Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер () и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

Если недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у  еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языком

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендатора можно наказать за:

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.

Бывают случаи, когда уже после подписания арендодатель требует выполнить , о чем не договаривались — и ссылается на пункты, на которые арендатор не обратил внимания, когда подписывал договор.

В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.

Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, смысл открывать пятую?

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по  причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.

Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.

Тщательно подойдите к выбору помещения

После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.

Договор аренды должен соответствовать закону

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Договор, который заключили без учета обязательных требований, могут признать незаключенным, либо недействительным в суде. С таким иском может обратиться, например, собственник помещения. Договоры аренды чаще всего признаются незаключенными , что стороны не согласовали условия или недостаточно точно описали предмет договора, поэтому нельзя доказать, что имущество было передано.

Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.

Как зарабатывать на своем деле

Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно

Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным

Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.

Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.

Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.

В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.

Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.

Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.

Для любого договора существенными считаются условия:

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Почему важно подробно описать объект аренды

Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Примеры из судебной практики

Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.

Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.

В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.

Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.

Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Из судебной практики: значение могут иметь даже 10 сантиметров

Пример хорошей формулировки предмета договора аренды. Свидетельство о праве собственности не всегда нужно, с 2016 года его перестали выдавать. Оно подтверждает право собственности, если владелец помещения не менялся много лет

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.

Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, цена НДС, считается, что включает.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.

Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.

Пример хорошей формулировки об арендной ставке в договоре

Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.

Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.

Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.

Какой срок аренды выбрать

Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.

Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.

В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.

Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.

Как зарегистрировать договор

Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.

Если все документы в порядке, через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.

Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в  МФЦ, где подавали заявление на регистрацию.

Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.

Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: бессрочный договор любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.

Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Пример из судебной практики

Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.

Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.

Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.

В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.

Пункт о прекращении договора, на который ссылался арендатор

Пункт, в котором говорится про возврат помещения и о котором арендатор забыл

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о  договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что еще важно учесть при составлении договора аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.

Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.

Писать «первый месяц плата не начисляется» неверно, это нарушает принцип возмездности аренды. Пример хорошей формулировки: «Аренда за первые два месяца — 1 , дальше — 200 000  в месяц».

Если после подписания договора стороны договорились о  еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.

Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.

Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.

Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, эти улучшения отделимыми или неотделимыми, собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.

Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:

Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.

Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.

Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.

В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.

В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.

Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.

Пример хорошей формулировки без разночтений:

«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».

Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.

Пример хорошей формулировки о досрочном прекращении краткосрочного договора

Нужен ли юрист при заключении договора

Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.

Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.

Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.

Как заключить договор аренды коммерческого помещения

В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг. Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование. Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Форма договора аренды

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.

Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к. вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей. Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

Срок договора аренды

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Мы в соцсетях: Телеграм,  ВКонтакте,  Дзен  — анонсы статей, новости по регистрации и ведению бизнеса

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением.