далее.

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.

Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.

Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, которые вы можете доработать под свою ситуацию.

Договор аренды нежилого помещения

Договор нужен, чтобы законно арендовать помещение. Например, офис, склад или часть здания под производство.

Типового договора аренды нежилого помещения нет, форму составляют самостоятельно или с юристом. Договор на срок больше года нужно регистрировать в Росреестре.

docx, 237 KB

Бесплатный конструктор документов

Создавайте юридически выверенные документы в 2 клика: более 1400 актуальных шаблонов, для бизнеса и личных нужд

Чек-листы для предпринимателей

Пошаговые инструкции по самым частым вопросам предпринимателей

Еще документы

Книга жалоб и предложенийdocx, 14 KB

Заявление о предоставлении лицензии на образовательную деятельностьdocx, 26 KB

Протокол оперативного совещанияdocx, 8 KB

Договор беспроцентного займа между физлицамиdocx, 7 KB

Протокол общего собрания участников о внесении измененийdocx, 28 KB

Заявление о регистрации изменений, внесенных в учредительный документ или ЕГРЮЛ, — форма 13014xlsx, 1700 KB

Соглашение об электронном документооборотеdocx, 15 KB

Заявление на согласование вывескиdocx, KB

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился. В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

Курс молодого ИП

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Предмет договора

О чем раздел. Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.

Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.

Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.

Пример описания помещения, которое снимают под постамат

Если вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера. Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.

В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.

Красным выделили участок под постамат, который сдают в аренду

Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов.

Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. В договоре нужно записать дату выписки или дату и номер свидетельства. Можно сделать копию документа приложением к договору.

На третьем листе выписки из ЕГРН указан правообладатель и обременения объекта

В случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.

Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:

• Каждый из них заключает договор на свою часть.
• Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.

На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.

Цена и порядок расчетов

О чем раздел. О деньгах и условиях оплаты.

Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе. Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.

Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением.

Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги.

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке.

Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.

Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.

Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.

Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽».

Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)».

Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с коэффициентом инфляции и составляет 5—10% в год.

Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Чтобы не нарушить закон, платите безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет, указанный в реквизитах.

Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.

Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки. Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.

Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.

Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.

Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽.

Второй вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.

Арендные каникулы: первые два месяца аренды записываем по цене одного

На что обратить внимание. В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.

Порядок разрешения споров

О чем раздел. О том, как стороны будут решать споры.

Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.

Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.

Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию. В течение 30 дней контрагент должен дать письменный ответ. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.

Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.

На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.

Что такое предварительный договор и когда он нужен

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Преамбула

О чем раздел. Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.

Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:

• название и номер договора, дату и место его подписания;
• названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.

Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав. Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».

Преамбула договора субаренды

На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.

Как заключить договор, нужно ли регистрировать его, какие именно условия вписать как существенные

Договор аренды коммерческой недвижимости обязательно составляется в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Он регистрируется в Росреестре, если заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для регистрации составляйте три экземпляра, если регистрация не нужна — два.

Соглашение должно содержать все условия, которые законодатель указал как существенные — в противном случае оно будет считаться незаключенным.

Может ли самозанятый арендовать помещение для работы? Ответ дан в материале.

К существенным условиям договора аренды коммерческой недвижимости относятся:

• предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ) — подробное описание помещения, которое будет передано в аренду (адрес, площадь, назначение и пр.);
• стоимость аренды (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Как составить претензию по договору аренды, мы писали здесь.

О том, как учесть аренду по новому ФСБУ 25/2018, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Типовую ситуацию. Это бесплатно.

Ответственность сторон

О чем раздел. О штрафах и других санкциях за нарушение условий договора.

Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.

Объясним, в чем заключается разница между ними.

Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.

Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.

Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — проценты, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.

Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагают

Если контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.

Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.

Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.

Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.

Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.

Шаблон договора аренды

Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.

Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.

Какие условия стоит указать в договоре

Помимо существенных условий рекомендуем прописать в договоре:

• права и обязанности каждой из сторон;
• ответственность при наступлении определенных обстоятельств;
• порядок внесения арендной платы;
• срок, на который офис предоставляется в аренду. От срока зависит необходимость государственной регистрации. Если срок больше, чем один год, регистрировать его в Росреестре.

Важно! Договор субаренды офиса, т. е. передачи в аренду помещения, которое уже находится в аренде, заключается только в том случае, если есть разрешение собственника недвижимости. Это разрешение может быть включено в текст основного договора аренды или оформлено в качестве дополнительного соглашения.

Главное

• В договоре обязательно должны быть существенные условия — характеристики помещения и цена аренды.
• Все соглашения об условиях и взаимных договоренностях нужно отдельно фиксировать в договоре, иначе они не будут иметь силы.
• Обязательно пропишите в договоре санкции за нарушение условий.
• Договоритесь о порядке досрочного расторжения договора.
• Перед заключением договора проверьте документы контрагента и полномочия подписантов.

Расчетный счет в Тинькофф

• До 4 месяцев бесплатного обслуживания
• До 500 000 ₽ на сервисы партнеров
• Бесплатная онлайн-бухгалтерия

Что нужно проверить перед сделкой

В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.

Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам свидетельство или выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений.

Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной линейкой.

Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем должен быть пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Можно запросить письменное согласие собственника помещения.

Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.

Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.

Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.

Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.

Максимально точно описывайте объект недвижимости — это позволит избежать возможных споров, например, если вам передали в аренду не то помещение, которое указано в договоре и которое вы хотели.

Рекомендуем также четко прописать порядок оплаты стоимости аренды — срок внесения платежей, описание способа перечисления средств. Важно правильно прописать все нюансы. Например, указывая стоимость аренды, стоит определить, будут ли включаться в нее коммунальные расходы или их придется их компенсировать дополнительно.

