Взять в долг и остаться без квартиры. Как «чёрные кредиторы» отнимают жильё

Ошибка № 5: дать кредиторам и суду основания признать, что сделка совершена, чтобы нанести ущерб кредиторам

По факту суды признают, что сделка совершена с целью причинения ущерба кредиторам, если у неё нет разумного обоснования, смысла и целесообразности.

Это работает в течение 3-х лет до подачи заявления о банкротстве в суд.

Например, в деле № 2-583/11 суд взыскал с заёмщика в пользу заимодавца 32 единицы транспортной техники, которая была в залоге у заимодавца.

Но потом должник пошёл на банкротство, и конкурсный управляющий заявил, что этот договор и залог техники — фикция, нужная только для того, чтобы вывести имущество из-под носа налоговой. Договор залога был заключен, когда в отношении должника проходила выездная налоговая проверка.

Арбитражный суд поддержал управляющего и признал договор залога недействительным.

Очень важная деталь: арбитражный суд признал договор недействительным, хотя до этого суд общей юрисдикции взыскал предмет залога в пользу залогодержателя (то есть признал, что с договором все в порядке).

Судами сделаны следующие основные выводы:

— наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о взыскании с должника задолженности по договору займа путем обращения взыскания на заложенное по спорному договору имущество не лишает суд, рассматривающий дело о банкротстве, возможности признать такой договор залога недействительным по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве;

— действительной целью заключения договора залога являлся вывод активов должника и исключение возможности иных кредиторов, в частности уполномоченного органа, получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Что делать, если вам нечем платить

Когда заемщик совершает просрочку, сразу появляется риск лишиться заложенной недвижимости. Но если клиент осознает проблему и ищет пути ее решения, банк всегда поможет. Что делать:

1. Если вы понимаете, что не сможете внести очередной платеж, заблаговременно позвоните на горячую линию банка и расскажите о своей ситуации. Вас переведут на нужный отдел, который может оказать вам помощь.
2. Если вы потеряли прежний источник дохода, банк разрешит вам провести реструктуризацию — изменить график оплаты на более удобный, может даже дать отсрочку на 1-6 месяцев.
3. Банк изменит график, вы вернетесь в него и станете дальше гасить выданный под залог недвижимости кредит. И риск потери собственности уйдет.

Но нужно учесть, что банк помогает тем заемщикам, которые реально оказались в сложной ситуации. Нужно документально доказать серьезность положения, принести справки, бумаги об увольнении или сокращении, больничные листы, документы о тяжелой болезни близкого человека и пр.

Банки готовы рассмотреть любую документально подтвержденную ситуацию. И они всегда идут навстречу, если заемщик действительно оказался в затруднительном положении.

Ошибка № 3: не суметь доказать, что деньги действительно были переданы

Заимодавец может быть достаточно состоятельным, чтобы давать в долг крупные суммы. Но само по себе это не гарантирует, что суд признает его кредитором и «пустит» в реестр кредиторов. Надо ещё доказать, что деньги действительно были переданы.

Самое слабое подтверждение передачи денег — расписка. На неё лучше не полагаться. А вот если деньги переведены по безналу (переведены на расчетный счет заёмщика), то это выглядит уже намного убедительнее, хотя и тут может быть не все гладко.

Недавно к нам обратился бывший директор, который дал возглавляемой им компании почти 70 млн руб в долг. Деньги прошли по безналу, и в банковских выписках все это видно. Потом директор ушёл из компании, а так как долг не выплачивался, обратился к юристам, чтобы они помогли взыскать деньги с процентами. Но те юристы, доказывая факт самого займа, неверно расставили акценты: надо было упирать на то, что деньги шли по безналу, что доказывает не только факт их наличия у заимодавца, но и фактическую передачу денег заёмщику. Но этот момент был упущен, и две судебные инстанции отказали директору во взыскании денег. Когда первая инстанция и апелляция были проиграны, директор пришёл к нам. Мы ведём это дело в кассации.

«кредитная гильотина»

— Такие случаи — не редкость. Сейчас новый собственник обратился в суд с заявлением о выселении Карповых из квартиры. Пострадавшие подали встречный иск с требованием признать договор купли-продажи недействительным, потому что он был заключён под давлением, они не понимали значения своих действий, — рассказал эксперт проекта ОНФ «За права заёмщиков» Михаил Алексеев.

