Зачем арендодатель заключает договор аренды? Какие нюансы при заключении договора? на что следует обратить внимание? Насколько сложны современные договоры аренды. В статье мы рассмотрим различные вопросы данной главы

Зачем в договоре аренды указывать цель? Рассказываем.

Аренда. Значение конкретизации договорной цели. Скрытые и явные недостатки. Неотделимые улучшения.

29 апреля 2021 г., 10:14

3 минуты на прочтение

Предлагаем вашему вниманию фрагмент одной из лекций курса Правового лекториума, посвященного вопросам аренды.

В данном видео спикеры Андрей Егоров, Вероника Величко, Константин Гричанин и Андрей Громов затрагивают следующие вопросы:

• если в договоре аренды была указана конкретная цель использования помещения арендатором (медицинская организация), означает ли это автоматически обязанность арендодателя предоставить арендодателю помещение, отвечающее всем предусмотренным для ведения поименованной медицинской деятельности требованиям законодательства;
• могут ли работы по монтажу системы пожарной сигнализации рассматриваться как капитальные;
• являются ли такие работы неотделимыми улучшениями;
• как определить, какие работы относятся к реконструкции, а какие к капитальному ремонту.

00:00 Кейс о системе пожаротушения. Вероника Величко.4:55 Момент возникновения недостатков переданного в аренду помещения — ключевой вопрос. Андрей Громов.6:41 Повышенные или обычные требования к пожарной безопасности? Константин Гричанин.8:06 Указание на договорную цель при заключении договора. Вероника Величко.11:03 Бездействие арендатора в отсутствии надлежащего уведомления арендодателем об устранении недостатков. Аналогия с подрядом.14:32 Имеет ли место быть лукавство (недобросовестность) со стороны арендодателя, заключающееся в том, что он знал (должен был знать требования к помещениям, предназначенным под медицинские цели) о недостатке вещи в момент передачи вещи.19:07 Неотложная необходимость проведения работ. Факт информирования арендатором арендодателя о цели использования помещения не влечет автоматически обязанность арендодателя предоставить помещение, отвечающее всем законодательным требованиям, предусмотренного для соответствующего вида деятельности, если арендатор не конкретизировал эти требования при заключении договора, так как арендатор не обязан разбираться во всех тонкостях деятельности арендатора. Андрей Егоров.24:03 Кейс про реконструкцию и капитальный ремонт. Андрей Громов.25:52 Еще раз про договорную цель. Близость арендодателя к вещи. Вероника Величко.

Самые острые вопросы по теме разберут наши спикеры на курсе «Аренда после ковида-19: как помогут подходы Верховного Суда РФ». Старт 3 июля вместе с Андреем Егоровым, Вероникой Величко, Константином Гричаниным и Андреем Громовым. Подключение к трансляции — это отличная возможность “живого” общения со спикерами и заинтересованными в теме коллегами через чат, а также возможность задать ваши вопросы и получить ответы от ведущих специалистов по данной теме.

Ждем вас на курсе!

В марте-апреле 2020 года в России были спешно приняты ряд нормативных правовых актов, направленных на восстановление баланса интересов в арендных правоотношениях, но достигли ли они этой цели и как правильно их толковать? Как отреагировала на них судебная практика?30 апреля Верховный суд РФ утвердил Обзор № 2, посвященный применением законодательства и мер по противодействию распространению COVID-19 на территории Российской Федерации. В нем появились специальные разъяснения о договоре аренды и были предусмотрены дополнительные информационные обязанности арендодателя.Подходы высшей инстанции, а также уже появившаяся судебная практика применения правил об аренде в ковидный период станет еще одним объектом пристального внимания в рамках семинара.

Узнавайте первым о новых курсах и лекциях

Быть арендодателем — хлопотное и ответственное дело, и многие собственники совершают ошибки на первых порах. Но базовых правил не так уж много: грамотно составить договор, соблюдать права и выполнять свои обязанности. Осталось только понять, в чём состоят эти права и обязанности.

