Договор субаренды нежилого помещения — это соглашение о сдаче внаем третьему лицу арендатором арендованного им имущества либо его части.
Действующее законодательство предусматривает возможность передать арендованное имущество третьим лицам (субарендаторам). Это удобно, когда в аренду передано помещение с большой площадью либо когда арендатор на коммерческой основе занимается пересдачей арендованного им имущества. Часто в объявлениях не уточняется, на каком основании предполагается пользование имуществом, пример коммерческого предложения субаренды подобен коммерческому предложению по аренде.
Передать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя. Оно выражается либо в отдельном пункте контракта по аренде, либо в виде письменного документа для каждого соглашения по субаренде. Если в субаренду передается часть арендованного имущества, согласие арендодателя требуется выразить на данную часть, даже в случае наличия его согласия на все имущество целиком в соглашении по аренде (Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 №Ф09-2476/10-С6 по делу №А47-7366/2008).
По гражданскому законодательству, сторонами в договоре субаренды нежилого помещения выступают арендатор и субарендатор. К участникам сделки предъявляются обычные требования по наличию у них соответствующих полномочий на заключение соглашения.
Арендатор действует в рамках заключенной аренды и с согласия арендодателя. Субарендатор заключает сделку и соглашается использовать имущество в соответствии с его назначением, указанным в основной аренде.
К субаренде применяются правила, установленные для аренды, если иное не предусматривается законодательством, и установлены специальные требования к сроку.
Рассмотрим, какие условия предусмотреть и как правильно составить договор субаренды нежилого помещения:
Предлагаем воспользоваться образцом типового договора субаренды нежилого помещения, который содержит различные условия для данного вида соглашений.
Субаренда нежилого помещения
г._____________ «__»_____ ____ г.
_____________ (наименование юридического лица), в лице _______________ (указать должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и _____________________ (наименование юридического лица), в лице _________________ (должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование за плату, а Субарендатор обязуется принять в субаренду нежилое помещение (далее — имущество, помещение): _____________________ (указать характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер, площадь, назначение, адрес). Контур помещения выделен и заштрихован на поэтажном плане технического паспорта, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).
1.2. Согласие арендодателя, являющегося собственником помещения, на сдачу имущества в субаренду (выбрать требуемый вариант):
Согласие арендодателя является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).
1.3. На момент заключения сделки имущество не обременено арестом, залогом или иными правами третьих лиц, препятствующих его использованию, в споре и под запрещением не состоит.
2. Права и обязанности сторон.
2.1. Обязанности Арендатора:
2.1.1. В течение ___ дней после подписания договора передать Субарендатору имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3), который подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью договора.
2.1.2. Обеспечить беспрепятственное использование Субарендатором имущества не вмешиваться в его хозяйственную деятельность.
2.1.3. Ознакомить Субарендатора с условиями аренды от «___» ___ ___ г. №___.
2.1.4. В течение ____ дней после расторжения договора принять имущество у Субарендатора по Акту приема-передачи.
2.2. Обязанности Субарендатора:
2.2.1. В течение ___ дней после подписания договора принять от Арендатора имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3).
2.2.2. Своевременно и полностью исполнять обязанность по оплате субаренды иных платежей, установленных договором.
2.2.3. Получать согласование Арендатора в письменном виде на осуществление любых ремонтных работ, в том числе на перепланировку помещения.
2.2.4. Обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в помещении с учетом их нормального износа.
2.2.5. Содержать имущество в исправном и в требуемом действующим законодательством санитарном и противопожарном состоянии.
2.2.6. В случае аварии или иного повреждения немедленно извещать Арендатора об этом и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы повреждения имущества.
2.2.7. Обеспечивать Арендатору и представителям обслуживающих и контролирующих организаций беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра.
2.2.8. Использовать имущество в соответствии с его назначением.
2.2.9. В течение ____ дней после расторжения договора передать имущество по Акту приема-передачи.
2.3. Права Арендатора:
2.3.1. Производить осмотр имущества в согласованное с Субарендатором время.
2.3.2. Контролировать использование имущества, правильность его эксплуатации и техническое состояние. Требовать устранения допущенных Субарендатором нарушений в отношении использования помещения.
