100 кредитов в Москве под залог доли в квартире | Получить кредит под долю в квартире со ставкой от 3.9 % на 13.08.2021

Что значит залог при аренде квартиры?

Залог при аренде квартиры — это, по сути, гарантия безопасности имущества для собственника. Даже если его порча и произойдет, ущерб будет возмещен из кошелька квартиранта.

Сегодня внесение залога при съеме квартиры привычное дело. Правильная передача денег, грамотно составленный договор аренды защитят собственника от недобросовестных жильцов и возможных убытков, а самих жильцов от досрочного прекращения действия договора.

Залоговую сумму, выплачиваемую за аренду квартиру, по-другому называют страховым депозитом.

Как правило, размер страхового депозита равен месячной арендной плате, но собственник вправе устанавливать и свои тарифы. Соглашаться или нет — право квартиранта.

Если же аренда квартиры осуществляется через посредника, то есть, через риелторское агентство, расходы будут еще выше. Квартиросъемщику придется дополнительно оплатить услуги специалистов.

При съеме жилой площади юристы настоятельно рекомендуют составлять договор аренды. А при выплате залога он нужен обязательно. Ведь происходит передача денег, не подтвержденная документально. Причем, сумма превышает размер арендной платы. От недобросовестных действий другой стороны не застрахован ни арендодатель, ни квартирант.

Договор аренды не требует нотариальной заверки. Исключения составляют соглашения, заключенные на длительный срок (от 1 года и более).

При составлении договора аренды обратите особое внимание на то, чтобы в нем содержался пункт об уплате залога (если это уместно), а также была указана точная сумма. Владелец собственности должен вернуть ее квартиросъемщику при прекращении отношений по аренде, если состояние недвижимости его удовлетворит.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 20—21 год, максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца, а общий стаж должен быть 6—12 месяцев.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы «Дом-рф». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке.

Банки-партнеры «Дом-рф» должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв.

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то, дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же: каждый месяц отсюда снимают деньги.

• попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Военная ипотека прописана в законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и в Постановлении Правительства № 370.

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

• Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
• Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: «Домой-ру», «Банки-ру» и «Сравни-ру».

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку. Проценты по такому ипотечному кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто. Но стоит это жилье дороже, чем в новостройке.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через банковские ячейки или аккредитив — специальный счет. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
2. Банк изучает документы заемщика: например, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент способен вносить платежи вовремя, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. Если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Как снять квартиру без внесения залога?

Цель арендатора сберечь вещи и сохранить товарный вид квартиры, чтобы после выезда квартиросъемщиков не пришлось делать ремонт. Однако дешевая мебель, отсутствие техники говорят в пользу отсутствия залога.

Самым разумным вариантом при аренде квартиры без внесения залога является съем жилья у знакомых или родственников. Как правило, в данных случаях даже не утруждаются подписанием договора. Обычно действует устная договоренность и передача арендной платы без свидетелей и письменного подтверждения.

Обратите внимание! Если договор аренды не составлен, а факт передачи денег не зафиксирован документально, доказать что-либо не удастся ни одной из сторон. Арендатора могут выселить в любой момент, не вернув оплаченную наперед аренду. А арендодателю придется смириться с порчей имущества и платить за его восстановления с собственного кармана.

Кроме того, снять без залога, скорее всего, удастся квартиру без ремонта. Обычно собственники не требуют его, если их имущество не представляет большой ценности.

Что касается дорогостоящих квартир, с их владельцами можно попытаться договориться на уплату страхового депозита по частям, с ежемесячными платежами за аренду.

Отказываются от депозита при низком спросе на съем или при необходимости быстро найти квартиросъемщика. Отсутствие депозита выделяет жилье на фоне остальных конкурентов.

Какую квартиру не возьмут в залог

И несколько важных моментов, которые вам нужно знать о вашей недвижимости, если вы собираетесь заложить ее. Есть тонкости, которые стоит учитывать.

1. Жилье в аварийном состоянии. Если дом ветхий и разваливает или вообще подлежит сносу, если жилье слишком старое — банк может не принять его. Важно — касается только аварийного состояния, подтвержденного заключением.
2. Квартира не приватизирована. Логично, что если вы до сих пор не приватизировали ваше жилье, то фактически оно принадлежит государству, а не вам. А значит, заложить его вы не сможете.
3. В квартире зарегистрированы дети или престарелые. Если в вашем жилье прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля квартиры — однозначный отказ. То же самое касается престарелых иждивенцев или тех, кто на данных момент находится в местах лишения свободы.
4. Квартира уже залоговая, в ипотеке или под арестом. Пока ипотеку не выплатите или долг не погасите, она не может считаться полностью вашей. А значит и рассчитывать на получение нового займа не стоит. Это касается и арестованной недвижимости, в том числе и коммерческой в случае банкротства фирмы.
5. У вас не полный комплект документов. Если не хватает каких-то документов на квартиру, например, они потеряны или утрачены при пожаре — банк откажет.

