Аренда и договоры аренды

С 2022 года арендодателям и арендаторам придётся пересмотреть свои подходы к бухучёту и применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды». Рассказываем об изменениях, которые затронут всех, и о послаблениях для малого бизнеса. В конце статьи — видео с вебинара Алексея Иванова и Людмилы Архипкиной по применению нового стандарта.

В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг. Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование. Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

• зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
• после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

1. Образуют ли «предупреждение» арендодателем арендатора об отказе от договора в значении абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК и связанное с этим предупреждением освобождение арендатором арендуемого помещения основание для прекращения обязанностей сторон, в том числе обязательств арендатора по внесению арендной платы? Иными словами, в чём назначение такого предупреждение и каков его эффект для правоотношения?

Можно сразу обратить внимание на то, что «предупреждение» по ст. 610 и «уведомление» по ст. 450.1. — автономные режимы осуществления правомочия по отказу от договора, когда такое правомочие для стороны предусмотрено нормами позитивного права или условиями договора.Разница в том, что «предупреждением» прекращается через установленный законом срок (1 и 3 мес. соответственно для движимого и недвижимого имущества) договор, заключённый на неопределённый срок, причём именно в том случае, когда сторона использует возможность отказаться от такого договора в связи с неопределённостью его срока (такой договор, об этом я скажу ниже, можно прекращать и в связи с другими обстоятельствами, но как раз тогда это делается «уведомлением»). Путём «уведомления» осуществляется правомочие указанной в такой норме или в таком условии стороны прекратить договорную связь в одностороннем порядке во всех прочих случаях — когда отказ не вытекает из возможности прекратить договор в связи с неопределённостью его срока, причём так можно прекратить как договор с определённым, так и неопределённым сроком (о последнем сценарии см. 5. Информационного письма № 66 Президиума ВАС от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Воля стороны отказаться от договора должна быть явлена в уведомлении в связи с внешним для правоотношения обстоятельством; «уведомлением» следует считать сообщение, ставящее другую сторону в известность об обстоятельстве, которое она не должна была рассматривать как встроенное в обычное осуществление договорного правоотношения.Договор с неопределённым сроком — это по сути дела договор, который стороны согласились считать условно действующим, поскольку обе вольны в любой момент обессилить вытекающие для них из договора обязательственные обременения, и при наличии такой воли условились от какого-либо дополнительного обстоятельства не ставить прекращение договора в зависимость. Договор с неопределенным сроком — это по сути дела договор одного дня, lame duck. Так как рано или поздно момент, когда та или другая сторона сочтёт за благо от него освободиться, наступит (и ничего другого для прекращения не понадобится), то летальность такого договора является его свойством по умолчанию, и каждая сторона должна быть готовой к тому, что договор может прекратиться в любой момент по истечении установленного законом срока после соответствующего решения другой стороны. Поэтому договор, условность действия которого является его имманентным признаком, должен прекращаться именно в силу предупреждения, а не уведомления.При этом очевидно, что срок завершения действия договора, текущий после предупреждения (далее — «срок завершения»), устанавливается, неважно, законом или договором, в интересах обеих сторон, причём в том числе и в интересах и той стороны, которая направила предупреждение. Для арендодателя — для того, чтобы тот сумел найти нового арендатора, ведь и в тех случаях, когда предупреждение исходит от него, решение прекратить договорное отношение может объясняться не нежеланием сдавать имущество в аренду, а намерением сменить арендатора; для арендатора — для того, чтобы тот сумел найти замену арендуемого имущества, потому что и тогда, когда он инициировал прекращение договора, это могло объясняться не отсутствием необходимости в аренде.Если же отказ от договора связывается не с возможностью воспользоваться неопределённостью его срока (то есть по существу с условностью его действия), но с какими-либо обстоятельствами, достаточно вескими для того, чтобы прекратить действующий договор в одностороннем порядке без связи с неопределённостью его срока, то он не обуславливается и соблюдением интересов контрагента той стороны, которая вправе заявить о таком отказе, и уведомление по умолчанию обессиливает договор немедленно (см. п. 1 ст. 450.1).И коль скоро «срок завершения» по предупреждению устанавливается в интересах обеих сторон, то до тех пор, пока он не истечёт, удовлетворение названного интереса одной из сторон не является основанием для прекращения этого срока, то есть досрочного прекращения договора, во всяком случае постольку, поскольку к этому не готова другая сторона. Само собой разумеется, срок завершения не может не быть и является диспозитивным: стороны всегда могут согласовать досрочное окончание своих отношений. В пользу этого высказался и Президиум ВАС в правильной правовой позиции, сформулированной им ещё в п. 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»: арендодатель утратит требование получения арендных платежей не потому, что допускает злоупотребление правом, диагностируемое недобросовестным заявлением такого требования, ввиду того, что ранее сдал в аренду имущество, а просто потому, что у него уже нет такого права (и ничем поэтому и злоупотреблять), так как он принял от арендатора это имущество. Стороны, таким образом, достигли дополнительного соглашения, суть которого в прекращении договора до истечения «срока завершения». Но всё что было до этого — это нормальное арендное правоотношение, со всеми правами и обязанностями; и если стороны их не прекратили отдельной сделкой, то как тот факт, что использование арендованного имущества арендатором прекращено (например, в связи с переносом хозяйственной деятельности), так и заключение арендодателем нового договора аренды, имеют значение лишь для тестирования их поведения на признаки недобросовестности и, при положительном результате, на признаки злоупотребления правом. Об этом же и п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, где также излагается правильная позиция: да, пусть арендатор арендовал другое помещение, освободил то, что было предметом спорного правоотношения, но в деле нет доказательств, свидетельствующих о принятии этого помещения арендодателем, и стало быть нет оснований делать вывод, что это правоотношение прекращено. А значит, арендатор обязан вносить арендные платежи в течение всего времени «срока завершения». Всё это ещё раз даёт мне повод напомнить: предупреждение вводит особый режим завершения, который действует в интересах обеих сторон арендного правоотношения; не стоит думать, что это срок, в течение которого предупреждённая сторона вольна решить свои проблемы, а решив их, сразу счесть это правоотношение прекращённым. Для обязательств сторон ничего не поменялось. И потому в течение «срока завершения», теоретически, возможно и досрочное прекращение, если закон или договор связывает его, например, с нарушением договора (тот же п. 5 Информационного письма № 66 касается в целом одностороннего расторжения договора с неопределённым сроком, но нет причин не распространить эту позицию и на период «срока завершения», но надо ещё успеть, ведь и здесь есть свой срок завершения для досудебных процедур длинною месяц — п. 2 ст. 452).

