Решила сдать подаренный мне подарочный сертификат в салон красоты, на сумму 15000₽,пришла объяснила ситуацию, что не нуждаюсь в нем, тк все Бьюти процедуры делаю у своих проверенных мастеров, администратор развел руками и сказал прийти завтра и обсуждать этот вопрос с начальством, пройдя на следующий день, объяснив опять уже начальству, сложенная ситуация не понравилась и мне начали говорить как они вернут за сертификат деньги если за него уже уплачены налоги, потом стали требовать чек, чек я не имею на руках, тк это подарок, начали говорить, чтобы я звонила и узнавала как была сделана операция, что без чека они мне ничего не вернут, потом стали говорить, что вернут с удержанием налога, который они заплатили. О удержании налога я слышу впервые, и сказала что могу сдать сертификат и без чека, тк они могут посмотреть как была сделана операция у себя в базе, на что получаю ответ, «Раз вы так принципиальны, так и я, пишите заявление, которые будет на рассмотрение 10 дней и приходите через 10 дней с чеком, тогда и вернем деньги!» прихожу на 10 день, начальства нет, администратор скзала, вы не оставили номер телефона, мы не смогли связаться с вами, мы нашли ваш чек, операция была сделана по безналичному расчету, мы можем вам сделать возврат на ту же карту. А это подарок, опять объясняю это, что такой вариант мне не подходит. Меня опять отправляют домой, сказав что завтра мне позвонят и решат вопрос. Приехав на следующий день в салон, звоня от туда начальству предлагаю вариант написать новые реквизиты для возврата средст по безналичному расчету, получаю отказ и возмущение, КАК ВЫ СЕБЕ ЭТО ПРЕДСТАВЛЯЕТЕ?! Предлагаю второй вариант, приобрести, что то и получить «сдачу», спрашивают на какую сумму, говорю что то минимальное, на что тоже слышу отказ и что при таком варианте я должна купить не меньше чем на 3-4 тысячи, потому что им это не выгодна и тогда мне вернут деньги, соглашаюсь, но просят прийти вечером, для возврата, тк в кассе нет такой суммы или же на следующий день, пройдя вечером этого же дня, администратор говорит, что начальство ждало меня целый час и уже ушло, звоню, говорю что вы просили прийти вечером, я пришла. Ответили «сколько можно вас ждать!?, я уехала» говорю и как решать будем? Скзали ждите я буду только во вторник. Хотя днем еще предлагали на следующий день прийти. Говорю о том, что эта беготня меня не устраивает, мною было написано заявление о возврате, которое судя по всему игнорируют и не хотят решать, что копия у меня на руках и я буду обращаться в суд! На что услышала крики и возмущения, что обращайтесь куда хотите и делайте, что хотите! Как поступать в данной ситуации? Нужно ли повторно писать заявление или претензию на салон?
24 марта, 21:21, вопрос №3650270, Валерия, г. Москва
Добрый день! Вопрос в следующем. Арендуем помещение на протяжении 5 лет. Со своей стороны соблюдаем все условия договора, исправно платим, содержим помещение в хорошем состоянии.
Арендатор решил поднять аренду с 650р. за метр, до 850р., т.е. на 31%. С одной стороны он ни разу не повышал арендную ставку за все эти годы, с другой, мы не можем преодолеть такой скачёк, но и съехать тоже не можем, т.к. это влечёт увольнение персонала и прочие издержки.
Аргументирует тем, что нашёл клиента, который готов заехать на 10 лет и платить по 850р.
А вот что в договоре:
3.4. Размер фиксированной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателями в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не выше процента инфляции за текущий год (ставка инфляции определяется ежегодным Постановлением Госкомстата РФ и/или берётся с официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru). Информация об изменении арендной платы доводится до Арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого момента вступления в силу изменений арендной платы.
3.5. Изменение размера арендной платы оформляется подписанием дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия Арендатора действие настоящего договора прекращается с даты установления Арендодателями новых ставок арендной платы.
4. Изменение, расторжение, прекращение Договора
4.1. Изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение действия допускается по соглашению сторон.
4.2. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
4.3. Арендодатели вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения в случаях:
• Использования Арендатором Объекта в целом или частично не в соответствии с Договором аренды.
