Как правильно и безопасно купить ипотечную квартиру у собственника, как оформить покупку квартиры с ипотечным обременением
Огромная популярность ипотеки привела к тому, что большая часть покупок на рынке недвижимости совершается именно в кредит. Через некоторое время часть заемщиков выставляет свои квартиры, находящиеся в залоге у банков, в продажу. Что нужно знать Покупателю таких квартир? Какие особенности оформления у таких сделок? Мы обратились за комментариями к специалисту.
О том, как правильно и безопасно купить ипотечную квартиру у собственника порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказала Марина Клепко, партнер Юридической компании «Неделько и партнеры».
В нашей российской действительности все чаще возникают ситуации, когда на продажу выставляются квартиры с ипотечным обременением. Т.е. собственник квартиры когда-то купил ее с использованием банковского ипотечного кредита, еще не выплатил весь долг, но по тем или иным причинам решил продать квартиру. Учитывая, что степень закредитованности российского населения постоянно растет (судя по публикуемой статистике), объем ипотечных квартир в продаже будет также расти.
Здесь я расскажу, какие существуют безопасные варианты купить такую квартиру и о чем нужно помнить покупателю, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.
Существует два наиболее распространенных варианта покупки ипотечных квартир.
Вариант №1
Покупатель дает продавцу некую сумму для погашения остатка долга по ипотечному кредиту. Продавец погашает кредит полностью, снимает ипотеку в Росреестре и продает уже не обремененную квартиру покупателю.
Со стороны все выглядит легко и просто. Но этот вариант хорош только для продавца, а для покупателя он совсем не идеален. Согласно предложенной схеме получается, что покупатель расстается с частью своих денег (той самой, которую передает продавцу для погашения ипотечного кредита) еще не подав документы на регистрацию сделки в Росреестр.
Если продавец окажется недобросовестным, потратит полученные деньги не на погашения кредита, а на другие цели, покупатель может остаться и без денег и без квартиры, т.к. залог (ипотека) не будет прекращен и оформить право собственности на квартиру не получится даже в судебном порядке. Более того, недобросовестный продавец может погасить долг переда банком, снять ипотечное обременение, но продать квартиру не покупателю, а другому лицу (например, по более высокой цене).
В обоих этих случаях покупателю остается только требовать возврата своих денег от продавца, зачастую действуя через суд. А учитывая оперативность работы нашей судебной системы и механизм взыскания долгов через службу судебных приставов, этот процесс может затянуться на годы.
Можно было бы вообще отказаться от такого варианта покупки ипотечной квартиры, но, к сожалению, некоторые банки (у которых эта квартира в залоге) готовы работать только по такой схеме. Покупателю приходится с этим мириться и выискивать пути снижения своих рисков в подобных сделках. Как это сделать?
Чтобы купить у собственника квартиру с ипотечным обременением по этой схеме, я советую покупателям придерживаться следующего алгоритма минимизации рисков:
- В первую очередь нужно узнать сумму долга продавца квартиры по ипотечному кредиту и соотнести эту сумму со стоимостью квартиры. При этом полагаться следует не только на слова продавца, я рекомендую потребовать у него справку из банка с указанием суммы остатка задолженности по ипотеке. Если остаток значительно (более 40-50%) ниже стоимости квартиры, то Ваши риски разумны.
- Важно до передачи денег продавцу подписать договор купли-продажи квартиры. Не предварительный договор, а именно Договор купли-продажи квартиры. В договоре нужно четко указать на целевое использование переданных денежных средств – погашение ипотечного кредита. Также в условиях договора нужно установить для продавца сроки погашения кредита и сроки прекращения ипотеки, установить жесткую финансовую ответственность продавца за использование полученных денежных средств.
- Оставшуюся сумму, подлежащую передаче продавцу, заложить в ячейку или оплатить с использованием банковского аккредитива и указать в качестве документов в условиях доступа к ячейке (или исполнения аккредитива) помимо Договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации, Выписку из ЕГРН на квартиру, в которой в качестве правообладателя указан покупатель и обременение в виде ипотеки отсутствует.
- При расчетах наличными нужно по каждой сумме взять от продавца отдельную расписку о получении денежных средств, и предусмотреть прозрачный механизм получения данных расписок от продавца.
- Согласовать понятную и прозрачную схему прекращения ипотеки. Схема будет зависеть от ипотечного банка. Некоторые банки выдают документы для погашения ипотеки или направляют заявление о погашении ипотеки и снятии залога в Росреестр сразу в день погашения кредита, а некоторым банкам на это требуется 2-3 недели. Покупателю нужно самостоятельно отслеживать этот вопрос, напрямую коммуницировать с банком.