2. Сохраняет ли арендатор по договору с неопределённым сроком преимущественное право на заключение договора на новый срок (естественно при соблюдении условий, названных в ст. 621)?

Ответ — нет. Исходя из того, что сказано выше, договор с неопределённым сроком возобновляется сторонами (это нечастый случай предусмотренного законом совершения сделки молчанием) с условием о взаимном отказе от возложения на себя обязательств из такого договора в течение какого бы то ни было определённого срока, и о том, что исполнение этих обязательств безоговорочно прекратится после предупреждения любой стороны об отказе от договора в срок, установленный законом (1 или 3 месяца) или договором. Это значит, что встраивать в такой договор парадигму преимущественного права арендатора абсурдно. Данная привилегия, вещно-правовая если не по своему статусу в отечественном праве, но несомненно в силу генезиса, предоставляется тому арендатору, который владеет или пользуется имуществом, при этом, естественно, надлежащим образом выполняя свои обязанности, в течение некоторого, предположительно длительного времени — если срок невелик, то стороны могут оговорить в договоре неприменение этой привилегии (норма абз.1 ч. 1 ст. 621 диспозитивная). Договор с неопределённым сроком, в соответствии с раскрытой выше его природой, и преимущественное право, поэтому, несовместимы ex definitio. Преимущественному праву арендатора неоткуда здесь родиться; он согласился расстаться с имуществом в любой момент, так что и тени никакой вещности здесь нет; арендодатель, заключивший такой договор, естественно, может рассчитывать на то, что будет вести переговоры с вероятными арендаторами об аренде на определённый срок, и этим переговорам не может воспрепятствовать арендатор по договору с неопределенным сроком. Это относится в полной мере и к договорам, «возобновлённым» на неопределённый срок (п. 2 ст. 621) — та сделка молчанием, которая возобновляет такой договор с прежними условиями, но без определения срока, выражает и волю сторон исключить преимущественное право, ибо, повторю, оно несовместимо с такой арендой.При этом надо иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» преимущественное право сохраняется и за арендатором не только по действующему договору аренды, но и по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз.1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку последняя норма прямо говорит о том, что преимущественное право реализуется либо в срок, установленный договором, либо в разумный срок до окончания договора, то это разъяснение может быть понято только так, что в отсутствие договорного условия о сроке реализации преимущественного права, оно погашается по истечении такого срока до окончания договора, который нельзя считать в целях этого регулирования разумным и который будет для этого права пресекательным. Иное понимание разъяснения не только несовместимо с текстом ГК, но и опять же противоречит здравому смыслу.Судебная практика почти тотально единодушна в отрицании преимущественного права у арендатора по договору аренды с неопределённым сроком.Однажды (а по-моему — даже единожды), впрочем, состоялся судебный акт, которым за таким арендатором было таки признано преимущественное право (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 по делу N А75-4053/2014). Но суд связал его не с возобновлённым договором аренды, а с отсутствием реализации преимущественного права по ранее заключённому срочному договору, причём сделал это в силу явно ошибочного понимания названного разъяснения Пленума ВАС № 73: хотя арендатор не реализовал своё преимущественное право в период действия договора (а по условиям договора он должен был сделать это путем направления в установленном порядке арендодателю письменного заявления не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора), суд почему-то решил, что из разъяснения Пленума следует, будто это преимущественное право всё равно сохранится у арендатора в течение года до заключения нового договора, хотя Пленум конечно ничего подобного не говорил.

