Что такое существенные условия договора и почему они важны

Самый правильный способ сдать квартиру в аренду или внаём — заключить официальный договор и легально платить налоги. Такая схема защищает и собственника, и жильцов. Но что прописать в договоре, чтобы он имел юридическую силу и был выгоден обеим сторонам сделки?

• Существенные условия договора аренды недвижимости: что это и почему это важно
• Существенные условия аренды: объект и стоимость
• Как зафиксировать стоимость и порядок оплаты
• Срок действия договора и порядок расторжения
• Какие ещё существенные условия могут быть
• Права и обязанности арендатора и арендодателя
• Существенные и дополнительные условия по договору аренды: чек-лист

Существенные условия договора аренды недвижимости

Для начала напомним, что договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом. Когда один человек снимает у другого квартиру за деньги, юридически грамотно говорить о договоре коммерческого найма. Такие понятия закреплены в  Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Но в обычной речи чаще всего говорят «договор аренды», не вдаваясь в тонкости.

В целом, в договор аренды или найма можно включить любые пункты, которые собственник и арендатор посчитают важными для своей ситуации. Например, если в квартире сразу после заключения договора планируется ремонт, пункты, связанные с компенсацией затрат. Почему же важно понимать, что такое существенные условия договора аренды?

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

• сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
• проведём показы и проверим жильцов на надёжность
• будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж

Главное — всё это бесплатно.

Дело в том, что, если по ним нет согласия, договор не может быть в принципе считаться заключенным. Такой договор в случае судебных разбирательств может быть признан недействительным, а обе стороны признают свободными от его исполнения.

Статья 432 ГК РФ объясняет, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом формулировка, что такое существенные условия, как всегда, расплывчата.

Если кратко: существенные условия — это те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если вы не юрист, то вы, скорее всего, не очень понимаете эту фразу. Получается, что такой договор защищает интересы только одной стороны? Попробуем разобраться.

Акцент делается именно на заявление одной из сторон, потому что, согласно российскому законодательству, договор заключается после предложения одной из сторон его заключить — и, соответственно, принятия этого предложения другой стороной. В ходе переговоров в договор, естественно, вносятся положения, приемлемые для обеих сторон. Это касается не только ситуаций аренды или найма, но в целом любых договоров, заключаемых в требуемой форме. Договор найма жилого помещения заключают в письменной свободной форме: это предполагает, что стороны могут зафиксировать в нём любые условия, которые не противоречат требованиям действующего законодательства

Отметим, что сдавать имущество в аренду может его собственник. Но если договор заключается с другим лицом (например, поручителем  или агентом), у него должны быть документы, подтверждающие, что собственник передал право сдавать свою недвижимость в аренду этому лицу. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса, а срок её действия — чётко прописан.

В самом договоре нужно указать реквизиты сторон, их имена или юридические наименования. На договоре обязательно должны стоять подписи, а при наличии — печати. Если договор заключается между физическими лицами, то в нём фиксируют дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Существенные условия аренды

Если исходить из главы 35 ГК РФ, к существенным условиям договора аренды относятся объект договора найма и стоимость аренды.

При найме помещения указываются его адрес, площадь, вид, целевое использование. Объектом договора найма жилья может быть любое изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Это квартира, жилой дом или их части (например, изолированные комнаты). Согласно Гражданскому кодексу, собственник обязан передать арендатору свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Пригодно ли помещение для проживания, определяет жилищное законодательство.

Согласно статье 607 ГК РФ, для договора аренды недвижимости существенным условием считаются данные, которые позволяют определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве договора аренды. Если таких данных нет, объект будет считаться несогласованным сторонами, а договор — недействительным. Для квартиры сведениями, которые позволяют её однозначно идентифицировать, являются полный адрес, площадь, количество комнат.

