Как сэкономить на страховке по ипотеке в 2021 году: 5 советов и 3 ошибки

Как сэкономить на страховке по ипотеке в 2021 году: 5 советов и 3 ошибки Залог недвижимости

Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении получение имущества в залог

Обеспечить исполнение обязательств по договору с контрагентом можно с помощью залога. При этом залогодателем (стороной, которая передает свое имущество в залог) может быть как организация-должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Предмет залога

Предметом залога могут быть вещи (включая ценные бумаги), имущественные права, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры (п. 4 ст. 334, п. 1 ст. 336, ст. 128, 357, 358.1, 358.9, 358.15, 358.16, 358.18 ГК РФ).

Нельзя заложить:

  •  имущество, которое нельзя взыскать. К такому имуществу относятся, например, некоторые виды огнестрельного оружия (ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ), пестицидов и агрохимикатов (ст. 3 Закона от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ), наркотических и психотропных веществ в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 681, этилированный автомобильный бензин (ст. 1 Закона от 22 марта 2003 г. № 34-ФЗ);
  •  требования, неразрывно связанные с личностью кредитора залогодателя. К ним относятся требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом).

Об этом сказано в пункте 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ.

При этом залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Например, это могут быть:

О том, могут ли деньги быть предметом залога, см. Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении передачу имущества в залог.

Предмет залога должен принадлежать организации на праве собственности, либо организация должна быть надлежаще управомочена распоряжаться таким предметом (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Передача в залог чужого имущества допускается только с согласия его собственника или правообладателя (ст. 335 ГК РФ).

Договор о залоге

Как оформить договор о залоге

Договор о залоге должен быть оформлен письменно. В этом договоре следует указать предмет залога, его стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В договоре можно предусмотреть порядок реализации заложенного имущества.

В некоторых случаях, предусмотренных законом, договор о залоге необходимо зарегистрировать. В частности, это относится к договорам о залоге недвижимого имущества (ипотеке), о залоге доли в уставном капитале ООО.

Нотариальное удостоверение договора о залоге обязательно только в случае, если залог выдается в обеспечение обязательств по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению.

Такой порядок установлен в статьях 339, 339.1 Гражданского кодекса РФ.

Использование предмета залога

Заложенное имущество остается у организации, если иное не предусмотрено гражданским законодательством или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Причем имущество, на которое установлена ипотека, а также товары, находящиеся в обороте, остаются у организации в любом случае (ст. 357 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Если предмет залога остается у организации, то она вправе им пользоваться (в т. ч. в целях извлечения доходов), если иное не указано в договоре о залоге. Если предмет залога передается залогодержателю, то он вправе им пользоваться только в случаях, предусмотренных договором. При этом он обязан регулярно представлять залогодателю отчет об использовании заложенного имущества.

Такой порядок установлен в статье 346 Гражданского кодекса РФ.

Это правило не распространяется на ломбарды. Они как залогодержатели вообще не имеют права пользоваться предметом залога (п. 3 ст. 358 ГК РФ).

Организация-залогодержатель обязана застраховать заложенное имущество, если оно передается непосредственно ей (не остается у залогодателя). Однако сделать это следует за счет залогодателя (или за свой счет, но с последующим возмещением понесенных расходов залогодателем), если в договоре (законе) не установлено иное.

Это следует из пункта 1 статьи 343 Гражданского кодекса РФ.

Подробнее об учете затрат на имущественное страхование см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на страхование имущества.

Если предмет залога находится у залогодержателя, то при надлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства он обязан вернуть заложенное имущество залогодателю (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Неисполнение обязательства, обеспеченного залогом

При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, требования залогодержателя, как правило, удовлетворяются по решению суда. Однако в договоре (дополнительном соглашении к нему) стороны могут предусмотреть взыскание заложенного имущества во внесудебном порядке.

Если обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено (исполнено ненадлежащим образом), залогодержатель, используя внесудебный порядок, имеет право продать заложенное имущество третьему лицу по его рыночной стоимости.

Это можно сделать путем проведения торгов, по договору комиссии или другими способами, установленными в договоре о залоге (при обращении взыскания на недвижимое имущество проведение торгов обязательно).

Кроме того, в договоре (дополнительном соглашении к нему) может быть предусмотрен непосредственный переход предмета залога в собственность залогодержателя.

Это следует из пункта 1 статьи 334 и статей 349–350.2 Гражданского кодекса РФ.

