Займы под залог собственности в Самаре (12 шт): получить заем до 30 000 000 онлайн — лучшие предложения 2021

Варианты сдачи квартиры

На мой взгляд, если заключать договор на долгий срок, это накладывает определенные обязательства как на собственника, так и на арендатора. К тому же у арендаторов может в любой момент все поменяться: уменьшится доход или они захотят переехать. Тогда арендатору достаточно предупредить за оговоренный договором срок, и можно съезжать.

Собственник в этом случае должен подавать документы в официальные инстанции. Если обычно сроки аренды не такие длинные, то вряд ли стоит этим заниматься. Кроме того, это влечет дополнительный риск для собственника квартиры.

Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество, даже если несколько месяцев не платит за аренду. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия квартиранта.

Конечно, некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство, чем на цивилизованное ведение бизнеса. Про расторжения еще поговорим ниже.

На 11 месяцев. Самый распространенный вариант заключения договора. Большинство квартир сдаются именно на срок 11 месяцев, поскольку договор на такой срок не нужно регистрировать в Росреестре.

В своей практике я заключаю договоры всегда на 11 месяцев. При этом у меня редко кто остается в квартире больше года. Возможно, из-за возрастной специфики — как правило, у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет. Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится.

Посуточно. Сдача квартиры посуточно — это именно бизнес, так как занимает все ваше время. При должном подходе посуточная аренда — аналог отеля, но со своей спецификой.

В основном посуточно обычно снимают туристы, люди в командировке, любители вечеринок, любовники. Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать. Но на рынке посуточной сдачи весьма большая конкуренция. Более подробно об опыте посуточной сдачи мы писали в статье о том, как зарабатывать больше на сдаче квартиры.

Взять кредит под залог квартиры в самаре и самарской области

Деньги под залог квартиры — взять займ под залог квартиры срочно во владикавказе

Займы под залог квартиры во владикавказе и долей, с обременением физическим лицам срочно за 1 день

Ипотека на новостройки: калькулятор, условия и документы — сбербанк

Ипотека: как продать объект недвижимости, находящийся в залоге

Случаи продажи заложенного имущества (прежде всего квартир) в практике Управления Росреестра по Тверской области стали встречаться чаще, чем, скажем, еще несколько лет назад. Нередко продавцу-заемщику необходимо срочно продать заложенную квартиру, чтобы погасить растущую задолженность перед банком. Кроме того, некоторые покупатели целенаправленно ищут именно заложенные квартиры с целью сэкономить на покупке.

Управление Росреестра по Тверской области напоминает, что возможность продать заложенный объект недвижимости установлена ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (собственником объекта недвижимости) другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя(банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

 Стоит отметить, что, в случае выдачи закладной, отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с обязательным соблюдением условий, которые установлены в закладной.

 Законодатель установил также последствия нарушения вышеназванных правил отчуждения заложенного имущества. Так, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил статьи 37 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

 На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки, особенно в ситуации, когда в течение длительного времени владелец квартиры не совершает платежи по кредиту. В этом случае банк является заинтересованной стороной в скорейшей продаже такой недвижимости.

 Существуют несколько схем продажи заложенных квартир. Остановимся на двух основных.

В первом случае заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь снимает с квартиры обременение в Едином государственном реестре недвижимости, после чего уже совершается обычная сделка купли-продажи недвижимости.

Еще про залог:  Кредит на строительство дома от 10%, условия банков Москвы в 2021 году

 В другом случае приобретатель заложенной квартиры намерен для ее покупки получить ипотечные средства. Здесь возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у заложившего квартиру продавца – отчуждателя недвижимости. Тогда та же кредитная организация, выступившая кредитором продавца, по чьим обязательствам была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В этом случае за счет выдаваемого покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника.

В таком случае органом регистрации прав одновременно осуществляются сразу два регистрационных действия: погашение первоначальной записи об обременении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости и внесение записи о новом обременении на квартиру.

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Елена Ахола: «С точки зрения рисков и процедуры покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается. Риск связаться с недобросовестным продавцом возможен как в случае покупки заложенной квартиры, так и в случае стандартной купли-продажи недвижимости. Более того, когда купля-продажа проходит с участием банка, то сама кредитная организация выступает гарантом чистоты сделки. Так или иначе, приобретатели объекта недвижимости перед подписанием договора в 99% случаев заказывают выписку из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения прав продавца на отчуждаемый объект».

Как вернуть залог за съемную квартиру? советы арендаторам

Как найти квартирантов самостоятельно

Главное, о чем хочется сказать, — не каждый квартирант подойдет. Не стоит сдавать квартиру первому, кто откликнулся на объявление. Присмотритесь внимательно к человеку, это поможет избежать множества проблем. Если есть сомнения в адекватности человека, проще отказать и дождаться подходящего кандидата.

Способы поиска. Самый простой и быстрый способ — разместить объявления на популярных площадках, например «Авито» или «Циане». Популярность того или иного сервиса зависит от региона. Еще можно обратиться к риелтору.

Важно подробно заполнить информацию, ведь многие люди в поиске используют фильтры. Если какой-то критерий для вашей квартиры не заполнен, объявление в таком случае не отобразится.

Например, если к квартире прилагается закрепленное парковочное место, а вы не указали это, ваше объявление пропустит потенциальный арендатор, который ищет жилье с возможностью парковки автомобиля.

Важно и текстовое описание квартиры, хотя моя практика показывает, что половина людей его не читают: когда они звонят, то задают вопросы, ответы на которые указаны в объявлении.

