- энциклопедия решений. стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества | гарант
- Что такое ликвидационная стоимость? как определить ликвидационную стоимость?
- I. общие положения
- Ii. общие требования к проведению оценки
- Iii. заключительные положения
- Судебная практика: как определить стоимость заложенного имущества
энциклопедия решений. стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества | гарант
Стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества
Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ, абзац первый п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
Проведение оценки передаваемого в залог имущества по общему правилу не является обязательным. Несоответствие рыночной стоимости предмета залога его залоговой стоимости, указанной в договоре залога, не может служить основанием для признания этого договора недействительным (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2021 N 67-КГ17-11).
В тех случаях, когда закон предусматривает необходимость оценки предмета залога, но не содержит указаний о том, что ее результат является обязательным для сторон (см., например, абзацы второй и третий п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке, абзац третий части первой ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), результат оценки носит рекомендательный характер и стороны вправе согласовать иную залоговую стоимость. Непривлечение оценщика в подобных случаях само по себе не является основанием для признания договора залога недействительным (см. абзацы шестой и седьмой п. 1 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).
При передаче в залог нескольких объектов в договоре может быть указана их общая стоимость, без отражения оценки каждого объекта в отдельности. В этом случае взыскание по общему правилу обращается на все заложенное имущество с его последующей реализацией в целом (см. п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 N 10).
Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона по общему правилу не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Вместе с тем согласованная стоимость заложенного имущества впоследствии может быть изменена по соглашению сторон (см. постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2021 N 755/13).
Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой его реализации (начальной продажной ценой) при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ).
При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена предмета залога указывается в решении суда. Начальная продажная цена недвижимого имущества при реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке)*(1).
Так, если одной из сторон представлены доказательства того, что рыночная стоимость заложенного имущества на дату обращения взыскания существенно отличается от его залоговой стоимости, указанной в договоре, и стороны не достигли согласия относительно начальной продажной цены, суд устанавливает ее исходя из рыночной стоимости имущества (п. 6информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).
В том случае, если для определения начальной продажной цены недвижимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке проводилась оценка, начальная продажная цена устанавливается судом в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Это правило применяется и в случае определения рыночной стоимости предмета ипотеки на основании судебной экспертизы (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 16.02.2021 N 80-КГ15-30, от 06.10.2021 N 77-КГ15-8).
В настоящее время законодательство не предусматривает необходимости указания в решении суда начальной продажной цены заложенного движимого имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке. В случае отсутствия в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное движимое имущество указания на его начальную продажную цену эта цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, то есть по общему правилу признается равной согласованной сторонами залоговой стоимости (см. п. 3.2 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2021 за N 0014/14).
Установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества впоследствии может быть изменена в случае изменения рыночной стоимости предмета залога (см. Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 23.12.2021, п. 13 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.05.2021).
При обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях обязательно проведение оценки. В таких случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон (см. п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления залогодержателем этого имущества за собой или посредством его продажи залогодержателем другому лицу цена предмета залога не может быть ниже его рыночной стоимости (см. п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
______________________________
*(1) Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества не может быть определена судом путем указания на то, что эта цена устанавливается в ходе исполнительного производства (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 12.09.2021 N 67-КГ17-11, от 19.05.2021 N 117-КГ15-5, от 16.12.2021 N 117-КГ14-1).
Что такое ликвидационная стоимость? как определить ликвидационную стоимость?
Политика Общества с ограниченной ответственностью «Старт» в отношении обработки персональных данных
I. общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее — ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее — ФСО № 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.
3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2021, № 30, ст. 3998; 2021, № 1, ст. 43; 2021, № 30, ст. 4226; 2021, № 27, ст. 4293).
4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:
в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;
в ходе исполнительного производства;
при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;
при финансировании реорганизации организаций;
в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».
иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Ii. общие требования к проведению оценки
5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.
6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:
срок экспозиции объекта оценки;
продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;
вынужденный характер реализации объекта оценки.
7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1 информацию:
а) срок экспозиции объекта оценки;
б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех, заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).
Iii. заключительные положения
https://www.youtube.com/watch?v=RhYWH1B1kwA
8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.
Судебная практика: как определить стоимость заложенного имущества
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 337 «Обеспечиваемое залогом требование» ГК РФ«Удовлетворяя требования Ф. о взыскании суммы долга в размере 560000 рублей и об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Г.Р., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 807 — 810, 334, 337, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из неисполнения ответчиком обязательств по возврату долга. Устанавливая начальную продажную цену имущества в 560000 руб., суд исходил из стоимости заложенного имущества, определенной в договоре залога.»
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 340 «Стоимость предмета залога» ГК РФ«В дополнение судебная коллегия считает необходимым отметить, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 340 ГК РФ). Однако такая стоимость сторонами в договоре не определена, но при этом указано, что предмет залога обеспечивает требование займодавца в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но, не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию. В такой ситуации определить соотношение стоимости предмета залога и обеспечиваемого им обязательства невозможно.»