Как зафиксировать стоимость и порядок оплаты

Размер оплаты также должен быть зафиксирован — это существенное условие договора аренды или найма квартиры, наряду с исчерпывающим указанием данных объекта. Чтобы избежать споров по поводу арендных платежей, в договоре важно прописать:

• величину ежемесячной оплаты;
• срок оплаты;
• способ (наличный расчёт, перевод на карту, перевод по счёту, целиком или в два этапа);
• условия для изменения величины арендной платы;
• возможные штрафы в случае просрочки платежа.

Менять арендную ставку в одностороннем порядке участники соглашения не вправе. Однако закон предполагает, что в договоре могут быть прописаны условия для такого изменения. Этот пункт нужно продумать тщательно, потому что большинство судебных разбирательств, связанных с арендой недвижимости, касаются как раз споров из-за арендной платы. Особенно это важно для длительных договоров. За три-пять лет могут вырасти налоги, подорожать коммунальные услуги, а также измениться ставки по кредитам и цены в магазинах, поэтому важно предусмотреть возможность изменить ставку в интересах арендодателя. Но и арендатор должен чувствовать, что закон на его стороне и собственник не будет в одностороннем порядке поднимать плату раз в три месяца, ссылаясь на инфляцию. К слову, делать это чаще 1 раза в год вообще , но не все об этом знают.

Судебная практика показывает, что апелляционные суды разделяют сценарий, когда арендная плата может пересматриваться не чаще одного раза в год. Лучший вариант — подписать дополнительное соглашение, которое будет приложением к основному договору.

Тем временем Гражданский кодекс указывает, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Таким образом, срок оплаты для договора аренды тоже является существенным условием аренды. Но, в принципе, без него можно и обойтись. Если в договоре забыли прописать срок, предполагается, что оплата вносится ежемесячно в порядке, который Жилищный кодекс Российской Федерации.

Если не прописать в договоре свои сроки, то плата за аренду квартиры и коммунальные услуги по закону должна вноситься до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. То есть оплата за март перечисляется до 10 апреля. Но такой срок может не устраивать собственника, например, если 6-го числа каждого месяца он должен вносить платёж по кредиту. Тогда он может прописать, что оплата производится до 4-го или 5-го числа каждого месяца. Или после получения зарплаты арендатором — почему бы и нет.

Так что на вопрос, является ли цена существенным условием договора аренды, отвечаем: да, это условие, которое будет существенным. А вот без фиксации срока оплаты можно обойтись — но, чтобы избежать возможных конфликтных ситуаций, лучше договориться о порядке, который устраивает обе стороны, и утвердить его на бумаге.

Срок действия договора и порядок расторжения

​Существенным условием договора найма жилого помещения также можно назвать срок аренды. Хотя закон и не настаивает на его внесении в договор — но так сторонам будет удобнее, нет оснований для лишних споров. Согласно ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Этот же период используется, если в договоре срок не определён. Так что, если в ваши планы не входит сдавать квартиру так долго, лучше прописать в договоре устраивающий вас срок с возможностью продления. Если про срок забыть, то выселить арендаторов в одностороннем порядке в случае изменения планов по закону практически . Не говоря уже о том, что такой договор надо регистрировать.

Договор найма жилого помещения, действующий не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре — поскольку в этом случае возникает обременение права собственности. Срок действия такого договора будет отсчитываться не с даты его подписания, а с даты осуществления регистрации.

А вот если речь действительно идёт не о договоре найма, а об аренде — то есть в его подписании участвуют юрлица — он может быть заключен на неопределённый срок. Согласно статье 610 ГК РФ, отказаться от такого договора аренды недвижимого имущества можно, предупредив другую сторону за три месяца. Хотя в договоре могут быть прописаны и иные сроки для расторжения.

Если квартира сдаётся по договору найма — то есть физическому лицу — наниматель вправе договор в любое время, но с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают. Главное — письменно предупредить арендатора за три месяца. А вот если арендодатель решит по своей воле в одностороннем порядке разорвать договор, то ему придётся в судебном порядке доказывать, что для этого есть причины: арендатор не платит за квартиру или нанёс ей серьёзный ущерб. Также возможно расторжение договора со стороны арендодателя, если арендатор использует помещение не по назначению — например, открыл в жилом помещении хостел или офис.

