Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Что не проверяют банки при выдаче ипотеки?

Банк проверяет квартиру при ипотеке только на предмет очевидных нарушений, при которых сделку он не может одобрить. Например, если не узаконена перепланировка или недвижимость находится в залоге. Бывают и другие недостатки, на которые кредиторы не обращают внимания:

1. Задолженность по ЖКУ.
2. Прописанных граждан.
3. Состояние дома.

Рассмотрим, как проверить все самостоятельно.

Что будет, если сделку с ипотечной недвижимостью оспорят

Здесь все просто: банк потеряет залог, заемщик – квартиру. Но от долговых обязательств это не освободит, ипотеку придется выплачивать в любом случае.

Заемщик во время судебных разбирательств может апеллировать ст. 302 ГК РФ, согласно которой он считается добросовестным, если он не знал и не мог знать об обстоятельствах, при которых сделка может быть оспорена:

1. Внезапное появление наследников, не успевших вступить в наследство.
2. Недвижимость продана по доверенности, которую доверитель перед днем сделки отменил.

Важно! В последнее время суды не аннулируют сделки, а обязывают продавцов компенсировать долю лиц, которые оспаривают ДКП. Покупатели остаются не только с жильем, но и с испорченными нервами из-за долгих судебных разбирательств.

Банки

Отличаются выгодными программами.  Кредиты выдают под невысокий процент на 25 лет. От заемщика требуется паспорт, ИНН, СНИЛС, справка о доходах, копия трудовой книжки и выписка из ЕГРН. Рассмотрение заявки занимает до пяти дней.

Иногда банк просит найти поручителя с положительной кредитной историей и подтвержденным доходом.

В чем выгода кредита под залог?

Кредит с обеспечением позволяет получить деньги в течение двух-пяти дней. Но это не единственное преимущество.

• Банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку недвижимость — гарантия возврата инвестиций. Даже если заемщик не исполнит обязательства по договору, продажа залоговой квартиры покроет задолженность и начисленные проценты. Однако просто продать имущество нельзя, даже если оно заложено. Требуется решение суда или подписанный договор об отступном праве.

• Заем под залог отличается меньшей процентной ставкой, чем программы без залога. Средняя ставка по займам с обеспечением — 10–13% годовых, в то время как кредиты наличными выдают под 20% годовых.

• Лимит по программам с залогом составляет до 20 млн руб., в зависимости от цены закладываемой недвижимости. Банк выдает до 90% от рыночной цены недвижимости после проведения оценки.

• Срок кредитования составляет до 25 лет с возможностью досрочного возврата долга. Потребительские кредиты без залога ориентированы на срок до пяти лет.

• Для оформления займа хватит паспорта и правоустанавливающих документов на закладываемое имущество.

• Квартира не переходит банку, а остается во владении клиента. Владелец вправе распоряжаться имуществом — сдавать в аренду, проживать, делать ремонт. А вот продать квартиру нельзя, она находится под обременением. Сделка, предполагающая смену собственника, признается недействительной по решению суда.

Справка. Обременение — это юридическое ограничение, наложенное на имущество, которое снимается только после полного погашения долга. Наличие обременения запрещает проводить сделки купли-продажи с объектом недвижимости.

Важна ли кредитная история?

Банки тщательно проверяют заемщиков, поскольку даже при выдаче кредита под залог недвижимости, есть риск невозврата. Первый этап проверки — запрос в БКИ, где хранятся данные о заемщике. Банку направляют досье, в котором указано количество активных кредитов, размер ежемесячных платежей, информация о просрочках.

При наличии просрочек свыше 30 дней банк пометит заемщика как «неблагонадежного» клиента. В 90% случаев по заявке приходит отказ без объяснения причин. Подача повторной заявки доступна через три мес., но нет гарантии, что вы получите положительный ответ.

Показатель одобрений в банках — менее 60%, поэтому кредитная история заемщика имеет значение. Если сомневаетесь в КИ, проверьте ее на сайте БКИ «Эквифакс». Первая проверка проводится бесплатно. Чтобы сократить время, войдите на портал через ЕСИА («Госуслуги»).

Если возникли сложности с проверкой КИ через «Эквифакс», закажите платную проверку в Сбербанке. Стоимость услуги — 580 руб. В течение 5 мин. после оплаты вы получите отчет с указанием скорингового балла.

Где получить кредит под залог?

