О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.
Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п.
87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2021 г.:»Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:»Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств, порядок погашения записи об ипотеке
Особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств, порядок погашения записи об ипотеке
В настоящее время покупка недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств (ипотечный кредит) пользуется огромной популярностью. С помощью ипотечного кредитования можно приобрести недвижимость сейчас, а платить его стоимость на протяжении нескольких последующих лет. Данный банковский продукт является одним из самых востребованных, интерес у населения к нему растет с каждым годом.
С ростом количества рассмотренных положительно ипотечных кредитов растет также количество регистрационных действий, осуществленных в отношении недвижимого имущества, приобретенных за счет таких кредитов, поскольку в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.
Несмотря на популярность сделок с использованием ипотечных кредитов, многие совершенно не представляют себе каким образом оформить права на недвижимое имущество, приобретенное за счет таких средств.
В связи с вышеизложенным, в данной статье рассмотрим некоторые особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств.
Так, при приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (ипотека в силу закона), к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ»Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)).
При этом государственной регистрации подлежит переход права, права собственности и сама ипотека.
В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений сторон договора купли-продажи либо нотариуса или его работника, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.
Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:
1. Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае если договор нотариально удостоверен заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса или его помощника;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если договором купли-продажи предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки:
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности.
В соответствии с законодательством за совершение юридически значимых действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная пошлина. Размеры такой госпошлины определены Налоговым кодексом Российской Федерации.
Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 главы 25.3 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организациями — в размере 22 000 рублей.
При предоставлении услуги по регистрации прав в электронном виде физическим лицам размер госпошлины сокращается на 30%. При обращении за одной услугой одновременно нескольких лиц размер госпошлины уплачивается ими в равных долях.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней. Ипотека иных объектов недвижимости регистрируется в общий срок регистрации — семь рабочих дней с даты приемав Росреестр, при обращении через МФЦ — девять рабочих дней.
В случае, если договор удостоверен нотариально — три рабочих дня со дня представления документов в Росреестр, пять рабочих дней при обращении через МФЦ.
При поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделкив электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2021 N 367-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2021 N 14-10188-ГЕ/17).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается (ст. 352 ГК РФ).
По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (ст. 25 Закона N 102-ФЗ):
в случае, если выдана закладная:
— совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
— заявление законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
— заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
— совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
— заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Прием документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляется в офисах Центра государственных и муниципальных услуг «Мои документы». Перечень офисов приема документов с графиком работы можно узнать в сети Интернет на сайте Росреестра https://rosreestr.ru, в разделе «Офисы и приемные. Предварительная запись», выбрать из списка регионов «Республика Тыва», далее «Все офисы в данном субъекте».
Специалист-эксперт отдела государственной
регистрации недвижимости
Управления Росреестра по Республике Тыва
А.Х Хомушку
Юридическая консультация онлайн
У приватизированной квартиры два собственника, родные брат и сестра. У них общая долевая собственность, по 50 % у каждого. И у сестры и у брата эта квартира — не единственное жильё, и там они не прописаны. Оба не состоят в браке. Брат хочет взять кредит под залог своей доли в квартире. Кредитная организация не требует от сестры согласия на такой залог доли её брата.
Но хорошо, если брат возьмёт кредит, и без проблемно его отдаст. А если он почему-то не сможет его с какого-то момента выплатить. Тогда что?
Ведь по закону при сделках с имуществом, находящимся в совместной долевой собственности перед тем как совершить сделку отчуждения, например куплю-продажу, необходимо согласие другого собственника, иначе эти действия попадают под ст. 256 ГК РФ
Нарушение преимущественного права покупки. И влекут за собой возможность дальнейшего признания сделки недействительной.
При залоге право собственности не переходит. Но залог предполагает переход права собственности при наступлении определённых обстоятельств.
Мои вопросы: 1. Правомерны ли действия кредитной организации, дающей кредит под залог доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности без согласия второго собственника-дольщика?
2. Сестра может и не узнать, что брат уже где-то взял кредит под залог. Как остановить этот беспредел брата и сделать так, чтобы без её письменного согласия, кредиты под залог брату не выдавались? Я слышала, что можно как-то сообщить в Росреестр, что квартира без права продажи.
Заранее благодарю за ответ.
Марина.
