Как купить залоговую квартиру у банка в 2021 году? Риски покупки

Как купить залоговую квартиру у банка в 2021 году? Риски покупки Залог недвижимости

Что это такое?

ВНИМАНИЕ: Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

  • Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  • Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

  1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
  2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
  3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
  4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

ВАЖНО: Покупка жилья на вторичном рынке таких гарантий не представляет, здесь же не предусматривается существенное снижение цены.

Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.

Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры. Подробный алгоритм действий при покупке ипотечной квартиры таким способом описан по ссылке – см. там Вариант №1.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Квартира в залоге банка: покупка квартиры и перевод долга: как оформить?

Квартира в ипотечном залоге

ПРОДАЕТСЯ КВАРТИРА С… ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Не опасно ли такую жилплощадь покупать? Можно ли ее продать, не уведомляя банк? Если да, то не попадет ли покупатель в неприятную ситуацию? Эти и другие вопросы задают люди, кто покупает квартиру с помощью и безипотечного кредита.

Залог снимает только банк

— Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, – говорит президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, — иначе, что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется.

Любая попытка избавиться от квартиры под залогом (а это может быть не только продажа, но и дарение, передача в уставный фонд предприятия и т.п.) будет пресечена в органах госрегистрации сделок с недвижимостью. Именно там хранится информация о залоге жилья, и именно там потребуют сначала снятия залога, а потом уже зарегистрируют любые другие сделки.

Поэтому обойти банк в этой ситуации никак не получится. «И лучше всего, — советует руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Наталья Есипова, — выяснять отношения с банком и получить его принципиальное согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита до того, как вы нашли покупателя на свою квартиру. Мало ли что…»

Но так ли уж страшен залог? Совсем нет. Не нужно его бояться. Все же залог – это лишь частичное ограничение права собственности. И с предварительного согласия залогодателя, то есть ипотечного банка, если соблюдены все «правила игры» с банком, покупать или продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, абсолютно безопасно.

Если у заемщика дефолт

— Подобные сделки(продажа заложенной квартиры), хотя и не так часто, но проходят. И чаще всего они совершаются «от безнадежности». — говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. — Человек понимает, что не в состоянии расплатиться за кредит, и он планирует купить себе жилье подешевле.

Подобная ситуация называется «дефолт заемщика». По статистике, «кризис» у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев, это меньше, чем на развитых ипотечных рынках Запада, где дефолт заемщика происходит более чем в 1% случаев. А вот ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение, и он покупает себе недвижимость получше, не было вообще. Если такое случается, человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения и продает ее как свободную.

Некоторые покупатели бояться, что им «подсунут» заложенную квартиру и придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. На самом деле приобретать заложенную квартиру не опасно: залог на квартиру, так же как и любой переход права собственности в обязательном порядке фиксируется в управлении Федеральной регистрационной службы.

Все данные об обременении квартиры зафиксированы и в соответствующей документации, и в компьютерных базах данных. Помимо этого, в стандартном договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом залога и судебных исков.

Покупать безопасно

Как считает заместитель начальника управления продаж Городского ипотечного банка Павел Комолов, покупать заложенные квартиры не только не опасно, но наоборот более безопасно. Почему? Да потому что они были проверены не только банком, но и страховой компанией. Попробуем на упрощенном примере объяснить, как происходит такая сделка.

Еще про залог:  Чем отличается договор купли-продажи в простой письменной форме от нотариальной?

Продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 000, а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 000. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы: $80 000 и $20 000, из которых $80 000 причитается банку, а $20 000 продавцу.

Условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Бывают в практике и такие случаи, отмечает Наталья Есипова, когда человек, получивший одобрение на ипотечный кредит хочет купить квартиру, находящуюся в залоге у другого банка. В этом случае банки между собой обсуждают условия проведения сделки, перечисления денежных средств и переоформления залогового бремени. Бояться таких сделок тоже не стоит – это достаточно распространенная практика.

Как не потерять квартиру

Кроме того, если продавец с помощью своих средств не может досрочно погасить кредит, то он может найти покупателя, согласного купить квартиру с учетом всех обременений. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, покупатель сам гасит кредит и покупает квартиру по цене за вычетом затрат на погашение ипотечного кредита.

— Все это так, — говорит Вадим Мартыненко. – И хорошо, если за продавцом стоит компания или банк. Но бывают случаи, когда такого рода операцию проводят частные посредники. Они говорят покупателю: вы, мол, проплатите кредит за продавца полностью, а мы затем выведем квартиру из под залога и спокойно проведем сделку.

Но хуже будет, если продавец вдруг неожиданно умрет. К примеру, произойдет несчастный случай. И квартира зависает на неопределенное время, потому как оформление наследства – дело не быстрое. А ситуация на рынке меняется и чаще всего не в пользу покупателя.