Квартиру закладывают в банке, у частных кредиторов и кредитных брокеров. В МФО получить кредит, заложив недвижимое имущество, не получится, поскольку с 1 ноября 2022 года микрофинансовым организациям запретили выдавать займы под залог квартиры и другой недвижимости. Если увидите подобное предложение от МФО, скорее всего, это мошенник.

Для покупки квартиры использовался материнский капитал

Самые распространенные и опасные для покупателей сделки – с недвижимостью, для покупки или погашения ипотеки на которую использовался материнский капитал. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», всем членам семьи обязательно выделяются доли, если для этого расходуется маткапитал.

Некоторые продавцы пренебрегают указанным правилам и покупают жилье, а затем продают его без выделения долей всем членам семьи.

Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, на которую продавец использовал маткапитал, заключается в возможном оспаривании сделки. Это может сделать ПФР, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Для проверки использования маткапитала продавцом достаточно попросить у него паспорт и посмотреть, есть ли у него дети с 2007 года рождения. Если есть, маткапитал однозначно выделялся. Необходимо запросить у продавца справку об остатке средств по сертификату: если он не израсходован, значит, для приобретения жилья маткапитал не использовался.

К сведению: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году равен 466 617 руб. На второго выделяют еще 150 000 руб., если оба рождены после 01.01.2020 года. До этого сертификат давали только на второго ребенка.

Доля одобренных кредитов в зависимости от значения пкр

Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного

Недвижимость ребенка или недееспособного гражданина может быть продана только с разрешения органа опеки. Узнать информацию о собственнике можно в выписке из ЕГРН. Если ему нет 18 лет, нужно запросить разрешение опеки у продавца.

Заполнение заявки

Обязательно проверьте паспортные данные и Ф. И. О., чтобы не допустить ошибок. Из-за ошибок вы получите автоматический отказ, поскольку система не найдет информацию. Также внимательно заполните параметры залога: общую площадь, адрес, этаж, количество комнат и так далее.

Рассмотрение занимает от одного до пяти дней, в зависимости от кредитной организации. При положительном решении банк сообщает условия кредита и приглашает в офис. Не забудьте взять с собой паспорт и другие документы.

Как выбрать банк?

Поскольку вы оставляете квартиру в залог, требуется надежный кредитор с проверенной репутацией. Поделимся секретами, как выбрать банк для оформления кредита:

• Подходящая сумма кредита. Если квартира стоит 15 млн руб., ищите банк, который выдает кредиты на эту сумму. Нет смысла обращаться в организацию с лимитом до 5 млн руб.

• Понятные условия кредитования. Берите кредит, если у банка нет скрытых комиссий, дополнительных платежей, которые увеличивают стоимость кредита. Также обратите внимание на договор, все пункты должны соответствовать ГК РФ.

• Лицензия, выданная ЦБ РФ. Банк вправе выдавать кредиты гражданам России только при наличии лицензии, выданной Центробанком РФ. Проверьте лицензию на сайте регулятора по наименованию организации или ОГРН.

• Отзывы клиентов. Посетите тематические порталы, где клиенты делятся историями обслуживания в том или ином банке. Конечно, у банка не будет только положительных отзывов, но это даст представление о методах работы и клиентоориентированности организации.

Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке?

Рассмотрим, сколько банк проверяет квартиру и заемщика для ипотеки:

1. Сначала заемщик подает заявку. Ответ поступает в течение 5-30 минут, ипотеку предварительно одобряют.
2. Клиент приносит собственные документы кредитору, они проверяются сразу. Но бывает и так, что ответ дают только через 2-3 дня.
3. Находится недвижимость, документы на нее представляются в банк. Проверка занимает в среднем 5-7 дней. В это время проводится и оценка рыночной стоимости.
4. Если все нормально, кредитор одобряет сделку, подписывается основной ДКП.

В общей сложности оформление ипотеки и покупка недвижимости занимает один месяц. На проверку самой квартиры в среднем уходит 7 дней.

Как получить кредит под залог недвижимости?

Когда справки собраны, банк выбран, пришло время подавать заявку. Это легко сделать онлайн, если сайт поддерживает функционал, или в отделении организации. От заемщика требуется заполнить анкету и приложить документы.

Как проверить квартиру при оформлении ипотеки самостоятельно?