По сути, основное требование к хозяину квартиры — предоставить арендатору имущество во временное пользование. Квартиросъёмщик, в свою очередь, должен своевременно вносить арендную плату. А теперь поговорим о подробностях.

Что такое аренда

В рамках договора найма недвижимость одного участника сделки передаётся другому в пользование за определённую плату и на определённое время. Это и есть аренда, хотя юридически правильно использовать термин «наём».

Статья 607 ГК РФ определяет объекты аренды так: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Договор найма могут заключать как юридические, так и физические лица. Собственник имущества называется арендодателем, а лицо, которое будет пользоваться его недвижимостью и платить за это, — арендатор. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными.

Важно также знать, что сделка может быть заключена устно или письменно. Если обе стороны — физические лица, то выбор формата остаётся за вами. А вот с юрлицом форма договора может быть только письменной.

Срок действия договора утверждают обе стороны. Документ, заключенный на 11 месяцев, будет считаться краткосрочным. Долгосрочный договор подразумевает срок не менее года и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если период аренды не указан, то такой документ будет считаться бессрочным.

У арендодателя много прав:

• он выбирает арендатора;
• заключает договор найма;
• требует своевременной оплаты;
• распоряжается полученным доходом по своему желанию;
• может дать или не дать разрешение на добавление новых квартиросъёмщиков.

Во власти собственника потребовать освободить квартиру после срока истечения аренды или продлить его.

Хозяин имущества вправе обязать съёмщика соблюдать правила пользования квартирой, контролировать состояние жилья и мебели, следить, чтобы недвижимость эксплуатировалась по назначению. И когда аренда закончится, арендодатель вправе ожидать, что имущество будет возвращено в первозданном виде, или потребовать компенсацию за эксплуатацию собственности после окончания договора.

Совершенно законно сдавать в аренду недвижимость, обременённую правами третьих лиц — например, квартиру в ипотеке. Главное, не забыть предупредить об этом арендатора. Иначе ваш квартиросъёмщик может попросить уменьшить сумму арендной платы или расторгнуть договор с возмещением убытков согласно статье 613 ГК РФ.

Арендная плата тоже во власти собственника, но менять её можно максимум раз в год: чаще поднимать вопрос о пересмотре размера арендной платы незаконно. Подтверждение — в статье 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.

Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.

Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.

Если вы снимаете или сдаёте квартиру через сервис Яндекс Аренда, то следить за исполнением прав и обязанностей обеих сторон помогут менеджеры сервиса. Также они поспособствуют решению бытовых проблем после заселения и найдут выход, если собственнику и жильцу сложно договориться.

Материал по теме

14 июля 2020

17 февраля 2022

Процесс сдачи помещения другому лицу называют двумя разными терминами — арендой и наймом. Хотя понятия эти близки по смыслу, разница между арендой и наймом жилого помещения есть. А значит, есть разница и между двумя типами договоров. Разбираемся, чем отличается наём от аренды квартиры, что лучше и какой договор составить. Но для начала определимся с терминологией.

Что такое наём?

Наём — это процесс, при котором собственник помещения сдаёт его простому гражданину, то есть физическому лицу, а не организации или предпринимателям. Договор найма действует только для жилых помещений. В этом случае собственник именуется наймодателем, а тот, кто помещение снимает, — нанимателем.

Что такое аренда?

Аренда — это похожий процесс, но есть три основных отличия.

• Под аренду попадает сдача и жилого, и нежилого помещения.
• Стороны называются арендодателем и арендатором.
• Договор аренды может быть заключён только с ИП или организациями. При аренде получить помещение в пользование вправе только юридическое лицо.

Аренда может быть и жилого помещения, но только в некоммерческих целях: например, владелец фирмы снимает квартиру для своих сотрудников.

• сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
• проведём показы и проверим жильцов на надёжность
• будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж

Главное — всё это бесплатно.

В чём разница?

Если коротко: в чём разница между арендой и наймом жилого помещения? Первое — это процесс сдачи жилого и нежилого помещения юрлицам. Второе — процесс сдачи жилого помещения физлицам.

