Что такое залог при съеме квартиры в 2020 году? Возвращается ли?

Вариант мошенничества
липовые квартиры от информационных агентств

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.

Вариант мошенничества
черные риелторы и чужие квартиры

Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру.

Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2021 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы — чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек — и паспорта всех собственников.

Как быть, если залог не хотят возвращать

Для того чтобы у квартиросъемщика было право обратиться к обладателю за возвратом залоговых денег, потребуется сохранить все документы:

• соглашение на аренду;
• расписку о перечислении обеспечительного платежа;
• акт передачи квартиры перед выездом.

Акт может быть оформлен в одностороннем порядке, если арендодатель не выходит на контакт. В дальнейшем один из экземпляров можно отправить хозяину почтовым отправлением с уведомлением о получении.

Если за время проживания собственности владельца был нанесен какой-либо урон, то съемщик сможет вернуть лишь часть депозита либо должен собственными силами компенсировать ущерб. В данном случае необходимо учитывать затраты на проведение ремонтных работ и возможные издержки в ходе судебных разбирательств.

Если квартиросъемщиком соблюдены условия проживания, и залог за аренду не возвращается по надуманному предлогу (например, отсутствие денег), то следует оказать влияние на обладателя собственности:

1. Зачастую арендодателями не уплачиваются налоговые сборы от сдачи недвижимости в наем. Поэтому владельцы такого жилья могут испугаться обращения жильца в налоговые органы либо полицию.
2. Припугнуть заявлением в судебную инстанцию.

Если владелец квартиры отказывается выходить на контакт, то перед выездом с арендуемого помещения потребуется написать акт его сдачи, выслать документ почтовым отправлением хозяину и подать исковое требование в суд.

Заявление нужно дополнить всей документацией по аренде, также рекомендуется приложить фото квартиры и интерьера.

Как вернуть

В жизни нередко происходят ситуации, когда собственники отказываются возвращать залог, даже когда наниматель полностью следовал условиям договора, и содержал жильё в отличном состоянии.

Более того, квартиросъёмщик может полностью быть уверенным в своей правоте, поскольку на протяжении всего действия договора аренды он выполнял все требования по сохранности имущества.

В тоже время, собственник жилья предоставляет внушительный список нарушений и причин, из-за которых он не желает возвращать залоговые деньги.

Чтобы вернуть деньги, вначале нанимателю следует составить претензию в письменном виде на инициалы собственника имущества.

Если же он её не признает, тогда добиться своего наниматель сможет только через суд. Тогда он сможет вернуть обратно хотя бы часть внесённых денег.

Если квартиросъёмщик добросовестно выполняет свои обязательства, обозначенные в соглашении, такие как своевременная оплата ежемесячного платежа, и аккуратное пользование жильём, тогда владелец обязан возвратить всю залоговую сумму в полном объёме.

Зачастую проблемы обосновываются расхождением мнений между владельцем и нанимателем имущества, по завершении времени действия договора. Здесь нужно обратить внимание на естественный износ имущества и амортизацию.

Например: застиранные паласы и расшатавшие от долгой эксплуатации вешалки для одежды. В таком случае о порчи не может быть и речи. А вот если в квартире прожжённая мебель или разбитое окно, здесь ситуация меняется в корне.

Если собственник объясняет своё нежелание возвращать залог тем, что имущество было подвергнуто порчи, но причины указывают на естественную природу износа, тогда квартиросъёмщик имеет право направиться в суд с иском. Главное, чтобы в нём шла речь о неосновательном обогащении собственника.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вы можете найти в этой статье.

Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.

Как показывает практика, зачастую собственника отказывают в возрасте залога, поскольку им удаётся отыскать в квартире факты порчи.

Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.

Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.

Во время подписания соглашения найма имущества, стороны в обязательном порядке должны определить в нём различного плана требования и те либо иные обязательства, которые касаются исключительно залога.

В их число входят следующие условия и положения:

• требования и обязательства по реализации оплаты аренды имущества;
• условия и требования, касающиеся возмещения в результате причинённого по тем либо иным причинам вреда снимаемой квартиры;
• одностороннее решение о досрочном расторжении соглашения;
• условия договора другого плана.

В любом случае, составление этого документа нуждается в некоторых юридических познаниях.

Незнающему человеку сложно составить ценный договор, который максимально будет отвечать всем требованиям, и невозможно оспорить в судебном порядке. Следовательно, хорошо если стороны смогут воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Они также могут помочь решить все вопросы, связанные с содержанием условий и требований к сторонам, которые непосредственно связанны с подписанием соглашения найма.