Полные требования к недвижимости вам предоставит банк по запросу или после одобрения онлайн-заявки на получение наличных.

Кредит под залог квартиры от совкомбанка

Условия кредита под залог квартиры от Совкомбанка:

1. Процентная ставка – от 15,9% до 18,9%.
2. Минимальная заемная сумма – 200 тыс. рублей, максимальная – 20 млн рублей.
3. Наибольший срок кредитования – 120 месяцев.

Оформить кредит онлайн →

Требования к заемщикам:

• наличие гражданства РФ с постоянной регистрацией в России;
• возраст от 20 до 85 лет;
• наличие постоянного заработка на протяжении 4 месяцев и более;
• личный номер телефона.

Банк принимает в качестве залогового имущества квартиры, жилые дома с земельным участком, часть жилого дома, комнаты в коммунальной квартире и апартаменты.

Требования к недвижимости в залоге:

1. Жилье не должно находиться в аварийном состоянии.
2. Квартира не должна находиться в очереди на снос, капремонт или реконструкцию.
3. Жилье должно быть без обременений.

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости в Совкомбанке:

Совкомбанк предлагает заемщикам возможность пересчитать процентную ставку в случае, если не было просрочек по выплатам, и при этом заемщик участвовал в специальной акции банка.

Кредит под залог недвижимости от газпромбанка

Условия кредитования наличными под залог квартиры от Газпромбанка:

1. Сумма заемных средств – от полумиллиона до 30 млн рублей.
2. Минимальный срок кредита – 12 месяцев, максимальный – 15 лет.
3. Процентная ставка – от 11,9%.
4. Валюта кредита – российские рубли.

Требования, которые предъявляет банк к потенциальным заемщикам:

• гражданство России с постоянной регистрацией;
• возраст – от 20 до 65 лет;
• общий стаж – 1 год, на текущем месте работы – не меньше 3 месяцев;
• отсутствие отрицательного кредитного рейтинга.

Газпромбанк принимает в залог квартиры расположенные в многоквартирных домах, которые находится на территории России. На жилплощади не должно быть зарегистрированных лиц. При этом недвижимость не может быть единственным жильем заемщика. Также здание не должно быть в аварийном состоянии или находиться в очереди на капремонт.

При оформлении кредита под залог недвижимости в Газпромбанке необходимы:

• заявление на оформление кредита;
• ксерокопия и оригинал паспорта заемщика;
• СНИЛС;
• ксерокопия трудовой книжки;
• подтверждения дохода.

Оформить заявку на получение заемных средств можно на официальном сайте Газпромбанка.

Кредит с обеспечением в банке восточный

Банк Восточный выдает заемщикам кредиты под залог недвижимости. Основные условия кредитования:

1. Лимит по сумме – от 300 тыс. рублей до 30 млн рублей.
2. Минимальный срок кредита – 13 месяцев, максимальный – 240 месяцев.
3. Валюта займа – только российские рубли.
4. Процентная ставка – от 8,9% до 35%.

В залог можно оставить квартиру, дом или коттедж с земельным участком, а также коммерческую недвижимость. Заявку на кредит банк рассматривает в течение 15 минут.

Оформить кредит онлайн →

Требования к заемщику при оформлении кредита:

1. Возраст от 21 года до 70 лет.
2. Стаж на текущем месте работы – не меньше 3 месяцев. Для граждан младше 26 лет стаж работы не меньше 12 месяцев.
3. Стабильный заработок на протяжении минимум 3 последних месяцев. Для тех, кто младше 26 – на протяжении 12 месяцев.

Для оформления кредита под залог имеющейся недвижимости понадобится паспорт гражданина РФ и свидетельство о регистрации права собственности на залоговое жилье. Кроме того банк запросит свидетельство о браке или разводе, подтверждение трудоустройства и уровня дохода. Сотрудники могут потребовать и другие документы.

Оформить заявку на получение кредита с залогом на недвижимость можно на официальном сайте банка Восточный.

Нецелевой кредит от россельхозбанка

Условия по кредиту под залог недвижимости от Россельхозбанка:

1. Минимальная сумма займа – 100 тыс. рублей, максимальная – 10 млн рублей.
2. Срок кредитования – от 12 до 120 месяцев.
3. Процентная ставка – от 9,7% до 12%.

Требования к заемщикам от Россельхозбанка:

• гражданство РФ с регистрацией на территории России;
• возраст – от 21 года до 65 лет, допускается до 75 лет, если есть созаемщик и к моменту исполнения 65 лет заемщик уже выплатит половину кредита.

Требования к заемщикам по стажу работы:

В залог банк принимает квартиры, жилые дома, таунхаусы. Допускается привлечение 3 созаемщиков. Супруг обязательно становится созаемщиком.

Оформить заявку на кредит и рассчитать ежемесячный платеж по желаемым условиям можно на официальном сайте банка.