Так в чём отличие между нанимателем и арендатором? Первый сдаёт помещение физлицу, то есть простому человеку, а второй может работать только с ИП и организациями.

Какие документы потребуются?

Кажется, разобрались, чем наём отличается от аренды жилого помещения. Теперь к бюрократическим вопросам. Чем отличается договор аренды от договора найма? Это схожие документы, и на практике к названию договора редко придираются: гораздо важнее условия, прописанные в нём сторонами. Но иногда этот тонкий момент может стать решающим, особенно если всплывут какие-то конфликтные ситуации и разбираться придётся через суд. Чтобы избежать проблем, собственнику важно понимать отличия договора наймы и аренды. Поэтому мы рекомендуем перестраховаться и сделать всё по закону, используя правильное название документа.

В интернете есть куча шаблонов, но очень многие из них содержат ошибки. Если вы решили всерьёз взяться за договор найма или аренды, лучше обратитесь за помощью к юристу. Мы же постараемся в этом тексте рассказать про нюансы, чтобы вы разобрались в отличиях договора найма от договора аренды.

Отличия найма от аренды жилого помещения мы уже описали выше. Если вы — собственник помещения и собираетесь передать право на его временное пользование другому лицу, то уже должны понимать, какой документ работает в вашем случае — договор аренды или договор найма.

Оба документа — и договор аренды, и договор найма жилого помещения — должны содержать следующие данные:

• максимально детальное описание помещения: адрес, метраж, а если речь идёт о квартире, то нужно указать ещё количество комнат и наличие мебели;
• обязанности и права, связанные с помещением: сюда, вне зависимости от того, составляете вы договор аренды квартиры или нежилого помещения или договор найма квартиры, нужно вписать условия пользования помещением, сроки и порядок оплаты, вопросы, связанные с ремонтом;
• данные участников сделки: ФИО, дата рождения, адрес прописки и паспортные данные, банковские реквизиты, контактные номера и любые другие данные арендодателя/арендатора или наймодателя/нанимателя, которые могут понадобиться.

В чём разница между договорами?

Теперь разберём разницу между договором аренды и договором найма квартиры. Ключевых отличий несколько:

• сроки договора. В обоих случаях срок обсуждается участниками сделки и обязательно вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора, а вот наём не может длиться больше 5 лет;
• обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежит только договор аренды, срок действия которого — год и больше. В случае договора найма регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и как только документ подписан, он вступает в силу;
• порядок расторжения до окончания его действия.

Инициатором при расторжении договора найма может быть наниматель, но он должен письменно уведомить собственника за 3 месяца. Документ вправе расторгнуть и сам наймодатель — но только если наниматель не платит, портит имущество, нарушает права соседей и прописанные в договоре условия. С арендой всё сложнее: досрочное расторжение возможно только через суд.

Мы попробовали разобраться, чем аренда отличается от найма жилого помещения, какая между ними разница, в чём отличия между договором найма и договором аренды и какой документ лучше заключить конкретно в вашем случае.

А чтобы решать вопросы с документами быстрее, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Его менеджеры не только помогут с договором, но и найдут для вас подходящих жильцов, а заодно застрахуют квартиру и её содержимое на сумму до 1,4 млн рублей.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение. Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

Цена договора, порядок расчетов.

При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон. Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву?  Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента. Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый. Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования. Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

