ЕГРН «засекречен» с 1 марта 2023 года. Как теперь проверять недвижимость перед сделкой?

Как исправить отсутствие собственников выписке ЕГРН

Основные причины отсутствия собственников в выписке (99%) – это права, зарегистрированные до 1998 года или права, которые вообще не регистрировались.

Чтобы привести документы в порядок и в выписке появились собственники, нужно написать заявление в МФЦ или Росреестре, о постановке объекта недвижимости на учет, как «ранее учтённого».

Перечень документов, необходимых для регистрации прав на такой участок:

• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• документы, удостоверяющие личность.

Постановка на учет «ранее учтенного объекта недвижимости» является бесплатной процедурой и длится не более 5-6 дней, при условии наличия всех документов.

Что изменилось?

Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках.

До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных. При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».

Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней.

Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.

Что нужно проверить

справка. Она должна быть заверена подписью уполномоченного сотрудника ЖСК — обычно это председатель или главный бухгалтер.

пайщик выплачивал пай или, например, с женой. Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость.

Справка о полной выплате пая

Сделка с недвижимостью и регистрация прав в ЕГРН Росреестра прошла несколько дней назад

Данные о прошедшей сделке в базе данных Росреестра обновляются с небольшим опозданием, обычно около недели. Это связано с техническими особенностями работы Росреестра. Не стоит переживать, если на следующий день после продажи, вы не увидели собственников. Попробуйте заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках через пару дней. 

В этом случае, на нашем сервисе вы платите за выписку из ЕГРН только один раз. Если данные ещё не обновились, через день-два мы закажем выписку ЕГРН бесплатно.

Кто может заказывать выписку и в каких случаях она требуется

Есть выписки, которые может получить только собственник, либо его законный представитель или представитель по доверенности, либо правоохранительные органы, суды, приставы, нотариусы и органы власти. Расскажу о таких выписках:

• Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным — может потребоваться судам и нотариусам, чтобы удостовериться в дееспособности человека, потому что, например, сделка с недееспособным правообладателем будет считаться недействительной.
• Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
• Выписка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
• Выписка о содержании правоустанавливающих документов — может понадобиться, если утрачены оригиналы документов на недвижимость. Из этой выписки можно получить информацию, на основании чего право появилось и на каком основании сохраняется.

Остальные выписки может заказать любой человек. Но прежде чем заказывать, уточните, какая именно и в каком варианте нужна.

Если особых требований к содержанию и форме нет, проще получить электронную — не придется ехать за бумажным экземпляром, можно заказать и получить выписку, не выходя из дома или офиса.

По содержанию выписки ЕГРН на дачный или садовый дом, дом ИЖС или ЛПХ, здание и строение не отличаются. Обычная выписка ЕГРН имеет 3 раздела, а расширенная 7 разделов.

Раздел № 1. Сведения об основных характеристиках дома или здания

Рассмотрим построчно содержание раздела №1 выписки:

Это основные разделы выписки ЕГРН об основных характеристиках и правах. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости указываются несколько дополнительных разделов: если дом либо здание образовано или из него образованы какие-то объекты, то указываются их кадастровые номера; включен ли дом или здание в единый недвижимый или имущественный комплекс; вид разрешенного использования; является ли дом объектом культурного наследия; данные о кадастровом инженере.

Раздел № 2. Сведения о правах и ограничениях

• Собственник дома или здания.
• Вид и дата права, на основании которого собственник владеет домом: собственность, долевая или совместная собственность, постоянное (бессрочное) пользование, оперативное управление.
• Ограничения или обременение наложенное на дом или здание.

  вид ограничения (аренда, ипотека, залог, арест, запрещение регистрации);

  дата и номер регистрации ограничения в Росреестре;

  срок, на который наложено ограничение;

  в чью пользу действует ограничение;

  документ, на основе которого установили ограничение.
  Содержание второго раздела выписки на дом или здание (ограничения)Содержание второго раздела выписки на дом или здание (ограничения).

