статья 11.8. возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки | гарант
Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Чудеса договора о развитии застроенной территории, или история о «временном» праве собственности и залоге государственной земли
Дисклеймер
к делу, о котором пойдет речь, я не имею никакого отношения и не представляю в нем ни одного из участников процесса.
Преамбула
В 2000-х годах в российское земельное и градостроительное законодательство были введены новые институты, призванные увеличить объемы жилищного строительства, ускорить темпы расселения ветхого и аварийного жилья, а также отчасти решить ставшую крайне актуальной проблему точечной застройки городов. В Земельный кодекс были включены нормы о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства (статьи 30.2, 38.2, утратившие силу в 2021-м году), в Градостроительный кодекс – нормы о развитии застроенных территорий (статьи 46.1-46.3, действующие с некоторыми изменениями по сей день).
Суть механизма развития застроенной территории (РЗТ) заключается в следующем:
Муниципалитет выбирает территорию, на которой расположены подлежащие сносу и расселению многоквартирные жилые дома и принимает решение о ее развитии.
Право развития застроенной территории выставляется на открытый аукцион, победителем которого признается застройщик, предложивший наибольшую цену за право заключения договора. В сравнении с затратами на собственно развитие территории цена права за заключение договора РЗТ не является существенной, однако на основании этого договора застройщик не приобретает никаких прав на подлежащие застройке земельные участки. При этом договор РЗТ является срочным, что должно стимулировать застройщиков к активной деятельности по развитию территории и препятствовать растягиванию процесса расселения подлежащего сносу жилья до бесконечности.
В соответствии с заключенным договором муниципалитет и застройщик осуществляют развитие застроенной территории, которое включает в себя три основных компонента:
1) Разработку проекта планировки, включая проект межевания, согласно которому в дальнейшем будет осуществляться застройка этой территории. Градостроительная документация разрабатывается застройщиком за свой счет и утверждается муниципалитетом.
2) Расселение существующего жилья. Организует этот процесс муниципалитет, финансирует застройщик (передает в муниципальную собственность квартиры для расселяемых граждан, возмещает бюджету суммы компенсаций за изымаемое жилье).
3) 
При условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств по договору РЗТ освободившиеся земельные участки предоставляются ему для строительства в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей до 1 марта 2021 г., земельные участки на основании договора РЗТ предоставлялись застройщику по его выбору бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер арендной платы устанавливался равным размеру земельного налога.
Формулировка «бесплатно» в данном случае достаточно условна. Фактически застройщик платил за земельные участки, финансируя расселение находившихся на них и подлежащих сносу жилых домов, а также путем оплаты цены права на заключение договора РЗТ.
Спор о прекращении права собственности на земельный участок в связи с окончанием срока действия договора о развитии застроенной территории
В 2009-м году администрация Нижнего Новгорода продала на открытом аукционе чуть меньше чем за 75 млн. руб. право развития застроенной территории в центре города площадью около 7 га, заключив с победителем аукциона договор РЗТ сроком на 8 лет.
Проект развивался сложно, застройщик даже пытался в судебном порядке уменьшить цену договора из-за того, что администрация передала земельные участки из состава подлежащей развитию территории иным лицам, но безуспешно. Решением АС Нижегородской области от 26 октября 2021 г. по делу № А43-13306/2021, оставленным в силе постановлением 1ААС от 22 марта 2021 г., в удовлетворении этого иска было отказано, а в пользу муниципалитета суд взыскал долг по оплате права за заключение договора и штрафные санкции за просрочку оплаты.
В феврале 2021-го года срок действия договора РЗТ истек, о чем администрация уведомила застройщика. Тот пытался в судебном порядке оспорить это уведомление и признать договор действующим, но решением АС Нижегородской области от 5 октября 2021 г. по делу № А43-15701/2021, оставленным в силе постановлением 1ААС от 25 февраля 2021 г. и постановлением АС ВВО от 31 июля 2021 г., в удовлетворении этих требований также было отказано (при этом, например, в деле № А41-59920/2021 с похожими фактическими обстоятельствами требования застройщика о продлении срока исполнения обязательств по договору РЗТ были удовлетворены).
