Закладная на квартиру по ипотеке — что это такое, регистрация закладной по ипотеке в МФЦ и Росреестре

УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

С закладной, так или иначе, тесно связан основной договор — договор об ипотеке. Следует отметить, что и при уступке прав по договору об ипотеке сама закладная, как разновидность ценной бумаги, играет важную роль в этих обязательственно-договорных отношениях.

В силу п. 1 ст. 47 «Закона», залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. При этом лицо, которому переданы права об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому же договору.

Однако вернемся к другим аспектам уступки прав по договору об ипотеке.

Первое. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Второе. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Третье. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

И последнее. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Указанное означает, что если имеется договор об ипотеке (равно по обеспеченному ипотекой обязательству), а права по такому договору удостоверены закладной — уступка прав по такому договору запрещена под страхом ничтожности. И это верно, т.к. в противном случае получается завуалированный, как бы «двойной» залог недвижимости: неисправный контрагент уступает права по договору — «снимает» деньги, а потом по этому же договору использует закладную — вновь «берет» деньги!

ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗАКЛАДНОЙ И ПРИЛОЖЕНИЯ К НЕЙ

К условно «иным» положениям о закладной (не считая содержания ст. 14 «Закона», что нами будет рассмотрено ниже) мы можем отнести следующие ее «свойства»:

а) изменение предмета ипотеки;б) изменение размера обеспечения ипотеки.

Данные «свойства» закладной законодательно закреплены в п. 6 ст. 13 «Закона». Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должника по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

• такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенной признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
• такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Примечателен и такой факт. Законодатель, учитывая то обстоятельство, что сама закладная в будущем получит весьма широкое распространение, допускает отдельные послабления его участникам в смысле облегчения составления при этом формы и содержания таких документов.

Так, в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 13 «Закона» («Свойства закладной»), и при переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

• либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
• либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Обратим внимание на случай, когда выдача закладной запрещена.Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:- предприятие как имущественный комплекс:

• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;
• леса;
• право аренды вышеперечисленного имущества;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, указанных выше, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (п. 4 ст. 13 «Закона»). Вышеуказанная формулировка п. 4 ст. 13 «Закона» дословно означает следующее. Поскольку запрещена ипотека определенного имущества (ст. 5 «Закона») и выдача закладной на предмет ипотеки, перечисленной в означенном пункте, то, естественно, запрещены всякие условия о закладной.

Из смысла п. 4 ст. 13 «Закона» неясно, подлежит ли «перечень» предметов ипотеки, запрещенных к составлению и выдаче закладной, расширительному толкованию? Или нет?! На наш взгляд, этот перечень является исчерпывающим, ибо в тексте «Закона» не сказано обратное.

И, наконец, последний нюанс п. 4 ст. 13 «Закона». Это вопрос о том, что залог недвижимости, обеспечивающий какое-либо денежное обязательство, должен во всех случаях иметь суммовое выражение, причем на момент заключения такого договора. Если же сумма долга, по которому ипотекой обеспечивается обязательство, не определена, то условия о закладной в договоре об ипотеке считаются недействительными.

Указанное правило идет вразрез с п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Но как раз в вопросе установления цены на недвижимое имущество и нет противоречий, а имеется исключение из общего правила. Таковым является правило ст. 555 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Более того, в случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия в них считаются несогласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554 и ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Законодатель, используя указанные выше правила в ГК, перенес их на ипотеку и закладную.

ПРИЛОЖЕНИЯ К ЗАКЛАДНОЙ

О приложении к закладной прямо сказано только в ст. 15 «Закона», а в п. 7 ст. 13 и ст. 9 «Закона» о наличии приложения к закладной можно только предполагать. Между тем в тексте «Закона» (п. 4 ст. 10; п. 3 ст. 20; п. 5 ст. 47; ст. 48 и 49 «Закона») неоднократно говорится о самой закладной, в частности о ее содержании (ст. 14 «Закона»).

Законодатель не дает определения приложения к закладной. Да его и не может быть, так как невозможно перечислить все те приложения, которые могут понадобиться к закладной различного вида: ипотека здания, земельного участка, предприятия и т.п. Законодатель как бы констатирует факт того, что к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Абзац 2 ст. 15 «Закона» вовсе наполнен демократическим содержанием: «Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом».

Однако из содержания ст. 15 «Закона», как и из всего текста «Закона», неясно: подлежат ли государственной регистрации приложения к закладной или нет? Ответа на этот вопрос в «Законе» нет. Как быть правоприменителю?

Мы бы обратили внимание читателя на формулировку абзаца 2 п. 5, 6 и 7 ст. 13 «Закона», согласно которым закладная, во-первых, выдается только после ее государственной регистрации, а во-вторых, в случае изменения своих «свойств» (изменения предмета ипотеки, изменения размера обеспечения) либо внесения других изменений в содержание закладной, такая закладная подлежит как бы «перерегистрации» либо «старая» закладная аннулируется, а взамен залогодержателю выдается новая закладная, после ее государственной регистрации.

В-третьих, согласно п. 4 ст. 10 «Закона», нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной согласно части 2 п. 3 ст. 14 «Закона». (Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.)