• Наличия задолженности по арендной плате.
• Умышленного ухудшения Арендатором состояния Объекта.
• Отказа Арендатора возместить ущерб, причиненный по его вине.
• несогласия Арендатора с изменением ставки арендной платы в соответствии с п.3.4. Договора.
• иных, установленных действующим законодательством, случаях.
согласно пункта 3.4 увеличение аренды должно составлять не больше чем процент инфляции за текущий год, а он за 2018 год составил 4.3%.
Арендодатель говорит, что поскольку не поднимал ставку 5 лет, то имеет право сейчас поднять на сумму инфляций за все 5 лет. Мотивирует положительной судебной практикой по таким делам.
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?
Государство, участвуя в гражданском обороте, устанавливает как для частных лиц, так и в каком- то смысле для самого себя правила, по которым оно действует в этом обороте. Однако, эти правила, или же их реализация уполномоченными органами, далеко не всегда отвечают интересам частных субъектов
В данной заметке речь пойдет о ситуациях, когда г.Москва выступает арендодателем по отношению к субъектам, которые ранее относились к малому (среднему) бизнесу (субъект МСП), но утратили этот статус.
Будучи субъектом МСП, лицо вправе претендовать на льготную ставку арендной платы. Когда же это лицо этот статус теряет, город устанавливает новую ставку, которая по идее должна рассчитываться из рыночной цены, для чего производится соответствующая процедура оценки. После того, как она будет установлена в договоре аренды, дальнейшее увеличение происходит периодично на основании указанного в законодательстве повышающего коэффициента (см. п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012, п.3.2. Постановления Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП).
Соответственно, в договоре, как правило, устанавливается право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату в связи с изданием соответствующих актов публичных органов.
На первый взгляд, описанная конструкция позволяет обеспечить установление в соглашении между публичным собственником и частным лицом справедливой (читай – соответствующей рынку) платы за аренду.
Но что происходит на практике?
Публичное образование нередко производит рыночную оценку принадлежащего ему имущества с определенной периодичностью в отношении сразу многих объектов. А изменение ставки арендной платы происходит, как было указано выше, только тогда, когда арендатор теряет статус субъекта МСП. И между этими двумя точками может пройти достаточно много времени.
В результате на деле встречаются такие ситуации: имущество оценено в 2014 году, а арендатор перестает быть субъектом МСП в 2015 году. Что делает ДГИ г.Москвы? Применяет к величине ставки, определенной оценщиком на 2014 год, повышающий коэффициент (!) и направляет арендатору уведомление о об увеличении арендной платы с 2015 года.
Но надо учитывать, что в 2014 году в связи с рядом событий (Крым/санкции/падение рубля/иное) стоимость недвижимости, в т.ч. и аренда, резко взлетает, однако ненадолго, ситуация с ценой стабилизируется и уже в следующем году в силу опять же многих причин в среднем по рынку цена снижается. Соответственно, в 2015 году оценка просто неактуальна, она завышена. Неслучайно в ст.12 ФЗ Об оценочной деятельности указывается, что рыночная цена, определенная в отчете об оценке, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Естественно, коммерсанты идут в суд оспаривать увеличение арендной платы в связи с нарушением процедуры и даже приносят свой отчет об оценке, ходатайствуют о проведении экспертизы.
Но некоторые суды приходят к следующим выводам: ставка арендной платы, устанавливаемая на основании заключения независимого оценщика в соответствии п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012 носит рекомендательный характер, поэтому ставка в договоре аренды может быть выше или ниже определенной оценщиком величины. (см. например дела А40 – 155917/2016, А40-70023/16, А40-159561/2016).
То есть по сути, по мнению судов, оценка может производиться не обязательно на тот же период, на который устанавливается новая арендная плата; она может быть рассчитана оценщиком на любой иной период, в том числе на предыдущий год.
На мой взгляд, такой вывод создает отличные возможности для произвола при установлении арендной платы, особенно с учетом особенностей экономической ситуации в стране (который и происходит). Зачем тогда вообще проводить оценку, если она необязательна? А как же экономическая обоснованность арендной платы? Стабильность гражданского оборота, наконец? А что делать, если ранее проведенная оценка была неправильной? Кстати, ВАС РФ указывал, что арендодатель, который увеличивает арендную плату непропорционально средним рыночным ставкам, признается злоупотребляющим правом (п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Таким образом, с одной стороны, публичное образование самостоятельно устанавливает в актах правила определения ставки арендной платы, с другой – оно не обязано их соблюдать. Насколько это справедливо?