Статья 684 ГК РФ закрепляет за арендатором преимущественное право заключить новый договор найма той же квартиры. Не позднее чем за три месяца до конца договора собственник должен обратиться к арендатору с предложением продлить договор или же сообщить, что больше не намерен сдавать квартиру. Если арендатор не отказался от продления договора, договор будет считаться продлённым на прежних условиях.

Какие ещё существенные условия могут быть

На практике при заключении договора аренды существенными условиями также считают нюансы, связанные со сроком и порядком оплаты коммунальных услуг. По закону, арендатор обязан сам вносить коммунальные платежи, но они с собственником могут договориться о другом порядке и прописать его в договоре. Например, если арендатору удобнее самому оплачивать коммунальные услуги в своём онлайн-кабинете, а деньги за них получать вместе с арендной платой на карту.

Ещё одно существенное для сторон, но не являющееся обязательным условие договора аренды помещения, — порядок проведения улучшений. Если в квартире нужно сделать ремонт, арендатор и собственник вправе договориться об этом на разных условиях. Например, арендатор может переклеить обои за свой счёт и получить скидку 50% на арендную плату за два месяца. Или арендатор приобретает крупногабаритную технику, которую потом выкупает собственник квартиры с учётом амортизации. Эти моменты должны быть зафиксированы письменно, иначе будет действовать общее правило, согласно которому текущий ремонт — это обязанность арендатора, а капитальный — собственника квартиры.

Также в договоре может быть указан список лиц, которым разрешено проживание в квартире. Согласно статье 677 ГК РФ, люди, проживающие вместе с арендатором, имеют такие же права по пользованию жилым помещением. При этом тоже можно предусмотреть порядок, когда проживающие становятся «сонанимателями» жилья и несут перед собственником солидарную ответственность. В иных случаях ответственность за всех проживающих ложится на арендатора — того человека, чьи реквизиты и подпись стоят в договоре найма.

Без согласия со стороны собственника жить в квартире вместе с арендатором могут его несовершеннолетние дети. В остальных случаях требуется согласие наймодателя, и лучше прописать список проживающих в квартире в договоре, иначе вселение тёщи, брата или другого родственника может быть расценено как нарушение договора со стороны арендатора.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

При аренде квартиры права и обязанности собственника и арендатора не относятся к существенным условиям договора, но обычно в нём указываются.

Согласно законодательству, арендодатель обязан:

• предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
• предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:

• использовать квартиру или дом только для проживания;
• поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
• проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
• своевременно вносить плату за квартиру;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.

Это базовые права и обязанности, которые прописаны в Гражданском кодексе, но в договоре можно предусмотреть любые другие. Главное — чтобы они не противоречили действующему законодательству. Например, возможность сдавать квартиру в субаренду — тут важно указать порядок согласования субаренды с собственником.

Ещё можно прописать обеспечение обязательств по договору. Это бывает актуально, если арендатор берёт с арендодателя страховой депозит. Обычно это плата за один месяц, которая идёт в счёт аренды последнего месяца, если с квартирой всё хорошо и у собственника нет претензий.

Стоит привести в договоре список мебели и техники, с которыми жильё передаётся арендодателю. Это даст возможность свериться по истечению срока аренды — особенно если квартира сдаётся на пять лет и там могут произойти изменения. Тут же можно отметить, что уборку в квартире перед подписанием договора проводит собственник, а финальный клининг при обратной передаче квартиры делается за счёт арендатора.