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды  к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст.  621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Как изменился ФСБУ 25/2018 с августа 2022 года

С 07.08.2022 вступили в силу изменения ФСБУ 25/2018, утверждённые приказом Минфина РФ от 29.06.2022 № 101н (информационное сообщение Минфина РФ от 15.08.2022 № ИС-учет-41). Речь идёт о следующих корректировках:

• В состав арендных платежей теперь не входят все суммы НДС, которые платят стороны договора: как возмещаемый, так и невозмещаемый налог. Ранее не включали только возмещаемый НДС.
• Если арендатор переоценивает группу основных средств, к которой относится арендуемое имущество, то он может сам выбирать: переоценивать право пользования активом (ППА) по объекту аренды, или нет. Ранее в такой ситуации арендатор был обязан переоценивать ППА.

Как перейти на ФСБУ 25/2018

В общем случае на новый стандарт нужно переходить ретроспективным методом. Это значит, что нужно пересчитать данные по всем действующим договорам аренды за прошлые периоды в соответствии с новыми правилами (п. 49 ФСБУ 25/2018

1. Можно не применять новый стандарт в отношении договоров аренды, срок действия которых закончится в течение 2022 года (п. 51 ФСБУ 25/2018

2. Компании, которые ведут упрощённый бухучёт, имеют право переходить на ФСБУ 25/2018 перспективно — только в отношении договоров аренды, которые будут исполняться после 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018

Кроме того, все арендаторы могут воспользоваться упрощённым порядком перехода (п. 50 ФСБУ 25/2018). Для этого нужно по каждому договору на 31.12.2021 провести следующие операции:

1. Оценить справедливую стоимость ППА.

2. Оценить приведённую стоимость обязательства по аренде. Для этого нужно дисконтировать номинальную стоимость оставшихся арендных платежей. Ставку дисконтирования следует признать равной процентной ставке по заёмным средствам, которые арендатор использует или мог бы использовать на условиях, сопоставимых с договором аренды.

3. Отразить в бухучёте ППА и обязательство по аренде так, как мы рассматривали выше в разделе «Учёт у арендатора».

4. Списать разницу между ППА и обязательством по аренде на нераспределённую прибыль: Дт 01 Кт 84 или Дт 84 Кт 01.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Как вести учёт аренды у арендатора

Арендатор в общем случае должен в момент получения актива признать в бухучёте право пользования им и обязательство по аренде.

Учёт права пользования активом

Право пользования активом (ППА) нужно учитывать по правилам, установленным для основных средств и капитальных вложений (п. 10 ФСБУ 25/2018). ППА при его формировании следует учитывать у арендатора в балансе в составе внеоборотных активов на счете 08. Для этого нужно завести отдельный субсчёт.