Таким образом, элементарная логика нам подсказывает, что приложения к закладной — элементы самой закладной! А раз приложения к закладной являются ее отдельными составными частями, то и приложения к закладной необходимо нотариально удостоверять и осуществлять госрегистрацию приложения (приложений) к закладной точно так же, как и саму закладную.

ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЗАКЛАДНОЙ

К сожалению, Закон «Об ипотеке» содержит в себе не так много прямых отсылочных норм к ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это нормы п. 1 и п. 2 ст. 19 Закона «Об ипотеке» и косвенно — ст. 10 «Закона». Поэтому правоприменителю с самого начала неясна конкретная соотносимость последнего закона с Законом «Об ипотеке» именно в вопросах государственной регистрации не только закладной, но и договора об ипотеке.

Абстрагируясь от анализа двух схожих в вопросах государственной регистрации вышеупомянутых Законов, мы кратко проанализируем пока суть проблем в регистрации владельцев закладной. Согласно п. 1 ст. 16 «Закона» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

При этом должник, в силу п. 2 ст. 16 «Закона», по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Абсолютная новизна данной правовой нормы не вызывает сомнений. В формулировке «не требуя всякий раз предъявления ему закладной» мы видим не только некую поддержку «слабой» стороны гражданского оборота кредитора, но и нечто большее. Это не только запрет на всякие бюрократическо-формальные отношения в обязательствах между кредитором и должником, но и проявление частноправовых начал в цивильном праве.

Читайте ещё по этой теме:

Депозитарный учёт закладной

Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензиядепозитарию выдается на основании ФЗ «О рынке ценных бумаг». Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.

В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте (временном или обязательном), содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт. Отметка о депозитарном учёте в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при её составлении или владельцем закладной после её выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

Временный депозитарий обозначает, что в любое время владелец закладной может потребовать её обратно. Если осуществляется обязательный депозитарный учёт закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи её в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Права владельца на закладную, переданную в депозитарный учёт, подтверждается записью по счету депо в системе депозитарного учёта.

Как зарегистрировать?

Закладная, как правило, подписывается при оформлении кредитного договора. Формально в ее составлении принимают участие обе стороны, однако на деле заполняет документ только банковский сотрудник – клиент же только ставит свою подпись. Прежде, чем заключать договор, нужно узнать, какие документы потребуются банку – как правило, список не меняется, но разниться для разных банков в зависимости от их требований и конкретной ситуации.

В целом, список документов не отличается от необходимых для ипотеки:

• Паспорт гражданина РФ – человека, на которого оформляется кредит. При привлечении созаемщиком предоставить паспорт должны все участники сделки;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности – требуется, чтобы доказать право собственности на приобретаемую вами недвижимость;
• Договор купли-продажи недвижимости или другие документы основания собственности;
• Отчет о проведении оценки закладываемой недвижимости – необходим для подтверждения рыночной стоимости жилья;
• Страховка, оформленная на залог.

Наличие указанных документов прописывается в закладной. Как правило, на составление документа уходит менее 30 минут, так как банки стараются заранее подготовить его одновременно с основным договором на кредит.

Далее потребуется оплатить государственную пошлину. Сделать это можно одновременно с правом собственности на недвижимость. Это платная процедура, и стоимость отличается в зависимости от формы лица: для физических лиц она составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 220 тыс. рублей.

Оплата производится в кассе Росреестра, специальных терминалах или в ближайшем к вам банке. Главное – сохранить квитанции. Без них вы не сможете подать документы для дальнейшей регистрации.

По сути, вы платите только за регистрацию. Закладная делается и на уже имеющееся жилье, но в этом случае тратиться не потребуется – документ зарегистрируют бесплатно.

Далее вам необходимо пройти регистрацию. В зависимости от вида недвижимости и назначения участка, список документов может отличаться. В большинстве случаев банки требуют:

• Паспорт собственника или собственников, если их несколько. При покупке квартиры на вторичном рынке нужны документы продавца;
• Бумаги, подтверждающие право собственности заемщика – договор купли-продажи со всеми подписями, акт приема и передачи жилья, закладная;
• Квитанции, подтверждающие оплату регистрации.

Готовый пакет документов передается в любое отделение Росреестра. Помните, что вас не могут заставить обращаться в офис по месту нахождения залоговой недвижимости – это незаконно. А отказ вы получите только в случае, если документы непригодны (есть исправления или бумаги смяты) или если вы собрали не все бумаги.

После сотрудник Росреестра должен выдать вам два экземпляра расписки – для вас и для банка. В ней указывается весь список принятых документов, дата выдачи свидетельства и контакты, по которым можно узнать, сколько времени потребуется для оформления выписки, подтверждающей право собственности. Как правило, этот процесс занимает до 5 рабочих дней.

Затем вам снова потребуется прийти в Росреестр и забрать выписку из ЕГРН с подтверждением обременения и оригинал закладной, который нужно передать в банк. Не забудьте попросить дубликат документа в банке, так как это потребуется для подтверждения условий залога.

Статья 48 закона об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-фз