Дарственная на квартиру в ипотеке: риски, порядок оформления, расходы и нюансы | Ипотека в 2022 году

Что делать, если куплена квартира, а всплыла дарственная?

Покупка квартир на вторичном рынке связана с повышенными рисками. Само по себе наличие дарственной истории или передачи помещения не является чем-то противозаконным. Однако родственники могут попытаться оспорить соглашение. Защитить гражданина способно страхование титула.

Во всех остальных случаях денежные средства обязано вернуть лицо, которое заключило неправомерное соглашение. На практике добиться получения выплаты может быть проблематично. Поэтому эксперты рекомендуют заранее проверять помещения на предмет правомерности получения собственности продавцом.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

• Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.

• Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

• Если долг погашается досрочно.
• Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Дарение квартиры в ипотеке на примере сбербанка

Компания соглашается одобрять сделки, только если подобные действия не несут дополнительных рисков. Получить положительный ответ крайне проблематично. Заемщику придется доказать, что передача недвижимости – вынужденный шаг, который вызван ухудшением финансового положения или состоянием здоровья.

В качестве получателя ипотечной недвижимости банк рассматривает только платежеспособных, официально трудоустроенных граждан, которые проработали на последнем месте минимум полгода. Факт наличия трудоустройства необходимо официально подтвердить.

Если хотя бы один из пунктов не выполняется, компания оставляет за собой право отклонить заявку.

Дарение квартиры несовершеннолетнему: аспекты сделки

Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.

• Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
• Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
• Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
• Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
• На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
• Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.

В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.

Какие документы понадобятся для оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, в случае, когда кредитор дал свое разрешение, потребуются следующие документы:

• общегражданские паспорта дарителя и получателя;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
• технический паспорт на объект;
• согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола со сведениями о прописанных;
• справка из опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних;
• документально подтвержденное разрешение кредитора.

Непосредственно в договоре дарения указываются:

• данные о дарителе, получателе и залогодержателе;
• ссылка на правоустанавливающие документы — основание владения;
• параметры объекта (этажность, площадь, количество комнат и т. д.) на основании технического и кадастрового паспортов;
• права и обязанности каждой из сторон по договору и ссылка на то, что имущество передается безвозмездно.

В договоре отдельным пунктом указывается, что получатель знает о том, что на квартиру или дом наложено обременение. Одариваемый соглашается с тем, что он принимает не только имущество, но и все обязательства, связанные с ним, в том числе долги по процентам, пеням и штрафам. Подписи под договором ставят даритель, получатель и представитель банка-кредитора.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков.

Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
   • приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
   • расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

3. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
4. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим.

Кому разрешат подарить квартиру

Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.

Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.

Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.

Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.

Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.

Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.

О том, Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия, подробно в другой статье.

Нормативная база

Процедура дарения квартиры в ипотеке осуществляется в соответствии с положениями главы 32 ГК РФ. Сделка предполагает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Для юридической фиксации процедуры составляется договор дарения или дарственная. Бумагу оформляют, соблюдая положения статьи 572 ГК РФ.

Получатель дара — супруг/супруга

В соответствии с действующим законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по Кредитному (ипотечному) договору и сособственниками приобретаемой недвижимости.

Важно! Банки настоятельно «рекомендуют» оформлять жилплощадь не в долевую, а в общую совместную собственность.

Случаев, когда супруг/супруга не включаются в список созаемщиков всего два:

• он/она не являются гражданами России. Некоторые банки отказываются от подобных ограничений и выдают кредиты резидентам РФ. Но большая часть кредиторов консервативна, не желая сотрудничать с теми, кто может в любой момент покинуть пределы страны и никогда сюда не вернуться;
• супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью. В этом случае муж/жена не становятся созаемщиками и не могут претендовать на долю в купленной квартире.

Процесс дарения ипотечной квартиры супругу/супруге считается нецелесообразным и не практикуется. Изначально договор подразумевает общность владения, а значит, и ответственности. Возможны исключения, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

• кредитный договор подписывался мужем/женой еще до вступления в брак;
• квартира приобретена в браке, но союз распался. Один из супругов хочет освободиться от ненужного ему имущества и передать его второму.

