Ипотека с использованием материнского капитала как первоначального взноса — условия банков в 2020 году

Как регистрируется сделка купли-продажи

Документы на регистрацию сделки может подать нотариус или сами участники сделки. Если договор подаст нотариус, то это услуга с его стороны бесплатная — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2021 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, то нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2021 N 218-ФЗ.

На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают самостоятельно — инструкция ниже.

Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.

После того как сделку зарегистрируют, документы нужно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.

Как самостоятельно подать документы для регистрации сделки

С 2021 года во многих населенных пунктах Регистрационные палаты уже не принимает документы напрямую, а делают это через посредника МФЦ «Мои документы». Поэтому, если в населенном пункте есть МФЦ, то документы несем туда. В инструкции я написала про МФЦ, т.к. это более распространенный случай. Но и напрямую в Рег.Палату документы подаются точно также.

1. Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). По закону ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов можете уточнить у нотариуса.

2. Сотрудник составит заявления о регистрации права, которое нужно проверить и подписать. У каждого участника будет свое заявление.
3. Потом сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику опись/расписку.
4. Из МФЦ договор с документами передают регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

   Максимальный срок регистрации сделки по нотариальному договору — 5 рабочих дней (п. 10 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2021 N 218-ФЗ), но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности отделения МФЦ или самого Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

5. В назначенный день участникам сделки можно забрать свои документы. Всем выдадут копии договоров купли-продажи с печатью о государственной регистрации. Покупателям также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке есть графа «Правообладатели», там должны быть их ФИО. Это означает, что они являются новыми собственниками.

Когда можно распоряжаться материнским капиталом для улучшения жилищных условий

Стоит ли обналичивать материнский капитал полузаконными способами, чтобы не ждать. Раньше, чтобы не ждать, когда ребенку исполнится три года, многие оформляли кредиты на покупку квартиры. Законодательство не содержало жестких требований к лицам, предоставляющим займы.

Постепенно в законодательство стали вносить изменения, и теперь круг кредиторов, которые могут предоставлять займы под материнский капитал, сужен.

Если обратиться к кредитору, которого нет в перечне, то погасить заем на квартиру маткапиталом не получится. ПФР откажется перечислять сумму маткапитала.

В Сыктывкаре женщина купила ⅓ квартиры и для этого взяла заем в ООО «Гарант Плюс». После сделки она обратилась в ПФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. Однако ПФР отказался перечислять деньги в счет долга по договору займа с этой организацией. Обоснование: эта компания не входит в перечень организаций, займы которых могут быть погашены средствами маткапитала. Суды поддержали эту позицию.

Можно ли купить у родственников. Закон не запрещает покупать квартиру или загородный дом у родственника. Но такие сделки попадают под пристальное внимание пенсионного фонда. Благодаря общим госреестрам ПФР может сразу установить, что продавец квартиры — родственник, скрыть этот факт вряд ли удастся.

ПФР с подозрением относится к сделкам, которые заключаются с одной целью — обналичить материнский капитал. Иногда и после перехода права собственности прежний владелец квартиры — мама, папа, дедушка, бабушка — продолжает жить в ней. Если ПФР это установит, то сделку могут признать мнимой, а материнский капитал заставят вернуть государству. Кроме того, могут привлечь к ответственности за мошенничество.

С долями дело обстоит сложнее. ПФР может отказаться перечислять материнский капитал на ее покупку, если посчитает, что жилищные условия семьи не улучшатся. Кроме того, ПФР может не устроить, что в части квартиры — доле, которая не приобретается, — будет жить посторонний человек. Возможно, свои права придется отстаивать в суде.

Не поддавайтесь на провокации сотрудников ПФР и не доверяйте устному мнению, что сделку не одобрят. Любой отказ ПФР должен обосновать письменно и выдать заявителю. С этим документом можно пойти в суд и оспорить решение ПФР. Героине нашей статьи это удалось.

Разделить при разводе

Ситуация. Супруги купили квартиру за 3,7 миллиона, в которую вложили материнский капитал. Доли детям выделить не успели — развелись. Жена решила: раз платили материнским капиталом, надо делить жилье на четверых. Дети остаются с ней, она в квартире, значит, мужу положена компенсация одной четверти — чуть меньше миллиона рублей.

Муж с этой логикой не согласился. Материнский капитал покрыл всего 9,2% от стоимости квартиры. Значит, эти 9,2% надо делить на четверых, а оставшиеся 90,8% — это их с женой совместное имущество, где ему принадлежит половина. Пусть жена платит в два раза больше.

Что сказал суд. Муж прав: он имеет право на 48/100 квартиры, как и жена. А дети получат по 2/100. Поэтому пусть женщина либо компенсирует бывшему супругу соответствующую сумму, либо не мешает пользоваться жильем.