Если реализация имущества проходила путем проведения торгов, но они не состоялись (были объявлены несостоявшимися), то организация вправе выкупить у залогодателя заложенное имущество (по соглашению с ним). При этом стоимость заложенного имущества должна быть засчитана в счет исполнения требований залогодержателя.

При отказе от выкупа заложенного имущества проводятся повторные торги. Если и они не состоялись (были объявлены несостоявшимися), залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. При этом он может оценить его ниже начальной цены на повторных торгах, но не более чем на 10 процентов от этой величины.

Такой порядок предусмотрен статьей 350.2 Гражданского кодекса РФ.

Если вырученной суммы недостаточно, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, то он вправе покрыть разницу за счет прочего имущества залогодателя.

Для этого залогодержатель должен обратиться в суд. Однако так можно поступить, только если договор или законодательство не предусматривает другой порядок взыскания недополученной суммы.

Это следует из пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ.

Если же выручка от реализации заложенного имущества превышает требование залогодержателя, то он обязан вернуть разницу залогодателю (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Обратить взыскание на заложенное имущество залогодержатель вправе только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Исключение составляют:

  •  случаи, предусмотренные договором или законом (например, согласно ст. 14 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при неисполнении обязательств по договорам долевого строительства многоквартирных домов обратить взыскание на предмет залога можно не раньше чем через шесть месяцев после наступления срока сдачи застройщиком готового объекта);
  •  незначительные нарушения, допущенные залогодателем при исполнении обязательств (просрочка менее трех месяцев), если требование организации существенно меньше стоимостизаложенного имущества (сумма неисполненного обязательства менее 5 процентов от договорной оценки предмета залога).

Если обязательство исполняется периодическими платежами, обращение взыскания возможно только при систематическом нарушении сроков исполнения обязательства (если в течение 12 месяцев сроки платежей нарушались более трех раз).

Такой порядок предусмотрен статьей 348 Гражданского кодекса РФ.

Залог обеспечивает требование организации в том объеме, в каком оно имеет место к моменту его удовлетворения. То есть организация-кредитор за счет залога погашает не только сумму основной задолженности по обязательству, но и дополнительные требования, связанные с задержкой или неисполнением обязательства. В частности, в объем требования к залогодателю могут быть включены следующие санкции:

  •  проценты;
  •  неустойка;
  •  возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательств;
  •  возмещение необходимых расходов организации на содержание заложенной вещи и на взыскание имущества.

В бухучете залогодержателя сумма полученного залога доходом не признается, так как экономические выгоды организации при этом не увеличиваются (п. 2 и 3 ПБУ 9/99).

Поскольку залог является способом обеспечения исполнения обязательств по договору, имущество, полученное в залог, нужно отразить за балансом в оценке, предусмотренной договором о залоге. Для этого используйте счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

  • При получении имущества в залог сделайте запись:
  • Дебет 008 – отражена договорная стоимость имущества, полученного в залог.
  • При исполнении обязательства и, соответственно, при прекращении залога сделайте запись:
  • Кредит 008 – списана сумма полученного обеспечения по договору залога.
  • Если обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено (исполнено ненадлежащим образом), заложенное имущество может быть реализовано с торгов (третьему лицу), продано залогодержателю или переведено в его собственность.
  • При реализации заложенного имущества на торгах сделайте проводки:
  • Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» – получены денежные средства от продажи предмета залога на торгах;
  • Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 62 (58, 76) – отражено погашение задолженности залогодателя за счет доходов от продажи предмета залога.
  • Если заложенное имущество реализовано по цене, превышающей требование залогодержателя, то залогодержатель обязан возвратить разницу залогодателю. В этом случае необходимо сделать следующие проводки:
  • Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» – получены денежные средства от продажи предмета залога на торгах;
  • Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 62 (58, 76) – отражено погашение задолженности залогодателя за счет доходов от продажи предмета залога (в пределах долга);
  • Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» – отражено обязательство перед залогодателем с поступлений от продажи предмета залога, превышающих его задолженность;
  • Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 51 – перечислены залогодателю денежные средства, оставшиеся после погашения задолженности.
  • Если заложенное имущество перешло в собственность залогодержателя без проведения торгов, то в зависимости от категории имущества его стоимость отражается либо в составе внеоборотных, либо в составе оборотных активов. Эти операции отразите так:
  • Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 62 (58, 76) – отражен зачет стоимости залогового имущества в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом;
  • Дебет 08 (10, 41…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» – отражено поступление имущества, право собственности на которое перешло в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.
Еще про залог:  Можно ли оформить завещание на квартиру,если она в залоге? - Правовед.RU

Договором с контрагентом могут быть предусмотрены санкции за неисполнение его обязательств. Такие санкции нужно включить в состав доходов на дату их признания или в день вступления в законную силу решения суда (п. 16 ПБУ 9/99).