§
Вопрос №12619827
Я приехала в г. Краснодар с суммой денег для аренды квартиры и залога, работы пока в новом городе нет. Искала варианты не более 10000 за аренду. В соц. сети нашла вариант за 9500. Позвонила, мне сообщили адрес, куда приехать. Оказалось, что это агентство, а не собственник. Там мне сообщили, что я плачу ту сумму, которая указана в объявлении без залога и комиссий. Я должна оставить им определенную сумму, а именно 6000 и смотреть квартиру. Если мне понравится и я заселяюсь туда, то хозяину плачу разницу (3500). Этими 6000 якобы хозяин оплачивает услуги агентам. В случае, если мне квартира не нравится, я могу вернуть 6000 или посмотреть другие варианты, которые мне предложат. Мне дали разные бланки, с которыми я иду к собственнику и с ним заключаем договор аренды. И договор со мной и агентством. Позвонили хозяину квартиры, передали мне трубку, мы договорились о встрече. Мне нужна была срочно квартира и я была согласна на эти условия. Мы поехали к месту встречи. Собственника не было там, по телефону он говорил, что скоро будет и в итоге он перестал брать трубку, а прождала я его до 20:00, так я и в глаза не увидела ни квартиру, ни самого владельца и поехала к подруге, так как агентство до 19:00 работают. Это была пятница. Я подождала выходные и в понедельник позвонила туда снова, сообщила, что владелец квартиры так и не приехал. Они попросили подождать до 15:00, если не договорятся о встрече повторно, то могу написать заявление на возврат денег или посмотреть другие варианты. Кстати, после заключения с агентством договора, мне на номер приходили контакты с предложениями квартир и сообщение с логином и паролем от какого-то их сайта по подбору квартир в аренду. Ни на один из номеров я не звонила, так как интересовал только тот вариант. И в их программу не входила, ни разу не вводила логин и пароль. Продолжу. К 15:00 никто не позвонил и мы поехали к ним писать заявление. Объяснила ситуацию, что мне не интересны другие варианты, по номерам не звонила и их приложением не пользовалась, квартиру так и не видела. Мы написали заявление. Мне сообщили, что позвонят для уточнения мне и владельцу квартиры для подтверждения. В течении 10 дней придет сообщение с решением. Я уточнила, что мне могут и не вернуть деньги? Они сказали, что если подтвердится, что я не встретилась с владельцем квартиры и не видела саму квартиру, не заселилась в нее, то вернут. После этого сообщения с предложениями перестали приходить. Через дня три мне позвонили и задавали уточняющие ситуацию вопросы и сказали ждать сообщения. На восьмой день, это было вчера, я позвонила им, чтобы узнать, как скоро рассмотрят мое заявление. Представилась, назвала номер договора и начала разъяснять ситуацию, как мне сказали, что они заняты и им некогда и бросили трубку. Я набрала снова, ответа не было. Последний разговор, где они бросили трубку, я записала на диктофон. Через пару часов пришло сообщение, что агентство со своей стороны выполнило условия договора в полном объеме и ничего мне не вернут. Как быть? Денег нет, работу еще не нашла.
§
Обращаюсь с проблемой – не знаю, как поступить. В 1990 году я вышла замуж и прописала мужа в своем аварийном доме. Мы прожили там 5 лет, в результате нам дала квартиру организация застройщик, которая строила рядом с нашим аварийным домом новый дом и должна была расселить жильцов из старого в этот новый дом. Решение Горсовета, по которому организацию обязывали поселить жильцов в новый дом было довольно старым и не учитывало, что люди, на чьи деньги велось строительство являются коллективом индивидуальных застройщиков и нарушались их интересы. Но все же была достигнута договоренность между нашей семьей и застройщиками о том, что мы получаем двухкомнатную квартиру в построенном доме, но оплачиваем 15% стоимости жилья. Это составляло на 1996 г. 9 000 000 руб. Данная сумма была выплачена нашей семьей и мы въехали. В документы на право собственности муж вписал свою фамилию.. Но в 2000 году мой муж объявил, что влюбился и женится на другой. О размене жилья речь сначала не велась – муж заверил меня, что я и наш ребенок – девочка (на тот момент 8 лет) не пострадаем, и он отдаст свою долю в квартире дочери, но с условием – я не стану подавать на алименты, даю ему устроиться в жизни, а он будет немного помогать нам материально, поэтому согласие на развод я подписала сразу, поскольку в самом документе – заявлении на развод было указано, что имущественных претензий он не имеет и свою долю в квартире оставляет дочери. Но из дома он вынес все самое дорогостоящее – дорогой инструмент и компьютер, конфигурация которого стоила на тот момент более 1500 долларов. Нам же была оставлена только старая мебель, которая была куплена еще до моего замужества и телевизор, который покупал он.
Первые 7 месяцев мы получали от него помощь. Потом официально развелись. Но вот уже 29 месяцев мы не видим от него ни рубля, и знаем при этом, что он, купив квартиру, продал ее и, взяв кредит, строит новую. На просьбы помогать хотя бы изредка он отвечает отказом. Наша квартира до сих пор на нас не переписана и перепишет он квартиру по его словам лишь через 2 года, так как не хочет, чтобы я подала в суд на взыскание с него всей суммы неуплаченных алиментов. Срок исковой давности истекает 4 марта 2003 года. Кроме того, из разговора с ним возникли серьезные опасения, что квартира, в которой мы прописаны, отдана в залог банку под строительство новой – муж хвалился перед общими знакомыми, что в его новом паспорте дочь не значится, да и ранее были случаи, когда он шел на подлог и подделку документов.