Покупатель может сам проверить недвижимость перед покупкой в ипотеку, или обратиться к юристу. Если сделку сопровождает специалист, риски сводятся к минимуму, поэтому второй вариант предпочтительнее.

Перед покупкой можно и нужно проверить несколько моментов:

1. Является ли продавец собственником жилья?
2. Нет ли обременений?
3. Действительна ли доверенность?
4. Есть ли согласие супруга продавца на продажу?
5. Получено ли разрешение органа опеки на продажу жилья ребенка?
6. Есть ли третьи лица, которые могут претендовать на недвижимость?
7. Выделены ли доли в праве собственности, если квартира куплена на маткапитал?

Разберемся в нюансах более подробно.

Как сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно выясняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера ипотеки. Обычно выдают не более 80% цены квартиры, остальное заемщик должен оплатить за счет первоначального взноса.
2. Представленные документы. Проверяется подлинность, отсутствие обременений.
3. Перепланировка. Если они не узаконена, в выдаче ипотеки откажут.
4. Право собственности продавца на жилье. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Фактически банк проверяет лишь поверхностно ипотечную недвижимость, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. У него не будут запрашивать справку из психоневрологического диспансера; не станут выяснять, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.

Какая недвижимость принимается к залогу?

Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.

Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:

• заемщик является собственником;

• квартира не заложена и не под арестом;

• год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;

• износ здания не превышает 60%;

• в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.

Также при оценке квартиры учитывается ликвидность объекта, инфраструктура, наличие дорог. Все это влияет на рыночную стоимость. Если квартира расположена в поселке, к дому нет асфальтированной дороги, банк сочтет недвижимость неликвидной, поэтому в выдаче кредита откажут.

Дорогая мебель и техника не повлияют на оценочную стоимость объекта.

Какие требования к клиентам у банков?

Оформить кредит в банке вправе граждане России, которые отвечают минимальным требованиям организации. Также важно, чтобы в собственности числилось ликвидное имущество, которое выступит залогом.

Нужен паспорт заявителя, водительские права, ИНН, СНИЛС или другой документ, удостоверяющий личность, справка 2-НДФЛ за последние три мес. В некоторых банках запрашивают копию трудовой книжки или трудового договора, заверенного работодателем.

Кредит под залог в мбк

МБК поможет получить кредит до 15 млн руб. независимо от размера зарплаты и кредитной истории. Потребуются паспорт и СНИЛС. Принимаем к залогу квартиры в Москве и МО. Делаем жизнь наших клиентов проще и лучше!

Кредитные брокеры

МБК одобряет заявки от клиентов с любой кредитной историей и минимальным пакетом документов. Сумма кредитования составляет до 15 млн руб. Процентная ставка — от 7.9% в год. Срок — до 25 лет.

Давайте посчитаем: вы берете 10 млн руб. на 25 лет под 7.9% в год. Ежемесячный платеж составит 33 333 руб. Чтобы снизить переплату, просто погашайте кредит досрочно. Моратория и дополнительных комиссий нет.

Миф № 1
ипотеку дают только заемщику с положительной кредитной историей

Мнение. Одобрить ипотеку сложнее, чем другой кредит. К ней нужно готовиться и заранее создавать положительную кредитную историю: например, брать кредиты и исправно их выплачивать.

Как на самом деле. Записи об успешно погашенных кредитах в отчете кредитной истории — это несомненный плюс. Но специально для ипотеки формировать кредитную историю необязательно. Многие банки снижают требования к минимальному возрасту клиентов и принимают заемщиков даже с 18 лет: в таком возрасте кредитной истории нет.

Чтобы принять решение по заявке на кредит, банк анализирует профиль клиента и проверяет его платежеспособность. Такие проверки проводят с помощью скоринга — программы, которая проверяет кредитную историю в автоматическом режиме. Далее в зависимости от регламента работы банка подключаются сотрудники разных служб: андеррайтеры, аналитики, риск-менеджеры, сотрудники служб безопасности.

Если человек взял ипотеку, то его обязательства обеспечены одним из самых ликвидных залогов — недвижимостью. Это значит, что он заинтересован выплачивать кредит своевременно, чтобы не лишиться квартиры. Для банка это достаточная гарантия, что кредит будет выплачен в полном объеме.

Это подтверждает и статистика Национального бюро кредитных историй. Если посмотреть на долю одобренных заявок среди разных типов кредитов, то у ипотеки очень высокие позиции. Проще одобрить только заем в МФО.