• вид ограничения (аренда, ипотека, залог, арест, запрещение регистрации);
• дата и номер регистрации ограничения в Росреестре;
• срок, на который наложено ограничение;
• в чью пользу действует ограничение;
• документ, на основе которого установили ограничение.
• Наличие решения об изъятии дома для государственных или муниципальных нужд. Если принято такое решение, указывается причина, дата и реквизиты такого решения.
• Отметка о невозможности регистрации без личного присутствия собственника. Заполняется, если владелец подал соответствующие заявление в Росреестр.

В расширенной выписке ЕГРН, также присутствуют дополнительные разделы: Договора долевого участия; подавались ли в суд или Росреестр возражения в отношении права собственности; подавались ли ещё какие-то документы на регистрацию права или ограничений; информация о проведении сделки без согласия третьего лица.

Дополнительные разделы

Раздел № 4. Схема или план расположения дома и здания на земельном участке

Если у вас не сделан технический план на дом, то данный раздел отсутствует или будет просто нарисован земельный участок без дома (подробнее читайте ЗДЕСЬ).

Раздел № 5. Описание расположения дома или здания

• Информация о координатах дома и здания. Указывается система координат, в которой расположен дом. (ПМСК Москвы, МСК-50 и т.д.). По каждой точке измерений ставится её номер и координаты; если расстояние между точками не прямое, то указан его радиус; высота и глубина точки. Также, указывается погрешность измерений.

  Информация о координатах дома и зданияИнформация о координатах дома и здания.

• Если дом или здание содержит конструктивные элементы (колонны, арки, галереи и т.д.), то показана их высота и глубина.
• В случае пересечения контура дома либо здания с другими объектами недвижимости, то указаны их кадастровые номера и координаты пересечения.

Раздел № 6. Сведения о частях дома (здания)

• Сведения о расположении частей дома (здания). Когда дом (здание) содержит несколько частей, то указываются номера частей и их координат; есть ли на них какие-либо ограничения; схемы расположения частей.

  Сведения о расположении частей дома (здания)Сведения о расположении частей дома (здания).

• Общие сведения о части дома (здания): площадь, длина, объем.
  Общие сведения о части дома (здания)Общие сведения о части дома (здания).

Раздел № 7. Перечень помещений и машино-мест, находящихся в доме или здании

Указывают кадастровый номер помещения, площадь, его назначение и разрешенное использование, номер этажа и номер помещения на поэтажном плане.

Перечень помещений и машино-мест, находящихся в доме или здании)

Перечень помещений и машино-мест, находящихся в доме или здании.

Раздел № 8. План расположения помещений и машино-мест на этаже

Для каждого помещения указывается кадастровый номер и номер этажа. Обычно, контур помещения на схеме выделен красной линией или стоит его номер или номер квартиры. Также на схеме указана его площадь, высота и некоторые горизонтальные размеры.

План расположения помещений и машино-мест на этаже.

Какие могут быть последствия изменений

Владельцев недвижимости новый закон защищает от мошенников. Если злоумышленники не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с квартирой.

Зато у покупателей вторичной недвижимости риски возрастут. Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН и сразу понять, имеют они дело с продавцом или мошенником. К  выписку заказывали несколько раз: перед тем, как внести задаток или аванс, и уже перед сделкой. Информация из выписки актуальна на момент, когда ее выдают, поэтому такие проверки помогали обезопасить покупателя.

Для ипотечников, скорее всего, увеличатся сроки одобрения объекта. Банкам будет сложнее проверять, объект под ипотеку: на момент проверки залог еще не будет оформлен и запросить данные о владельце жилья не получится. Им придется точно разбираться с продавцом — просить его открыть данные или заказать выписку.

Могут возникнуть сложности и в судебных разбирательствах, которые связаны с недвижимостью. Так, в суде одним из аргументов в пользу добросовестности покупателя считалась выписка из ЕГРН: покупатель запрашивал до сделки на свое имя и таким образом удостоверялся в правах продавца.

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Жёстких требований к форме нет, но необходимо проследить за содержанием.

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ .

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

Сдавать помещение в аренду может или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

• документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
• документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть , если:

• одна из сторон нарушает условия договора;
• арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
• собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Несколько кадастровых номеров по одному адресу

Возможно объект недвижимости разделяли или производили какие-либо другие действия, а старый объект недвижимости забыли снять с учёта. Следует заказать выписки по всем кадастровым номерам и выбрать из них подходящую.

Какие бывают выписки

Выписки из ЕГРН содержат информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и многом другом. Объем информации зависит от конкретного вида выписки и от того, кто запрашивает сведения. Например, если за выпиской обратится посторонний человек, персональные данные правообладателя в выписке не укажут. Они будут видны только в выписке, которую получит сам собственник или его представитель по доверенности.

В зависимости от сведений, которые нужны, можно получить два варианта выписок:

• В отношении объектов, то есть недвижимости.
• В отношении субъектов, то есть людей.

Выписки в отношении объектов недвижимости делятся еще на несколько подвидов. Самые популярные выписки стоят в районе  , если получать их в электронном виде через портал госуслуг. Бумажную версию надо забирать в МФЦ, а стоить она будет в среднем в два раза дороже.

Например, за электронную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости платят 350 , а  выписка на бумаге стоит 870 . Размер платы за различные выписки есть в приказе Росреестра.

Кадастровая или техническая ошибка

Ошибка образовалась вследствие передачи данных из БТИ, проведения кадастровых работ по постановке квартиры на учет или ошибки Росреестра при внесении данных в Единый государственный реестр недвижимости.

Следует написать заявление в МФЦ или Росреестре об исправлении технической или кадастровой ошибки.

Что нужно проверить в свидетельстве о праве на наследство

Основание наследования. Наследование бывает по завещанию и по закону.

В завещании умерший явно определил, какое его имущество кому достанется после смерти. Необязательно имущество достанется родственникам, завещать можно любому человеку.

Единственное — не стоит забывать об обязательной доле, то есть о части имущества, которая достается определенным лицам по закону, несмотря на завещание. Об обязательной доле мы подробно писали в другой статье.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания. По закону имущество достается родственникам умершего в порядке очередей. Например, первыми получают наследство дети, супруг или супруга и родители, а последними — пасынки и падчерицы, отчим и мачеха.

Если в качестве основания наследования указано завещание, то стоит его посмотреть и проверить:

• Данные наследодателя и наследника.
• Площадь и адрес квартиры, которую унаследовали.
• открыто наследственное дело на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Справку из банка или выписку из Росреестра о том, что запись об ипотеке прекращена, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку. Ведь если он при жизни ипотеку не выплатил, долг перешел к наследнику вместе с квартирой, а потом может перейти и к вам. Если ипотека еще не погашена, вы увидите запись об этом в выписке из ЕГРН, поэтому документы, о которых мы пишем выше, скорее дополнительные, чем обязательные.
• в завещании завещательный отказ и в чем он заключается. Например, отец мог завещать квартиру сыну при условии, что его дочь от второго брака сохранит право жить в этой квартире. Если наследник продает квартиру, завещательный отказ не исчезает, а переходит на покупателя.

Как давно квартира в собственности у наследника. Особенно важно это сделать, если наследник получил квартиру по завещанию, ведь завещание можно признать недействительным:

• в течение 3 лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
• в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав, — по основанию оспоримости.

В журнале уже была подробная статья о том, когда завещание можно оспорить и по каким основаниям.

Например, у мужчины была дочь в браке и сын вне брака. С внебрачным сыном мужчина не общался. Мужчина умер. Квартира по наследству досталась дочери, которая спустя 5 лет решила ее продать. И тут появился сын, который узнал о смерти отца только что, увидев объявление о продаже его квартиры на «Циане». Поскольку сын не знал и не мог узнать раньше, что отец умер, пятилетний срок не мешает ему заявить о своих правах наследования.