Арендодатель, особенно если речь идет об организации, имеющей в собственности или оперативном управлении крупный объект недвижимости (например, торговый центр или складской комплекс), используя свое, как правило, доминирующее положение, старается поставить мелких арендаторов в зависимое положение. Речь в данном случае не идет о доминирующем положении в контексте действующего антимонопольного законодательства, под которым, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Под доминирующим положением в данном случае следует понимать позицию более сильной стороны договора, которую занимает арендодатель в ходе переговорного процесса с потенциальным контрагентом-арендатором, а также его поведение (действия/бездействие) в ходе исполнения договора аренды коммерческой недвижимости.В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 18.01.2011 № 8-О-П, установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 Конституции РФ, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы. При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений — при отсутствии конкретных запретов в законодательстве — могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил КС РФ в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства.Нередко арендодатель, злоупотребляя своими гражданским правами, которыми он наделен как собственник коммерческого помещения, в ходе исполнения договора аренды начинает фактически менять его условия в одностороннем порядке или неправомерно вынуждать арендатора прекратить использование арендуемого помещения и возвратить его арендодателю.Неправомерное создание помех в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателяПодобная ситуация произошла с одним индивидуальным предпринимателем, который стал жертвой недобросовестного поведения арендодателя – собственника крупного складского-торгового комплекса во Владимирской области. В ходе исполнения заключенного договора арендодатель в одностороннем порядке стал добиваться от арендатора прекращения пользования помещением, создавая препятствия для нормального пользования. Он вынудил арендатора прекратить использование арендованного помещения по назначению и вернуть объект недвижимости арендодателю.Договор аренды был заключен почти на два года. При этом под помещением стороны определили отсек объекта размерами 6 х 12 м, общей площади 72 кв.м, ограниченный внутренней поверхностью стен, пола и потолка. Отдельно было оговорено, что объект не является недвижимым имуществом. В соответствии с условиями договора аренды, помещение использовалось арендатором для розничной торговли. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, пользовался помещением согласно разрешенному виду использования.Так, 24 августа 2018 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора, предложив последним днем его действия считать 24 сентября 2018 г. (при этом по договору арендатор мог пользоваться помещением до 31 декабря 2020 г.). В договоре аренды было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. В ответ на указанное уведомление арендатор направил арендодателю письмо, в котором указал, что порядок уведомления об отказе от договора, предусмотренный в нем, арендодатель нарушил. А 4 сентября 2018 г. арендодатель направил в адрес арендатора письмо с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон и проект соглашения от 22 сентября 2018 года о расторжении договора. Арендатор ответил письмом, в котором высказался против досрочного расторжения договора по соглашению сторон.Нужно отметить, что все письма от арендодателя приходили арендатору по электронной почте и только 13 сентября 2018 года арендатор получил от арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 24.09.2018 года по Почте России.В то же время, начиная уже с 3 сентября 2018 г. арендодатель начал препятствовать арендатору в пользовании помещением, а именно произвел частичный демонтаж стен помещения, в результате чего арендатор не смог в дальнейшем пользоваться помещением, поскольку помещение, которое изначально не имело фасад, стало сквозным и не подходящим для использования в соответствии с изначальными целями арендатора.Вышеуказанные факты были зафиксированы в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 3 сентября 2018 г., составленном комиссией из независимых свидетелей и представителей арендатора.Таким образом, арендатор с 3 сентября 2018 фактически не имел возможности пользоваться помещением и был вынужден досрочно (то есть до 24.09.2018) прекратить исполнение договора аренды. Ему пришлось вывезти свое имущество из поврежденного помещения, чтобы обеспечить его сохранность.  Не согласившись с неправомерными действиями арендодателя, арендатор обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя убытков по ст. 15 ГК РФ, а именно – упущенной выгоды (решение АС Владимирской области от 15.10.2019 по делу № А11-3932/2019).Обоснование требований об упущенной выгодеПод упущенной выгодой в соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.