Миф № 2
ипотеку не одобрят с плохой кредитной историей

Мнение. С проблемами в кредитной истории не получится оформить ипотеку. Но непонятно, какие именно критерии оценки делают историю «плохой».

Как на самом деле. В первую очередь кредитную историю портят текущие просрочки. Но многое зависит от того, как настроена программа скоринга: банки могут корректировать минимальный балл скоринга под свои потребности и делать его то выше, то ниже.

Обычно скоринг отказывает в кредите из-за текущей просрочки. Но иногда банки пропускают небольшую по сумме и сроку задолженность и выдают кредит под залог своей недвижимости — в таких случаях это будет ипотека не в силу закона, а в силу договора. Таких банков немного, и кредит в этом случае выдают под повышенный процент.

Чтобы понять, будет ли кредит выплачиваться своевременно и без просрочек, банк проверяет кредитную историю клиента: как клиент закрывал прошлые и текущие кредиты. Если по кредиту возникают просрочки, то банк обязан формировать резерв — это его собственные финансы, которые обеспечивают возврат выданного кредита. Чем лучше кредитная история клиента, тем резервы меньше или их вообще нет.

Другой важный фактор — это срок давности погашенной просрочки: чем больше времени прошло, тем лучше. Если просрочка погашена более года назад, то она не будет сильно влиять на кредитный рейтинг.

Даже если в БКИ есть негативные записи, ипотеку могут одобрить. Она обеспечена залогом — это повышает лояльность банка при оценке клиента: получить одобрение по ипотеке проще, чем по беззалоговому потребительскому кредиту. Но важно правильно выбрать банк.

Есть и такие банки, которые предлагают специальные программы для проблемных клиентов и анализируют кредитную историю только за последние 3—6 месяцев. А все, что было ранее, их не интересует. Но такую ипотеку дают по ставке на 2—4 процентных пункта выше обычной, а первоначальный взнос может быть 40% вместо стандартных 20%.

Миф № 3
для ипотеки нужен большой стаж

Мнение. Для ипотеки нужен стаж от шести месяцев на последнем месте работы и больше.

Сейчас банки упрощают требования к стажу. Достаточно отработать от трех месяцев на последнем месте при общем стаже от года — на него иногда и вовсе не смотрят. Могут принять и один месяц в следующих случаях:

1. Если нет испытательного срока.
2. Сфера работы или должность те же, что и на предыдущем месте.

Миф № 4
ипотеку лучше получать с агентом

Мнение. Обращаться за ипотекой с агентом безопаснее, так как он проверит недвижимость на все риски.

Как на самом деле. Многие агентства проверяют вторичное жилье на юридическую чистоту, например на предмет выделенных долей, совместной собственности или наследников. Они делают это за отдельную плату или включают работу юриста в риелторские услуги.

Банк тоже проводит правовую экспертизу залоговой недвижимости. Он залогодержатель, а значит, рискует своими деньгами, поэтому его экспертиза тоже должна быть тщательной.

Поэтому при покупке на вторичном рынке можно самостоятельно получить одобрение ипотеки, а через агента — подобрать объект и провести сделку. В этом случае агент соберет документы для банка, например получит по доверенности справки обо всех прописанных в квартире и о ее технических характеристиках, подаст документы в банк и организует сделку.

При покупке на первичном рынке можно сразу обратиться к агентам. У них есть общая база по новостройкам и банкам, которые кредитуют конкретный жилой комплекс застройщика. Эту базу предоставляют специальные сервисы-агрегаторы. С помощью нее агенты помогают подобрать подходящее жилье.

Когда клиент определился с квартирой и застройщиком, агент рассчитывает условия по ипотеке и подбирает подходящие банки. Подать заявку в банк клиент может самостоятельно онлайн или через агента. Банк проверяет застройщика и его деятельность при аккредитации.

Миф № 5
в ипотеку нельзя купить ипотечную квартиру

Мнение. Если недвижимость в залоге, ее нельзя купить в ипотеку.

Как на самом деле. У многих банков есть ипотечные программы, чтобы купить залоговую квартиру другого банка. Например, такие сделки проводят «Транскапиталбанк», ВТБ, «Совкомбанк», «Уралсиб», «Дом-рф», «Райффайзенбанк», «Альфа-банк» и другие. Схема работы проверена и налажена банковскими юристами так, чтобы все стороны сделки были защищены.