В последнее время суды принимают сторону добросовестного приобретателя. То есть если вы проверили продавца как могли, выяснили все известные обстоятельства его жизни и историю квартиры, то вы в относительной безопасности. Если и появятся еще наследники, разбираться с ними будет тот наследник, который без их ведома продал квартиру.

Такой позиции придерживается и Верховный суд, который в постановлении пленума отметил, что если наследник вступил в права наследования позже законного срока и имущества уже нет в наличии, он может претендовать только на денежную компенсацию доли.

То есть если один наследник без злого умысла уже продал квартиру, второй наследник, скорее всего, не сможет изъять эту квартиру у покупателя — только потребовать у первого наследника стоимость доли.

Чтобы снизить риски, попросите продавца оформить у нотариуса заверение о том, что ему неизвестно о других наследниках, в котором продавец также даст обязательство урегулировать своими силами и за свой счет любые претензии от потенциальных наследников.

В свидетельстве о праве на наследство указываются в том числе все данные квартиры

Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?

Юристы приводят полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки:

— Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя;

— Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;

— Супруг собственника;

— Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка;

— Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот;

— Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора;

— Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот;

— Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут;

— Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону;

— Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника;

— Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ;

— Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам.

Возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.

Впрочем, некоторые юристы уверены, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул.

Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки советуют использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.

Эксперты отмечают: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена.

Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет: рекомендуется проверять еще и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, рекомендуется использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя.

Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности.

Как заказать выписку ЕГРН на дом или здание

• В отделении МФЦ или Мои Документы. Для заказа понадобятся: паспорт и доверенность, СНИЛС, знать точный кадастровый номер и адрес дома, написать заявление. Срок готовности документа 5-6 дней + время для отправки и доставки выписки из Росреестра.
• На сайте Росреестра. Все те же действия, что и выше, но для подписи заявления вам нужно иметь Электронную Цифровую Подпись (ЭЦП).
• На портале предоставления выписок Росреестра ЕГРН-Документ.рф. Что бы получить выписку, достаточно знать адрес или кадастровый номер. Документ поступит в срок от 10 минут на вашу электронную почту. Регистрация не требуется.

Выписка ЕГРН дом (здание) на бумаге, заверенная печатью и подписью инженера Росреестра

• В офисеМФЦ или Мои Документы. Все те же действия, что и при заказе электронной выписки. А также, нужно будет ещё раз посетить МФЦ и забрать готовый документ. Срок готовности документа 5-6 дней + время для отправки и доставки выписки из Росреестра.
  ВАЖНО! В офисе МФЦ вы получите распечатанный электронный документ, на котором МФЦ поставит свою печать, а не Росреестра.
• На официальном сервисе ЕГРН-Документ.рф вы получите полноценную выписку с гербовой печатью Росреестра с доставкой на дом. Стоимость выписки от 1100 рублей, а срок исполнения от 1 дня.

Кто зарегистрирован в квартире и не  он от участия в приватизации. Члены семьи собственника, которые имели право пользоваться квартирой вместе с ним в момент приватизации, могут и дальше пользоваться этой квартирой. Причем право пользования сохраняется даже после продажи такой квартиры.

Бывший член семьи собственника, который отказался от участия в приватизации, обычно сохраняет право жить в приватизированной квартире, пока он там зарегистрирован. Как только он из квартиры выписывается, право на проживание исчезает.

Проще говоря, надо проверить, кто прописан в квартире, потому что покупая приватизированную квартиру, часть жильцов которой не участвовали в приватизации, вы в теории рискуете провести некоторое время в судах, выселяя их из своей новой квартиры.

Если дойдет до суда, он, скорее всего, встанет на сторону покупателя. Конституционный суд призвал суды при разрешении подобных споров «соблюдать баланс прав участников жилищного строительства» и указал на несоответствие Конституции указанной выше нормы о пользовании квартирой после приватизации.

у того, кто приватизировал квартиру, несовершеннолетние дети и в каком году была приватизация. До 11 августа 1994 года включать в договор приватизации несовершеннолетних было необязательно. А вот после этой даты такая обязанность появилась, и периодически приватизация оспаривается теми, чье право было нарушено.