Заседание суда состоится в ноябре. До этого времени женщины живут в бывшей своей квартире, где вместо выбитого глазка торчит колпачок губной помады.

Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома  — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.

Будьте бдительны

Распознавать, выявлять и пресекать схемы мошенников обязаны правоохранительные органы. Сориентироваться в ситуации лично и распознать преступные действия достаточно трудно. При получении кредита под залог квартиры спешить не стоит.

Чтобы не оказаться жертвой обмана со стороны компаний, выдающих ипотечные займы (включая банковские организации), будьте рассудительны и внимательны.

Основные и общие рекомендации будут следующие:

• собрать сведения о кредитном учреждении, в котором вы намереваетесь оформить займ. Поиск информации следует осуществлять через интернет, а также узнать мнение знакомых;
• тщательно изучайте документы, схемы и условия предоставления и возврата кредита, погашения и оформления залога недвижимости (ипотеки);
• не спешите при изучении бумаг. Это дело требует тишины и внимательного ознакомления с документами, чтобы вам ни говорили иные лица. Мошенники часто являются профессиональными психологами и специально создают атмосферу спешки или чрезмерно оказывают заботу и чуткость для ослабления внимания. В этом случае вы можете упустить важные моменты. При ознакомлении с документацией желательно сделать ксерокопии или сфотографировать бумаги на камеру гаджета, если копию сделать нельзя;
• попросите кредитную организацию заранее предоставить вам все документы, которые нужно будет подписать. Это дает возможность вам заранее прочитать все внимательно. Ознакомьтесь с полным текстом подписываемого документа, так как ловушки мошенников могут быть спрятаны в любом пункте договора;
• не спешите со сделкой. Нужно хорошо все обдумать перед подписанием соглашения;
• обратитесь к грамотным и опытным юристам для обсуждения условий сделки (оформления ипотеки, получения кредита) и ознакомления с бумагами. Специалисты помогут вам уберечься от мошенников.

Все возможные риски кредита под залог квартиры

Подытожим все, сказанное выше. Какие риски несет заемщик:

• он может потратиться на экспертную оценку недвижимости, а объект в итоге не будет одобрен;
• есть риск нарушить условия договора (даже по незнанию) по части сдачи квартиры в аренду, прописки в нее третьих лиц;
• и самое главное — риск лишиться недвижимости в случае просрочки.

Если говорить объективно, единственная опасность — лишиться квартиры. Но если заемщик добропорядочный, ему бояться точно нечего.

Если вы перестали платить

Ключевая опасность кредита под залог квартиры — лишение своего имущество. И оно рано или поздно случится, если заемщик игнорирует желание банка помочь, скрывается или просто злостно уклоняется от обязанностей, прописанных в договоре.

В этом случае банк обратится в суд, чтобы получить разрешение не изъятие квартиры. И он его получит, так как это прописано в договоре, на объект наложено обременение. Если должник самостоятельно не хочет выселяться, его выселят принудительно судебные приставы.

Квартира продается с торгов. Так как объект проблемный, и банк хочет быстрее избавиться от него, ценник будет установлен гораздо ниже рыночного. После продажи банк покрывает долг. Если от денег что-то остается, они передаются должнику.

Сумма долга учитывается вместе со всеми пенями за просрочку. А если учесть, что обычно залоговые кредиты — большие по объему, это будет приличная сумма. Если денег не хватит на гашение долга, банк может через суд требовать с должника остальное.

Запрет начнет действовать только с 1 ноября

Изменение по поводу займов в МФО под залог жилья вступит в силу 1 ноября 2022 года. До этого запрет работать еще не будет. Пока все еще остается риск, что освободившийся из тюрьмы дядя, сын с алкогольной зависимостью или юридически неграмотная бабушка заложит свою квартиру или долю, получив в МФО 100 тысяч рублей или даже меньше.

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

Ключевой риск — лишиться недвижимости

Если рассматривать риски кредита под залог недвижимости, который вы оформляете в стандартном банке, то он всего один — при злостном уклонении от возврата долга по графику заемщик рискует лишиться недвижимости.

И совсем не важно, что там прописаны дети, что эта квартира — единственное жилье. Если есть обременение, жилье все равно заберут, всех проживающих выселят, даже принудительно с приставами.