Буквально за три дня до окончания срока действия договора распоряжением областного правительства застройщику был предоставлен в собственность земельный участок для строительства нескольких жилых домов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Практически сразу застройщик разделил этот участок на три, и один из трех образованных земельных участков передал в залог подрядчику.
Спустя немногим более двух лет, в апреле 2021-го года, областное правительство отменило свое распоряжение, которым земельный участок был предоставлен в собственность застройщику. Ссылаясь на это, городская администрация и областное министерство имущественных и земельных отношений обратились в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности и права залога на земельный участок.
Суды разрешили этот спор следующим образом.
Решением АС Нижегородской области от 27 мая 2021 г. по делу № А43-9978/2021, оставленным в силе постановлением 1ААС от 13 ноября 2021 г. и постановлением АС ВВО от 21 мая 2020 г., иск был удовлетворен частично: право собственности застройщика на земельный участок было прекращено, а залог участка, установленный в пользу подрядчика, сохранен.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что согласно части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса права застройщика на земельные участки, предоставленные ему в соответствии с условиями договора РЗТ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им условий договора могут быть прекращеныв соответствии с земельным и гражданским законодательством. При этом, по мнению судов, часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса (отсылающая к гражданскому и земельному законодательству, которым установлены основания и порядок прекращения прав на землю) «является специальным случаем прекращения права собственности, который допускает статья 235 Гражданского кодекса». Коль скоро срок договора РЗТ истек, а предоставленный застройщику в собственность участок застроен не был, право собственности на этот земельный участок, указали суды, подлежит прекращению.
Отказывая в иске о прекращении залога, суды отметили, что земельный участок был передан в залог застройщиком в период, когда он был собственником этого участка и мог им распоряжаться по своему усмотрению. При этом залогодержатель являлся добросовестным, вследствие чего установленный в его пользу залог при прекращении права собственности застройщика на участок должен сохраниться.
Ссылку истцов на пункт 1 статьи 63 Закона об ипотеке, который запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды отклонили, мотивировав это тем, что на момент установления ипотеки земельный участок находился в частной собственности застройщика.
Своего рода вишенкой на торте является тот факт, что постановлениями судебных приставов (вынесенными, очевидно, на основании исполнительных документов, выданных кредиторам застройщика) в отношении земельного участка были наложены запреты на совершение регистрационных действий, а решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2021 г. по делу № А40-35461/2021 застройщик был признан банкротом. Однако определением от 15 января 2020 г. по делу № А43-9978/2021 Арбитражный суд Нижегородской области разъяснил, что осуществление регистрационных действий по прекращению права собственности застройщика тем не менее является возможным.
Послесловие
На мой взгляд, суды, рассмотревшие это дело, нельзя обвинить в предвзятости, необъективности или какой-то особой лояльности по отношению к истцам, в качестве которых выступили публично-правовые образования, поскольку, лишив частного застройщика права собственности на земельный участок, они сохранили залог, установленный в пользу частного же подрядчика. Удивляет то, насколько легко суды приняли такое серьезное решение, как принудительное прекращение права собственности на имущество, принадлежащее частному лицу (правомерность приобретения застройщиком права собственности на участок в деле не оспаривалась, и это послужило одним из поводов для сохранения залога), причем без выплаты какой-либо компенсации и на основании нормы Градостроительного кодекса, которая для решения вопроса о прекращении прав на землю отсылает к земельному и гражданскому законодательству.
Как мне кажется, спор должен был быть разрешен следующим образом.
Конечно, никакого самостоятельного основания прекращения права собственности на землю часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса не устанавливает. Именно поэтому она указывает не на то, что права на земельные участки прекращаются (что применительно к праву собственности было бы странным, поскольку это право не имеет срочного характера), а на то, что они могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством. Хотя, возможно, я, как и застройщик, обжаловавший принятые по делу судебные акты в суд кассационной инстанции, «неправильно понимаю суть спорных правоотношений и содержание приведенной нормы права».