Наиболее популярное решение судов по таким требованиям — признать договор приватизации недействительным и вернуть стороны в состояние до сделки.

Например, в Москве родители специально выписали ребенка из квартиры и прописали в другой, чтобы при приватизации не выделять ему долю. Мосгорсуд в апелляционном определении признал это нарушением и постановил вернуть квартиру в собственность города. Суд посчитал это злоупотреблением правом при приватизации.

Старайтесь проверить, как обошлись с правами несовершеннолетних при приватизации:

• Спросите об этом напрямую у продавца.
• Запросите копию паспорта со страницей о детях. Если они туда вписаны, можно определить возраст детей на дату приватизации.
• Включите в договор купли-продажи гарантию от имени продавца: «продавец гарантирует, что при приватизации квартиры были соблюдены права и законные интересы всех членов семьи продавца в соответствии с действующим законодательством на дату приватизации».

Так выглядит обычный договор о передаче квартиры в собственность в порядке приватизации

Для чего нужна выписка из ЕГРН

• При совершении сделок по купле-продажи недвижимости, дарении, мене, аренде, получении наследства, залоге, ипотеке;
• Для подключения к дому коммуникаций;
• Для регистрации права собственности на дом или земельный участок;
• При реконструкции объекта недвижимости;
• При судебных спорах;
• Для проведения оценки и различных экспертиз;
• Для прописки (регистрации).

Что теперь будет в выписках из ЕГРН

По умолчанию Росреестр больше не будет указывать фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Выписку с личными данными сможет получить только ограниченный круг лиц:

• Владелец недвижимости.
• Его супруг или супруга.
• Совладельцы.
• Собственник смежного участка, если необходима выписка по земле.
• Собственник участка, если на его земле есть чужой объект. Так может произойти, когда выделяют доли или вступают в наследство: права собственности на дом иногда не совпадают с правами на землю.
• Собственник недвижимости, чей объект расположен на чужой земле.
• Арендатор в отношении арендодателя и наоборот.
• Обладатель частного или публичного сервитута на объект, на который установлен сервитут. И наоборот — владелец объекта сможет увидеть данные обладателя сервитута. Например, если на земельный участок наложен сервитут для прокладки водопровода, то в выписках на участок и водопровод будут указаны данные их владельцев. Но только если выписку на водопровод закажет собственник земли, а выписку на землю — владелец водопровода.
• Наследники на объект наследства.
• Арбитражный управляющий на объект должника-банкрота.
• Залогодержатель на объект залога. Например, банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые находятся у них в залоге. Но посмотреть данные по залоговому жилью другого банка они не смогут.

Еще личные данные смогут получить нотариусы, кадастровые инженеры и представители госорганов. Для этого они должны будут оформить запрос.

Как заказать выписку в МФЦ

На сайте «Мои документы» есть адреса многофункциональных центров. Чтобы заказать выписку, надо прийти в МФЦ с паспортом. Будьте готовы назвать оператору адрес нужного объекта или его кадастровый номер, а лучше и то и другое. Если хотите получить выписку в отношении человека, у вас должна быть от него доверенность с соответствующими полномочиями.

В МФЦ надо взять талон на получение услуги и дождаться, когда пригласят. Сотрудник МФЦ сам заполнит и распечатает бланк заявления. Останется только все проверить и подписать. Сотрудник выдаст квитанцию на госпошлину — ее надо уплатить в течение , иначе услугу не окажут. Как правило, выписку делают дней с момента подачи заявления.

На бумажной выписке должна быть печать Росреестра или МФЦ и подпись ответственного специалиста или регистратора

Как получить выписку из ЕГРН онлайн и офлайн

Документ пригодится, если вы совершаете сделки с недвижимостью или если налог на имущество вам начисляют неправильно.

Что такое выписка из ЕГРН и зачем она нужна

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — это база, в которой содержится информация обо всех домах, квартирах, коммерческих помещениях, включая данные об их площади, планировке, всех собственниках в разные периоды, наличии обременений и так далее.

