Покупка ипотечной квартиры в ипотеку, покупка залоговой квартиры в ипотеку
В настоящее время на рынке никого не удивишь покупкой или продажей ипотечной квартиры. Если у покупателя есть выбор, то с покупкой ипотечной квартиры стараются не связываться, так как процесс покупки ипотечной квартиры дольше и сложнее, чем обычной.
Почему продают ипотечные квартиры?
Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с оплатой ипотеки, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.
Есть два варианта покупки ипотечной квартиры:
1. Купить за наличные средства.
2. Купить в ипотеку ипотечную квартиру.
Если продажа 
квартиры за наличные средства не вызывает вопросов, то покупка ипотечной квартиры в ипотеку встречается гораздо реже. Ипотечную квартиру до недавнего времени можно было купить только в одном случае: квартира должна быть в залоге у того банка, у которого вы берёте ипотечный кредит.
Например, если вы покупаете квартиру, которая приобреталась с использованием ипотеки ВТБ банка, то чтобы купить её, у вас должна быть ипотека ВТБ банка.
Такая ситуация уже давно на рынке. Проблема возникает, когда решают продать квартиру, которая в ипотеке у какого-нибудь «Юнистрим» банка. Шансов найти покупателя с ипотекой Юнистрим банка крайне мало. Почти 90% покупателей на рынке – покупатели с ипотекой Сбербанка и ВТБ.
Что изменилось в 2021 году? Многие банки взялись кредитовать объекты, находящиеся в залоге у других банков, но на определённых условиях. Такая программа появилась у Росбанка, который кредитует объекты, находящиеся в ипотеке у разных банков. Программа имеет ряд условий и ограничений.
Программа покупки ипотечной квартиры в ипотеку от Росбанка в 2021 году
Содержание
1. Условия применения.
2. Требования к заёмщику.
3. Требования к продавцу и ипотечному кредиту продавца объекта недвижимости.
4. Документы, предоставляемые продавцом.
5. Условия проведения взаиморасчетов.
6. Сложности и нюансы сделки.
Условия применения
Есть ряд ограничений для таких сделок.
• Сумма кредита не должна быть более 15 миллионов рублей в столице и не более 10 миллионов рублей в регионах.
• Регион нахождения предмета залога: все регионы, где присутствует Росбанк.
• Тип предмета ипотеки: квартиры в многоквартирном доме (вторичный рынок).
• Сделки между родственниками: запрещены.
• Кредиты на ремонт и различные благоустройства запрещены.
• Сделки по доверенности: запрещены.
Требования к заёмщику
1. Клиентами могут быть только наёмные сотрудники.
2. Если вы не являетесь зарплатным клиентом банка, то нужна справка 2 НДФЛ либо выписка из пенсионного фонда или выписка по зарплатному счёту.
3. Размер первоначального взноса зависит от соотношения стоимости предмета ипотеки к остатку ссудной задолженности.
Требования к продавцу и ипотечному кредиту продавца объекта недвижимости
Если вы 
решили купить ипотечную квартиру с помощью Росбанка, то текущий залогодержатель объекта недвижимости должен относится к следующему перечню ипотечных банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк ФК Открытие, Райффайзенбанк, Альфа банк, Банк ДОМ РФ, Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Тинькофф, Транскапиталбанк Банк МКБ, НБ ТРАСТ, СМП банк, Московский индустриальный банк, МТС банк, Банк Зенит, Банк «Возрождение», Локо банк и другие.
Полный список можно посмотреть на сайте Росбанка. Если вы решили купить в ипотеку ипотечную квартиру, то нужно в первую очередь поинтересоваться у продавца: квартира в залоге у какого банка. Затем посмотреть, если этот банк в списке Росбанка.
Минимальный срок обслуживания в другом банке должен состоять не менее 12 месяцев.
Размер кредита (без суммы первоначального взноса) должен перекрывать остаток долго по ипотеке.
В отношении продавца выполняются стандартные проверки на негативные факторы:
проверка в бюро кредитных историй, наличие права собственности, отсутствие правопритязаний и требований со стороны третьих лиц. Проверяет банк и историю взаимоотношений с банком, положительную кредитную историю.
Документы, предоставляемые продавцом
Для подготовки и проведения сделки продавец должен предоставить в банк следующие документы:
- Паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность;
- Анкета по форме банка с указанием персональных данных продавца, суммы кредита;
- Согласие по форме банка на обработку данных и запрос кредитной истории;
- Справка из банка-залогодержателя по действующему кредиту о размере оставшейся ссудной задолженности;
- Копия кредитного договора с банком-залогодержателем квартиры.
Условия проведения взаиморасчетов в рамках ипотечной сделки в банке
При покупке залоговой квартиры в ипотеку взаиморасчёты проводят при помощи аккредитива. Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в банковском счёте (аккредитиве). Аккредитивы часто используют в сделках купли-продажи для расчётов между покупателем и продавцом.
Заводят два аккредитива. На аккредитиве №1 размещаются денежные средства для погашения текущей задолженности продавца по действующему кредиту в банке. Эти денежные средства состоят из:
• личных средств покупателя в полном объеме (первоначальный взнос в полном объеме);
• части кредитных средств покупателя (в случае, если личных средств покупателя недостаточно для погашения текущей задолженности продавца).
На аккредитив №2 размещается остаток кредитных средств покупателя. Это разница между частью кредитных средств, размещенных на Аккредитив №1 (если применимо) и общим размером кредита клиента.
Пример расчётов по сделке
1. Стоимость объекта – 10 000 000 руб.
2. Первоначальный взнос покупателя – 3 000 000 руб.
3. Размер кредита покупателя – 7 000 000 руб.
4. Задолженность продавца банку – 6 000 000 руб.
5. Аккредитив 1: размещается сумма первоначального взноса – 3 000 000 и 3 000 000 рублей кредитных средств, итого 6 000 000 рублей для погашения остатка ссудной задолженности в другом банке – первоначальном кредиторе.
6. Аккредитив 2: размещается остаток кредитных средств покупателя – 4 000 000 рублей, остаток стоимости объекта недвижимости.
В сделке участвуют две стороны: покупатель и продавец, а также два банка: банк продавца и банк покупателя. Сделка не самая простая, у неё есть ряд ограничений.
Сложности и возможные нюансы
Одним из главных условий успешного проведения сделки является грамотное и своевременное оформление документов.
Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.
Преимущества и недостатки сделки
Главное преимущество сделки – возможность купить квартиру по более низкой стоимости. Продавец выставляет ипотечную квартиру на продажу в случае срочной необходимости в деньгах либо проблемами с выплатами кредита. Поэтому квартира идёт с дисконтом по сравнению с остальными квартирами на рынке. Недостатком такой сделки является её сложность и растянутость во времени.
Галина Черкис
2021
Ипотека банка ВТБ
Ипотека банка «Открытие»
Как проходит сделка в Сбербанке
Положительные и отрицательные стороны
При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:
- При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.
- С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.
- Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика. Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.
Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:
- более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;
- юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;
- для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;
- при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.
Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:
- длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;
- при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;
- прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;
- сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;
- при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.
Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.
Продажа изъятой по суду недвижимости
Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.
Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.
При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.
Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (ст. 380, 381 ГК РФ), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.
Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.
Плюс приобретения такого объекта:
- При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
- Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
- Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.
Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:
- Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
- Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.