Вот шаблон одного из моих объявлений на «Авито», включая эмодзи:

Как правильно показывать квартиру. Недавно я слышал мнение, что разумно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время, назначив удобный для себя день показа. Возможно, в этом что-то есть.

Я теперь никогда не показываю квартиру в день звонка, так как часто сталкивался с тем, что человек просит показать квартиру срочно — и просто не приходит на встречу. Сейчас я всегда переношу показ на следующий день и прошу позвонить мне за час до этого. Часть людей при этом пропадает, но те, кто перезванивает, приходят наверняка.

Помимо этого, стоит проверить, есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими людьми и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать, что он заплатит вам.

А еще важно просто пообщаться с человеком — посмотреть, насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр. Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает, вряд ли стоит с ним вести дела.

Кредиты под залог квартиры в владикавказе – банки, выдающие кредиты под залог квартиры без подтверждения доходов в 2021 году

Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня

Сейчас я бы не стал покупать квартиру для сдачи в аренду, потому что это не пассивный доход, как, например, облигации. Такой бизнес требует временных затрат, подчас существенных.

У меня был легкий старт, потому что в 2021 году я получил квартиру в наследство. То есть изначальных финансовых вложений у меня не было, и я зашел в этот бизнес с черного входа. Это была двухкомнатная хрущевка 48 м² в довольно убитом состоянии: ремонта там не было лет 20.

В результате в этой квартире поменяли сантехнику, обои, выключатели и розетки. Частично я оставил там старую мебель и начал сдавать за 17 000 Р в месяц. С течением лет эта ставка колебалась от 13 000 до 19 000 Р в месяц — в разные годы по-разному.

За восемь лет, что я сдаю эту квартиру, мы уже несколько раз меняли сантехнику: она часто выходит из строя, поскольку дешевые смесители долго не живут. Еще пару раз менял унитаз, когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов.

Старую мебель тоже постепенно заменил на новую. Так, я купил шкафы, новую кухню и диван, кровать. Все обновки происходят за мой счет. Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы.

Несколько лет назад я захотел выровнять везде стены и сделать качественный ремонт. Но знакомый строитель сказал, что на ремонт я потрачу много денег, при этом хрущевка в цене при продаже не вырастет на цену затрат и ремонт не окупится.

Позже у меня появилось еще несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала полигоном, на котором я испытывал идею умного дома, — в однушке протянули полтора километра проводов.

Я сделал это, когда мое увлечение умными домами находилось на пике. Пытался понять, можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей.

Сдача забирает у меня не так много времени. Иногда нужно пообщаться с соседями и успокоить их, если вдруг они звонят. Или отреагировать на потребности арендаторов, если вдруг возникнут. Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит: мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой.

Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать: боюсь, что если учитывать абсолютно все до последней копейки, а еще мое затраченное время, то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное. Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%.

Подготовка квартиры к сдаче

Ремонт и мебель. Хороший ремонт обходится дорого, ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов. А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника.

На мой взгляд, стоит затевать ремонт только в случае, если он повысит стоимость аренды на 3000—5000 Р. При этом на ремонт может уйти не одна сотня тысяч рублей.

Таким образом, когда вы планируете сдавать квартиру, не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи». Главное — всегда оценивать, как быстро окупится то или иное вложение.

Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ершики.

А также заказываю генеральную уборку, включающую очистку окон и стирку штор.

В 2020 году у меня ушло на такую подготовку квартиры экономкласса 4000 Р. Все принадлежности я покупал по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах. При этом внешний вид квартиры меняется кардинально — ощущение, что все новое.

Вряд ли это станет решающим фактором, но определенно улучшит первое впечатление. Уборка также сразу видна, даже если ремонт простой, — все отмечают чистоту. Правда, эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру, если арендатора за это время найти не удалось.

Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать, требуются навыки. Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома.

Фотографии квартиры. Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.

Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами.

Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.

Способы сдачи

Самостоятельно. Если вы готовы потратить время, чтобы составить грамотное объявление и сделать качественные фотографии, а еще больше времени — на показы квартиры, это ваш вариант. Он самый затратный по времени, зато позволяет познакомиться с рынком — узнать, какие люди интересуются вашей квартирой: студенты, семейные пары или матери-одиночки.

Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учет. Такой учет по месту пребывания не несет особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент, но не все про это знают.

Самым неопрятным арендатором в моей практике был студент из Ирака, который прожил в квартире всего три месяца, пока его не депортировали из страны. После себя он оставил «авгиевы конюшни». Казалось бы, ничего особенно, но все было ужасно засаленным — похоже, этот человек был не сильно чистоплотным. На кухне жир, в ванной везде грязные потеки, у кровати сломали несколько поперечин.

До такого квартиру не удалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике. Служба клининга, конечно, справилась в обоих случаях, хотя уборщикам пришлось трудно.

Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время, так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру, хотя он на показах обычно присутствует. Еще собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор.

Но риелтор ответственности не несет — он лишь сводит соискателя жилья с собственником.

Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости. Я сам могу разместить объявление и показать квартиру. К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему еще потом платить их мне.

Через доверительное управление. Такой услугой целесообразно пользоваться, когда сдаваемая квартира довольно дорогая.

Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании. Еще эта услуга может быть интересна собственнику, который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну. Мы уже писали про это.

В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует, поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди: они присматривают за квартирой вместо хозяина.