Подробнее о порядке учета санкций см. Как взыскать и отразить в бухучете и при налогообложении санкции за нарушение договора, предъявленные контрагенту.

  1. При предъявлении претензии залогодателю на сумму штрафа (неустойки, процентов) за просрочку исполнения обязательства сделайте запись:
  2. Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем по санкциям» Кредит 91-1 – начислен штраф (неустойка, проценты) за просрочку исполнения обязательства.
  3. Погашение штрафных санкций за счет средств, полученных от продажи предмета залога, отразите проводкой:
  4. Дебет 62 (58, 76) Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем по санкциям» – отражено погашение задолженности залогодателя на сумму штрафных санкций.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Свобода за деньги | овд-инфо

ОВД-Инфо продолжает рассказывать про альтернативные меры пресечения для фигурантов уголовных дел. В прошлый раз мы писали про применение домашнего ареста, а на этот раз изучили ситуацию с освобождением под залог — самой мягкой мерой из утверждаемых судом, которая, по российскйим законам, не ограничивает человека ни в передвижении, ни в коммуникациях. О том, что такое залог и почему российские суды прибегают к нему только в исключительных случаях — читайте в материале ОВД-Инфо.

Весной 2021 года по инициативе президента Дмитрия Медведева был рассмотрен, а затем и принят так называемый первый пакет по либерализации уголовного законодательства, направленный на предоставление большей защиты для подозреваемых и обвиняемых по экономическим делам. Среди прочего закон был направлен на стимулирование более широкого применения такой меры пресечения, как залог.

Правила применения залога в России описаны в статье 106Уголовно-процессуального кодекса (для административно задержанных возможность освобождения под залог не предусмотрена). Решение об освобождении под залог принимает суд, он же решает, какой будет размер залога. Предполагается, что суд учтет как характер преступления, так и сведения о личности подозреваемого или обвиняемого, а также имущественное положение выплачивающего залог и то, насколько возможно для него совершить преступление или скрыться.

Формально инициатором может выступить любая из сторон: не только защита, но также следователь или прокурор или же сам судья, если он отказался удовлетворять ходатайство о заключении под стражу (часть 7.1 статьи 108 УПК). Освобождение под залог может происходить как на стадии досудебного следствия, так и позже, во время судебного производства. В первом случае деньги передаются в орган, занимающийся уголовным делом, во втором — непосредственно в суд. При этом вносить их должен не обязательно сам подозреваемый или обвиняемый — это может сделать любой человек или организация. Если уголовное дело закрывается или по нему выносится приговор, залог возвращается, если же находящийся под следствием нарушил взятые на себя обязательства (например, не пришел вовремя на допрос), эта сумма передается государству.

Залог воспринимается как прогрессивная, гуманная альтернатива заключению под стражу. «Есть презумпция невиновности: человек, находящийся под следствием или под судом, не виновен, — рассказывает адвокат Сергей Голубок. — И под стражей, согласно Европейской конвенции по правам человека, он должен содержаться только тогда, когда это абсолютно необходимо: если он своими действиями может оказать воздействие на следствие, либо помешать следствию, либо сбежать. Если этому подтверждений нет, то тогда он должен находиться в условиях, которые, с одной стороны, обеспечивают его явку к следователю и в суд, а с другой, минимально ограничивают его права. Залог — это подходящая мера пресечения. Домашние злоключенияПротив, наверное, есть аргументы, что это определенная дискриминация по имущественному признаку, но для этого у суда есть возможность варьировать размер залога, устанавливать его в зависимости от имущественных возможностей лица, в отношении которого залог назначается». Тот факт, что в США и европейских странах к залогу прибегают несопоставимо чаще, чем в России, адвокат Дмитрий Динзе объясняет различиями в системе правосудия в целом: «У нас система правосудия строится на карательных принципах, не на либерализме, не на гуманности и отношении к человеку, а больше на репрессивных основах. Репрессивная основа действует в рамках мер пресечения. За границей предпочитают наказывать нерадивых людей рублем, нежели их сажать в тюрьму, потому что государство печется о своих гражданах и не желает плодить тюрьмы, не желает содержать людей, которые совершили преступления. Пусть они лучше заплатят определенные деньги и не будут сидеть в тюрьме, а государство не будет нести какие-либо расходы в отношении этих людей».