Стоимость ППА складывается из следующих частей (п. 13 ФСБУ 25/2018

• Первоначальной оценки обязательства по аренде.
• Арендных платежей, произведённых «авансом» — до передачи или непосредственно в дату передачи предмета аренды.
• Затрат арендатора на доставку предмета аренды, установку, монтаж, настройку и другие подобные работы.
• Оценочных обязательств арендатора, например — по предстоящему демонтажу объекта или охране окружающей среды.

Компании, которые ведут упрощённый бухучёт, могут не учитывать затраты из п. 3 и 4, признавая их текущими расходами.

Расчёт обязательства по аренде

Обязательство по аренде в общем случае нужно оценивать по приведённой стоимости будущих арендных платежей. Эту сумму определяют путём дисконтирования — с учётом уменьшения стоимости денег в будущем (п. 14,15 ФСБУ 25/2018

Период дисконтирования должен быть не длиннее, чем период, за который организация формирует бухгалтерскую отчётность. В общем случае это календарный год. Можно проводить дисконтирование и чаще, например — для составления управленческих отчётов. Если период аренды меньше отчётного, то арендные платежи можно не дисконтировать.

Организации, которые ведут упрощённый бухучёт, могут оценивать обязательство по аренде как номинальную сумму будущих платежей, без дисконтирования.

Стандартный порядок расчёта

• Оценить справедливую стоимость предмета аренды к концу срока его использования арендатором.
• Вычесть из этой справедливой стоимости суммы выплат, связанные с гарантией выкупа объекта, если таковые предусмотрены договором.
• Определить негарантированную ликвидационную стоимость предмета аренды как разность показателей из пп. 1 и 2. Это та потенциальная экономическая выгода, которую объект может принести по истечении срока аренды.
• Вычесть из текущей справедливой стоимости предмета аренды его негарантированную ликвидационную стоимость. Эта разность должна равняться сумме арендных платежей с учётом дисконтирования.

Достаточно сложная схема. Но арендатор имеет право применять упрощённый вариант. Компания может использовать для дисконтирования ставку по заёмным средствам на период аренды. Это может быть фактическая ставка, по которой организация берёт кредиты на срок, сопоставимый с длительностью аренды, либо оценочная величина. Например, можно взять текущую ставку рефинансирования ЦБ и прибавить к ней несколько процентных пунктов, с учётом кредитоспособности компании.

Организация взяла 31.12.2022 в аренду на 3 года автомобиль для руководителя. Арендная плата — 200 000 рублей в год с выплатой 31.12.2022, 31.12.2023 и 31.12.2024. В декабре 2022 года до начала использования арендатор произвёл текущий ремонт автомобиля на сумму 50 000 руб. Ремонтом занималась специализированная организация. Компания определила ставку дисконтирования в 12% на основе текущей ставки по кредиту, полученному на 3 года.

Дт 08 Кт 60 50 000 руб. — стоимость ремонта автомобиля включена в ППА.

Дт 76 Кт 51 200 000 руб. — перечислен первый арендный платёж.

Дт 08 Кт 76 200 000 руб. — первый арендный платёж включен в ППА.

Расчёт первоначального обязательства по аренде с учётом дисконтирования:

400 000 руб. / (1 + 0,12)² = 318 878 руб.

Дт 08 Кт 76 318 878 руб. — первоначальное обязательство по аренде включено в ППА.

Дт 01 Кт 08 568 878 руб. — признано ППА.

Если арендатор переоценивает ту группу основных средств, к которой относится арендованный объект, то  он имеет право переоценивать и ППА. Например, если компания переоценивает собственные автомобили, а затем взяла автомобиль в аренду, то ППА по нему также  можно переоценивать (п. 16 ФСБУ 25/2018

Амортизация ППА и корректировка обязательств по аренде во время действия договора

ППА по основным средствам нужно амортизировать по тем же правилам, по которым компания амортизирует собственные основные средства, схожие по характеру применения. Срок полезного использования в этой ситуации не должен превышать срок аренды, кроме тех случаев, когда арендатор планирует в дальнейшем выкупить объект (п. 17 ФСБУ 25/2018

Амортизацию следует относить на текущие затраты с учётом назначения арендованного объекта:

Обязательство по аренде в течение срока действия договора нужно корректировать (п. 18-20 ФСБУ 25/2018

1. Увеличивать на сумму начисляемых процентов. Проценты нужно начислять по ставке дисконтирования, так как с течением времени приведённая сумма арендных платежей должна приближаться к номинальной. Проценты в общем случае нужно отражать в составе текущих расходов арендатора.