Почему так. Закон позволяет членам семьи самостоятельно договориться, какие доли получит каждый из них в недвижимости, купленной на материнский капитал. Но если договориться не получилось, надо смотреть на реальный вклад каждого.

К сбережениям, которые супруги потратили на квартиру из своего кармана, дети отношения не имеют: это совместно нажитое имущество их родителей. Условно посчитать детским вложением в жилье можно материнский капитал, но только по четверти суммы на ребенка, ведь по закону каждый член семьи, включая родителей, должен получить долю.

Как правильно поступить в такой ситуации. Когда выделяете доли детям, помните о том, что закон ни к чему вас не обязывает. Дети могут получить гораздо больше той части, которую оплатило за них государство, если семье так захочется. Для этого собственнику квартиры нужно составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в МФЦ.

Но при разводе имущество детей делиться уже не будет: доли «достанутся» тому родителю, который возьмет на себя воспитание детей, и добиться компенсации за них не удастся.

Если вкладывать материнский капитал в квартиру кажется вам не лучшей идеей, то присмотритесь к этим вариантам:

1. Маткапитал можно обналичить
2. Или вложить в строительство дома
3. А потом посчитать, сколько осталось

Ситуация №2 — покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке.

Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату.

Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5)

Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры.

Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор.

Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10)

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

   Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

   Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

3. Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

   Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

4. День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.

   Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

   • 4.1 Покупатели закладывают свою часть денег (остатки от первоначального взноса), а банк свою (ипотечные деньги).

     Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов. Участники подписывают в банке заявление на аккредитив. В нем указывают, что продавцам перечислят деньги на их банковские счета после успешной регистрации сделки купли-продажи. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН (эти документы выдадут участникам после после регистрации сделки). Я предпочитаю указывать оба документа в качестве доказательства.

     Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг продавцов по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей был первоначальный взнос в 5 млн. руб. Еще 5 млн. руб. им одобрил банк в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов (4 млн. руб.), поэтому с первоначального взноса у них осталось 1 млн. руб. После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (остаток их первоначальный взноса) 4 млн. руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены».

     В некоторых банках пользуются не аккредитивом, а сейфовой ячейкой. По идее это тоже самое, только все расчеты идут наличными деньгами. Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам. К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ к ячейке только после регистрации сделки.

   • 4.2 Участники подписывают договор купли-продажи у нотариуса и показывают его сотруднику банка.

     Покупатели помимо этого подписывают с банком ипотечный договор с остальными документами. Продавцов это не касается.

   • 4.3 После того как деньги заложены и подписан договор купли-продажи, можно уже зарегистрировать сделку купли-продажи. Необходимый пакет документов подготовит сотрудник банка. Подать документы для регистрации сделки можно как через нотариуса, так и самостоятельно.
5. После регистрации купли-продажи продавцы забирают остальную часть денег.

   После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. Покупателям также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру. Эти договора и выписку нужно отнести в банк, чтобы там удостоверились, что сделка прошла успешно. По итогу с аккредитивного счета на банковские счета продавцов будут перечислены оставшиеся деньги за квартиру. Как только деньги поступят продавцам, им нужно будет написать расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру и отдать их покупателям. Если расчеты проходили через ячейку, то продавцам дадут к ней доступ.

Уплата части долга

Здесь важно внимательно изучить условия договора. Ведь частичное досрочное погашение (ЧДГ) сокращает либо размер регулярного платежа, который вы каждый месяц перечисляете банку, либо срок кредитования, и так уменьшается переплата по ипотечному кредиту и финальный ценник недвижимости.

Мы с Алиной воспользовались онлайн-калькулятором и рассчитали, как изменится переплата в обоих случаях, а также, ради интереса, сравнили с результатами погашения на более поздних сроках кредитования.

 Итак, вводные:

• стоимость квартиры – 4 млн рублей,
• дата оформления кредита – 10.07.2021 года,
• первоначальный взнос – 400 тысяч, то есть сумма ипотечного кредита – 3,6 млн рублей,
• процентная ставка – 8,9%,
• срок – 15 лет или 180 месяцев (дата последнего платежа 10.07.2034 года),
• к возврату – 6 542 363 рубля, то есть сумма переплаты за весь период – 2 942 363 рублей (сумма немалая),
• сумма ЧДГ = сумма МСК на первого ребенка = 483 881 рублей,
• размер ежемесячного платежа (ЕП) до ЧДГ – 36 300 рублей.

Новые условия:

Целью Алины и Саши была экономия, поэтому самым выгодным вариантом оказалось сокращение периода кредитования. Причем, как видно из расчетов, чем раньше сделать ЧДГ, тем существеннее сократится переплата:

Увы, уменьшение срока кредитования за счет маткапитала в большинстве банков недоступно, но, к счастью, это не наш случай.

Ускоренная продажа

При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:

1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3)

Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив;

Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу;

Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.

Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться.

Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.

А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.