- Что прописывается в брачном договоре
- Что относится к общему имуществу супругов
- Варианты выплаты ипотеки при разводе
- Возможно ли оформление дарственной
- Изменение условий действующего ипотечного договора
- Как делится ипотека в гражданском браке
- Как делится ипотека при наличии детей
- Как при разводе разделить квартиру, приобретенную в кредит – ilex
- Квартира приобретена до регистрации в загсе, кредит выплачен в браке
- Получение согласия банка-залогодержателя
- Порядок раздела имущества
- Порядок раздела квартиры в ипотеке при разводе
- Раздел имущества при наличии брачного договора
- Раздел имущества, находящегося в ипотеке
- Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Что прописывается в брачном договоре
Квартира в ипотеке при разводе делится гораздо быстрее и проще, если есть документ, где четко прописаны нюансы процесса. В брачном договоре может быть указано:
как будут распределяться кредитные обязательства при разводе;
на какую долю квартиры может рассчитывать каждый из супругов;
возможность получения компенсации при отказе от доли жилья;
отказ одного из супругов от права на квартиру с получением компенсации за выплаты по ипотеке, совершенные в браке;
обязательство совместно погасить ипотечный кредит.
Что относится к общему имуществу супругов
Согласно положениям ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся:
- доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности,
- полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.).
- приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Варианты выплаты ипотеки при разводе
После расторжения брака кредит нужно выплачивать на тех же условиях, поставив банк в известность об изменении ситуации. У бывших супругов есть несколько путей:
Продолжить выплачивать кредит, договорившись о размере платежей – равном или в соответствии с долей недвижимости. Решение должно быть принято банком. После погашения займа супруги решают, как делится ипотечная квартира: переоформляется на общего ребенка, площадь выкупается одним из супругов или продается третьему лицу, и полученные деньги делятся пополам.
Один из партнеров может отказаться от доли в пользу другого. Он освобождается от выплат и лишается права собственности. Банк должен согласовать полное переоформление кредита на второго заемщика. Супруг, отказавшийся от своей части, имеет право получить денежную компенсацию, которая определяется индивидуально в зависимости от того, какая доля ипотеки была погашена за счет общего бюджета.
Досрочно погасить кредит и продать квартиру. С разрешения банка ипотеку при разводе можно переоформить на покупателя. Недостаток данного решения в том, что цена недвижимости с таким обременением будет ниже рыночной. Самый убыточный вариант – доверить продажу объекта кредитной организации, которая, будучи заинтересованной в скорейшем возврате средств, выставит жилье по еще более сниженной цене.
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Как делится ипотека в гражданском браке
Юридически такого определения в России нет. Гражданским браком названы отношения, не зарегистрированные официально, следовательно, не регулируемые законами.
Ипотека в данном случае оформляется на одного из партнеров. Кредитное имущество по умолчанию считается принадлежащим ему, даже если в выплате залога участвовали оба.
Как делится квартира в ипотеке при расторжении гражданского брака:
Партнер, наравне выплачивающий кредит, но не считающийся собственником, может подать в суд, чтобы претендовать на половину имущества. Подтверждением заявленного права могут стать чеки, переводы, свидетельские показания. Однако на практике добиться этого крайне сложно.
Наиболее безопасный вариант для обоих – стать созаемщиками. При этом каждый получает право на долю ипотечной квартиры при разводе после полной выплаты кредита.
Если после оформления ипотеки в гражданском браке супруги решили расписаться, то юристы советуют составить брачный договор, где будут четко прописаны права.
Как делится ипотека при наличии детей
Развод супругов, имеющих несовершеннолетних детей, осуществляется через суд, который так же в данном случае разбирает имущественные вопросы. При разделе недвижимости и обязательств по кредиту должны учитываться интересы ребенка. С их учетом большая доля в квартире может быть оставлена судом супругу, с которым остаются дети.
Если недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала, права на нее делятся между всеми членами семьи, включая ребенка. Родитель, берущий на себя заботу о детях, может претендовать на все доли квартиры, кроме принадлежащей второму супругу.
Как при разводе разделить квартиру, приобретенную в кредит – ilex
При разводе у супругов возникает множество вопросов в связи с предстоящим расторжением брака. Среди них зачастую встает вопрос о разделе жилья. Рассмотрим, как определяется право каждого из супругов после развода на приобретенное в браке жилье (далее — квартира), в том числе с привлечением кредита.
Какое имущество подлежит разделу
По общему правилу все имущество, нажитое супругами в период брака, признается их общей совместной собственностью. Оба супруга имеют равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Данное правило распространяется независимо от того, на кого из супругов оно приобретено или кем из них вносились деньги на покупку этого имущества <*>. Действует данное правило и в том случае, если один из супругов в браке не имел, по уважительным причинам, своего заработка <*>.
Справочно
Собственностью каждого из супругов является имущество <*>:
1) принадлежащее супругам до вступления в брак;
2) полученное ими в период брака в:
— дар;
— наследство.
