Договор задатка при покупке квартиры: образец 2021

Договор задатка при покупке квартиры: образец 2021 Залог недвижимости

Что необходимо сделать после внесения задатка?

Соглашение о задатке является предварительной частью сделки, поэтому после передачи задатка стороны:

  • в установленный соглашением срок подписывают основной договор купли-продажи;
  • производят окончательный расчет за квартиру;
  • проводят процедуру государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Экземпляр соглашения о задатке, основного договора и расписки являются подтверждением того, что сделка состоялась и юридически правомерна. В случае возникновения разногласий стороны вправе обратиться в суд, представив эти документы.

Возврат средств в судебном порядке

Продавцы не всегда хотят возвращать двойную сумму задатка добровольно и покупателю приходится обращаться в суд с исковым заявлением. 

Обращаться следует:

  • в мировой суд, если сумма иска менее 50 тысяч рублей;
  • в районный суд, если сумма иска более 50 тысяч рублей.

Доказывать факт неисполнения обязательств по договору будет истец.

Образец искового заявления о взыскании задатка

Как правильно составить соглашение о задатке

Соглашение о задатке – документ, который будет иметь юридическую силу с момента его подписания сторонами. Денежные средства могут быть переданы в момент подписания соглашения или в дату, указанную в соглашении. Заверять у нотариуса соглашение о задатке необязательно. 

Какой размер задатка

Размер определяют сами покупатели и продавцы, законом это не регулируется. Хоть 100 рублей, хоть миллион. На практике обычно 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно потом идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

Какую расписку принять

Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств — подпись можно подделать, а почерк невозможно. Писать только шариковой ручкой. Гелиевая ручка или карандаш не подойдут.

В расписке обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • Название документа должно выглядеть так — Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
  • Дата составления расписки.
  • Полные паспортные данные продавца и покупателя.

    Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 0 кв. 0, в последующем именуемый Продавец.

  • Обязательно указать, что передается именно задаток.
  • Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
  • Ссылка на соглашение о задатке, к которому составляется расписка.

    Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по соглашению о задатке, который был заключен такого-то числа.

  • Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоподтверждающие документы.
  • Подпись обоих сторон.

Продавец пишет два экземпляра расписки — одну передает покупателю, другую оставляет себе. В обоих должны быть подписи сторон. Полученную расписку нужно обязательно прочесть и перепроверить все данные. Особенно паспортные данные, сумму задатка и дату.

После того как провели задаток, можно готовиться к сделке купли-продажи. Сейчас многие сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Поэтому прочтите: 1) в каких случаях договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса (статья переписана после вступления в силу изменения в cт.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2021 года

Образец договор задатка при покупке квартиры. doc

Отличие от аванса

Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:

  • заключение договора или соглашения;
  • возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Еще про залог:  Кредит под залог квартиры от 5,9%, 48 предложений банков Москвы

Договор задатка при покупке квартиры: образец 2021

Передача задатка за квартиру

После подписания соглашения покупатель передает продавцу денежные средства в месте предусмотренном для передачи денег и согласованное сторонами: квартира, офис агентства недвижимости, отделение банка. Задаток можно передать наличными в присутствии свидетелей или сделать перевод на счёт или карту продавца.

При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств. Например: «Денежные средства в сумме (указать сумму числом и прописью) получены мной на банковскую карту Сбербанка или на банковский счет ВТБ”.

Когда передаются деньги при покупке квартиры?

Порядок действий до внесения денег

Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:

  1. Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
  2. Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
  3. Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
  4. Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
  5. Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
  6. Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.

Размер

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Расписка о получении задатка за квартиру

Расписка о получении задатка при покупке квартиры является подтверждением факта получения продавцом задатка от покупателя за продаваемую им квартиру. Расписка пишется получателем от руки разборчиво, без ошибок и исправлений, с указанием следующих сведений:

  1. место и дата составления;
  2. данные сторон:
  • ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации;
  1. сумма, передаваемая в качестве задатка (цифрами и прописью);
  2. назначение передаваемой суммы (задаток);
  3. сведения об объекте, за который получены денежные средства;
  4. основание передачи задатка (соглашение о задатке);
  5. подписи сторон.

Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры

Расторжение соглашения о задатке

Расторгнуть соглашение о задатке можно по инициативе любой из сторон и по условиям расторжения, предусмотренных соглашением.

Сделать это можно до подписания основного договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре.

Обстоятельства, которые могут послужить причиной расторжения соглашения о задатке:

  • покупателю стали известны сведения, о которых он не знал;
  • обнаружены недостатки, которые не были выявлены ранее и устранить их невозможно;
  • продавец не подготовил необходимых для сделки документов.

Соглашение можно расторгнуть, но не стоит забывать о последствиях за совершенные действия.

Соглашение о задатке

Соглашение идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указать:

Соглашение подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, за него соглашение подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).

Еще про залог:  Договор ипотеки: виды и важные пункты ипотечного договора, права и обязанности, расторжение

Сколько должно быть экземпляров соглашения. Количество экземпляров равна количеству сторон сделки дополнительные. Например, если два покупателя и два продавца, то 4. Еще один может потребовать банк покупателей, если они с ипотекой. Или органы опеки.

Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы

Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.

Если подписать только один из этих документов, на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.

В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.

Суд признал задаток авансом ↓

Пример №1. Признали авансом. Был только предварительный договор.

Ситуация: Покупатель с продавцом подписали только предварительный договор купли-продажи, где указали передачу задатка в 100 тысяч рублей. Еще указали срок заключения договора купли-продажи (основного). Затем этот срок увеличивали, т.е. дополнительно подписали соглашение о продлении. Но все равно не успели выйти на сделку. Покупатель считает, что была вина продавца — продавец уклонялся от оформления сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И потребовал задаток в двойном размере – 200 тысяч рублей. Но продавец считает по-другому – у покупателя не было всей суммы на покупку квартиры. В итоге покупатель подал в суд, чтобы вернуть себе двойной задаток.

Районный суд (решение № 2-1400/2021): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.

Суд решил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.

Пример №2. Это аванс, даже если подписали соглашение о задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в размере в 50 тысяч рублей. Для этого они подписали только соглашение о задатке. В нем указали, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но на сделку они так и не вышли. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому потребовал от него задаток в двойном размере – 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд, чтобы взыскать с него двойной задаток, госпошлину и за юридические услуги.

Районный суд (Решение № 2-214/2021): То, что стороны подписали соглашение о задатке, еще ни о чем не говорит. Это соглашение должно быть заключено только вместе с договором купли-продажи (основным) – п. 1. ст. 380 ГК РФ. Только при договоре купли продажи задаток выполняет обеспечительную функцию. Раз договора не было, то это аванс.

Суд решил взыскать с продавца только 50 тыс.руб., госпошлину и за юридические услуги.

Пример №3. Передавался аванс. Хотя в предварительном договоре указали задаток.

Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.

Еще про залог:  Кредиты под залог квартиры в Бузулуке - взять в 10 банках Бузулука с залогом квартиры без справок

Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, тогда деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.

С продавца взыскали только 60 тысяч рублей. Хотя требовали 120.

Суд признал, что был задаток ↓

Пример №1. Здесь дело дошло до Верховного суда — одного из высших судов в России. Он признал, что передавался именно задаток. Был предварительный договор и соглашение задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. При передаче они подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Еще продавец написал расписку в получении денег. В предварительном договоре указали срок, до какого нужно подписать договор купли-продажи (основной). Но покупатель не смог в срок найти деньги на покупку квартиры. И потребовал продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он считал, что передавал аванс. Продавец отказался, поэтому на него подали в суд.

Покупатель в иске указал, что задаток обеспечивает обязательство только по договору купли-продажи, но стороны такой договор не подписывали. Значит это был аванс.

Районный суд (решение №2-882/15): Покупатель не имеет право требовать деньги назад. Стороны подписали соглашение о задатке, прописали в нем необходимые требования. К тому же подписали предварительный договор купли-продажи, в котором тоже указали сумму именно задатком. Покупателю отказали в иске, и он подал апелляцию.

Областной суд (Определение № 4Г-10267/2021): Задаток считается таковым, только когда подписан договор купли-продажи (основной) – ст. 380 и 429 ГК РФ. А раз он не был подписан, задаток считается авансом. В итоге отменили решение районного суда, и вынесли определение: Продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец с этим не согласился и подал кассацию в Верховный суд.

Верховный суд (Определение № 18-КГ16-29): Областной суд не прав. В п. 4 ст. 380 ГК РФ указано, что задаток может быть передан по заключению договора купли-продажи, который предусмотрен предварительным договором. Стороны подписали и предварительный договор, и соглашение о задатке. Покупатель сам виноват, что не нашел деньги на покупку квартиры. Он не выполнил своих обязательств, которые были указаны в предварительном договоре. Определение областного суда отменили, и направили дело туда же на новое рассмотрение.

Снова областной суд (Определение № 33-15858/2021): Теперь судебная коллегия согласилась с Верховным судом. Определили, что передавался задаток. А так как покупатель сам виноват, что не вышел на сделку, деньги остаются у продавца.

Пример №2. Это задаток. Было соглашение о задатке и предварительный договор.

Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. Для этого они подписали соглашение о задатке и предварительный договор. В обоих документах указали именно задаток. Но в итоге продавец отказалась продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя за более высокую цену. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обращаться в суд. На суде покупатель потребовал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Районный суд (Решение № 2-3130/2021): В п. 4 ст. 380 ГК РФ написано — по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Был и предварительный и соглашение. От сделки отказался именно продавец, потому что он нашел другого покупателя.

Суд взыскал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Соглашение и предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Не надо обращаться по этому поводу к нотариусу, он не занимается такими документами. Если нет опыта, лучше обратитесь к юристу или риелтору.

Оцените статью
Добавить комментарий