Существенные и дополнительные условия по договору аренды

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимого имущества, согласно законодательству, являются объект аренды и цена. Для срока договора и срока оплаты в законах прописаны стандарты, которые соблюдаются, если эти пункты не оговорены договором. Но удобнее, чтобы арендатор и арендодатель заранее пришли к соглашению и официально зафиксировали способ и сроки уплаты арендной ставки и коммунальных услуг, а также срок действия договора. Иначе потом будет сложнее его расторгнуть раньше времени или получить оплату тогда, когда удобнее, а не в сроки, регламентированные законом.

При составлении договора можно опираться на этот список существенных условий аренды недвижимости:

• участники сделки, их реквизиты и паспортные данные, адрес регистрации;
• объект аренды (адрес, ключевые характеристики);
• целевое назначение объекта аренды;
• ставка аренды, сроки и способ оплаты;
• способ и сроки оплаты коммунальных услуг;
• порядок осуществления и оплаты ремонта;
• срок договора и условия расторжения.

Если вы не готовы самостоятельно заниматься подготовкой документов и боитесь упустить важные моменты при заключении договора — стоит воспользоваться сервисом Яндекс Аренда. С составлением документов помогут профессиональные юристы, которые учтут ожидания обеих сторон. Кроме того, менеджеры Аренды будут следить за соблюдением условий договора и после сдачи: любые бытовые вопросы можно решать в общем чате на протяжении всего периода аренды.

Материал по теме

4 марта 2022

28 февраля 2022

Рынок аренды недвижимости не затихает никогда. В крупных городах полно предложений на любой вкус, спрос на квартиры затихал только на период строгого локдауна. Да и, несмотря на сниженные ставки на ипотеку, многие по-прежнему предпочитают снимать квартиру. Нередко к аренде прибегают и собственники квартир: например, снимают жильё большей площади или в более удобном районе.

При этом цены на аренду по большому счёту регулируются только здравым смыслом владельца и зависят от множества факторов. Чтобы не потерять спрос, но и не продешевить, важно грамотно рассчитать размер оплаты. Как узнать, какая цена адекватная для аренды квартиры? Разбираемся!

Что такое арендная плата

Арендная плата – это сумма, которую арендатор платит собственнику недвижимости за предоставляемую жилплощадь в месяц без учёта налогов. Основа взаимоотношений – договор, где указаны срок и размер выплат. На время аренды вся ответственность за сохранность имущества лежит на квартиросъёмщике.

ГК РФ, статья 614. Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определённых услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендную плату можно назначить за любое недвижимое и движимое имущество: жилплощадь, земельные участки, транспорт и даже финансовые активы. Более того: оплата может  быть установлена как за всю квартиру полностью, так и за любую её часть. Тут нет строгого регламента, всё в руках собственника. К счастью для арендаторов, помимо закона РФ есть законы рынка, и объекты, цена на которые чересчур завышена, а условия не самые адекватные, всё равно не сдадутся или сдадутся очень не скоро.

По сути, чтобы назначить адекватную цену, достаточно изучить похожие предложения на Яндекс.Недвижимости. Наиболее точные данные можно получить, «исследуя» квартиры того же размера и на том же этаже. Желательно смотреть свой же район или аналогичные: от этого зависит очень многое.

На какие квартиры обращать внимание при сравнении?

• расположенные в том же районе
• аналогичный дом
• тот же или близкий этаж
• схожие комнатность и ремонт
• наличие или отсутствие всей необходимой техники

Размер арендной платы

Размер арендной платы – основной пункт договора найма или аренды, без него он недействителен. Плата может устанавливаться как на всё помещение целиком, так и на его части.

Если в договоре не оговорено иное, то собственник арендуемой площади вправе повышать аренду в одностороннем порядке, однако не чаще одного раза в год. Кроме того, участники сделки могут пересмотреть размер арендной платы по взаимному желанию. Исключением будет только государственное имущество: в этом случае на размер платежей влияет базовая ставка арендной платы, которая регламентирована муниципальными актами.