Обычно при покупке залоговой квартиры банки работают по следующей схеме. Продавец оформляет доверенность на покупателя квартиры — это позволяет банку контролировать снятие обременения с продавца. Одновременно продавец подписывает договор поручительства по кредиту покупателя: так банк подстраховывается на случай, если продавец ипотечной квартиры пропадет после того, как банк погасит его долг. Поручительство продавца прекращается, как только покупатель зарегистрирует право собственности на квартиру.

Так работают «Транскапиталбанк», «Райффайзенбанк», «Абсолют банк», «Уралсиб». Даже консервативный Сбербанк ввел кредитование ипотечных квартир: через специальный сервис клиент может взять ипотеку в Сбере на покупку залоговой квартиры Сбера.

Миф № 6
ипотеку не одобрят из-за проблем супруга

Мнение. Если у супруга есть проблемы с судебными приставами или его объявили банкротом, ипотеку не дадут.

Для банков предпочтительнее брачный договор: его примет любой банк. В этом случае супруг полностью исключается из сделки и у него не будет ни прав на квартиру, ни обязательств по ипотеке.

При нотариальном согласии супруг исключается из созаемщиков, но сохраняет права на приобретаемую недвижимость. И по этой причине такое согласие практикуют не все банки. Среди лояльных кредиторов — Сбербанк, «Абсолют банк», «МТС-банк», «Дом-рф», ПСБ, «Уралсиб».

Миф № 7
при ипотеке нельзя выделить долю несовершеннолетним

Мнение. Пока ипотека не выплачена, нельзя выделить доли несовершеннолетним собственникам.

Как на самом деле. Когда родители покупают квартиру и вкладывают туда маткапитал, они обязаны выделить детям долю. Если жилье берут в ипотеку, то доли выделяют после того, как выплатят кредит и снимут обременение. Выделят ли действительно родители доли, банк не отслеживает.

Доли несовершеннолетних собственников ограничивают права банка: если клиент не сможет выплачивать кредит, будет сложно наложить взыскание на залоговую квартиру. Поэтому не все банки идут на такую схему, а только крупные и те, что специализируются на ипотеке. Например, Сбербанк, ВТБ, ПСБ, «Ак Барс», АТБ, «Дом-рф».

Миф № 8
банк заберет квартиру, если будут просрочки

Мнение. При просрочках банк сразу отберет залоговую квартиру.

Как на самом деле. В жизни все не так просто. Закон защищает права обеих сторон: и взыскателя, и должника.

Если реструктуризация не помогла и начались просрочки, банк инициирует процедуру продажи залога, чтобы погасить долг. Но это случается только после длительных просрочек, накопленной суммы долга и если у заемщика нет возможности решить этот вопрос.

Судя по извещениям о проведении торгов на сайте ФССП, сумма долга должна превышать 100—300 тысяч рублей, чтобы банк обратился в суд. Из-за таких долгов банк может обратиться в суд. Также важен регион: если для Москвы и Санкт-Петербурга такая сумма может оказаться незначительной, то для регионов это точно серьезный повод для иска.

Чтобы квартиру продали с торгов, банку нужно соблюсти установленный законом порядок. Сначала он обращается в суд, чтобы получить судебное решение. Только после этого приставы начнут процедуру продажи залога.

Все время, пока недвижимость не продана, должники проживают в ипотечной квартире. На практике с момента возникновения просрочки дело доходит до торгов в лучшем случае через год. За это время должник может оформить реструктуризацию или самостоятельно найти покупателей квартиры.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно.

Необходимые документы на недвижимость

Банки часто запрашивают у заемщиков дополнительные документы на недвижимость, чтобы исключить мошенничество. Поэтому приготовьте все заранее, чтобы не тратить время во время рассмотрения заявки.

Список документов:

• отчет об оценке квартиры для определения ее рыночной стоимости; 

• брачный контракт (при наличии);

• согласие супруги на передачу квартиры в залог, если она куплена в браке;

• выписка из домовой книги о количестве прописанных граждан; 

• оригинал технического плана; 

• поэтажный план; 

• справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Справки действительны в течение 30 календарных дней.