- Сразу после подписания Договора купли-продажи желательно направить в Росреестр заявление о регистрации сделки, даже если ипотека еще не погашена. Если банк не позволяет снять залог и прекратить ипотеку оперативно, покупателю придется спустя несколько дней приостановить регистрацию сделки в Росреестре по отдельному заявлению (т.к. пока ипотека не погашена, вы не сможете зарегистрировать право собственности). Но в любом случае ваши документы по сделке уже будут находиться в Росреестре. Если продавец окажется недобросовестным и, погасив ипотеку, захочет продать квартиру третьему лицу в обход договоренности с вами, Росреестр не должен регистрировать такую сделку, т.к. в отношении данной квартиры уже подано другое заявление, которое еще не рассмотрено (регистрация по которому приостановлена по вашему заявлению).
Таким образом, несмотря на то, что Вариант №1 не идеален для оформления покупки у собственника ипотечной квартиры, все же при соблюдении определенных правил вы сможете максимально снизить свои риски и купить именно ту квартиру, которая вам понравилась, несмотря на юридические сложности.
Вариант №2
Этот вариант оформления сделки более сложен в исполнении и затянут по времени. Практика показывает, что риэлторы (во всяком случае, в Москве) будут предлагать вам Вариант №1, как более оперативный и простой. Но Вариант №2, безусловно, более безопасен для покупателя. К сожалению, не все банки, которые удерживают ипотечную квартиру в залоге, готовы работать по этой схеме покупки.
Смысл этого варианта заключается в том, что вы становитесь собственником квартиры с сохранением ипотеки в пользу банка. В процессе проведения сделки, уже после того, когда вы стали собственником, ипотека прекращается продавцом, и вы становитесь собственником квартиры, необремененной ипотекой. Как это происходит?
Итак, вы заключаете Договор купли-продажи. На момент подписания договора квартира находится в залоге у банка. Банк-залогодержатель дает свое письменное согласие на отчуждение квартиры с сохранением ипотеки. При этом, при подписании договора оформляется два аккредитива (или две ячейки):
- в пользу банка – на сумму для погашения остатка по текущей ипотеке (деньги, которые передаются банку в счет погашения остатка долга продавца);
- в пользу продавца-собственника – на разницу между стоимостью квартиры и суммой остатка его долга по ипотеке (деньги, которые забирает продавец за проданную квартиру).
После регистрации права собственности на ваше имя, первый аккредитив (или ячейка) исполняется в пользу банка, долг полностью погашается, залог снимается, ипотека прекращается. В результате вы получаете квартиру без обременения.
А теперь – подробнее.
Для реализации этой схемы приобретения квартиры с ипотечным обременением покупателю нужно помнить о следующих ключевых моментах:
- Нужно узнать сумму долга продавца квартиры по ипотечному кредиту и соотнести эту сумму со стоимостью квартиры. При данном варианте это также важно для оценки ваших рисков.
- При подписании Договора купли-продажи проверить наличие письменного согласия ипотечного банка на отчуждение квартиры (оставить копию согласия для себя).
- Важно грамотно определить условия исполнения аккредитивов (или условия доступа к банковским ячейкам). По первому аккредитиву (или ячейке) получение денег происходит на основании зарегистрированного договора. При этом ипотека (залог на квартире) еще существует. А по второму аккредитиву (или ячейке) важно указать на передачу денег продавцу только при наличии Выписки из ЕГРН на квартиру, где указано, что вы собственник, а ипотечное обременение отсутствует.
- Учитывая, что банк может погасить кредит досрочно только при наличии соответствующего заявления заемщика, важно на сделке убедиться, что такое заявление о досрочном погашении ипотечного кредита подано продавцом (копию заявления желательно оставить себе).
- В Договоре купли-продажи также нужно указать на целевое использование переданной первой суммы денежных средств – погашение ипотечного кредита, установить для продавца сроки погашения кредита и прекращения ипотеки (снятия залога с квартиры), а также установить жесткую финансовую ответственность продавца за использование полученных денежных средств. В самом договоре нужно указать на наличие обременения квартиры в пользу банка на дату заключения сделки.
- При расчетах наличными через ячейки важно по каждой сумме взять от продавца отдельную расписку о получении денег за квартиру, и заранее предусмотреть прозрачный механизм получения этих расписок от продавца.
Таким образом, несмотря на кажущуюся сложность Варианта №2, этот способ приобретения ипотечной квартиры при грамотном сопровождении сделки может обеспечить вам возможность купить квартиру из-под залога банка на безопасных условиях.
Здесь я показала только общий порядок проведения сделок с ипотечными квартирами. Безусловно, результат будет зависеть от деталей и грамотной подготовки сделки.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Порядок регистрации залога недвижимости
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.zalognedvigimosti.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2021 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2021 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@zalognedvigimosti.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2021 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