Немногие об этом знают, но есть случаи, когда арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы. Это касается ситуаций, когда условия пользования квартирой, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились без участия самого жильца: например, ремонт испорчен после затопления соседями, а под окном построили транспортную развязку. Но положительный результат таких переговоров всё равно напрямую зависит от благосклонности собственника и возможности выйти на компромисс.

Но и собственник может поменять условия, прописанные в договоре. Если арендатор постоянно нарушает условия договора, а в его добросовестности есть сомнения, хозяин квартиры вправе потребовать досрочную оплату аренды. По факту, это просто предоплата, так что сумма не должна превышать платеж за 1 месяц и выходить за рамки сроков действия договора.

Расчёт аренды

Сумма аренды складывается из множества факторов. Но в большинстве случаев её размер напрямую зависит от местоположения объекта. Чем лучше транспортная доступность, инфраструктура, «социальный рейтинг» района – тем выше цена квартиры. Cоциальные объекты, магазины, развлекательные центры, парки – важно всё. Второй основополагающий пункт – количество комнат и площадь жилья. Очевидно, что трёхкомнатную квартиру с точки зрения финансов снимать выгоднее, чем однокомнатную: цена за квадратный метр ниже. Но однушки пользуются большим спросом, поскольку чаще квартиры снимают всё же одиночки или молодые пары без детей.

Немаловажную роль играет состояние жилья. Качественный ремонт, обновлённые коммуникации, хорошая сантехника способны повысить стоимость жилья, расположенного даже не в самых популярных районах. Кроме водоснабжения, отопления и электрики, будущие жильцы обращают внимание на доступ к интернету и систему вентиляции. А вот телефонная связь давно стала необязательным компонентом: люди практически не пользуются стационарными телефонами.

Условия оплаты прописываются в договоре. Часто в этом пункте указывают, кто несёт финансовые обязательства по замене техники, покупает новую мебель или даже делает лёгкий ремонт. Обычно этим занимается арендатор в счёт оплаты за квартиру. Однако в случае поломки по вине жильца собственник вправе отказаться от оплаты или разделить её с постояльцем.

Формы арендной платы

Начисление арендной платы может происходить согласно договору либо на основании российского законодательства. Самые распространённые формы – единоразово за весь период действия договора или равные фиксированные платежи 1 раз в месяц. Это не отменяет того, что размер платежа может уменьшаться за счёт вложений в починку коммуникаций или, например, покупки мебели. Выгодно обеим сторонам: арендатор улучшает своё временное жильё, а собственник получает более ликвидный объект.

А вот в случае, если в арендуемом объекте осуществляется предпринимательская деятельность, в качестве арендной платы может быть использован процент от дохода. Однако такая форма оплаты требует чётких юридических формулировок в договоре: арендатор способен скрывать истинное положение дел, занижать данные о своём доходе и, соответственно, платить меньше.

Порядок выплат

Самый прозрачный и распространённый способ – закрепить чёткие даты оплаты аренды в договоре между собственником и жильцом. Там же должны быть обозначены штрафные санкции в случае просрочек (пенни), условия возврата залога и другие финансовые особенности. А вот когда в договоре не указаны чёткие сроки оплаты за аренду, арендатор обязан выплатить сумму аренды не позднее чем через 30 дней с момента передачи имущества в пользование.

Имущество передаётся в пользование арендатору только после подписания договора обеими сторонами и согласования даты оплаты. По факту этой передачи необходимо заключить акт приёма-передачи, а вместе с ним составить опись имущества. Здесь указывается состояние квартиры и отмечаются все предметы мебели, техника и так далее. Если телевизора нет в этом акте, доказать его внезапное исчезновение из квартиры будет невозможно.

И ещё один важный для собственника и арендатора момент. Каждый факт передачи дененг необходимо документировать – это спасёт от недопонимания и станет доказательством в суде в случае необходимости. Если деньги передаются наличными, достаточно рукописной расписки. С переводом на карту или оплатой по счёту ещё проще – любое банковское приложение может выдавать квитанции, подтверждающие оплату, а при оплате через банк вам выдают подтверждение лично в руки.