Получить выписку из ЕГРН вы можете не только на объект, который вам принадлежит, но и на любой другой (не всегда, при каких условиях — читайте ниже). Выписка пригодится, если вы решаете вопросы, так или иначе касающиеся недвижимости, и может понадобиться, например:

• Для подтверждения права собственности. В 2016 году свидетельства о праве собственности на недвижимость . Так что выписка — единственный документ, который теперь выполняет эту функцию. Доказательство, что вы владелец, потребуется, если вы продаёте квартиру или сдаёте её в аренду, подаёте документы на налоговый вычет.
• При покупке жилья. Из выписки вы узнаете всю важную информацию об объекте, а также выясните, сколько у квартиры было владельцев в разное время и кто они.
• При аренде недвижимости, чтобы узнать, имеет ли право человек, с которым вы общаетесь, её сдавать.
• Для оформления ипотеки. Выписка ЕГРН нужна банку, чтобы понять — одобрить кредит или нет.

Какими бывают выписки из ЕГРН

Росреестр выдаёт выписки в электронном виде и на бумаге. Обе версии имеют равную юридическую силу.

По содержанию

Это максимально расширенная версия выписки из ЕГРН, которая содержит всю информацию об объекте. В ней указаны его характеристики, наличие обременений — ипотеки или ареста, информация о кадастровой стоимости объекта, выдержки из технической документации. Также она позволяет узнать, включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия.

Когда нужна: в любой непонятной ситуации, если недостаточно документов из списка ниже. Эта выписка предельно исчерпывающая.

Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

В ней содержатся сведения о собственниках, кадастровая стоимость, дата ввода объекта в эксплуатацию, обременение. Она включает план расположения помещения на этаже или схему расположения объекта на участке.

Когда нужна: если хотите доказать своё право собственности или выяснить, не находится ли объект под обременением.

О переходе прав на объект

В этой выписке, помимо прочего, содержится история того, как менялись собственники недвижимости. Правда, полные данные о предыдущих хозяевах будут доступны только нынешнему владельцу. Остальным покажут лишь фамилию, имя и отчество.

Когда нужна: если вы покупаете квартиру и хотите проверить, не было ли у неё подозрительных собственников. Чтобы узнать полные данные, будет лучше попросить нынешнего собственника жилья получить и предоставить вам эту выписку.

О зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

Это выписка о земельном участке, на котором строится многоквартирный дом. В документе указывают застройщика, дольщиков и номера договоров, которые они заключили.

Когда нужна: если вы приобретаете квартиру в новостройке. При покупке у застройщика вы сможете по выписке понять, как идут продажи. При уступке права требования — проверить, действительно ли существует договор и кто его заключил.

О кадастровой стоимости объекта

Содержание понятно из названия — в этой выписке из ЕГРН указана кадастровая стоимость недвижимости.

Когда нужна: если вы хотите проверить, правильно ли вам рассчитывают налог на имущество, или прикинуть рыночную стоимость своего объекта.

О правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости

Эту справку дадут только собственнику или его официальному представителю. В документе перечисляется, какая недвижимость и когда была на него зарегистрирована.

Когда нужна: если необходимо показать ситуацию в динамике. Это может пригодиться, например, если ФНС начисляет вам налог на уже проданную квартиру.

О лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества

Эту выписку также выдают только собственнику или его официальному представителю. Она показывает, кто интересовался вашим объектом.

Когда нужна: если вам по каким‑то причинам любопытно.

О содержании правоустанавливающих документов

Ещё один вид выписки из ЕГРН, который дадут только владельцу или его официальному представителю. В ней содержится информация о том, как вы получили право собственности и на каком основании его сохраняете.

Когда нужна: если вы потеряли оригиналы бумаг, которые доказывают ваше право на жильё.

Сколько стоит получить выписку из ЕГРН

Документ готовится и выдаётся платно. Сумма от вида выписки и её формата:

Оформить документ можно на сайте Росреестра. Правда, в электронном виде доступны не все, а только следующие виды выписок:

• об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• о кадастровой стоимости объекта;
• о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости;
• о переходе прав на объект;
• о содержании правоустанавливающих документов.