Впрочем, до конца не устоялась практика применения залога и в других странах, где эту меру в последние годы нередко критикуют как несправедливую и дискриминационную по отношению к малоимущим. В США, где залог применяется не только в уголовных делах, исследования процессов по административным правонарушениям показали, что люди, которым удается выплатить залог, впоследствии, как правило, избегают тюрьмы, а с большой вероятностью — и обвинительного приговора. Исследователи объясняют это тем, что человека, находящегося в заключении, проще заставить дать признательные показания, а также тем, что ему в целом сложнее противостоять обвинению. Чтобы сделать правосудие более доступным и справедливым, предлагается вводить в употребление выплату залога не только наличными, но и освобождение под залог недвижимости или другие типы страхования, а также в целом в большей степени индивидуализировать условия освобождения, чтобы они соответствовали экономическому положению залогодателя. Создаются и специальные фонды, которые, в случае нетяжелых преступлений, могут предоставлять залог для неимущих.

В России, даже несмотря на заявленный политический курс, залог применяется только в исключительных случаях. Более того, из судебных отчетов видно, что с 2009 года число людей, отпущенных под залог, сократилось почти вдвое: с 1351 до 702 в 2021 году. Одновременно суды практически прекратили освобождать под залог обвиняемых на стадии судебного рассмотрения: если в 2021–2021 годах на них приходилось около 20% всех залогов, то в 2021–2021 годах — только около 7%.

Связано это, во-первых, с тем, что подозреваемого или обвиняемого вообще крайне редко предлагают отпустить под залог: по статистике Судебного департамента Верховного суда, в 2021 году российские суды рассмотрели всего 238 таких ходатайств, что составляет менее 0,2% от общего числа ходатайств об избрании меры пресечения. Во-вторых, суды реже удовлетворяют такие ходатайства: в 2021 году в официальной статистике значится 198 таких случаев, то есть удовлетворено было 83% из ходатайств о залоге, при одобрении 89–92% ходатайств по другим мерам пресечения. В результате из числа всех удовлетворенных за год ходатайств о мере пресечения решения об освобождении под залог составили чуть больше 0,1%. Гораздо охотнее суды заключают подозреваемых и обвиняемых под стражу: из удовлетворенных за год ходатайств на эту меру приходится почти 92,7%.

Еще про залог:  «Сбербанк»

Интересно, что хотя относительное количество удовлетворенных ходатайств о заключении под стражу за последние пять лет снизилось примерно на три процента, происходило это за счет помещения находящихся под следствием в больницы (в том числе и психиатрические) и применения домашнего ареста: с 2009 года их число возросло, соответственно, с 3,3 до 5% и с 0,1 до 2,1%. Между тем ходатайства о применении залога, и так крайне редкие, в 2009–2021 годах, составляли 0,3–0,4%, а в 2021–2021 году их число только сократилось.

Таким образом, из двух сравнительно мягких мер пресечения за последние годы чаще начали подавать ходатайства только о домашнем аресте, в то время как залог, даже чуть более распространенный в 2009 году, только сдавал свои позиции.

Освобождение под залог — самая мягкая из всех мер пресечения, устанавливаемых судом. Находясь под залогом, фигурант дела практически не ограничен в перемещениях. Кроме того, в штатном режиме мера пресечения, как правило, не меняется до суда — в случае с залогом этому способствует еще и то, что в УПК не прописана процедура его отмены для избрания другой меры. Именно страхом суда перед тем, что фигурант дела может скрыться, объясняет редкое применение залога Сергей Голубок: «Залог сам по себе как мера пресечения не позволяет вводить дополнительные ограничения в отношении лиц, которые освобождены под залог, то есть, например, если есть мера пресечения — залог, то не может быть домашнего ареста, не может быть подписки о невыезде. И в этих условиях фактически единственное обеспечение — это деньги. Наверное, имело бы смысл, чтобы суды активнее это применяли, позволить комбинировать залог с элементами других мер пресечения. Например, чтобы залог включал в себя элементы подписки о невыезде. Это должно быть не только внесение денег, но и какие-то дополнительные условия, которые позволят суду убедиться в том, что лицо будет являться, никуда не скроется, ни на кого не окажет воздействие, может, это могут быть какие-то моменты из домашнего ареста, связанные с ограничением коммуникаций. Чтобы суды не боялись эту меру пресечения применять, чтобы у судов была возможность кроме денежных ограничений указывать и еще какие-то другие ограничения».

