Как оформить дарственную на квартиру: Инструкция, варианты оформления

Что такое дарственная с обременением на квартиру — понятие

Договор дарения с обременением – это дарение квартиры, по отношению к которой есть притязания других лиц или организаций. Несмотря на его наличие, у собственника есть возможность распоряжаться собственностью по своему усмотрению лишь с некоторыми ограничениями.

Необходимо учесть, что по таким квартирам часто возникают споры. В некоторых случаях дарственная может быть признана ничтожной.

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Дарение квартиры несовершеннолетнему: аспекты сделки

Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.

• Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
• Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
• Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
• Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
• На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
• Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.

В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.

Дарственная с обременением – порядок оформления

Обременением называют определенное условие, согласно которому собственник недвижимости не может в полной мере распоряжаться имуществом. Чаще всего обременение накладывается в отношении прав на жилое помещение посредством заключения другой сделки. Предусмотрено несколько возможных ограничений:

1. Ипотека. Это одна из форм сделок под залог недвижимости. Если должник не выполнит взятые на себя обязательства, то кредитор имеет право на отчуждение имущества в счет погашения долга. Согласно законодательству, собственник не может производить ряд операций пока не погасит всю сумму кредита.
2. Аренда. По договору аренды собственник передает арендатору имущество во временное пользование на конкретный срок за арендную плату.
3. Рента. По договору ренты имущество будет передано в собственность другому лицу в будущем при соблюдении определенных обязательств.
4. Арест. Принудительный порядок выплаты долгов, основанный на запрете пользования имуществом в полной мере.
5. Доверительное управление. Сделка, при которой лицу передается определенный объем прав на недвижимое имущество.

Кроме вышеперечисленных обременений возможно еще два ограничения в имущественных правах. Первое –если в сделке задействованы интересы несовершеннолетнего гражданина, второе – если объект дарения относится к культурному наследию.

Как оформить дарение квартиры?

О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Риски дарителя и одаряемого

При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.

Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:

• подать исковое заявление в судебный орган;
• требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
• осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.

Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:

• оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
• осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.

Получая подарок в виде квартиры с обременением, одаряемый должен помнить, что одновременно с ограниченными правами собственности до полного погашения задолженности, он автоматически приобретает обязательства. Если на момент передачи у дарителя имеются просрочки платежей и начисленные банком штрафные санкции, то обязанности по погашению возлагаются на одаряемого.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования.

Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
2. Заявление на регистрацию.
3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
8. Согласие банка.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Судебная практика

Никитенков Д.С., а также Никитенков В.С. обратились в судебное учреждение с иском к Никитенкову С.Ф. о госрегистрации договора дарения жилого помещения в виде квартиры и, помимо этого, о факте перехода права собственности на данную недвижимость к ним.

Чтобы обосновать свои требования.ю оба истца заявили, что вышеупомянутые три гражданина стороны заключили договор дарения 19 марта 1999 года. Документ был

удостоверен и зарегистрирован Пелевиной Т.А., московским нотариусом. В соответствии с условиями договора, Никитенков С.Ф. передал на безвозмездной основе в собственность истцов половину своей доли квартиры, которая принадлежит всем участникам судебного процесса в равных долях. Но после этого господин Никитенков С.Ф. стал постоянно избегать госрегистрации сделки.

Таким образом, господа Никитенков Д.С. и Никитенков Д.С. попросили представителей суда произвести государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче половины доли квартиры, которая принадлежит ответчику, в собственность истцов.

В иске истцам было отказано 25 июля 2022 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 года это решение также осталось без изменения.

В иске истцам было отказано 25 июля 2022 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 года это решение также осталось без изменения.

В своей кассационной жалобе Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений, посчитав их незаконными. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2022 года кассационную жалобу истцов передали для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В итоге Судебная коллегия приняла решение не передавать дело на новое рассмотрение, а решить вопрос сразу. Так, 13 мая 2022 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил произвести отмену решения Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2022 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 г. Кроме того, суд постановил удовлетворить исковые требования заявителей.

В соответствии с Определением и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского

процессуального кодекса РФ, суд потребовал осуществить

гос. регистрацию договора дарения на полквартиры от 19 марта

1999 года, который заключили господа Никитенков Д.С., Никитенков

В.С. и Никитенков С.Ф. между собой, а также зарегистрировать переход права собственности на половину доли данного жилья от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.

Шаг 1. собираем документы на квартиру

Главная цель данного этапа — проверка имущества на юридическую чистоту и соответствие техническим параметрам, указанным в документации. Какие документы нужны для договора дарения можно посмотреть в таблице.

Шаг 3. регистрация права собственности в мфц или регистрационной палате (уфрс)

Федеральными Законами РФ № 218 и № 221. Оформить дарственную на квартиру можно через МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Для регистрационных действий нужно подготовить следующие документы:

1. Оригиналы паспортов сторон;
2. Три подлинника договора дарения квартиры;
3. Квитанция о внесении государственной пошлины в размере 2000 рублей (оригинал и копия);
4. Выписка ЕГРН;
5. Согласие супруги или супруга на сделку (подлинник и копия);
6. Заявление установленного образца.

Регистрация занимает от 5 до 14 рабочих дней. Это время требуется для изучения документов и внесения записи в базу Росреестра. После окончания процедуры новый собственник получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового владельца недвижимости.

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

1. Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
2. Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
3. Квартира, купленная в ипотеку, также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
4. Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка.
5. Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
6. Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
7. Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
8. Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей. Госпошлина составляет 2 000 рублей.