Подайте заявление на сайте Росреестра

Для этого зайдите на сайт службы, прокрутите страницу до раздела «Электронные услуги и сервисы» и выберите опцию «Получение сведений из ЕГРН».

В блоке справа выберите, какая именно выписка вас интересует.

Заполните форму слева. Чтобы получить выписку, достаточно знать адрес объекта. Но если вам известен кадастровый номер, можно указать и его.

Затем действия будут немного различаться в зависимости от того, электронная или бумажная версия вам нужна. Если первая, укажите электронный адрес, на который вам придёт ссылка на выписку.

Если нужна версия на бумаге, надо внести изменения в блоке «Форма предоставления и способ получения сведений».

Первое поле в нём — выпадающий список, но эта опция не всегда работает. Так что надо вручную написать «Бумажного документа почтовым отправлением» или «Бумажного документа в территориальном отделе» и нажать Enter на клавиатуре.

После этого второе поле изменится, и туда надо будет вбить свой почтовый адрес или указать адрес нужного отдела Росреестра.

На следующем шаге нужно приложить документы, если вы, например, являетесь официальным представителем заявителя. Если нет, пропустите этот шаг.

После чего вам останется перечитать указанные данные и отправить запрос.

Оплатите госпошлину

После того как в Росреестре получат ваш запрос, вам на почту придёт письмо с платёжным документом с уникальным идентификатором начисления. В большинстве регионов оплатить сбор за выписку из ЕГРН можно только через НКО «МОБИ.Деньги» (портал оплаты госуслуг), «Транскапиталбанка», «Газпромбанка» и «КИВИ Банка».

Дождитесь письма

Если ждёте бумажную версию выписки, то она придёт по почте или вас известят, что пора прогуляться до территориального отдела Росреестра.

Для получения электронной версии вам пришлют ссылку для доступа к документу и ключ для его скачивания. Перейдите по ссылке, введите капчу и ключ.

Вы получите архив, в котором будут файлы с расширением XML и SIG. Оба документа нужно загрузить в соответствующие строки на специальной странице сайта Росреестра.

После этого вам предложат открыть документ в «человекочитаемом формате», и наконец его уже можно будет сохранить или напечатать — сверху будут специальные кнопки.

Росреестр всегда просит ввести текст с картинки для проверки, что вы человек. Имейте в виду, что сайт периодически работает с перебоями. И чаще всего это можно понять именно по тому, что проверочная картинка не отображается даже после серии обновлений страницы.

Если вы столкнулись с чем‑то подобным, то с большой долей вероятности проблемы не в вас и не в вашем компьютере, а на стороне Росреестра. Иногда они длятся несколько дней. В этом случае остаётся ждать или пробовать получить выписку другим путём.

Какие ещё есть способы получить выписку из ЕГРН

В МФЦ можно запросить выписки, недоступные через сайт Росреестра. Для этого надо обратиться в многофункциональный центр, остальное его сотрудники сделают за вас. Забирать документ придётся там же, где вы подавали заявление.

По почте

Для этого необходимо направить запрос почтой в территориальный отдел по месту расположения недвижимости. Формы обращений есть на сайте Росреестра. В письмо также следует вложить нотариально заверенную копию документа, удостоверяющего личность.

Адрес нужного отдела ищите также на сайте Росреестра.

Как долго будут делать выписку

Подготовка документа занимает не более рабочих дней. Если вы заказываете выписку в МФЦ, срок может увеличиться до пяти дней, так как документ ещё надо будет привезти. При доставке почтой срок также может дополнительно растянуться.

