Залог квартиры у физлица: как оформить займ юридически правильно

Какое имущество можно закладывать

Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.

Если по каким-либо причинам заемщик не выполняет свои обязательства, то залог, после проведения определенных юридических процедур переходит в собственность кредитного учреждения (отчуждается).

Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:

• земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
• участки недр;
• сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
• сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
• жилые помещения;
• воздушные суда, корабли, космические объекты.

Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».

В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.

Банк оценивает возможность отчуждения залога, обращения со взысканием в соответствии с законом, ликвидность (то есть возможность реализации в короткие сроки).

Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.

Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:

• отсутствие юридически правильно оформленных документов;
• наличие незаконно выполненных перепланировок;
• отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
• неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
• наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
• обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
• недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
• земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.

В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.

К примеру, это может быть:

• использование недвижимости в коммерческих целях;
• плохое техническое или санитарное состояние объекта;
• месторасположение недвижимости;
• низкая рыночная стоимость;
• невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
• нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
• возраст и этажность здания;
• расположение объекта на цокольном этаже и прочее.

Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.

Неисполнение обязательства, обеспеченного залогом

При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, требования залогодержателя, как правило, удовлетворяются по решению суда. Однако в договоре (дополнительном соглашении к нему) стороны могут предусмотреть взыскание заложенного имущества во внесудебном порядке.

Если обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено (исполнено ненадлежащим образом), залогодержатель, используя внесудебный порядок, имеет право продать заложенное имущество третьему лицу по его рыночной стоимости.

Это можно сделать путем проведения торгов, по договору комиссии или другими способами, установленными в договоре о залоге (при обращении взыскания на недвижимое имущество проведение торгов обязательно).

Кроме того, в договоре (дополнительном соглашении к нему) может быть предусмотрен непосредственный переход предмета залога в собственность залогодержателя.

Это следует из пункта 1 статьи 334 и статей 349–350.2 Гражданского кодекса РФ.

Если реализация имущества проходила путем проведения торгов, но они не состоялись (были объявлены несостоявшимися), то организация вправе выкупить у залогодателя заложенное имущество (по соглашению с ним). При этом стоимость заложенного имущества должна быть засчитана в счет исполнения требований залогодержателя.

При отказе от выкупа заложенного имущества проводятся повторные торги. Если и они не состоялись (были объявлены несостоявшимися), залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. При этом он может оценить его ниже начальной цены на повторных торгах, но не более чем на 10 процентов от этой величины.

Такой порядок предусмотрен статьей 350.2 Гражданского кодекса РФ.

Если вырученной суммы недостаточно, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, то он вправе покрыть разницу за счет прочего имущества залогодателя.

Для этого залогодержатель должен обратиться в суд. Однако так можно поступить, только если договор или законодательство не предусматривает другой порядок взыскания недополученной суммы.

Это следует из пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ.

Если же выручка от реализации заложенного имущества превышает требование залогодержателя, то он обязан вернуть разницу залогодателю (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Обратить взыскание на заложенное имущество залогодержатель вправе только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Исключение составляют:

•  случаи, предусмотренные договором или законом (например, согласно ст. 14 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при неисполнении обязательств по договорам долевого строительства многоквартирных домов обратить взыскание на предмет залога можно не раньше чем через шесть месяцев после наступления срока сдачи застройщиком готового объекта);
•  незначительные нарушения, допущенные залогодателем при исполнении обязательств (просрочка менее трех месяцев), если требование организации существенно меньше стоимостизаложенного имущества (сумма неисполненного обязательства менее 5 процентов от договорной оценки предмета залога).

Если обязательство исполняется периодическими платежами, обращение взыскания возможно только при систематическом нарушении сроков исполнения обязательства (если в течение 12 месяцев сроки платежей нарушались более трех раз).

Такой порядок предусмотрен статьей 348 Гражданского кодекса РФ.

Залог обеспечивает требование организации в том объеме, в каком оно имеет место к моменту его удовлетворения. То есть организация-кредитор за счет залога погашает не только сумму основной задолженности по обязательству, но и дополнительные требования, связанные с задержкой или неисполнением обязательства. В частности, в объем требования к залогодателю могут быть включены следующие санкции:

•  проценты;
•  неустойка;
•  возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательств;
•  возмещение необходимых расходов организации на содержание заложенной вещи и на взыскание имущества.

В бухучете залогодержателя сумма полученного залога доходом не признается, так как экономические выгоды организации при этом не увеличиваются (п. 2 и 3 ПБУ 9/99).

Поскольку залог является способом обеспечения исполнения обязательств по договору, имущество, полученное в залог, нужно отразить за балансом в оценке, предусмотренной договором о залоге. Для этого используйте счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

• При получении имущества в залог сделайте запись:
• Дебет 008 – отражена договорная стоимость имущества, полученного в залог.
• При исполнении обязательства и, соответственно, при прекращении залога сделайте запись:
• Кредит 008 – списана сумма полученного обеспечения по договору залога.
• Если обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено (исполнено ненадлежащим образом), заложенное имущество может быть реализовано с торгов (третьему лицу), продано залогодержателю или переведено в его собственность.
• При реализации заложенного имущества на торгах сделайте проводки:
• Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» – получены денежные средства от продажи предмета залога на торгах;
• Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 62 (58, 76) – отражено погашение задолженности залогодателя за счет доходов от продажи предмета залога.
• Если заложенное имущество реализовано по цене, превышающей требование залогодержателя, то залогодержатель обязан возвратить разницу залогодателю. В этом случае необходимо сделать следующие проводки:
• Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» – получены денежные средства от продажи предмета залога на торгах;
• Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 62 (58, 76) – отражено погашение задолженности залогодателя за счет доходов от продажи предмета залога (в пределах долга);
• Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» – отражено обязательство перед залогодателем с поступлений от продажи предмета залога, превышающих его задолженность;
• Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 51 – перечислены залогодателю денежные средства, оставшиеся после погашения задолженности.
• Если заложенное имущество перешло в собственность залогодержателя без проведения торгов, то в зависимости от категории имущества его стоимость отражается либо в составе внеоборотных, либо в составе оборотных активов. Эти операции отразите так:
• Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 62 (58, 76) – отражен зачет стоимости залогового имущества в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом;
• Дебет 08 (10, 41…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» – отражено поступление имущества, право собственности на которое перешло в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

Договором с контрагентом могут быть предусмотрены санкции за неисполнение его обязательств. Такие санкции нужно включить в состав доходов на дату их признания или в день вступления в законную силу решения суда (п. 16 ПБУ 9/99).

Подробнее о порядке учета санкций см. Как взыскать и отразить в бухучете и при налогообложении санкции за нарушение договора, предъявленные контрагенту.

1. При предъявлении претензии залогодателю на сумму штрафа (неустойки, процентов) за просрочку исполнения обязательства сделайте запись:
2. Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем по санкциям» Кредит 91-1 – начислен штраф (неустойка, проценты) за просрочку исполнения обязательства.
3. Погашение штрафных санкций за счет средств, полученных от продажи предмета залога, отразите проводкой:
4. Дебет 62 (58, 76) Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем по санкциям» – отражено погашение задолженности залогодателя на сумму штрафных санкций.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».