Между тем, российское законодательство не предоставляет чёткую структуру требований и условий, касательно возвращения залоговой суммы.

Из-за этого, внимание уделяется ст. 329 ГК РФ. В ней говориться, что стороны должны самостоятельно обозначать все условия, которые будут работать при внесении залога.

Для удобства участники договора могут использовать уже имеющуюся схему. На её основании составляется большая часть договоров.

Тогда внимание нужно заострить на нескольких моментах:

• уплата найма, несоответствующая описанному времени;
• порча, причинённая предметам интерьера, которые располагаются в имуществе;
• условия отсутствия платы за аренду, коммунальные платежи и разговоры по телефону;
• требования к расторжению договорным отношениям без предупреждения, и до момента окончания сроков его действия.

Участники должны быть уверены, что арендное соглашение с залогом содержит все причины, из-за которых может не выплачиваться обеспечительный залог, и интересы всех участников соблюдены в полной степени.

Хорошо если квартиросъёмщик заранее проверит все требования возврата залога самостоятельно. К примеру, если владелец жилья будет настаивать на определении ответственности за преждевременное расторжение договорных отношений, квартиросъёмщик может потребовать аналогичных условий от владельца.

В соглашении должно чётко обозначаться назначение взноса и его сумма, при этом эти данные должны обозначаться как цифрами, так и прописью.

Если помимо подписей участников, в договоре также присутствует подпись риэлтора, тогда он является гарантом применения взноса по назначению. Обозначая свою подпись, посредник принимает на себя обязательства третейского судьи.

В будущем именно он будет принимать непосредственное участие в спорных ситуациях, касающихся депозитов и залога. Это входит в сумму оказания посреднических услуг. 

Залоговая сумма может передана собственнику лично в руки либо перечислена на банковский счёт безналичным платежом.

Если деньги будут переданы вторым способом, тогда квитанция об уплате является дополнительным подтверждением оплаты. Конечно, если об этом будет прописано в назначении банковского платежа.

Как вернуть залог за съемную квартиру? советы арендаторам

Часто встречаются ситуации, когда хозяева под надуманным предлогом не возвращают съезжающим арендаторам залог или его часть. Рассказываем, что делать в таких случаях.

https://www.youtube.com/watch?v=SUpd9NvyifY

Супруги Александр и Алена долго снимали квартиру в Москве у пенсионерки Лидии. Жалоб от соседей на них не поступало, платежи вносились в срок. Когда наступил момент съезжать, пара ожидала спокойной приемки квартиры и возвращения залога.

При въезде супруги заключили договор, где была прописана сумма залога, кроме того, они фиксировали передачу денег хозяйке квартиры. Однако со временем в знак доверия они перестали это делать.

Жилье находилось на первом этаже многоэтажки, построенной в брежневские времена. Спустя некоторое время после переезда Александр и Алена увидели: на одной из стен в квартире появилась плесень. Были предприняты серьезные усилия, чтобы отчистить помещение, но результата достичь так и не удалось.

Арендаторы честно сообщили о проблеме по телефону жившей в другом городе хозяйке. По разговору было понятно: Лидия не сильно переживает. Прошло около года, пара подыскала более комфортное жилье, настало время переезжать. Для приема квартиры хозяйка вылетела в Москву.

Увы, в день переезда Александр и Алена испытали сильный стресс. Во время приемки жилья Лидия была в гневе. «Что это за черные пятна в углах и на стенах, сырость, гнилостный запах? Такого раньше не было!», – сокрушалась хозяйка.

По ее словам, плесень ухудшит эстетическое восприятие квартиры новыми жильцами, а также успеет навредить ее собственному здоровью, даже в тот короткий промежуток времени, когда она занята сдачей жилья. В итоге из 30 тыс. рублей залога Лидия удержала 20 тыс.

, заявив, что ей придется теперь делать капитальный ремонт, который повлечет большие траты.

«Могла бы у вас 200 тыс. рублей потребовать, а списала в десять раз меньше!», – сказала хозяйка.

Кто должен платить за ремонт

По словам опрошенных ЦИАН экспертов, хозяйке будет непросто доказать вину Александра и Алены. Основными причинами появления плесени считаются: установка пластиковых окон с плохим воздухообменом, промерзание стен, низкая температура в помещении, некачественная кирпичная кладка, неисправность вентиляционных систем.