Что будет, если выписку из ЕГРН заказывает не собственник

С 1 марта 2023 года Росреестр не указывает фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

• Владелец недвижимости.
• Его супруг или супруга.
• Совладельцы.
• Собственник смежного участка, если необходима выписка по земле.
• Собственник участка, если на его земле есть чужой объект. Так может произойти, когда выделяют доли или вступают в наследство: права собственности на дом иногда не совпадают с правами на землю.
• Собственник недвижимости, чей объект расположен на чужой земле.
• Арендатор в отношении арендодателя и наоборот при условии, что договор зарегистрирован в Росреестре.
• Обладатель частного или публичного сервитута на объект, на который установлен сервитут. И наоборот: владелец объекта сможет увидеть данные обладателя сервитута. Например, если на земельный участок наложен сервитут для прокладки водопровода, то в выписках на участок и водопровод будут указаны данные их владельцев. Но только если выписку на водопровод закажет собственник земли, а выписку на землю — владелец водопровода.
• Наследники — на объект наследства.
• Арбитражный управляющий — на объект должника-банкрота.
• Залогодержатель — на объект залога. Например, банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые находятся у них в залоге. Но посмотреть данные по залоговому жилью другого банка они не смогут.

Еще личные данные будут доступны нотариусам, кадастровым инженерам и представителям госорганов. Для этого они должны оформить запрос.

Однако просто прийти к нотариусу и заказать выписку из ЕГРН на любую недвижимость теперь нельзя. Нужно объяснить цель выписки с личными данными на чужое имущество. Если причина весомая — например, есть предварительный договор купли-продажи этой квартиры или соглашение о задатке, — нотариус выдаст требуемую информацию.

Владелец недвижимости или его представитель по доверенности может подать в Росреестр заявление о том, что разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе. Тогда выписку из ЕГРН по его объекту выдадут всем , как и раньше: с фамилией, именем, отчеством собственника и датой его рождения.

Может случиться, что вам нужна актуальная выписка с полными данными — например, перед сделкой купли-продажи. Есть несколько вариантов, как можно ее получить:

• в день подписания предварительного договора обратиться к нотариусу за удостоверением наличия сведений в ЕГРН — нотариус выдаст выписку, удостоверенную свидетельством;
• попросить продавца, чтобы он подал в Росреестр заявление с разрешением предоставлять сведения о себе, и после этого заказать выписку.

Оптимально, если продавец на время продажи недвижимости открывает свои данные в ЕГРН по конкретной квартире для всех желающих, а покупатель сможет их получить сам. Это может быть одним из доказательств честности продавца. После продажи и смены собственника данные в ЕГРН о новом владельце по умолчанию снова закрываются.

Какие выписки обычно требуются и в каких случаях

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах

Подтвердить потенциальному покупателю право собственности на недвижимость

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект

Для банка при ипотечной сделке

При покупке квартиры, чтобы посмотреть историю перехода прав собственности на квартиру

Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости

Для налоговой, чтобы подтвердить, что квартиры или дома у вас больше нет

Для органа, который принимает решение о бесплатном предоставлении жилья

Для банка при решении вопроса о большом кредите

Выписка о кадастровой стоимости

Для себя, чтобы проверить правильность налоговых начислений

Недвижимость перешла к нынешнему собственнику по наследству

Прежний собственник приватизировал квартиру до 1998 года и не регистрировал права в Росреестре. Новый собственник, после получения свидетельства о наследстве, по какой-то причине не стал регистрировать свои права в ЕГРН. В этом случае мы тоже не увидим собственников. Хотя по закону наследник стал собственником с момента получения свидетельства на наследство.

В выписке отражается только прежний собственник

Квартира, зарегистрированная в ЕГРН и имеющая собственников, перешла по наследству. Наследник получил свидетельство на наследство, но не стал регистрировать права в Росреестре. В этом случае, в выписке будет отражен только прежний собственник.

Не имеется правообладателей в коммунальной квартире

Если вы закажите выписку ЕГРП на квартиру целиком — то собственников там не обнаружите. Следует заказывать выписки отдельно на каждую комнату. Так как комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости. Речь идёт именно о комнатах, имеющих отдельные кадастровые номера, а не о общедолевой или совместной собственности.

Как теперь проверять недвижимость?

Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды. Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр. Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации.

Эксперты видят в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/. Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права. Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.