Суд может признать имущество каждого из супругов общей собственностью, если установит, что в браке стоимость спорного имущества была значительно увеличена за счет совместных или личных вложений супругов. Например, при капитальном ремонте или реконструкции;
3) индивидуального пользования, например одежда, обувь.
Драгоценности и предметы роскоши не признаются вещами индивидуального пользования — они относятся к общей собственности супругов;
4) определенное личным в брачном договоре.
При разводе разделу подлежит только «совместно нажитое» имущество. При этом доля каждого из супругов равна и составляет 50% от общей собственности. Таким образом по общему правилу при разделе квартиры каждый из супругов имеет право на 1/2 часть от нее <*>.
Какие способы разделения квартиры возможны
Квартира может быть разделена между супругами:
1. По соглашению сторон (например, согласно брачному договору).
2. По решению суда.
Поскольку раздел квартиры представляет собой выделение из нее доли каждому из супругов, на практике возможны следующие варианты решения данного вопроса:
— разделить квартиру на два равных изолированных помещения, где у каждого будет свой вход, кухня, санузел и другие подсобные помещения. Однако планировка квартир в большинстве случаев сделать это не позволяет — такой способ более характерен для частных домовладений;
— выделить каждому супругу в собственность изолированную(ые) комнату(ы) и оставить в долевой собственности нежилые помещения. Для того чтобы избежать разногласий, супругам целесообразно разделить лицевые счета и оплачивать коммунальные услуги раздельно;
— «выкупить» долю второго супруга. При этом квартира перейдет в собственность того супруга, который совершил «выкуп». Сделать это возможно только с согласия второго супруга и только деньгами, т.е. компенсация другим имуществом не допускается <*>. Такой способ удобен при разделе, например, однокомнатной квартиры;
— продать квартиру и разделить полученную от продажи сумму. Для этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в продаже квартиры обоих супругов <*>.
Одним из действенных способов прийти к соглашению и договориться об условиях разделения квартиры, на наш взгляд, является заключение брачного договора. Посредством его заключения супруги не только договариваются обо всех условиях, детально прописывая каждое из них. Также они имеют документальное подтверждение своих договоренностей, которое обезопасит их от возможных разногласий и разбирательств в суде.
В этом случае разделение квартиры происходит согласно заранее прописанным договоренностям. Такой способ можно назвать наиболее мирным. Вместе с тем в брачном договоре можно предусмотреть и иные вопросы, имеющие значимость для супругов: о детях, деньгах на содержание детей и/или супругов, имуществе и т.д.
Практика заключения брачного договора не распространена в нашей стране. Однако если супруги еще не развелись и готовы мирно урегулировать «квартирный вопрос», то очень эффективным способом законного раздела жилья станет заключение такого договора. В нем можно предусмотреть все тонкости столь специфического вопроса. Так, супруги могут предусмотреть отличные от общеустановленных требования по разделу долей — не 1/2, а иные пропорции, вплоть до отхождения всей квартиры одному из супругов. Все условия индивидуальны и при этом, как правило, не оспариваются в суде.
Обратите внимание!
Если квартира приобретена с привлечением кредита и супруги пришли к соглашению о том, что выплачивать кредит будет один из супругов, то сначала они должны получить разрешение банка и только потом заверить документ у нотариуса.
Если прийти к согласию не удается, нужно обратиться в суд <*>. Сделать это можно как в самом бракоразводном процессе, так и в течение трех лет со дня расторжения брака <*>.
При обращении в суд нужно подать исковое заявление. В нем обычно указываются:
— наименование суда, в который оно подается. Как правило, иск подается в суд по месту нахождения спорной квартиры <*>;
— ФИО и место жительства (место нахождения) истца, его контактный телефон, электронный адрес;
— ФИО и место жительства (место нахождения) ответчика, его контактный телефон, электронный адрес;
— требование и факты, которые обосновывают требование, доказательства, их подтверждающие;
— цена иска, которая соответствует стоимости квартиры;
— подпись истца и дата подачи иска;
— перечень приложений. Это могут быть:
— свидетельство о регистрации брака или решение о расторжении брака;
— свидетельство о рождении детей (если есть несовершеннолетние дети);
— справка о месте жительства и о составе семьи;
— чеки, квитанции, договор купли-продажи или подряда, иные документы на квартиру (если имеются);
— заключение об оценке квартиры;
— документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Справочно
Размер госпошлины составляет 5% от цены иска — стоимости квартиры <*>.
Для ответчика нужно подготовить копию искового заявления <*>.
Если квартира приобретена с привлечением кредита
Законодательство предусматривает возможность разделения между супругами квартиры, которая была приобретена с помощью кредита. Для этого нужно получить согласие банка-кредитора. В данном случае банк будет привлекаться к рассмотрению этого дела в качестве третьего лица, которое не заявляет самостоятельных требований <*>.