Хозяйка в любом случае не имеет права требовать у нанимателей деньги на капремонт, утверждает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Она отмечает, что в соответствии с общими положениями в договоре аренды (ст.

616 Гражданского кодекса РФ) арендатор обязан осуществлять в квартире текущий ремонт, в то время как капитальный ремонт производится самим собственником.

Предъявление к арендатору требований в связи с повреждениями, возникшими в результате невыполнения собственником улучшений техники или оборудования – в частности, и при появлении плесени, – неправомерны.

Александра Воскресенскаяюрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Как себя вести с собственником

При найме квартиры с оборудованием или мебелью информацию об этом следует указывать в договоре, а для приема имущества нужно заполнить акт приема-передачи с максимальным количеством деталей.

«Арендатору следует тщательно проверить квартиру, оборудование и мебель. При наличии дефектов, указать об этом в акте. Не лишнее – описать и общее состояние квартиры.

Так как наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии (ст.

678 ГК РФ), то указание этой информации будет гарантией защиты от недобросовестного поведения собственника», – поясняет Андрей Носов, специалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс».

Договор найма, подписанный обеими сторонами – юридически значимый документ, который принимается в суде и может сгладить многие неприятности. Если срок договора найма длится более года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Наряду с указанием условий договора найма позаботьтесь, чтобы в бумагах четко было указано в обеспечение каких обязательств передается залог.

Юристы также советуют иметь на руках расписку от собственника о получении ежемесячных выплат. График платежей можно оформить как приложение к договору аренды, чтобы в случае конфликта подтвердить факт передачи денег. Если переговоры зашли в тупик, это поможет «отбиться» от необоснованных требований и отстоять свои права в суде.

Александр и Алена перестали письменно фиксировать передачу денег хозяйке. ЭТО ошибка!

• Если арендаторы жилья все же оказались в ситуации, когда их обвиняют в порче квартиры или мебели, хотя они этого не совершали, в акте приема-передачи нужно зафиксировать несогласие с предъявленными требованиями, а также указать информацию о невыполнении  собственником обязательства по возврату залога, советует Андрей Носов.
• «Лучше всего составить акт фактического осмотра состояния имущества с привлечением соседей или управляющей компании, которые поставят свои подписи в акте», – добавляет Андрей Носов.
• Стоит ли идти в суд?
• Вопрос о взыскании залога регулируется в суде по исковому заявлению арендатора после предварительной претензии в адрес собственника.

Судебная практика на эту тему различная. Арендатор обязан доказать, что платеж удержан незаконно, а собственник, наоборот, что законно. Помимо обеспечительного платежа с хозяина квартиры могут быть взысканы проценты на сумму долга (ст. 395 ГК РФ).

Андрей Носовспециалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс»

Стоимость услуг адвоката в каждом случае определяется индивидуально в зависимости от объема работы.

За отправную точку можно взять следующие цифры: составление процессуального документа (к примеру, иска) – от 5 тыс. рублей, день участия адвоката в суде – от 5 тыс.

, полное представление интересов в суде – от 35 тыс. Если исковые требования арендатора удовлетворены, эти затраты могут быть компенсированы.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ в случае, если наниматель не портил имущество собственника, вносил платежи в соответствии с графиком в предусмотренный договором срок, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату. 

Александра Воскресенскаяюрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

«Образумить» санкциями

По словам Андрея Носова, в полицию или налоговую можно обращаться только с целью привлечения хозяина жилья к административной ответственности за отсутствие регистрации нанимателя по адресу квартиры и взысканию с него неоплаченного налога на доходы физических лиц.

Так, административная ответственность за отсутствие регистрации арендатора по адресу квартиры предусмотрена ст. 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ и для Москвы составляет от 5 до 7 тыс. рублей.

Получение прибыли от сдачи жилья в найм не входит в перечень доходов, не облагаемых налогом (ст. 217 Налогового кодекса РФ). За непредоставление налоговой декларации полагается штраф до 30% от не оплаченной суммы, но не менее 1 тыс. рублей (ст. 119 НК РФ), а также штраф за неоплату самого налога до 40% (ст. 122 НК РФ).

«Что касается обращения в Федеральную налоговую службу, то нанимателю следует писать заявление о налоговом правонарушении по истечении налогового периода, так как обязанность по уплате налога наступает за прошедший отчетный период. По договору найма, действующему в 2021 году, обращаться надо в 2021 году», – поясняет Андрей Носов.