Отметим, что среди решений судов встречаются примеры положительного разрешения данной ситуации (напр. дело А40-159561/2016), но о единообразии судебной практики в этом важном для оборота вопросе (ведь подобные московским правила установления ставки в договоре аренды есть во многих регионах) пока говорить нельзя.
Предыстория на самом деле проста. В начале 2000-х Учреждения при Минобороны предоставляли в долгосрочную (на 49 лет) аренду помещения, находящиеся у них на балансе. Главной характерной особенностью заключаемых договоров было условие об «автоматической индексации» размера арендной платы.
Дословно соответствующий пункт договора звучит следующим образом:
Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других, случаях, предусмотренных законодательными актами РФ.
При проведении оценки арендуемого Арендатором объекта аренды в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» размер арендной платы Арендодателем может быть пересмотрен. При этом расчет арендной платы производится исходя из величины годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости объекта, переданного в аренду.
Какого либо-механизма повышения размера арендной платы либо же определения «централизованного изменения цен и тарифов», договор не предусматривал.
В течение долгих лет Арендодатель предпринимал тщетные попытки увеличить размер арендной платы со ссылкой на указанный пункт договора.
Арендодатель действовал следующим образом: сначала проводилась оценка рыночной стоимости права аренды соответствующего объекта недвижимости за год. После чего на основании подготовленного отчета об оценке Арендатору направлялось уведомление об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке. Когда арендатор отказывался от увеличения, продолжал платить по старым ставкам, арендодатель обращался в суд с иском о взыскании задолженности и упирал на то, что ему самостоятельное право увеличивать размер арендной платы предоставлено описанным выше пунктом договора.
Казалось бы позиция однозначна, данный пункт договора не позволяет арендодателю по собственному усмотрению изменять арендную плату , поскольку указанное условие договора вступило бы в противоречие с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ и статьей 452 ГК РФ, носящими императивный характер.
Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении № 7121/11 от 15 ноября указал:
Пункт 4.4 договора аренды от 18.04.2005 не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный на его основе расчет арендной платы, приложенный управлением к уведомлению, не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.
Из изложенного следует, что фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.
Судебная практика была крайне единодушна по данному вопросу.
Определение 4 Арбитражного апелляционного суда по Делу № А19-25806/2019 от 16.04.2020 г.:
Соглашения об изменении размера арендной платы в связи с инфляционным ростом стороны не заключали. Следовательно, направленное истцом в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы не может служить основанием для перерасчета стоимости договорной цены в связи с заявленным обстоятельством в порядке статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Увеличение арендной платы в связи с изменением уровня инфляции со ссылкой на положения пункта 4.4 договора, является вольным толкованием условий договора арендодателем и ведет к дисбалансу правоотношений.
Аналогичная позиция выражалась и при рассмотрении других дел: Решение Арбитражного суда Иркутской области от 24.12.2013 г. по делу № А19-4132/2013; Решение от 10 декабря 2019 г. по делу № А12-26708/2019 Арбитражного суда Волгоградской области (АС Волгоградской области); Постановление от 18 марта 2019 г. по делу № А12-2497/2018 Арбитражного суда Поволжского округа (ФАС ПО); Постановление от 11 июля 2014 г. по делу № А68-11106/2013 Арбитражного суда Центрального округа (ФАС ЦО).
В общем и целом, мотивировка недопустимости такого увеличения арендной платы подробна и понятна. Такой пункт договора не только вступает в противоречие со ст. 614 и 452 ГК РФ, но и не предусматривает конкретного механизма индексации размера арендной платы.
Арбитражный суд Иркутской области по делу № А19-4132/2013 в решении от 24.12.2013 г. также указал:
Уведомление об изменении арендной платы в соответствии с договором, как неотъемлемая часть, подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433, 453, 651 ГК РФ, информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 в отсутствие государственной регистрации односторонне уведомление об изменении арендной платы следует считать незаключенным.