При расчете размера упущенной выгоды арендатор в приведенном примере отталкивался от своих показателей среднедневной выручки за июнь, июль и август 2018 года. При этом он фактически не пользовался помещением в период с 3 по 24 сентября 2018 года (22 календарных дня). К исковому заявлению была приложена справка о расчете упущенной выгоды, содержащей формулу расчета, подписанная арендатором и бухгалтером. В дальнейшем в материалы дела по требованию суда были также приобщены первичные документы, касающиеся расчета коэффициента маржинальности (в связи с тем, что арендатор осуществлял перепродажу товаров с наценкой), а также факта наличия иных расходов (заработная плата сотрудникам, страховые и налоговые отчисления с заработной платы сотрудников, арендные платежи, налог с продаж) и их размера.Претензионный порядок урегулирования спора, которого придерживался арендатор, не дал никаких результатов – арендодатель оставил полученную претензию без ответа, а требования – без удовлетворения.В исковом заявлении арендатор сослался на положения ч. 1 ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которыми не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Он также указал на то, что арендодатель, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустил злоупотребление правом с целью причинить вред арендатору.В отзыве на исковое заявление арендодатель указывал, что в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 03.09.2018, который был положен арендатором в основу подтверждения своих доводов, нет достоверных доказательств о том, что разбор конструкции производился именно представителями арендодателя. Также арендодатель указал, что помещение являлось частью объекта, в котором отсутствовали некоторые из стен – внутренние перегородки между соседними отсеками, фасад.Что касается требования арендатора о взыскании с арендодателя упущенной выгоды, то арендодатель указал, что доводы, приведенные арендатором, носят предполагаемый характер. Суммы, на основании которых производилось исчисление сумм упущенной выгоды, приведены за выборочные месяцы (июнь, июль, август 2018 года), тогда как арендные отношения сложились между сторонами начиная с апреля 2018 года.Также арендодатель указал, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказательства возможности арендатору получить в заявленный период сумму, заявленную в иске, по мнению, арендодателя, в материалах дела отсутствуют.В возражениях на отзыв арендодателя арендатор указал, что помещение принадлежат арендодателю на праве собственности. Право собственности на объект аренды включает в себя право арендодателя на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что, в частности, дает арендодателю право на изменение конструкции объекта аренды. Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации только собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий утраты, повреждения и гибели своего имущества. Арендатор утверждал, что на арендодателя как на собственника имущества возлагаются обеспечение контроля за его состоянием и его охрана, а также охрана имущества третьих лиц, расположенного в арендуемых помещениях. Арендатор также дополнительно указал в суде, что помещение, вопреки доводам арендодателя, имело заднюю стенку, которая и была демонтирована, что подтверждается фото- и видео фиксацией.В ходе рассмотрения дела судом арендатор мотивировал свои требования о взыскании с арендодателя упущенной выгоды следующим.Из п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).Цитириуем документЕсли заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).Таким образом, по мнению арендатора, расчет упущенной выгоды был произведен корректно и на законных основаниях. Вместе с тем арендодатель в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо доказательств того, что расчет упущенной выгоды не соответствует действительности и завышен.Приобщая к материалам гражданского дела представленные арендатором фотографии и видеозаписи, на которых был запечатлен факт осуществления демонтажа задней стенки помещения, суд высказал сомнения относительно даты и места осуществления фото- и видеосъемки.Для доказательства того, что фото- и видеофиксация осуществлялась именно 3 сентября 2018 года и по адресу, где непосредственно располагалось помещение, арендатор обратился в экспертную организацию, которая проведя исследование фото- и видеофайлов, находящихся на первоисточнике, а именно на смартфоне с функцией привязки к фотографиям и видеозаписям даты, времени и геопозиции, а также исследования адреса на интернет-картах, расположенных в открытом доступе, на которых, в частности, были изображены фотографии складского комплекса арендодателя, дала заключение о том, что фотографии и видео были сняты именно в этот день по адресу, где располагалось помещение арендатора, указав при этом, что они не подвергались изменению и корректировке.