Помимо перечисленных выше условий в договор обязательно включают сведения:

• о его сторонах;
• их правах и обязанностях;
• ответственности;
• сроке действия;
• порядке осуществления расчетов;
• случаях, когда договор может быть расторгнут досрочно.

Ознакомьтесь с образцом договора. В нем подробно прописаны все условия:

Образец заполнения договора аренды коммерческого помещения

О нюансах договора аренды читайте в нашей статье.

При передаче объекта потребуется составить передаточный акт — документ, в котором описывается состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Допускается включение сведений, которые должен содержать передаточный акт, в текст договора. Однако мы рекомендуем составлять отдельный документ и подробно описывать техническое состояние помещений. Возможно приложение фотографий.

Чек-лист по составлению договора аренды приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.

Документы для юрлиц

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Как составить договор аренды офисного помещения

Договор аренды офиса составляется в соответствии с правилами оформления договоров аренды зданий и сооружений.

Прежде всего, необходимо определить существенные условия, т. е. условия, при отсутствии которых договор может быть признан незаключенным. Чтобы этого не произошло, в тексте документа обязательно нужно указать:

• Предмет договора — офисное помещение. Важно описать его таким образом, чтобы его было легко идентифицировать — для этого в договоре стоит указать кадастровый номер, точный адрес, площадь, этаж, на котором оно находится, и пр. (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Все эти данные можно извлечь из выписки из ЕГРН.
• Сумму арендной платы, которую арендатор должен вносить за использование помещения (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Остальная информация указывается в тексте договора по усмотрению сторон.

Однако стоит помнить, что чем подробнее будет описан порядок взаимодействия партнеров при исполнении договора, тем меньше проблем возникнет — каждый спорный вопрос можно урегулировать, обратившись к тексту соглашения. Если же не будет прописан порядок действий в определенных условиях, риск того, что стороны не смогут договориться, возрастает. В такой ситуации придется писать друг другу претензии, а если не помогут и они — обращаться в суд.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

Образец предварительного договора аренды

На какое помещение заключают преддоговор

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором. Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение  десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Ремонт

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения

Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение.

Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются.

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если  арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора. А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора. Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Срок договора

О чем раздел. О продолжительности действия договора.

Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор начнет действовать с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Есть три вида договоров по сроку действия:

На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора. Он закрепляет его право на помещение на весь срок. По такому договору собственник не сможет резко изменить условия после того, как вы сделаете дорогой ремонт. Арендодателю будет сложнее расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить вас и пересдать помещение дороже.

Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.

Права и обязанности сторон

О чем раздел. О том, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.

Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.

Главная обязанность собственника — предоставить арендатору помещение. Все остальные нюансы стоит прописать отдельными пунктами: не думайте, что что-то сверх этого подразумевается автоматически.

Вот что рекомендуют указать юристы:

1. Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.

Пункт с обязательством арендатора передать помещение с определенными характеристиками

2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.

3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не имеет права приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.

Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.

4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.

5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.

6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.

7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.

Новое помещение, в котором требуется ремонт

Если помещению требуется серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты ремонта стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.

Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:

Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:

На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.

Порядок расторжения договора

О чем раздел. Что делать, если нужно расторгнуть договор раньше срока.

Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.

Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.

Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.

Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.

На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.

Реквизиты и подписи сторон

О чем раздел. Кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.

• названия юридических лиц;
• юридические и почтовые адреса;
• ИНН и ОГРН;
• названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;
• номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.

Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.

Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.

Реквизиты, подписи сторон и печати организаций

Сшитый договор. Подпись и печать должны заходить на склейку и на страницу договора

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, документ не будет иметь юридической силы.

Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора.

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на 

26.05.2022

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ.

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись.

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки.

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Что указывать в договоре аренды

Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но чтобы договор аренды нежилого помещения имел законную силу, в нем нужно прописать существенные условия.

Вот что называют существенными условиями договора аренды:

• Какое помещение арендодатель сдает арендатору.
• Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.

Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным. Это значит, что стороны не могут требовать его исполнения.

Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но в таком случае сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.

На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности, которые есть между сторонами. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

Владелец кофейни во время пандемии договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду в два раза на весь следующий год. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально.

Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.

Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.

Письменная форма сделки — ст. 160 ГК РФ

Акт приема-передачи помещения

О чем акт. Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.

Что здесь писать:

• описать состояние объекта и его недостатки;
• перечислить мебель и технику арендодателя;
• зафиксировать показания счетчиков.

Акт приема-передачи помещения

На что обратить внимание. В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.

Прочие условия

Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.

В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон. Если будете регистрировать договор, нужно подписать дополнительный экземпляр для Росреестра.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как называют участников договора

Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.

Арендодатель — тот, кто сдает помещение. Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.

Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.

Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна.

Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора.

Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.

Статья о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Итоги

Итак, договор аренды коммерческого помещения — это разновидность договора аренды, в котором обязательно должно быть приведено описание объекта недвижимости, передаваемого в аренду, а также указан размер арендной платы. Приведенный нами типовой договор аренды коммерческого помещения поможет избежать ошибок при составлении документа. Не забывайте, что договор, заключенный на срок более года, нужно зарегистрировать в Росреестре.

Итак, договор аренды помещения под офис понадобится, если нужно на определенное время передать право пользования нежилым помещением от собственника к третьему лицу. В соглашении важно указать не только существенные, но и дополнительные условия, которые будут определять порядок взаимодействия между сторонами договора на протяжении всего времени нахождения помещения в аренде.

Гражданский кодекс РФ