Если договор прекращен в связи с окончанием срока его действия или расторгнут досрочно (по решению суда или вследствие одностороннего отказа от его исполнения), то имущество, переданное одной из сторон по договору другой стороне, может быть истребовано обратно в качестве неосновательного обогащения в той части, в какой это нарушает эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений. Правовым основанием для истребования имущества в этом случае являются положения статей 1102-1104 Гражданского кодекса (напр.: пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2021 № 35 «О последствиях расторжения договора).
Справедливости ради нужно отметить, что в рассмотренном деле суды сослались на то, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств не должно приводить к получению неосновательного обогащения. Однако истцы не требовали от застройщика возврата земельного участка в качестве неосновательного обогащения, а просили констатировать прекращение права собственности в связи с окончанием срока действия договора РЗТ. Эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений по договору суды также не устанавливали, ограничившись ссылкой на то, что предоставленный застройщику в собственность спорный земельный участок не был застроен. Да и сам факт предоставления участка в собственность за три дня до окончания срока действия договора РЗТ свидетельствует о том, что этот участок предоставлялся не в счет исполнения застройщиком каких-то будущих обязательств (это было объективно невозможно), а в счет уже исполненного по договору (из любопытства я проверил кадастровую стоимость являвшегося предметом спора земельного участка и обнаружил, что по состоянию на 2021-й год, когда этот участок был предоставлен застройщику, она составляла чуть больше 49 млн. руб., при том, что цена права на заключение договора РЗТ составила, как указано выше, немногим менее 75 млн. руб.).
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно было быть отказано, а участок должен был быть включен в конкурсную массу застройщика. Удовлетворив иск, суды фактически на основании части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса пришли к выводу о том, что земельные участки по договору РЗТ предоставлялись в собственность застройщикам не навсегда, а только на время действия этого договора, и что окончание срока действия договора РЗТ влечет автоматическое прекращение права собственности застройщика на земельный участок, если к этому моменту он не успел его застроить.
Еще одним основанием для принудительного прекращения права собственности на участок, предоставленный для строительства, но не используемый в этих целях, является принудительное изъятие этого участка путем его продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса и статьей 54.1 Земельного кодекса.
Однако эти нормы допускают изъятие предоставленного для строительства земельного участка только если он не используется по целевому назначению в течение трех лет, причем в этот период не включается время, необходимое для освоения участка. В данном случае истцы не требовали изъять участок у застройщика как неиспользуемый по целевому назначению, да и обвинить застройщика в том, что получив участок в собственность на основании распоряжения областного правительства от 21 февраля 2021 г., он не застроил его до 24 февраля 2021 г., когда истек срок действия договора РЗТ, было бы по меньшей мере несправедливо. В любом случае, при изъятии предоставленного для строительства земельного участка, не используемого по целевому назначению, путем его продажи с публичных торгов застройщику согласно пункту 7 статьи 54.1 Земельного кодекса выплачиваются вырученные от такой продажи денежные средства за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.
P.S. Вопросы встречных имущественных предоставлений по договорам с публично-правовым элементом являются достаточно актуальными. Чего стоит наделавшее в свое время немало шума дело № А75-4586/2021, когда инвестиционные отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры чуть было не были признаны пожертвованием. Применительно к договору РЗТ одним из таких вопросов является вопрос о наличии у публично-правового образования права по суду требовать от застройщика передачи в публичную собственность квартир для расселения подлежащего сносу жилья в ситуации, когда тот, по сути, еще ничего не получил в качестве причитающегося ему встречного исполнения по договору. В деле № А75-7829/2021, как и в некоторых других похожих делах, суды посчитали, что такое право у публично-правового образования есть, причем даже в том случае, когда в связи с истечением срока действия договора РЗТ застройщик, передавший в публичную собственность квартиры для расселения подлежащего сносу жилья, не сможет получить освободившийся земельный участок для последующей застройки. Такой подход, на мой взгляд, является крайне спорным, но этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения.