Договор аренды квартиры 2021: скачать образец (бланк) договора найма жилья между физическими лицами

Договор аренды квартиры 2021: скачать образец (бланк) договора найма жилья между физическими лицами Залог недвижимости

Как распределяется арендный доход в банкротстве залогодателя?

В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение за счет доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. Рассмотрим применение этой нормы на примере.

Если банк обладает правом ипотеки на помещение, то он вправе получить преимущественное удовлетворение за счет дохода залогодателя от сдачи этого помещения в аренду. Более того, абзац 6 пункта 2 позволяет банку потребовать оплату очередного арендного платежа непосредственно от арендатора, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором.

Эти права увеличивают шансы банка на погашение своего требования, но до возбуждения банкротства должника-залогодателя банк едва ли ими воспользуется – незапланированное изъятие дохода может крайне негативно отразиться на финансовом положении должника. Скорее всего, банк воздержится от изъятия арендного дохода до тех пор, пока рассчитывает на ординарное погашение кредита, в том числе, когда финансовые трудности должника носят временный характер. В ином случае, когда погашения кредита ожидать не приходится, должник (залогодатель) подвергается процедуре банкротства. Вот где положения п. 2 ст. 334 ГК РФ оказались бы залогодержателю действительно полезны.

Однако по мнению, например, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, п. 2 ст. 334 ГК РФ не учитывает особенностей формирования конкурсной массы и расчетов с кредиторами, которые установлены Законом о банкротстве[1]. Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что п. 2 ст. 334 ГК РФ не подлежит применению в ходе процедуры банкротства, так как обеспеченный залогом кредитор имеет право на получение денежных средств только после реализации предмета залога, чем получение арендного дохода не является[2]. Похожую коллизию обнаруживают и другие суды, разрешая ее не в пользу ГК[3].

Попробуем разобраться, существует ли коллизия между п. 2 ст. 334 ГК РФ и Законом о банкротстве.

Суды, не применившие п. 2 ст. 334 ГК РФ, сослались на то, что вопросы очередности удовлетворения кредиторов в банкротстве устанавливаются специальным законом – Законом о банкротстве. И этот Закон предусматривает, что залоговый кредитор удовлетворяется, во-первых, после реализации предмета залога, а во-вторых, за счет доходов от такой реализации. Иного источника, а равно иных правил удовлетворения требований залогового кредитора, например, за счет арендных платежей, Закон о банкротстве не содержит. В свою очередь п. 2 ст. 334 ГК РФ противоречит Закону о банкротстве, в силу которого платежи арендатора в пользу банкрота включаются в состав конкурсной массы последнего (ст. 131 Закона о банкротстве), а затем распределяются в порядке очередности. В итоге, суды приходят к выводу, что направление арендного дохода залогодержателю нарушает очередность и приводит к предпочтительному удовлетворению его требований. Проще говоря, преимущество залогового кредитора в отношении арендного дохода отрицается, что противоречит п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Что касается соотношения ГК РФ и Закона о банкротстве, то ГК РФ устанавливает основание возникновения права залога на новый объект, тогда как Закон о банкротстве не определяет, что является, а что не является предметом залога, а лишь закрепляет порядок удовлетворения требований за счет его стоимости. По этой причине сферы регулирования пункта 2 статьи 334 ГК РФ и Закона о банкротстве не пересекаются.

Еще про залог:  ТОП 10: Займы под ПТС в Кемерове • Взять займ под залог ПТС Кемерово

Пункт 2 статьи 334 ГК РФ заслуживает отдельного анализа, однако здесь ограничимся несколькими краткими тезисами. В ходе использования помещения его стоимость постепенно уменьшается, превращаясь в новый актив – арендный доход. В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ право залога обременяет такой доход. При этом «доход от использования» проходит два этапа юридического развития. Сначала у залогодателя возникает право требовать от арендатора начисленную арендную плату, а затем это право превращается в денежные средства на счете залогодателя. На первом этапе залог обременяет право требования к арендатору. Этим, в частности, объясняется правило абз. 6 п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которому залогодержатель вправе самостоятельно потребовать от арендатора выплаты арендной платы. Такое правомочие может быть предоставлено залогодержателю при залоге права требования согласно п. 1 ст. 358.6 ГК РФ. Соответственно, требование к арендатору возникает в конкурсной массе уже с обременением. Остается лишь использовать стоимость этого права для удовлетворения залогового кредитора в том порядке, который установлен в Законе о банкротстве. В таком случае направление арендного дохода залогодержателю не нарушит очередность.

Но если в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ право требования к арендатору в момент возникновения обременяется залогом, то в банкротстве правила удовлетворения залогового кредитора должны быть такими же, как и в случае с залогом любого другого права требования. Между тем Закон о банкротстве не содержит специальных правил реализации такого залога, как право требования. 

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 138 требования залогового кредитора удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, тогда как под реализацией главным образом понимается продажа (п. 4 ст. 138). Но считается ли, что управляющий реализует заложенное требование, если решает не продавать его, а самостоятельно истребует задолженность? От ответа на этот вопрос зависит, должен ли управляющий открыть специальный счет для получения денежных средств, чтобы впоследствии распределить их по правилам о распределении выручки от реализации предмета залога (п.п. 1 и 2 ст. 138). Очевидно, что получение исполнения приведет к тому же результату, что и продажа, но гораздо быстрее и со значительно меньшими издержками. Однако до недавнего времени истребование долга не всегда приравнивалось в судебной практике к реализации предмета залога.   

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2021 N 305-ЭС16-7885 данная проблема была частично разрешена. С момента, когда в ходе конкурсного производства требование залогового кредитора было включено в реестр и признано обеспеченным залогом, а равно с момента введения конкурсного производства, если требование было включено и признано залоговым в предыдущей процедуре, залоговый кредитор вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет денежных средств, полученных от контрагента должника по заложенному требованию. Соответственно, с указанного момента конкурсный управляющий обязан открыть специальный счет для получения денег по этому требованию, как если бы получение денег являлось реализацией предмета залога. Остается только разобраться, что делать с денежными средствами, поступившими по заложенному требованию до введения конкурсного производства. Из текста определения следует, что право залога на них не распространяется, если только они поступили не на залоговый счет. В связи с этим, залог требования оказывается не очень эффективным инструментом, в том числе и в банкротстве залогодателя.

Еще про залог:  Кредит под залог строящейся недвижимости — кредит под залог дду

Применительно к п. 2 ст. 334 ГК РФ это означает, что залогодержатель помещения вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет арендного дохода, только если такой доход поступил (т.е. денежные средства были получены) после того, как требование залогодержателя было признано обеспеченным залогом, но в любом случае не ранее перехода в конкурс. Что касается арендных доходов, полученных в ходе других процедур банкротства, то они оказываются свободными от обременения.

Чтобы претендовать на арендный доход в ходе всех процедур банкротства, залогодержателю следует требовать от каждого залогодателя недвижимости (иного объекта, который способен приносить доход) заключения договора залога прав по договору банковского счета и перечисления доходов от предмета залога на указанный счет (п. 5 ст. 358.9 ГК РФ). Однако этот механизм защиты не достигает своей цели, в том числе и в процедуре банкротства, если арендатор по какой-либо причине перечисляет арендный платеж не на залоговый, а на другой счет должника.

Залогодержатель также мог бы обратиться с требованием об оплате к арендатору и получить денежные средства непосредственно от него (абз. 6 п. 2 ст. 334 ГК РФ). Однако, во-первых, арендатор может направить платеж должнику, отказавшись иметь дело с залогодержателем, вследствие чего последний утратит право залога. Во-вторых, сохранение такого права у залогодержателя, когда должник находится в процедуре банкротства, небесспорно. Во избежание злоупотреблений требования кредиторов удовлетворяются под контролем управляющего, тем более, что залогодержатель не вправе претендовать более чем на 80% (95% — при отсутствии кредиторов первой и второй очереди) арендного дохода (п. п. 1 и 2 ст. 138 Закона о банкротстве). Тем не менее, последний аргумент выглядит не убедительно, ведь управляющий всегда может взыскать с залогодержателя ту сумму, которая составит его предпочтение перед другими кредиторами (от 5 до 20%).

С учетом того, что залог распространяется на требование к арендатору, практика применения п. 2 ст. 334 ГК РФ в ходе банкротства залогодателя помещения должна соответствовать определению СК по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2021 N 305-ЭС16-7885. Однако общий подход совпадает при различных обоснованиях. Порой залогодержатель получает преимущество за счет применения п. 2 ст. 334 ГК РФ по аналогии закона. Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу, что Закон о банкротстве не устанавливает порядок распределения денежных средств, которые поступили в конкурсную массу должника от сдачи в аренду залогового имущества, а потому п. 2 ст. 334 ГК РФ следует применять по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ)[4]. То же обоснование использовал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа[5].

Может быть, этим обоснованием суды хотели сказать, что правовая позиция ВС РФ не подлежит применению в их делах, и доход от использования не следует понимать, в частности, как требование к арендатору, а потому залогодержатель имеет преимущество в отношении такого дохода не только в конкурсе, но и в других процедурах?

Еще про залог:  Аренда Kia Optima под такси Москва / Аренда авто / Услуги Москва - объявления о услугах | страница 4 - - Услуджио, Услугио

Кто может сдать квартиру

Можно ли сдать, если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.

Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка требуется, если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет, поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять.

Если вы не единственный владелец. В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки. Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени.

Вы можете воспользоваться шаблоном доверенности из статьи Т⁠—⁠Ж, если не хотите тратиться на нотариуса. Но вам придется адаптировать ее под себя.

Если вы формально не собственник. Например, квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор. А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность, в которой будут прописаны ваши полномочия.

Квартира, купленная в браке и в совместную собственность, по закону считается общей, даже если по документам она оформлена на жену. Скорее всего, в этом случае доверенность не нужна.

Если квартира муниципальная (поднаем). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 Р в месяц. Однако если человек стоит на учете как малоимущий, он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 Р в месяц.

В каких случаях сдавать. На мой взгляд, стоит сдавать квартиру, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, скорее, это бизнес, и немногие это понимают.

Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определенные обязанности, например:

  1. Искать жильцов и сдавать квартиру.
  2. Ежемесячно принимать арендную плату.
  3. Оплачивать ЖКУ.
  4. Следить за сохранностью квартиры и необходимостью ремонта.
  5. Заказывать услуги клининга, чтобы перед следующим нанимателем квартира была в порядке.

Если будете сдавать самостоятельно, есть тоже много нюансов.

Траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться. А значит, ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее.

Цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее.

https://www.youtube.com/watch?v=SUpd9NvyifY

В августе сдать квартиру проще, чем в начале года. Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье, а работники приезжают в город, чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков.

Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-трендам».

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

В Т⁠—⁠Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду.

Оцените статью
Добавить комментарий