Почему вносится задаток? а может быть – аванс?
В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.
В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».
Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.
А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.
Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.
Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.
То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?
Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.
Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.
Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.
А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.
О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).
До внесения задатка
Сначала Покупателю понадобится обезопасить себя от возможных происков мошенников и увериться в том, что Продавец не исчезнет после получения задатка. Для этого необходимо:
| Действие | Разъяснение |
|---|---|
Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение. | Продавец должен предоставить Покупателю:
|
Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости. | Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности. |
Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением | Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги. Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями. То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить. |
Проверить факт оплаты коммунальных платежей. | До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно. |
Ошибки, часто допускаемые при оформлении долговой расписки
Как показывает судебная практика, довольно часто встречаются случаи неправильно оформленной долговой расписки, затрудняющие или вовсе делающие невозможным взыскание суммы долга с заемщика. Приведем основные из них.
Ошибка 1. В долговой расписке не индивидуализировано лицо, которое получило денежную сумму. Например: «Настоящая расписка дана мной, Петровым Петром Петровичем в том, что я получил в качестве займа от Ивановой Марины Ивановны денежную сумму в размере 25 тысяч рублей».
Зачастую такие ошибки в долговых расписках можно встретить в случае оформления займа между лицами, находящимися в дружеских или родственных отношениях, и как правило, отношение к документу — чистая формальность.
Однако, если возникает спор относительно возврата долга, для доказательства, что именно этот Петров Пётр Петрович получал сумма займа, придется проходить почерковедческую экспертизу. Еще одним примером данной ошибки может послужить факт отсутствия в долговой расписке сведений о кредиторе.
Например: «Настоящая расписка дана мной, Петровым Петром Петровичем, ХХХХ г.р., уроженцем города ХХХ, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ, выданный ХХХХХХ, зарегистрированным по адресу ХХХХХ в том, что 01 мая 2021 года я получил в качестве займа денежную сумму в размере 25 000 рублей со сроком возврата до 01 мая 2021 года.
» Предложенная формулировка текста для долговой расписки в случае возникновения судебных разбирательств касаемо возврата долга может предполагать, что должник может представить в суд совершенно другой договор займа, с аналогичными датой и суммой, но с указанием других данных о заемщике (к примеру, кто-то из его родственников или знакомых).
Ошибка 2. Долговая расписка была составлена без указания факта получения определенной денежной суммы конкретным заемщиком. Например: «Настоящая расписка дана мной, Петровым Петром Петровичем, ХХХХ г.р.
, уроженцем города ХХХ, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ, выданный ХХХХХХ, зарегистрированным по адресу ХХХХХ в том, что 01 мая 2021 года я договорился с Ивановым Иваном Ивановичем о займе денежной суммы в размере 25 000 рублей».
Такая формулировка долговой расписки может привести к тому, что недобросовестный заемщик в дальнейшем, при наступлении срока исполнения долгового обязательства о возврате денежной суммы, будет утверждать о договоренности займа, но отнюдь, не о его получении. На основании ст.
812 Гражданского кодекса РФ заемщик имеет право оспаривать договор займа по его безденежности, представив в суде аргументы, доказывающие отсутствие факта передачи денег. В случае принятия судом позиции заемщика, договор займа (долговая расписка) будет признан недействительным, и в удовлетворении требований о взыскании задолженности займодавцу будет отказано.
Ошибка 3. При составлении долговой расписки может быть не указано назначение, срок и условия возврата денежной суммы, полученной в качестве займа. Например: «Настоящая расписка дана мной, Петровым Петром Петровичем, ХХХХ г.р.
, уроженцем города ХХХ, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ, выданный ХХХХХХ, зарегистрированным по адресу ХХХХХ в том, что 01 мая 2021 года я получил от Иванова Ивана Ивановича ХХХХ г.р.
, уроженца города ХХХ, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ, выданный ХХХХХХ, зарегистрированным по адресу ХХХХХ денежную сумму в размере 25 000 рублей».
Такая формулировка долговой расписки вполне позволяет заемщику, в случае возникновения спора, утверждать, что указанная в документе сумма была получена в качестве оплаты за какое-либо действие (договор купли-продажи, получена в дар и другое), и впоследствии стать основной причиной невозможности возврата денежных средств займодавцу.
Ошибка 4. Когда в долговой расписке не отмечены условия выдачи займа, а именно: является ли займ целевым/нецелевым; срок возврата долга; процентная ставка либо займ является беспроцентным.
Так, если займ был предоставлен заемщику для каких-то конкретных целей, но они не были освещены в долговой расписке, займодатель не вправе требовать возврата суммы в досрочном порядке, даже в случае расхода этих денежных средств в иных целях. В случае отсутствия в расписке срока возврата денежных средств, на основании ч. 2 ст.
314 ГК РФ заемщик обязан возвратить займ в 7-дневный срок с момента предъявления займодавцем требований о его возврате. Если заемщик не идет на контакт и уклоняется от встреч с займодавцем, факт предъявления требований о возврате денежных средств и наличия просроченного срока возврата займа доказать будет очень проблематично.
Отсутствие в долговой расписке сведений о процентной ставке за пользование чужими денежными средствами также может привести к возникновению спорных разбирательств, в том числе, в случае истребования долга в судебном порядке.
В случае отсутствия в долговой расписке отметки об обязанности заемщика уплатить неустойку при наличии просрочки возврата долга, займодавец не вправе требовать от должника ее уплаты, что регулируется ст. 331 ГК РФ, где прописано, что, независимо от формы основного долгового обязательства, соглашение сторон об уплате неустойки должно быть совершено только в письменной форме.
Ошибка 5. Долговая расписка напечатана на компьютере. Такая форма составления документа может привести к оспариванию заемщиком факта постановки собственноручно подписи, и в дальнейшем, необходимости к проведению почерковедческой экспертизы.
Данная ошибка соответственно, повлечет за собой затягивание сроков взыскания долга и лишние финансовые расходы.
Кроме того, если подпись заемщика включает в себя малое количество символов, эксперт вполне может выдать заключение о том, что установить соответствие символов на расписке подписи заемщика (должника) не представляется возможным.
Ошибка 6. В долговой расписке, написанной собственноручно заемщиком, имеются исправления. Помните, что любые исправления в документах, касающихся денежных займов, могут впоследствии отрицательно повлиять на доказывание достоверности информационных данных, а именно: суммы займа, срока возврата долга и размера процентов.