2.4. Права Субарендатора:
2.4.1. Производить отделимые улучшения помещения по согласованию с Арендатором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Субарендатором, возмещению не подлежит.
2.4.2. Требовать устранения допущенных Арендатором нарушений условий настоящего договора.
2.4.3. В случае досрочного расторжения аренды от «__»____ ___г. №__ Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на помещение в пределах оставшегося срока.
3.1. Ежемесячная оплата за субаренду составляет _______ (______________) рублей __ коп., НДС не начисляется. Коммунальные услуги оплачиваются Субарендатором дополнительно.
3.2. Оплата производится на расчетный счет Арендатора не позднее ____ числа текущего месяца. Оплата за первый и последний месяцы производится после подписания Акта приема-передачи в течение ______ дней.
4. Ответственность сторон.
4.1. Сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом обязательства, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.
4.2. За нарушение сроков, указанных в п.3.2, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.3. За нарушение срока, указанного в п.2.1.1, Субарендатор имеет право взыскать с Арендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества.
4.4. За нарушение срока, установленного п.2.2.12, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества.
4.5. Уплата неустойки не освобождает сторону от исполнения своих обязательств.
4.6. Арендатор выплачивает Субарендатору неустойку в размере _______ в случае расторжения договора аренды от «___» _____ ___ г. №___ по вине Арендатора либо по соглашению между Арендодателем и Арендатором.
5. Срок субаренды.
5.1. Договор заключается сроком на _____ и вступает в силу с момента его подписания.
6. Условия изменения и расторжения.
6.1. Договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению Сторон. Каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив об этом другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.
6.2. Основания для одностороннего внесудебного расторжения по инициативе Арендатора:
6.2.1. Субарендатор использует имущество с нарушением условий субаренды.
6.2.2. Субарендатором более двух раз подряд не внесена оплата за помещение.
6.2.3. Помещение не принято Субарендатором в срок, установленный пунктом 2.2.1.
6.3. Основания для одностороннего внесудебного расторжения по инициативе Субарендатора:
6.3.1. Если Арендатором нарушен срок передачи помещения, установленный пунктом __.
6.3.2. Помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению, и данные недостатки не были оговорены в Акте приема-передачи, не были заранее известны Субарендатору и не могли быть выявлены при осмотре помещения и подписании Акта приема-передачи.
6.4. Для расторжения в случаях, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3, заинтересованная сторона направляет другой стороне соответствующее уведомление. Договор является расторгнутым с момента получения стороной такого уведомления.
7. Заключительные положения.
7.1. При возникновении вопросов, не урегулированных договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
7.2. Все споры подлежат урегулированию путем переговоров. В случае невозможности урегулирования разногласий во внесудебной порядке, споры разрешаются в Арбитражном суде __________.
7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.
7.4. Любые изменения и дополнения должны быть составлены в письменном виде и подписаны сторонами.
8. Адреса и реквизиты сторон.
Досрочное расторжение соглашения производится по взаимному согласию сторон в любое время либо по инициативе одной из них в силу разных обстоятельств. Предлагаем варианты, как заполнять договор субаренды нежилого помещения для некоторых случаев одностороннего расторжения.
Общая формулировка подходит для случаев расторжения при отсутствии недобросовестных виновных действий сторон:
Специальные основания по инициативе одной из сторон включают на случай нарушения условий субаренды участниками сделки:
Аренда и субаренда
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда и субаренда (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Форма: Договор аренды и субаренды недвижимого имущества(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)
Форма: Договор аренды и субаренды движимого имущества(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)
Судебная практика
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)ПЕРЕДАЧА В СУБАРЕНДУ ПОЛУЧЕННОЙ
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор аренды с правом субаренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды с правом субаренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Форма: Договор аренды нежилых помещений для использования в производственных целях (на срок более года, с правом субаренды)(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)
Форма: Договор аренды нежилого помещения и оборудования (целевое использование; с правом передачи в субаренду)(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 71 «Порядок предоставления гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЛК РФ»Следует отметить, что Федеральным законом от 04.02.2021 N 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» (далее — Закон N 3-ФЗ) часть 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка.»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения3.1. Вывод из судебной практики: Наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды(Громов А.А.)(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, NN 7, 8)2.1. Соотношение досрочного прекращения договора аренды