Выяснение взаимоотношений в суде может стать логичным продолжением приведенной выше истории.

Однако нужно учитывать, что большинство собственников жилья понимают, что подача заявления в суд и привлечение к процессу адвоката отнимет у арендаторов немало времени и денег без однозначной уверенности в успехе.

Скорее всего, собственники квартир, учитывая приведенный аргумент, будут пытаться оставить залог у себя. Нанимателям остается только образумить собственника санкциями, наступающими в случае проигрыша дела или получения документов в Федеральной налоговой службе.

Какие документы проверить перед арендой

Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ — чаще всего договор купли-продажи.

Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта — это первый и самый важный этап.

Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

1. Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
2. Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2021 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

Передача гарантийной суммы по договору аренды участнику сделки

Письменный вид документа не требуется исходя из правового механизма передачи обеспечительных средств. Закон также не обязывает к таким действиям. Все пункты, связанные с этим вопросом, излагаются в тексте договора аренды. Данный документ необходим для закрепления обязанностей сторон с целью защиты прав каждого из участников.

Положение о гарантийном залоге должно включать в себя такие данные:

• сумму депозита;
• риски, покрывающиеся с его помощью;
• механизм возврата;
• сроки возвращения средств;
• способ, который будет определять нанесенный ущерб.

Все эти пункты обязательны, первый из них можно изменить, прибегнув, к примеру, когда общая сумма распределяется на несколько отдельных и равных платежей.

Это даст возможность нанимателю более удобно рассчитать свои расходы, уменьшив первоначальный взнос. Такое решение позволит ускорить процесс сдачи.

Получение средств обязательно фиксируется в письменной форме. Таким доказательством может служить расписка. Ее не нужно удостоверять у нотариуса. Когда метры в наем берутся фирмой, то требуется наличие кассового чека, он и выступит свидетельством получения денег. Расписка же удостоверяется только подписями сторон.

Также обязательно должны быть прописаны:

• условия одностороннего досрочного расторжения договора;
• другие, форс-мажорные обстоятельства.

Если не учесть все неурядицы, по окончании арендного периода могут появиться некоторые конфликтные ситуации. Не факт, что их будет легко разрешить. Поэтому составление подобной документации лучше доверять квалифицированному персоналу, которыми являются работники риэлтерских агентств. Они же станут помощниками в разрешении конфликтов сторон, участвующих в процессе аренды жилого помещения.

Передача залога: пошаговая инструкция

После поиска подходящего варианта жилья, если арендатор заинтересовался объектом, он может авансировать сделку для гарантированного получения ключей от квартиры. Однако этот аванс не является залогом.

Оплата передается в счет общей суммы по сделке (дополнительная сумма за 1 месяц аренды), чтобы жилье не ушло другому квартиросъемщику.

В дальнейшем ваше взаимодействие с арендодателем состоит из следующих этапов:

1. В день сделки происходит встреча собственника и арендатора. Посредством риэлтора или безе него происходит заключение договора.
2. Перед передачей денег и подписанием бумаг необходимо осмотреть квартиру на предмет исправности коммуникационных сетей, имеющейся бытовой техники, состояния предметов мебели — кранов воды, счетчиков, ручек окон, дверного замка, телевизора, плиты, стиральной машины и т.д.
3. Внимательно изучите акт приема-передачи: в нем должен быть описан перечень передаваемых предметов мебели, интерьера, техники, посуды, другого имущества. При наличии дефектов у какого-либо из объектов необходимо отдельно уточнить это в письменном виде.
4. При соответствии описи фактическому состоянию нет более препятствий для подписания соглашения. В этот момент также передается залог и месячная оплата (две равнозначные суммы), оплачиваются услуги риэлтора (обычно их величина аналогична арендной плате).
5. Предпочтительно, но необязательно составление расписок о передаче и получении денежных средств. Этот факт будет дополнительным доказательством получения залога и оформления сделки.
6. С этого момента наступают официальные договорные отношения.

После окончания срока аренды при принятии решения съехать с квартиры собственник должен передать всю сумму залога в этот день.

Арендатор должен передать квартиру в том же состоянии, в каком она была принята, с исправной техникой, мебелью, вымытыми окнами и полом.

Сколько денег платить

Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

1. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
2. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
3. двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом — в основном на объекты бизнес- и элит-класса.

То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.