2. Уменьшать на сумму фактически уплаченных арендных платежей.

Воспользуемся условиями примера 1 и рассмотрим, как будет меняться обязательство по аренде на момент первого и второго текущего платежа.

По состоянию на 31.12.2023 до окончательного расчёта по аренде останется 1 год, поэтому обязательство с учётом дисконта будет равно:

ОАд = 400 000 руб. / (1 + 12%) = 357 143 руб.

На момент заключения договора аренды обязательство было признано в сумме 318 878 руб., теперь оно увеличилось на 38 265 руб. Эту сумму нужно отнести на текущие расходы, а конкретно — на общехозяйственные, поскольку автомобиль использует руководитель:

Дт 26 Кт 76 38 265 руб. — увеличено обязательство по аренде.

В эту же дату компания сделает текущий платёж по аренде и уменьшит обязательство по аренде:

В итоге обязательство по аренде на 31.12.2023 будет равно:

ОА = 318 878 руб. + 38 265 руб. — 200 000 руб. = 157 143 руб.

31.12.2024 наступит срок окончательного расчёта по аренде, поэтому приведённая стоимость оставшегося обязательства должна стать равной номиналу последнего платежа — 200 000 руб. Следовательно, обязательство увеличится на 42 857 руб. (200 000 руб. — 157 143 руб.).

Дт 26 Кт 76 42 857 руб.

Одновременно компания перечислит последний арендный платёж и в итоге обязательство по аренде станет равным нулю:

В соответствии с п. 21 ФСБУ 25/2018 ППА и обязательство по аренде нужно пересмотреть, если стороны изменили:

• Условия договора аренды.
• Ранее существовавшее намерение продлевать или сокращать срок аренды.
• Размер арендных платежей.

При изменениях обязательства по аренде нужно уточнить ставку дисконтирования и отнести разницу на стоимость ППА.

Дт 01 Кт 76 — обязательство по аренде увеличилось.

Дт 76 Кт 01 — обязательство по аренде уменьшилось.

Если обязательство по аренде уменьшится на большую величину, чем ППА, то эту разность нужно отнести на прочие доходы.

Дт 76 Кт 91.1.

Организация 31.12.2022 взяла в аренду станок на 10 месяцев. Арендная плата составляет 10 000 руб. в месяц, уплачивается ежемесячно. В феврале 2023 года приняли решение сократить срок договора до 8 месяцев.

В момент передачи станка 31.12.2022 сделали следующие проводки:

Дт 08 Кт 76 100 000 руб. (10 000 руб. в мес. х 10 мес.) — признано первоначальное обязательство по аренде.

Дт 01 Кт 08 100 000 руб. — признано ППА.

За январь-февраль 2023 года было уплачено 20 000 руб. арендных платежей. Обязательство по аренде уменьшилось на эту сумму и стало равным 80 000 руб.

Дт 76 Кт 51 20 000 руб.

За это же время была списана амортизация ППА на сумму:

А = 100 000 руб. / 10 мес. х 2 мес. = 20 000 руб.

Дт 20 Кт 02 20 000 руб.

ППА = 100 000 руб. — 20 000 руб. = 80 000 руб.

После пересмотра сроков договора обязательство по аренде на 28.02.2023 должно стать равным 60 000 руб., так как до окончания нового срока осталось 6 месяцев. Разницу в 20 000 руб. нужно отнести на уменьшение ППА.

Дт 76 Кт 01 20 000 руб.

При досрочном расторжении договора аренды нужно списать ППА и обязательство по аренде. Разницу при этом следует отнести на прочие доходы или расходы (п. 23 ФСБУ 25/2018)

Воспользуемся условиями примера 3 со следующими изменениями:

• Компания потратила на монтаж станка 5 000 руб., воспользовавшись услугами сторонней организации.
• Компания расторгла досрочно договор аренды станка 28.02.2023.

А стоимость ППА увеличится на стоимость монтажа и будет равна 105 000 руб.

Дт 08 Кт 60 5000 руб. — отражены затраты на монтаж.

Дт 08 Кт 76 100 000 руб. — признано первоначальное обязательство по аренде.