Ответы юриста на частные вопросы

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2022 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Подписание договора

Не торопитесь подписывать договор, сначала изучите каждый пункт. Уделите внимание полной цене кредита. При получении займа под залог квартиры дополнительно оформляется страховка, которая прибавляет 0.2–0.3 п. п. к одобренной ставке. Если отказаться от страхового полиса, ставка вырастет на два-три п. п.

Убедитесь, что ставка не изменится до окончания действия кредита. Еще банк не вправе запрещать погашать долг досрочно — дополнительная комиссия исключена.

В соглашении залога проверьте корректность информации: адрес объекта, площадь, количество комнат. Также ознакомьтесь со штрафными санкциями, которые грозят при нарушении обязательств. По закону неустойка за просрочку платежа не превышает 20% годовых.

Получите выписку из егрн

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Проверка доверенности

Для сделок с недвижимостью обязательна нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Доверитель мог выдать ее поверенному, а затем перед сделкой аннулировать. Проверить, действительна ли доверенность, можно на сайте ФНП. Достаточно ввести дату удостоверения, реестровый номер и информацию о нотариусе.

Проверка на наличие обременений

Узнать о наличии или отсутствии ограничений в виде залога или ареста можно в выписке, или проверить информацию самостоятельно на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры, и сведения отразятся на экране через несколько секунд.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Проверка наследственной недвижимости

Самые рискованные сделки – с недвижимостью, полученной по наследству. Если человек не успел вступить в наследство по уважительным причинам, потом он сможет восстановить сроки и оспорить ДКП. Проверить, могут ли претендовать на квартиру третьи лица, никак нельзя, даже через нотариуса.

Проверка собственника

Проверить собственника можно, заказа расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. При заказе на сайте Росреестра она обойдется в 350 руб., а поступит на электронную почту в течение трех дней после подачи заявки.

В выписке будут указаны сведения о недвижимости и владельце. Важно, чтобы информация о собственнике совпадала с паспортными данными продавца.

Проверка согласия супруга

Если квартира куплена в браке, продавец перед сделкой должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Иначе он сможет оспорить продажу в течение года с момента, когда ему стало известно о ней.

Проверить, состоит ли продавец в браке, просто: достаточно посмотреть его паспорт и сверить дату заключения брака с датой регистрации права собственности на жилье. Если оно куплено в браке, он должен представить нотариальное согласие супруга покупателю.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН.

Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?

Банки организуют лишь минимальную проверку документов, о юридической чистоте сделки покупателю придется позаботиться самостоятельно. Перед оформлением ипотечного договора кредитору представляются документы, которые он и изучает:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП).
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца.
3. Техпаспорт.
4. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: старый ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены, ренты или дарения.
5. Иные документы в зависимости от ситуации: согласие супруга продавца на продажу, разрешение органа опеки.

Важно! Представленные документы проверяются юристами банка. Если с ними все в порядке и квартира без обременений, сделку с ней одобрят. Кредитору без разницы, использовался дли для покупки жилья продавцом маткапитал, выделены ли доли, есть ли третьи лица, которые могут на него претендовать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Прописанных граждан

Регистрация в квартире дает право проживания. Если продавец не выпишет родственников до сделки или после в установленные сроки, покупателю придется смириться с их присутствием в помещении, или же аннулировать прописку через суд.

Для проверки отсутствия зарегистрированных лиц нужно запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в ТСЖ или УК.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Состояние дома

Банку важно, чтобы дом не был признан аварийным: по закону ипотека на квартиры в аварийных домах запрещена, к тому же это риск для кредитора. Если же квартира находится не в аварийном доме, но там постоянно отключают электричество, текут трубы, отсутствует горячее водоснабжение, это только неприятности заемщика: банк такие недостатки не интересуют.

Проверить состояние дома можно самостоятельно. Спрашивать продавца нет смысла: его цель – продать жилье, и он будет показывать только положительные стороны. Можно спросить соседей или пригласить специалиста, который разбирается в технических деталях и сможет выявить возможные недостатки.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но!

Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Частные кредиторы

Выдают займы под 5% в месяц на короткий срок. Размер займа значительно меньше, чем в банках. Частные кредиторы предлагают до 70% от рыночной цены квартиры. Деньги дают в долг на один год, в редких случаях срок продлевают.

Это не самый лучший способ получения денег, поскольку даже за год переплата составит 60% от выданной суммы. К тому же обращение к частным кредиторам — огромный риск, поскольку можно остаться без квартиры. 

Заключение эксперта