В зависимости от условий договора с банком-кредитором и условий разделения квартиры существует несколько вариантов погашения кредита, например:
— после раздела каждый из супругов погашает кредит за свою часть квартиры;
— льготный кредит пересчитывается, в результате чего происходит досрочный возврат процентов.
При наличии у супругов непогашенного кредита целесообразно обращаться в банк до направления искового заявления в суд. Только в банке вам дадут точную информацию и возможные пути ее разрешения исходя из условий заключенного кредитного договора.
Также возможно погашение кредита до развода. Однако и в этом случае потребуется согласие банка. Иначе будет считаться, что ваши обязательства перед банком не исполнены <*>.
Если досрочно погасить в полном размере льготный кредит, который был получен до 17.01.2021, то можно получить разрешение на продажу квартиры в связи с разводом <*>. Это позволит супругам разделить вырученные с продажи квартиры деньги согласно причитающейся каждому из них доле. Полагаем, что данный вариант наиболее удобный.
Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной с привлечением льготного кредита, если не прошло 5 лет с момента его погашения, возможно в местном исполкоме. Для этого необходимо обратиться в службу «одно окно» и предоставить требуемый пакет документов, среди которых <*>:
— заявление (как правило, выдается в службе «одно окно»);
— паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех членов семьи, совместно проживающих с собственником;
— нотариально удостоверенное письменное согласие супруга (супруги), а также иных совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с собственником и имеющих право владения и пользования квартирой, а также отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования квартирой;
— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в праве собственности на нее;
— документы, подтверждающие основания отчуждения квартиры, доли в праве собственности на квартиру (расторжение брака);
— документ, подтверждающий погашение льготного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение квартиры.
Какое решение может принять суд
Суд может принять решение по общим основаниям, разделив квартиру поровну между супругами в пропорции 1/2. А в исключительных случаях может изменить соотношение долей по основаниям, учитывающим <*>:
— интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей;
— заслуживающие внимания интересы одного из супругов;
— уклонение от трудовой деятельности или расходование общего имущества другим супругом в ущерб интересам семьи.
Также суд может удовлетворить требование одного из супругов об увеличении его доли, если расчет по кредиту за квартиру он произвел самостоятельно из собственных средств после распада семьи. Обязательным условием является наличие доказательств того, что второй супруг умышленно уклонялся от уплаты кредита <*>.
На заметку
Если в общей собственности супругов несколько жилых помещений и между ними не достигнуто соглашение об их разделе, суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других, имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения<*>.
Если после раздела квартиры супруги проживают совместно и не могут договориться о порядке пользования квартирой, можно обратиться в суд. Суд определит порядок пользования квартирой согласно долям каждого из супругов, а также с учетом иных обстоятельств, например наличие детей и др. <*>.
Квартира приобретена до регистрации в загсе, кредит выплачен в браке
В судебной практике по бракоразводным процессам множество различных примеров. Из-за различия в мельчайших деталях суд может вынести абсолютно разные решения по аналогичным делам.
Если квартира приобретена заемщиком до свадьбы, а после кредит погашался исключительно из собственных средств, в связи с тем, что жена находилась в декретном отпуске, суд признает за супругой право на половину имущества. С момента регистрации брака деньги, выплачиваемые по ипотеке, считаются общим бюджетом семьи.
Однако на окончательное решение по разделу ипотечной квартиры при разводе влияют:
наличие общих родных или усыновленных детей;
уровень доходов супругов;
позиция кредитной организации;
обстоятельства места жительства детей после развода.
Если квартира приобретена одним из супругов самостоятельно, а ипотека до вступления в брак полностью погашена, то имущество является личной собственностью и не подлежит разделу.
Муж с женой самостоятельно определяют, как будут строиться имущественные отношения после развода. При возникновении споров семейная пара вправе обратиться к букве закона или к брачному договору, имеющему полноценную юридическую силу.
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Порядок раздела имущества
Раздел общего имущества супругов происходит в следующем порядке и способами, предусмотренными п. 1-3 ст. 38 СК РФ.
- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
- В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Порядок раздела квартиры в ипотеке при разводе
Заключить соглашение, которое устроит обе стороны. Сотрудники банка предложат возможные решения по разделу ипотеки при разводе, которые примет кредитное учреждение.
После официального расторжения брака сообщить об этом банку и предложить к одобрению соглашение по разделу ипотечной недвижимости.
Утвердить принятое всеми соглашение у нотариуса.
Супруги выполняют указанные в соглашении обязательства (выплачивают кредит, выставляют недвижимость на продажу).
Важно прийти к соглашению, не прерывая выплат. Иначе через 3-6 месяцев задержки платежей по кредиту банк может сам начать продажу недвижимости. В этом случае супруги лишатся квартиры и будут вынуждены выплачивать оставшуюся после погашения штрафов и процентов часть ипотеки.
Раздел имущества при наличии брачного договора
В случае если супруги заключили брачный договор, то в силу ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
Раздел имущества, находящегося в ипотеке
В части правоотношений с банком п. 1 ст. 310 ГК РФ запрещен односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