Оформление договора аренды и передача залога

Содержание стандартного договора аренды следующее:

• данные арендатора и арендодателя;
• описание состояния и технических характеристик квартиры;
• условия аренды (сюда входит сумма и сроки аренды, права и обязанности сторон, размер внесенного залога).

Также при передаче залога следует оформить расписку с указанием суммы и данных об обеих сторонах. Не обязательно заверять ее нотариально. Однако денежные средства необходимо передать при свидетелях. В конце расписки обязательно ставят подписи не только стороны соглашения, но и свидетели.

Кроме того, в договоре обязательно присутствует раздел «Условия оплаты». В нем четко расписан порядок применения страхового депозита. Так, владелец квартир не имеет права использовать переданные деньги на собственные нужды. Они предназначаются лишь на случай компенсации порчи имущества, нанесенного квартирантом. Таким образом, определенная сумма, прописанная в договоре, передается собственнику на хранение.

Кроме того, важно указать порядок приемки квартиры, а также условия возврата залога при отсутствии порчи имущества. Договором допускается использовать страховой депозит в следующих целях: для устранения последствий ущерба и в счет арендной платы (по согласию квартиранта).

Обратите внимание! Некоторые договора аренд содержат данные о том, что в случае проживания арендатором в квартире менее 11 месяцев, собственник вправе не возвращать залог. Поэтому важно предварительно ознакомиться с каждым пунктом документа, прежде чем его подписать.

Разница между агентской и коллективной схемами

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 Р. Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.

Минусы ипотеки:

1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:

• Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
• Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
• Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
• Получатель средств (продавец) составляет расписку.
• Банку-кредитору передается копия расписки.

Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.

Требования к недвижимости

Банк возьмет в залог не любую недвижимость. К имуществу банки предъявляют разные требования. Некоторые финучреждения оформляют в залог только жилые квартиры, для других подойдут гаражи, дачи, загородные дома или любые другие капитальные постройки. От типа недвижимости зависят требования к ней.

У банков нет жестких регламентов по квадратуре жилплощади, которую оставляют в залог. Но некоторые условия должны быть обязательно соблюдены:

1. Стены и фундамент. Дома из дерева, панельные и блочные строения ниже 5 этажей, которые были построены до 1975 года, банки могут не принять в залог. При этом фундамент дома может быть сделан из любого материала – кирпич, бетон или камень.
2. Степень изношенности строения. Банки допускают до 60-70% износа. Главное, чтобы дом не был в аварийном состоянии и не находился в очереди на капитальный ремонт, под снос или на реконструкцию.
3. Санузел и коммуникации. В квартире обязательно должна быть ванная, туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, электричество и газ.

Требования к апартаментам такие же, как и к квартирам. Если обеспечением выступает таунхаус, он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Это должна быть изолированная часть жилого дома с отдельным входом. При этом на общей с соседним блоком стене не должно быть дверей. Также таунхаусу должен быть присвоен отдельный почтовый адрес.

В качестве залога банк может взять незавершенную постройку жилого дома, но только если подведены коммуникации и разработан утвержденный проект. Деревянные дома берут, только если дата их строительства не раньше 1985 года, а степень изношенности – не более 40-50%.

Условия возврата залога

Согласно юридическим нормам, залог является возвращаемой суммой. То есть, после прекращения договора аренды сумма, переданная квартиросъемщиком арендодателю, возвращается обратно своему законному владельцу.

Как при передаче залога, его возврат подтверждается в письменном виде. В документе указывается техническое состояние квартиры, степень износа, данные об отсутствии долгов по арендной плате и прочее.

Процесс возврата денег пройдет без конфликтов, если случаи применения залога детально прописаны в договоре аренды.

Когда у собственника нет вопросов к жильцу, то сумма залога полностью возвращается. Жильцы могут самостоятельно провести легкий косметический ремонт и получить весь депозит обратно, или отказаться от залога и оставить квартиру в состоянии «как есть».

Если стороны все же не приходят к общему мнению, повреждена мебель или изношена, и договориться не получается, то следует:

• проинформировать налоговую службу
• востребовать возврат залога через суд. Нежелание возвращать деньги может быть расценено судом как попытка обогащения. Юрист поможет составить акт возврата имущества, который необходимо отправить арендатору заказным письмом.

Нередко возникают конфликтные ситуации между квартирантами и собственниками. Причинами споров являются разногласия по отношению к состоянию имущества. В связи с этим, владелец квартиры отказывается возвращать залог полностью или частично. Дело в том, что далеко не каждый учитывает естественный износ имущества, что неизбежно при длительной аренде. Такое непонимание не вызывает удивления, ведь собственникам выгоднее произвести восстановление за счет квартиранта.

Чтобы решить спорную ситуацию с возвратом залога, стороны обращаются в суд.

В качестве примера можно привести следующее. Расшатанные вешалки и застиранный ковер — естественный износ, причиной которого является время, а не действия квартирантов. А царапины на мебели и разбитое окно — порча имущества, компенсацию за которое можно вычесть из залоговой суммы.

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у «Дом-рф» целое направление по скупке закладных.