Однако 09 марта 2022 года Арбитражный суд Иркутской области, рассмотрев дело А19-26217/2021 по иску все того же ФГКУ Сибирское территориальное управление имущественных отношений Минобороны РФ (которое обращалось с исками по вышеуказанным делам), взыскал с арендатора сумму задолженности, образовавшейся в результате одностороннего увеличения арендной платы.
При этом, суд первой инстанции допустил крайне странную формулировку (стр. 6-7 решения):
Указанное свидетельствует о том, что ответчик, заключив договор аренды помещений сроком действия на 49 лет, содержащий условие о возможном увеличении цены аренды, игнорирует условия о повышении размера арендной платы, желая платить 7 на протяжении длительного времени арендную плату, установленную в 2007 году, только с учетом уровня инфляции.
Суд буквально говорит о том, что несправедлива ситуация, при которой арендатор продолжает все 49 лет платить изначально предусмотренный в договоре размер арендной платы.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Арендодатель, заключив договор в данной редакции, согласился на все условия в том числе на размер арендной платы.
Может быть, сложившаяся ситуация и несправедлива, но это не повод игнорировать положения о недопустимости изменения условий договора в одностороннем порядке применительно к данному спору.
К моему большому удивлению суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения. И если Арбитражный суд Иркутской области и 4-ый арбитражный апелляционный суд уклонились от прямой квалификации пункта договора «об увеличении арендной платы в случае централизованного изменения цен», то Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа дал все-таки более развернутую оценку:
Ссылка общества на приведенную судебную практику несостоятельна, поскольку в рамках названных дел предметом рассмотрения были иные обстоятельства, отличные от обстоятельств, установленных в рамках настоящего спора.
На мой взгляд такая позиция крайне непоследовательна и оттого вредна. Одно дело, когда суды неправильно применяют, толкуют нормы права, а другое дело, когда при аналогичных спорах, суды принимают диаметрально противоположные по своему содержанию решения.
Данное решение суда безусловно ударит по стабильности сложившихся правоотношений. Очень удобно использовать формулировку о том, что «в России не прецедентное право, и каждое дело разрешается сугубо индивидуально», однако по существу стоит вопрос применения норм материального права, возможности одностороннего увеличения размера арендной платы и дифференцированного толкования абсолютно идентичных редакций договора.
По мнению одного из экспертов «АГ», решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. Другой эксперт отметил, что Верховный Суд вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике.
10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.
В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.
По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.
В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.
Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя
В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.
Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций
Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.
«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.
Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.
«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.
Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.
С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Значение для практики
Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора. Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.
По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».
По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.
Право арендодателя на увеличение арендной платы
На основании какой нормы закона арендодатель имеет право не чаще чем раз в год на увеличение арендной платы.
04 июля 2021, 15:29, Вадим Файнберг, г. Москва
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Давидович Никита Витальевич
04 июля 2021, 15:36
Юрист, г. Тамбов
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Речь идёт о твердом размере арендной платы либо порядоке ее исчисления.
04 июля 2021, 15:39
Подскажите, пожалуйста, как подать заявление на сохранение прожиточного минимума приставу, если отчисления из заработной платы происходят через бухгалтерию работодателя
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как подать заявление на сохранение прожиточного минимума приставу, если отчисления из заработной платы происходят через бухгалтерию работодателя. Банковской карты нет, остаток заработной платы получаю по ведомости.
23 марта, 13:37, вопрос №3648432, Ольга, г. Москва
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, муж сирота, ему 26 лет, взял арендное жильё от государства, так как ему
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, муж сирота, ему 26 лет, взял арендное жильё от государства, так как ему сказали что он может перевести в социальное, а сейчас когда он поехал переводить, ему сказали что не положено.
Но и с очереди они его сняли.
Законо ли это?
И можно что нибудь сделать?
22 марта, 14:33, вопрос №3647161, Яна, г. Москва
Обязан ли в этом случае арендатор вносить обеспечительный платёж?
Добрый день! Сторонами подписан договор аренды. Согласно его условиям, в трезневеый срок арендатор обязан внести депозит, но арендодатель по факту не освободил помещение, в нем стоит мебель. Обязан ли в этом случае арендатор вносить обеспечительный платёж ?
22 марта, 06:58, вопрос №3646465, Алина, г. Москва