Дт 01 Кт 08 105 000 руб. — признано ППА.

На 28.02.2023 обязательство по аренде после двух платежей станет равным 80 000 руб., а ППА с учётом амортизации — 84 000 руб.

Дт 76 Кт 51 20 000 руб. — арендный платёж за 2 месяца.

Дт 20 Кт 02 21 000 руб. (105 000 руб. / 10 мес. х 2 мес.) — амортизация ППА за 2 месяца.

Дт 02 Кт 01 21 000 руб. — списана амортизация при расторжении договора.

Дт 76 Кт 01 80 000 руб. — списано обязательство по аренде.

Дт 91.2 Кт 01 4 000 руб. — разница отнесена на прочие расходы.

Упрощённый порядок учёта у арендатора

Арендатор может не рассчитывать ППА и обязательство по аренде по рассмотренным выше правилам, если выполняется одно из следующих условий (п. 11 ФСБУ 25/2018

• Срок аренды менее 12 месяцев. Этот пункт можно применять в отношении однородных групп предметов аренды.
• Рыночная стоимость нового объекта, аналогичного предмету аренды — не более 300 тыс. руб.
• Арендатор имеет право вести упрощённый бухучёт.

Пункты 1 и 2 относятся ко всем компаниям, включая средние и крупные, которые ведут бухучёт по общим правилам.

Во всех подобных случаях арендатор имеет право учитывать арендные платежи равномерно или по другой обоснованной методике. Фактически арендатор может списывать затраты на аренду по правилам, действовавшим ранее — по мере получения от арендодателя актов об оказании услуг.

Однако, чтобы использовать упрощённый вариант учёта аренды, арендатор должен соблюдать ряд условий, предусмотренных п. 12 ФСБУ 25/2018

1. Договор аренды не должен включать в себя:

• переход права собственности на объект к арендатору;
• возможность выкупа объекта арендатором по цене, которая существенно ниже справедливой стоимости.

Лучше всего прямо указать в договоре, что переход права собственности не предусмотрен и выкуп объекта невозможен.

2. Арендатор не должен планировать сдачу объекта в субаренду

Форма договора аренды

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.

Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к. вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей. Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.

Срок договора аренды

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Кто и в каких случаях должен применять ФСБУ 25/2018

В общем случае стандарт должны применять все организации, которые заключили договоры, связанные с предоставлением имущества во временное пользование. Это касается как коммерческих, так и некоммерческих компаний. Исключение — только организации бюджетной сферы (п. 4 ФСБУ 25/2018

Речь идёт как об операционной аренде (субаренде), так и о финансовой аренде или лизинге. В последнем случае имущество может быть отражено на балансе как арендатора, так и арендодателя. На порядок учёта это не повлияет (п. 2 ФСБУ 25/2018

Есть исключения: новый стандарт не нужно применять при аренде следующих видов имущества (п. 3 ФСБУ 25/2018

• Недр земли, которые арендуют для геологоразведки и добычи полезных ископаемых.
• Объектов интеллектуальной собственности, товарных знаков, знаков обслуживания и материальных носителей, на которых они находятся.
• Объектов концессионного соглашения.

Перейти на новый стандарт нужно с 1 января 2022 года.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Раскрытие информации об аренде в бухгалтерской отчётности

Обе стороны договора аренды обязаны с учётом существенности раскрывать в бухгалтерской отчётности различную информацию о влиянии арендных отношений на финансовое положение компании.

В частности, подлежит раскрытию (п. 45 ФСБУ 25/2018

• Порядок расчёта переменных арендных платежей.
• Правила начисления процентов на задолженность по аренде.
• Порядок компенсации затрат на улучшение предмета аренды.
• Предусмотренные договором ограничения использования предмета аренды, в том числе связанные с финансовыми показателями.

Арендатор дополнительно должен раскрывать в бухгалтерской отчётности (п. 46 ФСБУ 25/2018

• Информацию об использовании права на упрощённый учет обязательств по аренде в соответствии с п. 11 ФСБУ 25/2018
• Информацию об арендованных активах, по которым признано право пользования — по аналогии с собственными активами.
• Данные о дополнительных затратах арендатора, связанных с предметом аренды.
• Сведения о пересмотре обязательств по аренде.