Сдавая квартиру с сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, вы сами устанавливаете цену на свою квартиру. Менеджеры помогут сориентироваться в ценах по рынку, но за собственником всегда остаётся право выставить квартиру дороже и искать «своих» жильцов дольше или демпинговать и заселить жильцов за несколько дней. А когда арендаторы найдены, Аренда от Яндекс.Недвижимости напомнит им о сроках внесения оплаты, а в случае внезапного съезда – компенсирует до 1 месяца простоя квартиры.

В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг. Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование. Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Форма договора аренды

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.

Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к. вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей. Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Срок договора аренды

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208н утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». ФСБУ 25/2018 обязателен к применению начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. По желанию организация может применять новый стандарт досрочно. Эксперты 1С рассказывают, как в «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 поддерживается бухгалтерский учет аренды по новым правилам.

Что изменилось в учете арендодателя

С началом применения ФСБУ 25/2018 арендодатель должен классифицировать объекты учета аренды (п.п. 24–26 ФСБУ 25/2018):

• как объекты учета операционной аренды – если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель;
• как объекты учета неоперационной (финансовой) аренды – если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Лизинг – это всегда финансовая аренда.

Как организациям разделять в учете операционную и финансовую аренду, см. статью «Организации должны с отчетности 2022 года разделять в учете операционную и финансовую аренду: как построить работу».

В случае изменения договора аренды классификация объекта учета аренды пересматривается (п. 30 ФСБУ 25/2018).

Объекты учета операционной аренды при передаче их арендатору продолжают учитываться, как и раньше. То есть если предмет аренды учитывался в качестве основного средства, то он с баланса не списывается, а арендодатель просто регулярно признает доходы (п. 41–42 ФСБУ 25/2018).

Арендодатель с упрощенным учетом все объекты учета аренды может учитывать как операционную аренду, за исключением случаев, когда по договору аренды

предусмотрен выкуп предмета аренды (п. 28 ФСБУ 25).

Объекты учета неоперационной (финансовой) аренды учитываются следующим образом (п.п. 32–40 ФСБУ 25/2018):

• на дату предоставления предмета аренды арендодатель признает в качестве актива инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости. При этом если предмет аренды учитывался в качестве актива, то он списывается с баланса;
• чистая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей;
• проценты по инвестиции в аренду признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены;
• чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение;
• предмет неоперационной (финансовой) аренды при его возврате арендодателю принимается к бухгалтерскому учету в качестве актива, а оставшаяся чистая стоимость инвестиции в аренду списывается.

В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики для арендодателя отражаются ретроспективно. При этом ретроспективный переход применяется только к неоперационной (финансовой) аренде, поскольку для операционной аренды в учете ничего не меняется.

Арендодатель может не применять новые правила по договорам аренды, которые заканчиваются до конца отчетного года, начиная с которого применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018). А арендодатель с упрощенным учетом может принять решение о применении ФСБУ 25/2018 только по договорам аренды, исполнение которых начинается с 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018).

Учет неоперационной (финансовой) аренды будет поддержан в специализированных решениях. Следите за новостями на нашем сайте.

В «1С:Бухгалтерии 8» арендодатель может вести учет операционной аренды. Для этого в настройках функциональности на закладке Основные средства следует включить флаг Сдача в аренду.

Кто платит налог на имущество

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.

При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.

Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).

Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.

По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.

В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).

Рис. 8. Настройки по налогу на имущество

От редакции. В 1С:Лектории 21.01.2021 состоялась лекция «ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»» с участием Приображенской В.В., к.э.н., советника Минфина РФ. 01.04.2021 состоялась лекция «ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»: поддержка в «1С:Бухгалтерии»» с участием эксперта 1С. Видеозаписи лекций доступны для просмотра на сайте 1С:ИТС.