Вне зависимости от причины передачи квадратных метров банк будет оценивать платежеспособность получателя с учетом всех действующих в кредитной организации требований и правил.

Процедура оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, придется пройти следующие этапы:

• получение согласия кредитора;
• сбор документов;
• составление дарственной с указанием всех важных моментов;
• подача документов в Росреестр для внесения изменений в регистрационные записи.

Важно! Перечень, приведенный выше, не является полным или исчерпывающим. Залогодержатель вправе затребовать дополнительные справки, например, чтобы проверить личность и платежеспособность получателя.

Можно ли подарить часть квартиры в ипотеке или жилплощадь полностью в обход банка? Что будет, если самостоятельно составить договор и подать документы на регистрацию?

В лучшем для заемщика случае — ничего. Регистратор проверит статус недвижимости и отклонит заявление из-за наличия обременений. В худшем информация будет передана залогодержателю. Последний имеет право:

• опротестовать сделку в судебном порядке;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочной выплаты всей суммы;
• продать квартиру — вырученные деньги направляются на погашение задолженности.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

• быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
• трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
• быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Риски дарителя и одаряемого

При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.

Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:

• подать исковое заявление в судебный орган;
• требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
• осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.

Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:

• оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
• осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.

Получая подарок в виде квартиры с обременением, одаряемый должен помнить, что одновременно с ограниченными правами собственности до полного погашения задолженности, он автоматически приобретает обязательства. Если на момент передачи у дарителя имеются просрочки платежей и начисленные банком штрафные санкции, то обязанности по погашению возлагаются на одаряемого.

Сроки процедуры

В среднем процедура занимает около 1 месяца. Затем компания выносит итоговое решение.

Если банк одобрил заключение дарственной на недвижимость в ипотеке, предстоит перерегистрировать квартиру. Процедура также занимает время. Её обязаны провести в срок до одного месяца.

Дополнительно время необходимо на сбор документации, переоформление страховки при ипотеке. В среднем дарение ипотечной квартиры занимает от 2 до 3 месяцев.

Судебная практика

Никитенков Д.С., а также Никитенков В.С. обратились в судебное учреждение с иском к Никитенкову С.Ф. о госрегистрации договора дарения жилого помещения в виде квартиры и, помимо этого, о факте перехода права собственности на данную недвижимость к ним.

Чтобы обосновать свои требования.ю оба истца заявили, что вышеупомянутые три гражданина стороны заключили договор дарения 19 марта 1999 года. Документ был

удостоверен и зарегистрирован Пелевиной Т.А., московским нотариусом. В соответствии с условиями договора, Никитенков С.Ф. передал на безвозмездной основе в собственность истцов половину своей доли квартиры, которая принадлежит всем участникам судебного процесса в равных долях. Но после этого господин Никитенков С.Ф. стал постоянно избегать госрегистрации сделки.

Таким образом, господа Никитенков Д.С. и Никитенков Д.С. попросили представителей суда произвести государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче половины доли квартиры, которая принадлежит ответчику, в собственность истцов.

В иске истцам было отказано 25 июля 2022 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 года это решение также осталось без изменения.

В иске истцам было отказано 25 июля 2022 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 года это решение также осталось без изменения.

В своей кассационной жалобе Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений, посчитав их незаконными. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2022 года кассационную жалобу истцов передали для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В итоге Судебная коллегия приняла решение не передавать дело на новое рассмотрение, а решить вопрос сразу. Так, 13 мая 2022 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил произвести отмену решения Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2022 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2022 г. Кроме того, суд постановил удовлетворить исковые требования заявителей.

В соответствии с Определением и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского

процессуального кодекса РФ, суд потребовал осуществить

гос. регистрацию договора дарения на полквартиры от 19 марта

1999 года, который заключили господа Никитенков Д.С., Никитенков

В.С. и Никитенков С.Ф. между собой, а также зарегистрировать переход права собственности на половину доли данного жилья от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

1. Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
2. Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
3. Квартира, купленная в ипотеку, также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
4. Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка.
5. Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
6. Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
7. Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
8. Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей. Госпошлина составляет 2 000 рублей.