- Что необходимо сделать после внесения задатка?
- Возврат средств в судебном порядке
- Как правильно составить соглашение о задатке
- Какой размер задатка
- Какую расписку принять
- Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2021 года
- Отличие от аванса
- Передача задатка за квартиру
- Порядок действий до внесения денег
- Размер
- Расписка о получении задатка за квартиру
- Расторжение соглашения о задатке
- Соглашение о задатке
- Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы
Что необходимо сделать после внесения задатка?
Соглашение о задатке является предварительной частью сделки, поэтому после передачи задатка стороны:
- в установленный соглашением срок подписывают основной договор купли-продажи;
- производят окончательный расчет за квартиру;
- проводят процедуру государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Экземпляр соглашения о задатке, основного договора и расписки являются подтверждением того, что сделка состоялась и юридически правомерна. В случае возникновения разногласий стороны вправе обратиться в суд, представив эти документы.
Возврат средств в судебном порядке
Продавцы не всегда хотят возвращать двойную сумму задатка добровольно и покупателю приходится обращаться в суд с исковым заявлением.
Обращаться следует:
- в мировой суд, если сумма иска менее 50 тысяч рублей;
- в районный суд, если сумма иска более 50 тысяч рублей.
Доказывать факт неисполнения обязательств по договору будет истец.
Образец искового заявления о взыскании задатка
Как правильно составить соглашение о задатке
Соглашение о задатке – документ, который будет иметь юридическую силу с момента его подписания сторонами. Денежные средства могут быть переданы в момент подписания соглашения или в дату, указанную в соглашении. Заверять у нотариуса соглашение о задатке необязательно.
Какой размер задатка
Размер определяют сами покупатели и продавцы, законом это не регулируется. Хоть 100 рублей, хоть миллион. На практике обычно 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно потом идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.
Какую расписку принять
Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств — подпись можно подделать, а почерк невозможно. Писать только шариковой ручкой. Гелиевая ручка или карандаш не подойдут.
В расписке обязательно должны быть указаны следующие пункты:
- Название документа должно выглядеть так — Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
- Дата составления расписки.
- Полные паспортные данные продавца и покупателя.
Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 0 кв. 0, в последующем именуемый Продавец.
- Обязательно указать, что передается именно задаток.
- Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
- Ссылка на соглашение о задатке, к которому составляется расписка.
Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по соглашению о задатке, который был заключен такого-то числа.
- Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоподтверждающие документы.
- Подпись обоих сторон.
Продавец пишет два экземпляра расписки — одну передает покупателю, другую оставляет себе. В обоих должны быть подписи сторон. Полученную расписку нужно обязательно прочесть и перепроверить все данные. Особенно паспортные данные, сумму задатка и дату.
После того как провели задаток, можно готовиться к сделке купли-продажи. Сейчас многие сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Поэтому прочтите: 1) в каких случаях договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса (статья переписана после вступления в силу изменения в cт.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2021 года
Образец договор задатка при покупке квартиры. doc
Отличие от аванса
Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:
- заключение договора или соглашения;
- возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.
С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.
Передача задатка за квартиру
После подписания соглашения покупатель передает продавцу денежные средства в месте предусмотренном для передачи денег и согласованное сторонами: квартира, офис агентства недвижимости, отделение банка. Задаток можно передать наличными в присутствии свидетелей или сделать перевод на счёт или карту продавца.
При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств. Например: «Денежные средства в сумме (указать сумму числом и прописью) получены мной на банковскую карту Сбербанка или на банковский счет ВТБ”.
Когда передаются деньги при покупке квартиры?
Порядок действий до внесения денег
Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:
- Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
- Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
- Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
- Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
- Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
- Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.
Размер
Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.
Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.
Расписка о получении задатка за квартиру
Расписка о получении задатка при покупке квартиры является подтверждением факта получения продавцом задатка от покупателя за продаваемую им квартиру. Расписка пишется получателем от руки разборчиво, без ошибок и исправлений, с указанием следующих сведений:
- место и дата составления;
- данные сторон:
- ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации;
- сумма, передаваемая в качестве задатка (цифрами и прописью);
- назначение передаваемой суммы (задаток);
- сведения об объекте, за который получены денежные средства;
- основание передачи задатка (соглашение о задатке);
- подписи сторон.
Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры
Расторжение соглашения о задатке
Расторгнуть соглашение о задатке можно по инициативе любой из сторон и по условиям расторжения, предусмотренных соглашением.
Сделать это можно до подписания основного договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре.
Обстоятельства, которые могут послужить причиной расторжения соглашения о задатке:
- покупателю стали известны сведения, о которых он не знал;
- обнаружены недостатки, которые не были выявлены ранее и устранить их невозможно;
- продавец не подготовил необходимых для сделки документов.
Соглашение можно расторгнуть, но не стоит забывать о последствиях за совершенные действия.
Соглашение о задатке
Соглашение идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указать:
Соглашение подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, за него соглашение подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).
Сколько должно быть экземпляров соглашения. Количество экземпляров равна количеству сторон сделки дополнительные. Например, если два покупателя и два продавца, то 4. Еще один может потребовать банк покупателей, если они с ипотекой. Или органы опеки.
Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы
Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.
Если подписать только один из этих документов, на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.
В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.
Пример №1. Признали авансом. Был только предварительный договор.
Ситуация: Покупатель с продавцом подписали только предварительный договор купли-продажи, где указали передачу задатка в 100 тысяч рублей. Еще указали срок заключения договора купли-продажи (основного). Затем этот срок увеличивали, т.е. дополнительно подписали соглашение о продлении. Но все равно не успели выйти на сделку. Покупатель считает, что была вина продавца — продавец уклонялся от оформления сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И потребовал задаток в двойном размере – 200 тысяч рублей. Но продавец считает по-другому – у покупателя не было всей суммы на покупку квартиры. В итоге покупатель подал в суд, чтобы вернуть себе двойной задаток.
Районный суд (решение № 2-1400/2021): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.
Суд решил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.
Пример №2. Это аванс, даже если подписали соглашение о задатке.
Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в размере в 50 тысяч рублей. Для этого они подписали только соглашение о задатке. В нем указали, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но на сделку они так и не вышли. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому потребовал от него задаток в двойном размере – 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд, чтобы взыскать с него двойной задаток, госпошлину и за юридические услуги.
Районный суд (Решение № 2-214/2021): То, что стороны подписали соглашение о задатке, еще ни о чем не говорит. Это соглашение должно быть заключено только вместе с договором купли-продажи (основным) – п. 1. ст. 380 ГК РФ. Только при договоре купли продажи задаток выполняет обеспечительную функцию. Раз договора не было, то это аванс.
Суд решил взыскать с продавца только 50 тыс.руб., госпошлину и за юридические услуги.
Пример №3. Передавался аванс. Хотя в предварительном договоре указали задаток.
Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.
Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, тогда деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.
С продавца взыскали только 60 тысяч рублей. Хотя требовали 120.
Пример №1. Здесь дело дошло до Верховного суда — одного из высших судов в России. Он признал, что передавался именно задаток. Был предварительный договор и соглашение задатке.
Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. При передаче они подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Еще продавец написал расписку в получении денег. В предварительном договоре указали срок, до какого нужно подписать договор купли-продажи (основной). Но покупатель не смог в срок найти деньги на покупку квартиры. И потребовал продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он считал, что передавал аванс. Продавец отказался, поэтому на него подали в суд.
Покупатель в иске указал, что задаток обеспечивает обязательство только по договору купли-продажи, но стороны такой договор не подписывали. Значит это был аванс.
Районный суд (решение №2-882/15): Покупатель не имеет право требовать деньги назад. Стороны подписали соглашение о задатке, прописали в нем необходимые требования. К тому же подписали предварительный договор купли-продажи, в котором тоже указали сумму именно задатком. Покупателю отказали в иске, и он подал апелляцию.
Областной суд (Определение № 4Г-10267/2021): Задаток считается таковым, только когда подписан договор купли-продажи (основной) – ст. 380 и 429 ГК РФ. А раз он не был подписан, задаток считается авансом. В итоге отменили решение районного суда, и вынесли определение: Продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец с этим не согласился и подал кассацию в Верховный суд.
Верховный суд (Определение № 18-КГ16-29): Областной суд не прав. В п. 4 ст. 380 ГК РФ указано, что задаток может быть передан по заключению договора купли-продажи, который предусмотрен предварительным договором. Стороны подписали и предварительный договор, и соглашение о задатке. Покупатель сам виноват, что не нашел деньги на покупку квартиры. Он не выполнил своих обязательств, которые были указаны в предварительном договоре. Определение областного суда отменили, и направили дело туда же на новое рассмотрение.
Снова областной суд (Определение № 33-15858/2021): Теперь судебная коллегия согласилась с Верховным судом. Определили, что передавался задаток. А так как покупатель сам виноват, что не вышел на сделку, деньги остаются у продавца.
Пример №2. Это задаток. Было соглашение о задатке и предварительный договор.
Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. Для этого они подписали соглашение о задатке и предварительный договор. В обоих документах указали именно задаток. Но в итоге продавец отказалась продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя за более высокую цену. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обращаться в суд. На суде покупатель потребовал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.
Районный суд (Решение № 2-3130/2021): В п. 4 ст. 380 ГК РФ написано — по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Был и предварительный и соглашение. От сделки отказался именно продавец, потому что он нашел другого покупателя.
Суд взыскал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.
Соглашение и предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Не надо обращаться по этому поводу к нотариусу, он не занимается такими документами. Если нет опыта, лучше обратитесь к юристу или риелтору.
