Ипотечное кредитование
В настоящее время услуги риэлтерских компаний при проведении сделок с объектами недвижимости осуществляются с использованием ипотечногокредитования.
Приобретение собственного жилья это первоочередная потребность для каждой семьи, без удовлетворения которой нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Законодательной основой ипотечных операций выступают: ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее Закон №102-ФЗ); Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге» (вышеназванный Закон №2872-1 применяется в части, не противоречащей Закону №102-ФЗ в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), а также в части не противоречащей статьям 334-358 ГК РФ).
Что представляет собой ипотека?
Ипотека — это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Имейте в виду, что игнорирование данного положения законодательства при заключении договора ипотеки может привести к тому, что в случае возникновения спорной ситуации велик риск того, что суд признает такую сделку недействительной (на основании статьи 168 ГК РФ). Доказательством может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 года по делу №А11-5784/2003-К1-5/262, в котором суд признал сделку ничтожной именно потому, что при заключении договора ипотеки стороны не соблюли данное требование гражданского законодательства.
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона №102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии со статьей 2 Закона №102-ФЗ ипотекой можно обеспечить:
— кредитное обязательство;
— договоры займа;
— аренды;
— купли-продажи;
— подряда и тому подобные.
Сторонами ипотеки являются:
— залогодатель — должник по обязательству, обеспеченный ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).
— залогодержатель — кредитор по обязательству, обеспеченный ипотекой (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).
Заключенный между ними в письменной форме договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 10 Закона №102-ФЗ). Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При этом, в соответствии со статьей 339 ГК РФ и статьей 10 Закона №102-ФЗ с 1 января 2005 года обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки не предусмотрено.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С 1 января 2005 года в залог можно передать и недостроенный объект, при этом объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (статья 76 Закона №102-ФЗ, статья 130 ГК РФ).
В случае, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании строительства этого объекта ипотека сохраняет силу и ее предметом уже является возведенное в результате завершения строительства здание (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — Информационное письмо №90)).
Пунктом 2 Информационного письма №90 установлено, что:
«Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения».
Таким образом, из указанного письма следует, что часть площади обособленного помещения (этажа, кабинета) на любом объекте недвижимости предметом ипотеки быть не может.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе:
· земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной;
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
· дачи, садовые дома, гаражи и строения потребительского назначения;
· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
· незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Учитывая положения пункта 1 статьи 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.
Организации и предприятия заложить по ипотеке могут лишь то имущество, право на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством (все самостоятельные активы, которые можно передать в залог), то есть имущество должно принадлежать организации-залогодателю на праве собственности.
А как поступить собственникам зданий и сооружений, которые пользуются земельным участком по договору аренды, в случае если земельные участки находятся в собственности федеральных или муниципальных властей. Возникает целый ряд проблем:
1). Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается (пункт 1 статьи 63 Закона № 102-ФЗ).
2). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1. статьи 62 Закона №102-ФЗ).
3). Ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (статья 69 Закона №102-ФЗ).
Информационное письмо №90 дает разъяснения, как поступить в такой ситуации:
«5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.
Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада вуставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется».
При определении размера платы, взимаемой за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, следует руководствоваться подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, согласно которому, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 22 — 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 500 рублей, организациями — в размере 7500 рублей. Аналогичное разъяснение изложено в Письме ФНС Российской Федерации от 1 ноября 2005 года №04-3-09/597 «О государственной пошлине».
Ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке установлены подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:
«за государственную регистрацию:
договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
— физическим лицам — 500 рублей;
— организациям — 2 000 рублей;
соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
— физическим лицам — 100 рублей;
— организациям — 300 рублей».
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 22 статьи 333.33 НК РФ, взимается в размере, установленном для физических лиц.
Ипотека, в отличие от залога, требует соблюдения некоторых условий:
1) предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, которое должно принадлежать организации — залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения;
2) договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество;
3) передача в залог недвижимости оформляется договором об ипотеке, и нередко выпиской закладной — именной ценной бумаги, удостоверяющей права ее владельца на получение денежного обязательства или обеспечивающего его имущества.
Закладная выписывается, если в договоре об ипотеке содержится положение об удостоверении данной ценной бумагой прав залогодержателя, который в этом заинтересован, так как иммобилизованные денежные средства могут понадобиться ему раньше, чем вернулись бы в соответствии с заключенной сделкой. Передав по индоссаменту закладную, он получает необходимые средства, а новый владелец ценной бумаги становится залогодержателем.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной — именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой (статья 13 Закона №102-ФЗ).
Напомним, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).
Залог является таким способом обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в преимущественном порядке перед другими кредиторами (статья 334 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, за исключением имущества и требований, приведенных в пункте 1 статьи 336 ГК РФ. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. И в соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
— страховать за счет залогодателя заложенный объект недвижимости в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму не ниже размера требования;
— принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного объекта недвижимости, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
— немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного объекта недвижимости.
В том случае, если залогодатель не исполняет свои обязательства, обеспеченные ипотекой, то на заложенное имущество обращается взыскание.
Общее правило, установленное пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, состоит в том, что реализация предмета залога производится путем продажи данного имущества с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Однако при реализации предмета ипотеки необходимо проверить, какой порядок устанавливает Закон №102-ФЗ. На основании положений указанного закона, можно сделать вывод, что наложение взыскания на объект недвижимости и его реализация несколько отличаются от «обычного» залога.
По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится на основании решения суда. Однако из этого правила есть два исключения.
Одно из них касается объектов недвижимости: если возникли основания для обращения взыскания, стороны могут заключить, в присутствии нотариуса, соглашение о том, что они подтверждают факт неисполнения обязательства, обеспеченного объектом недвижимости. Это соглашение позволяет реализовать заложенное имущество без обращения в суд.
Согласно положениям статьи 56 Закона №102-ФЗ, реализация предмета залога может производиться двумя путями: путем продажи с публичных торгов или на аукционе.
Отличием аукциона от публичных торгов является тот момент, что организатором торгов является пристав-исполнитель, а организатором аукциона — специализированная организация. Стороны имеют право выбрать, каким образом будет производиться реализация предмета залога, с торгов или на аукционе.
Законом №102-ФЗ предусмотрено два варианта определения начальной цены реализации:
— первый — стороны определяют ее своим соглашением;
— второй — начальная цена устанавливается судом.
По общему правилу предмет залога не переходит в собственность залогодержателя, однако, как и при обычном залоге, Закон №102-ФЗ предусматривает для залогодержателя возможность оставить за собой объект недвижимости. В том случае, если стороны избрали, что заложенное имущество реализуется с торгов, и торги признаны несостоявшимися, то на предмет залога могут быть объявлены повторные торги, начальная цена при которых снижается на 15%.
Если и повторные торги признаются несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога по цене со скидкой не более 25% от начальной цены имущества на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой.
Если залогодержатель не использует предоставленную ему законодательством возможность оставить за собой в течение месяца после объявления повторных торгов не состоявшимися, предмет залога, то ипотека прекращается.
Ипотека прекращается по общим правилам, предусмотренным статьей 352 ГК РФ:
«1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).
2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю».
Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета риэлтерской деятельности, Вы можете познакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Риэлтерская деятельность».