В связи с тем, что в акте о факте фиксации нарушений условий договора аренды отсутствовали паспортные и контактные данные членов комиссии, у суда также возник вопрос относительно того, кем являются перечисленные в акте члены комиссии. Арендатор представил в суд справку, содержащую необходимые сведения о членах комиссии, являющихся работниками арендатора. Относительно остальных членов комиссии, которые на момент составления акта являлись работниками иных арендаторов, было сообщено, что предоставить их данные возможности нет, так как арендаторы, у которых они работали, также прекратили свою деятельность в результате неправомерных действий арендодателя.В итоге Арбитражный суд принял решение удовлетворить заявленные арендатором требования частично, с учетом уточнения исковых требований. В своем решении суд указал, что в силу действующего законодательства арендодатель или его представители не вправе вмешиваться в производственную деятельность арендатора, не вправе ограничивать использование арендуемых помещений.Суд пришел к выводу, что арендодатель с 03.09.2018 лишил арендатора возможности пользоваться спорным нежилым помещением. Он признал действия арендодателя по демонтажу задней стенки помещения неправомерными, поскольку это происходило против воли арендатора, который лишился возможности осуществлять в указанном помещении свою предпринимательскую деятельность (торговлю строительными материалами).Суд признал относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами фото- и видеофиксацию, а также заключение экспертов, согласившись с тем, что данные файлы не подвергались монтажу или иным воздействиям и указав при этом, что представленные арендатором в материалы дела фото и видеозаписи процесса отчетливо фиксируют обстоятельства демонтажа.Поскольку арендодатель возражений против методики определения упущенной выгоды, а также доказательств, опровергающих ее размер, не представил, суд посчитал возможным удовлетворить иск в заявленном размере. Он отметил, что из представленного арендатором расчета следует, что упущенная выгода рассчитана арендатором как разница между ожидаемым доходом, определенным по аналогии с предыдущими периодами деятельности (июнь-август 2018 года), и расходами по стоимости расходных материалов, размера заработной платы, налогов и иных расходов.Таким образом, суд удовлетворил требования арендатора частично, сократив лишь требования о взыскании с арендодателя расходов на оплату услуг представителя. При этом совокупный размер всех расходов, понесенных арендатором для восстановления своего нарушенного права, которые суд взыскал с арендодателя в полном объеме, составил сумму, превышающую размер основного требования по убыткам.Практические выводыНа основании вышеизложенного можно сделать ряд важных выводов.Во-первых, субъектам малого и среднего предпринимательства можно и нужно добиваться восстановления своих прав и законных интересов, которые были нарушены более сильными участниками делового оборота, не боясь нести определенные расходы.Во-вторых, в целях доказывания факта нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя, выраженных в физических действиях по отношению к объекту аренды, необходимо прибегать к фиксации данных фактов путем составления соответствующего акта, подписанного комиссией из числа сотрудников арендатора и независимых лиц с указанием паспортных и контактных данных, а также путем осуществления фото- и видеосъемки, которым в дальнейшем необходимо придать юридическую силу с помощью привлеченных экспертов.В-третьих, в целях доказывания факта причинения убытков в виде упущенной выгоды необходимо предоставить доказательства получения доходов за предыдущие периоды, а также доказательства несения иных предпринимательских расходов за взятый период, чтобы определить разницу и размер чистой прибыли, которая подлежит взысканию в виде упущенной выгоды за период, когда права и интересы арендатора были нарушены.

Виды арендыПравить

Эта статья описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения.

Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства.

Аренда с последующим выкупом

Отличается от лизинга тем, что арендодатель не покупает имущество специально для арендатора, а также тем, что для заключения сделки достаточно двух сторон.

Субаренда — передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов — аренда любых нематериальных активов (прав интеллектуальной собственности, программ, торговой марки), подразумевающая право передачи прав использования или распространения данного актива.

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 20 июня 2022 года; проверки требуют 10 правок.

Аре́нда (лат.  — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.

Объект арендыПравить

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть вчнепосредственно указаны в договоре.
В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

Договор арендыПравить

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону
за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон.
• Долгосрочный: 5-49 лет.
• Среднесрочный: 1-5 лет.
• Краткосрочный: до 1 года.

• Аренда // Толковый словарь живого великорусского языка : в 4 т. / авт.-сост. В. И. Даль. — 2-е изд. — СПб. : Типография М. О. Вольфа, 1880—1882.
• Гражданский кодекс РФ. Часть 2, статья 665. Дата обращения: 31 мая 2014. Архивировано 1 июня 2014 года.