Для арендодателя также предусмотрены дополнительные данные, которые подлежат раскрытию (п. 47 ФСБУ 25/2018

• Информация о валовой и чистой стоимости инвестиций в финансовую аренду.
• Потенциальные денежные потоки по срокам погашения, а также связанные с планируемым выкупом предмета аренды.
• Доходы и расходы, связанные с выбытием предмета аренды.
• Доход по операционной аренде в целом с выделением переменных платежей.
• Организация управления рисками, связанными с предметом аренды.

Всю информацию об объектах учёта аренды нужно представлять в бухгалтерской отчётности развёрнуто, без зачёта доходов и расходов (п. 44 ФСБУ 25/2018

ФСБУ 25/2018 в деталях

Подарок для наших читателей — запись вебинара по применению ФСБУ 25/2018. Два часа подробного разбора новаций стандарта, конкретных примеров и ответов на вопросы! Спикеры — известные эксперты в бухгалтерии и участники разработки новых ФСБУ:

• Алексей Иванов — директор по знаниям и развитию учётной системы интернет-бухгалтерии «Моё дело».
• Людмила Архипкина — ведущий методолог по бухгалтерскому учёту и налогообложению интернет-бухгалтерии «Моё дело».

Что входит в арендные платежи

Арендные платежи — это все выплаты, которые предусмотрены договором аренды, за вычетом возмещаемого  и невозмещаемого НДС. В п. 7 ФСБУ 25/2018 приведены примеры основных видов арендных платежей:

• Фиксированные выплаты от арендатора арендодателю, за вычетом «встречных» платежей, например — возмещения арендодателем расходов арендатора.
• Переменные выплаты, привязанные к ценовым индексам или процентным ставкам.
• Справедливая стоимость передаваемого имущества при неденежной оплате.
• Платежи, связанные с изменением срока аренды.
• Платежи, связанные с выкупом предмета аренды арендатором.

Это открытый перечень — другие виды платежей, предусмотренные договором, тоже можно относить к арендным. Главное — чтобы передаваемое имущество соответствовало условиям для объекта учёта аренды.

Как вести учёт у арендодателя

Отличие между операционной и финансовой арендой

Бухучёт у арендодателя в первую очередь зависит от статуса аренды. Она может быть операционной, либо неоперационной (финансовой). Арендодатель должен определить статус по каждому договору аренды, в зависимости от его условий.

В рамках финансовой аренды от арендодателя к арендатору переходят экономические выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018

Аренду следует признать финансовой, если выполняется любое из следующих условий:

• В договоре предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды.
• Арендатор может выкупить предмет аренды по цене, которая значительно ниже его справедливой стоимости.
• Арендатор по договору имеет право пользования предметом аренды в течение всего срока его полезного использования.
• Справедливая стоимость предмета аренды на дату заключения договора сопоставима с приведённой стоимостью будущих арендных платежей.
• Только арендатор может использовать предмет аренды без существенных изменений.
• У арендатора есть возможность продления договора аренды с оплатой существенно ниже рыночной.

Это открытый перечень. Если есть другие обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что экономические выгоды и риски переходят к арендатору, тоже нужно оценивать аренду, как финансовую.

При операционной аренде экономические выгоды и риски остаются у арендодателя.

Аренду следует признать операционной, если выполняется одно из следующих условий:

• Срок аренды намного меньше срока полезного использования объекта.
• Потребительские свойства объекта аренды со временем не меняются. Это относится, например, к аренде земельных участков или произведений искусства.
• Справедливая стоимость предмета аренды на дату заключения договора существенно больше, чем приведённая стоимость будущих арендных платежей.

Если арендодатель имеет право вести упрощённый бухучёт, то он в большинстве случаев может относить все свои договоры аренды к операционной аренде. Исключения — ситуации, когда по договору предусмотрен переход права собственности к арендатору или он имеет право выкупить объект по цене существенно ниже справедливой стоимости (п. 28 ФСБУ 25/2018

Особенности учёта у арендодателя при финансовой аренде

При финансовой аренде у арендодателя появится новый объект учёта — инвестиция в аренду (п. 32 ФСБУ 25/2018

В первую очередь арендодатель должен определить валовую стоимость инвестиции в аренду. Она равна сумме будущих арендных платежей по номиналу и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. Фактически это вся сумма денег в номинальном выражении, которую владелец может извлечь из объекта аренды до его полной ликвидации.