Следует также помнить, что если по каким-то причинам, не уведомляя банк, заемщик сможет продать квартиру, а покупатель, не зная о залоге, перестанет выплачивать кредит банку, то, как считает Павел Комолов, в такой ситуации банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог). И в этом случае покупатель ипотечной квартиры, если он не согласится погашать кредит, квартиру просто потеряет.

Ко всему выше сказанному хочется добавить, что в Москве и в других городах, где расчеты за приобретаемое жилье производятся через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив, никакой опасности, по мнению Владимира Лопатина, для покупателя эта сделка не представляет.

Поэтому покупатель или риэлтор, который помогает ему провести сделку, должен предварительно убедиться, что квартира, которую они покупают, не находится под залогом. Так будет спокойнее для всех.

Вениамин Вылегжанин

Территориальное управление росимущества
/ деятельность / реализация и распоряжение имуществом / продажа арестованного, конфискованного и иного имущества

АвтозапчастиАлкогольная продукцияАудио-видео-фото техникаБензопилыБытовая техникаВодные биологические ресурсыГаражи, машиноместаГрузовые автомобилиЖилые помещения (квартиры, дома и доли в них)Здания, сооружения и доли в нихЗемельные участки и доли в нихИгровое и лотерейное оборудованиеИмущественные права (право требования, аренда, дебиторская задолженность, товарный знак и т.п.)Иное имуществоКомпьютерная и оргтехникаЛегковые автомобилиЛекарства, медицинские изделия и оборудованиеМебель и фурнитура к нейМеталлические изделия, лом черного и цветного металлаНежилые помещения и доли в нихНефтегазопродукты и иные полезные ископаемыеНосители информации (флэш-накопители, DVD/CD/Blu-ray диски, SIM-карты и т.п.)Объекты животного мира и домашний скотОдежда и обувьОрудия лова (в т.ч.сети)Оружие и боеприпасы, находящиеся в гражданском оборотеПарфюмерия, косметические средства и бытовая химияПодлежащие государственной регистрации воздушные и водные судаПолудрагоценные, драгоценные, редкоземельные металлы, камни и изделия из нихПродукты питанияПродукция лесозаготовительной и лесопильно-деревообрабатывающей промышленностиПромышленное, производственное, торговое оборудование и запчасти к нимПрочие транспортные средстваС/х продукция и растенияСпецтехника (дорожная, с/х, автобусы и т.п.)Строительные и отделочные материалы, сантехника и предметы декора (за исключением древесины)Табак и табачная продукцияТара, упаковкаТелефонные аппаратыТовары легкой промышленности (за исключением одежды и обуви)Товары народного потребленияЦенные бумагиЧасы и измерительные приборы

Реализация на торгах / аукционеРеализация на комиссионных началахРеализация путем прямой продажи

АрестованноеБесхозяйноеВещественные доказательстваЗадержанные товарыИзъятоеИзъятые вещи, подвергающиеся быстрой порчеИное, обращенное в пользу государстваКонфискованное

На переработкеНа реализацииПереоценка

ТУ Росимущества в Республике БашкортостанТУ Росимущества в Республике ДагестанТУ Росимущества в Республике ИнгушетияТУ Росимущества в Кабардино-Балкарской РеспубликеТУ Росимущества в Республике КалмыкияТУ Росимущества в Карачаево-Черкесской РеспубликеТУ Росимущества в Республике КомиТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия)ТУ Росимущества в Республике Северная Осетия – АланияТУ Росимущества в Чеченской РеспубликеТУ Росимущества в Приморском краеТУ Росимущества в Ставропольском краеТУ Росимущества по Амурской областиТУ Росимущества в Астраханской областиТУ Росимущества в Волгоградской областиТУ Росимущества в Вологодской областиТУ Росимущества в Воронежской областиТУ Росимущества в Калининградской областиТУ Росимущества в Камчатском краеТУ Росимущества в Магаданской областиТУ Росимущества в Московской областиТУ Росимущества в Нижегородской областиТУ Росимущества в Новосибирской областиТУ Росимущества в Омской областиТУ Росимущества в Оренбургской областиТУ Росимущества по Пермскому краюТУ Росимущества в Ростовской областиТУ Росимущества в Самарской областиТУ Росимущества в Саратовской областиТУ Росимущества по Сахалинской областиТУ Росимущества в Свердловской областиТУ Росимущества в Тверской областиТУ Росимущества в городе МосквеТУ Росимущества в Чукотском АОЦентральный аппарат РосимуществаМТУ Росимущества в Архангельской области и Ненецком автономном округеМТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской областиМТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской областиМТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской областиМТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике АлтайМТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике АдыгеяМТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике ТываМТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной областиМТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областяхМТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областяхМТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областяхМТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской областиМТУ Росимущества в Мурманской области и Республике КарелияМТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областяхМТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областяхМТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областяхМТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе — Югре, Ямало-Ненецком автономном округеМТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областяхМТУ Росимущества в Республике Крым и городе СевастополеТУ Росимущества в Иркутской областиМТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия

Оцените статью
Добавить комментарий