Тем более ни следователи, ни судьи не хотят брать на себя ответственность, отпуская под залог подозреваемого в насильственном преступлении, подчеркивает Динзе. По его словам, на залог могут рассчитывать фигуранты дел в сфере экономической деятельности, особенно если речь идет о преступлении средней тяжести. Впрочем, как отмечает Голубок, российские суды иногда избирают или не избирают эту меру пресечения «совершенно непредсказуемо».

Тем не менее низкую популярность залога в России едва ли можно объяснить исключительно большими рисками такой меры пресечения. Напротив, случаи нарушений со стороны обвиняемых и подозреваемых, освобожденных под залог, имеют единичный характер: в пользу государства ежегодно обращается всего 3–4% залогов.

Законодатели, в свою очередь, объясняют непопулярность залога слишком высокими суммами. Авторы сопроводительной записки к закону, внесенному в Госдуму летом 2021 года, отмечали: «В последние годы наметилась устойчивая тенденция значительного снижения количества ходатайств об избрании меры пресечения в виде залога. Одной из причин такого положения является отсутствие у подозреваемого (обвиняемого) денежных средств и иного имущества, достаточных для внесения минимального размера залога. Вследствие этого по уголовным делам о преступлениях небольшой или средней тяжести залог не может рассматриваться в качестве альтернативы такой мере пресечения, как заключение под стражу».

Действительно, средняя сумма залога резко возросла в 2021 году и с тех пор постоянно увеличивалась, так что в 2021 она превосходила уровень 2009 года почти втрое (898 тысяч рублей по сравнению с 319).

В законе прописаны минимальные суммы: для уголовных дел по тяжким и особо тяжким преступлениям нижний предел составляет пятьсот тысяч рублей, а по преступлениям небольшой и средней тяжести в июне 2021 года он был сокращен со ста до пятидесяти тысяч. По словам Сергея Голубка, вынося решение о размере залога, суд всегда отталкивается от суммы, предложенной защитой и залогодателем, соглашаясь с ней или увеличивая.

Максимальный размер залога в УПК не оговорен. В ноябре 2021 года, накануне парламентских выборов, депутаты пятого созыва Думы, ссылаясь на тенденцию по гуманизации уголовного законодательства, предложили установить этот предел, чтобы «ограничить возможность сногшибательных цифр». Предполагалось ввести верхнюю планку в пять миллионов рублей для более легких преступлений и в пятнадцать миллионов рублей — для более тяжелых, однако инициатива так и осталась на бумаге. Впрочем, как отмечает Дмитрий Динзе, ограничение предельной суммы залога может привести к обратному результату: судьи начнут ориентироваться именно на установленый высокий уровень, что противоречит интересам стороны защиты. Другой аргумент против определения верхней границы залога приводит Сергей Голубок: «Граждане имеют совершенно разное отношение к одинаковой сумме денег, для кого-то нынешняя минимальная сумма залога абсолютно неподъемная, для кого-то это просто копейки».

Отчасти применение залога ограничивают сопряженные с этой мерой технические трудности — например, по словам адвокатов, российские суды на практике принимают в качестве залога только деньги (хотя по УПК это могут быть также ценные бумаги, ценности или недвижимость), — но ни одна из них не является непреодолимой. По словам адвоката Дмитрия Динзе, схема, четко проговоренная в постановлении Верховного суда РФ от 19 декабря 2021 года, «реализуется элементарно». «Неоднократно к моим подзащитным применяли залоги, и если применять залог, человек буквально в течение двух-трех дней выходит под залог из тюрьмы, это все делается очень просто. Конструкция обычная, никаких подводных камней, либо нереализуемых условий там нет», — утверждает адвокат. По его словам, не возникает проблем и с процедурой возврата залога.