Далее валовую стоимость инвестиции в аренду нужно дисконтировать. Ставку дисконтирования нужно подобрать так, чтобы приведённая валовая стоимость предмета аренды на дату передачи предмета арендодателю была равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат арендодателя, связанных с исполнением договора (п. 33 ФСБУ 25/2018

Инвестицию в аренду следует отражать в бухучёте по чистой стоимости с учётом дисконтирования.

Дт 76 Кт 91.1 — разница между балансовой стоимостью предмета аренды и чистой стоимостью инвестиции в аренду —

Чистую стоимость инвестиции в аренду нужно корректировать в соответствии с требованиями п. 36 ФСБУ 25/2018

• Увеличивать на сумму начисленных процентов по мере приближения даты расчёта.
• Уменьшать на суммы полученных арендатором платежей.

Фактически порядок здесь такой же, как при учёте обязательств по аренде у арендатора.

Проценты по инвестиции в аренду относят на прочие доходы периода (п. 37 ФСБУ 25/2018

Чистую стоимость инвестиции в аренду нужно проверять на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS 9) «Финансовые инструменты». Здесь можно использовать отдельный субсчёт к счёту 02 «Амортизация основных средств» по аналогии с обесценением основных средств (рекомендация БМЦ от 20.02.2015 № Р-56/2016-КпР

Д 91.2 Кт 02.

Организация 31.12.2022 приобрела станок за 800 000 руб. и сдала его в аренду на 2 года. Стоимость годовой аренды — 600 000 руб., выплаты — 31.12.2023 и 31.12.2024. В конце срока арендатор должен выкупить станок за 100 000 руб.

Валовая стоимость инвестиции в аренду — 1 300 000 руб. Она складывается из номинальных арендных платежей за 2 года (1 200 000 руб.) и негарантированной ликвидационной стоимости, которая в данном случае равна стоимости выкупа (100 000 руб.).

Справедливая стоимость станка равна цене его приобретения (800 000 руб.).

Ставку нужно подобрать таким образом, чтобы при дисконтировании суммы 1 300 000 руб. в течение двух лет с учётом графика оплаты получилось 800 000 руб.

800 000 = 600 000 / (1 + С) + 700 000 / (1 + С) 2

Чтобы не решать уравнение вручную, для подбора удобно использовать функцию Excel —ЧИСТВНДОХ. В качестве аргументов функции нужно указать диапазоны сумм и дат платежей. Затраты арендодателя на приобретение объекта указываются с минусом, а платежи от арендатора — с плюсом.

Для нашего примера ставка дисконтирования равна 38,28%.

Чистая стоимость инвестиции в аренду в нашем случае равна справедливой стоимости объекта, так как никаких дополнительных затрат арендодатель не несёт.

Дт 76 Кт 60 — 800 000 руб. отражена чистая стоимость инвестиции в аренду

На дату первого платежа 31.12.2022 чистая стоимость инвестиции (ЧСИ) в аренду будет увеличена на сумму процентов и уменьшена на сумму платежа:

Дт 76 Кт 91 306 226 руб. (800 000 руб. х 38,28%).

Дт 51 Кт 76 600 000 руб.

ЧСИ = 800 000 руб. + 306 226 руб. — 600 000 руб. = 506 226 руб.

На дату завершающего платежа 31.12.2023 также нужно добавить с чистой стоимости инвестиции проценты по ставке дисконтирования и вычесть сумму оплаты:

Дт 76 Кт 91 193 774 руб. (506 226 руб. х 38,28%).

Дт 51 Кт 76 700 000 руб.

ЧСИ = 506 226 руб. + 193 774 руб. — 700 000 руб. = 0 руб.

По завершении расчётов по аренде чистая стоимость инвестиции стала равна нулю. Это значит, что ставка дисконтирования подобрана верно.

Учёт у арендодателя при операционной аренде

По объектам, переданным в операционную аренду, арендодатель может отражать актив в бухучёте без изменений методики — так же, как до передачи арендатору (п. 41 ФСБУ 25/2018

Арендодатель имеет право признавать доходы от аренды равномерно или по иной разработанной методике (п. 42 ФСБУ ФСБУ 25/2018). Фактически это означает, что арендодатель может учитывать свои доходы по прежней схеме — по мере выставления документов арендатору.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).