Веры в доброе отношение мужа к дочери у меня больше нет. Если истечет срок исковой давности, то я буду совсем беззащитна, без возможности что либо вернуть. Так вот вопросы:
1.Каким образом я могу узнать, действительно ли заложена моя квартира и что делать, если это подтвердится?
2.Могу ли я подать на алименты за эти 29 месяцев, основываясь на том, что муж заведомо обманывал нас, что будет помогать, когда писал в заявлении на развод, что оставит нам квартиру? Или для того, чтобы сделать это я не должна вообще оправдываться?
3.Есть ли необходимость собирать финансовую историю происхождения квартиры, будет ли иметь какое то значение в суде, каким образом получена квартира?
4.Кому будет принадлежать квартира, если я все же не подам на раздел имущества?
5.Есть ли необходимость вступать в какие — либо соглашения с бывшим мужем, и есть ли способ каким либо образом юридически закрепить положения этого соглашения и куда лучше обратиться по этому вопросу? Или проще и лучше решать все через суд не вступая в переговоры?
Может Вы подскажете какой либо вариант действий?
Помогите пожалуйста, разобраться, как быть. Я вовсе не корыстна, но мой ребенок страдает – она подросла, а не видит порой необходимого. Я очень боюсь навредить ребенку и себе неумелыми действиями. Если он заставит нас разменивать квартиру, то мы очень пострадаем от этого. Буду крайне благодарна Вам за дельный совет.
С наилучшими пожеланиями.
Корабельщиков Наталия г. Архангельск.
§
Вопрос №12619827
Я приехала в г. Краснодар с суммой денег для аренды квартиры и залога, работы пока в новом городе нет. Искала варианты не более 10000 за аренду. В соц. сети нашла вариант за 9500. Позвонила, мне сообщили адрес, куда приехать. Оказалось, что это агентство, а не собственник. Там мне сообщили, что я плачу ту сумму, которая указана в объявлении без залога и комиссий. Я должна оставить им определенную сумму, а именно 6000 и смотреть квартиру. Если мне понравится и я заселяюсь туда, то хозяину плачу разницу (3500). Этими 6000 якобы хозяин оплачивает услуги агентам. В случае, если мне квартира не нравится, я могу вернуть 6000 или посмотреть другие варианты, которые мне предложат. Мне дали разные бланки, с которыми я иду к собственнику и с ним заключаем договор аренды. И договор со мной и агентством. Позвонили хозяину квартиры, передали мне трубку, мы договорились о встрече. Мне нужна была срочно квартира и я была согласна на эти условия. Мы поехали к месту встречи. Собственника не было там, по телефону он говорил, что скоро будет и в итоге он перестал брать трубку, а прождала я его до 20:00, так я и в глаза не увидела ни квартиру, ни самого владельца и поехала к подруге, так как агентство до 19:00 работают. Это была пятница. Я подождала выходные и в понедельник позвонила туда снова, сообщила, что владелец квартиры так и не приехал. Они попросили подождать до 15:00, если не договорятся о встрече повторно, то могу написать заявление на возврат денег или посмотреть другие варианты. Кстати, после заключения с агентством договора, мне на номер приходили контакты с предложениями квартир и сообщение с логином и паролем от какого-то их сайта по подбору квартир в аренду. Ни на один из номеров я не звонила, так как интересовал только тот вариант. И в их программу не входила, ни разу не вводила логин и пароль. Продолжу. К 15:00 никто не позвонил и мы поехали к ним писать заявление. Объяснила ситуацию, что мне не интересны другие варианты, по номерам не звонила и их приложением не пользовалась, квартиру так и не видела. Мы написали заявление. Мне сообщили, что позвонят для уточнения мне и владельцу квартиры для подтверждения. В течении 10 дней придет сообщение с решением. Я уточнила, что мне могут и не вернуть деньги? Они сказали, что если подтвердится, что я не встретилась с владельцем квартиры и не видела саму квартиру, не заселилась в нее, то вернут. После этого сообщения с предложениями перестали приходить. Через дня три мне позвонили и задавали уточняющие ситуацию вопросы и сказали ждать сообщения. На восьмой день, это было вчера, я позвонила им, чтобы узнать, как скоро рассмотрят мое заявление. Представилась, назвала номер договора и начала разъяснять ситуацию, как мне сказали, что они заняты и им некогда и бросили трубку. Я набрала снова, ответа не было. Последний разговор, где они бросили трубку, я записала на диктофон. Через пару часов пришло сообщение, что агентство со своей стороны выполнило условия договора в полном объеме и ничего мне не вернут. Как быть? Денег нет, работу еще не нашла.