Напротив, сложнее оказывается обратить залог в доход государства: следователь, обращающийся к суду с таким ходатайством, должен доказать факт нарушения на полноценном судебном заседании с возможностью апелляции. Тем не менее практика применения залога может оказаться некомфортной как для фигуранта дела, рискующего потерять всю сумму из-за незначительного и ненамеренного нарушения, так и для суда, который не может контролировать действия предполагаемого преступника. «Обязательство одно — являться по вызову следователя и суда. И этот вызов может быть довольно неожиданным, — рассказывает адвокат Сергей Голубок. — Единственная гарантия — это то, что обращение залога в доход государства осуществляется судом, и суд должен вроде бы в этом случае проверить, насколько обязанность, которую не исполнил обвиняемый, находящийся под этой мерой пресечения, вообще была реально исполнима. Здесь, наверное, следует конкретизировать процедуру уведомления со стороны следователя о вызовах на допрос, о вызовах для производства следственных действий таким образом, чтобы можно было четко понять, выполнены обязанности по залогу или нет. Было бы хорошо, чтобы суд, назначая залог, конкретизировал, например, что такой-то телефон обвиняемого, находящегося под залогом, должен всегда работать, он должен на него всегда отвечать и отвечать на вопросы следователя по этому телефону, принимать от следователя сообщения о необходимости явки на следственные действия. Потому что очень часто следователи делают уведомление о следственных действиях как-нибудь по почте, телеграммой, на другой адрес, который формально, может быть, и является адресом обвиняемого, но по которому он эту информацию не способен получить, потому что опять же залог его в этом не ограничивает — он может уехать, скажем, в другой регион. И, наверное, было бы правильнее суду, который залог назначает и который контролирует, насколько эта мера пресечения исполняется, указывать в постановлении об избрании этой меры пресечения конкретные условия выполнения обязанностей, которые у обвиняемого по закону есть, в частности, связи со следователем и судом. То, что в Америке называется „bail conditions“ — то, что человек, освобожденный под залог, обязан делать. Сейчас этого нет, что вызывает неудобства, а может приводить к злоупотреблениям с обеих сторон. И тормозит суды в применении этой гуманной меры пресечения».

»Залог это хорошо, цивилизованно и должно чаще использоваться, — говорит Голубок, — Я думаю, что нужно развивать этот институт и развивать эту меру пресечения максимально. Можно на нее воздействовать решениями Европейского суда по правам человека, который признает излишнее содержание под стражей нарушающим международные обязательства. Залог, в отличие от домашнего ареста, как раз не ограничивает право на свободу и личную неприкосновенность, и проблем никаких нет. Можно воздействовать усовершенствованием законодательства, в частности, в части возможности суду предъявлять дополнительные условия при избрании залога».

Еще про залог:  Кредит под залог дома с участком в банках

Впрочем, надежды на законодательные меры, направленные на создание цивилизованной системы правосудия, сейчас кажутся чересчур оптимистичными. Более реальными они казались в 2021 году, когда более гуманных мер требовал от судов глава государства: «Это набор неких стереотипов, которые присутствуют в уголовной практике, когда судьи боятся применять альтернативные меры пресечения, полагая, что нужно действовать, исходя из прежних жестких консервативных правил», — заявлял президент Дмитрий Медведев на встрече с сенаторами. С тех пор инициированная Медведевым программа по гуманизации уголовного правосудия и тюремной системы так и не была реализована, очередные ее этапы уже в 2021 году были отложены на неопределенный срок. Хотя к разговорам о необходимости борьбы с катастрофическим перезаполнением СИЗО Кремль время от времени возвращается и на протяжении третьего президентского срока Владимира Путина (так, необходимость сокращения минимального размера залога в июне 2021 года в Кремле объясняли тем, что это «расширит возможность для суда по применению залога в качестве меры пресечения, что в свою очередь позволит снизить количество заключений под стражу»), юристы отмечают постепенный отход от подобной «либеральной лирики»: по словам Динзе, ужесточается наказание по многим статьям уголовного кодекса, и в соответствии с ужесточением системы как таковой работает и «карательная машина» на всех уровнях.

«Следователи и прокурорские работники, Следственный комитет, ФСБ — все сейчас направлены на то, чтобы людей сажать, — утверждает адвокат. — Во-первых, это упрощает работу, это является рычагом давления — менять показания людей, каким-либо образам воздействовать на показания, которые они дают в ходе предварительного следствия. Это метод воздействия: если человек все рассказывает, то можно его потом и под залог выпустить. Залог — это как такая конфета или леденец, смягчающая норма, к которой должно стремиться лицо, которое оказалось в области уголовного судопроизводства и было посажено в тюрьму».

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца.

И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы.

В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК.

В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере.

Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи.

Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса.

Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки.

Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям.

И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена.

В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца).

Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной.

Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма.

Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры.

Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток.

В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке).

Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца.

Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток.

Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

Оцените статью
Добавить комментарий