Но ключевая фраза — “при злостной неуплате”. И хотя чаще всего в кредитных договорах указано, что банки могут изъять недвижимости при просрочке в 2-4 месяца, на практике кредиторы не побегут сразу забирать имущество.

Дело в том, что банки заинтересованы в возврате кредита и заработке на процентах. Им совсем не нужны непрофильные для них действия — возня с изъятием недвижимости, ее продажей. Поэтому они максимально оттягивают момент, давая заемщику одуматься.

Если вы перестали оплачивать кредит, выданный под залог недвижимости, есть риск ее лишиться. Но прежде чем банк начнет процесс изъятия, он будет делать следующее:

1. Постарается вернуть заемщика в график, будет предлагать ему реструктуризацию. Это может длиться 3-6 месяцев
2. Привлечет коллекторов, если сам не может повлиять на должника. Они могут заниматься делом еще месяца три.
3. И только после этого банк обратится в суд, так как ему просто ничего другого не остается.

Если заемщик не открещивается от долга, если высказывает желание выплатить кредит и сохранить недвижимость, банк будет делать все возможное, чтобы вернуть должника в график.

Куда обращаться в случае мошенничества?

Если не получилось благополучно осуществить сделку с недвижимым объектом, требуется сразу же обратиться в правоохранительные органы. Чтобы не терять время, лучше всего пойти в полицию, сотрудники МВД направят вас в нужный госорган и зафиксируют факт проведенной махинации.

Обратите внимание!

За мошенников также может взяться прокуратура или суд. Все зависит от вида преступного деяния.

Матчасть о микрофинансовых организациях

Кредитная организация — это, например, банк с лицензией. Еще бывают небанковские кредитные организации, но лицензия ЦБ — обязательный признак.

Микрофинансовая организация — это юрлицо, которое может легально выдавать микрозаймы. Работу таких фирм контролирует ЦБ. Все микрофинансовые организации должны числиться в специальном реестре, и для них есть отдельный закон.

Есть два вида микрофинансовых организаций:

1. Микрофинансовые компании.
2. Микрокредитные компании.

Для них разные требования по собственному капиталу, суммам долга заемщиков и привлечению инвестиций. Например, микрофинансовая компания может привлекать деньги посторонних физлиц, а микрокредитная — только от своих учредителей. Микрофинансовая компания как бы крупнее, надежнее и ее проверяют строже, чем микрокредитную. Но все это микрофинансовые организации.

Микрокредитным компаниям нужно иметь больше уставного капитала

Раньше. Уставный капитал микрофинансовой компании не может быть меньше 70 млн рублей. Для микрокредитных компаний таких требований не было: теоретически микрозаймы могли выдавать фирмы, у которых было 10 тысяч рублей своих денег. Когда они банкротились или не могли рассчитаться с инвесторами, взять с таких МФО было нечего.

С 1 июля 2020 года. В октябре 2022 года в законе для микрокредитных компаний тоже появится требование к минимальному капиталу. Его повысят постепенно: с 1 июля 2020 года он составит 1 000 000 Р и потом будет расти на миллион рублей каждый год. Это защитит тех людей, что вкладывают деньги в бизнес по предоставлению микрозаймов.

Требования по собственному капиталу не будут касаться МФО, которые занимаются выдачей займов для бизнеса, и тех, что учредило государство. Если собственных средств вдруг станет меньше лимита, ЦБ может исключить компанию из реестра — то есть она не сможет работать.

Мфо будут проверять документы и личность заемщиков через банк

Когда потенциальный заемщик приходит за кредитом или оформляет его через интернет, у него обязательно попросят паспорт. Но у кредиторов разные полномочия по проверке документа и личности. Банк может провести идентификацию клиента — то есть проверить его личность по запросу через информационные системы, учетную запись госуслуг или с помощью подтверждения по смс.

Раньше. Микрофинансовые компании могли проводить такую идентификацию по договору с банком, а микрокредитные — нет.

На сайтах, где выдают займы через интернет, идентификация по учетной записи госуслуг уже работает, причем законно. Это помогает повысить вероятность выдачи денег, но только если они реально нужны именно вам, а не мошенникам, которые получили доступ к вашим данным. На всякий случай проверьте в личном кабинете госуслуг, каким организациям предоставлен доступ для проверки.

Ошибка № 1: сумма займа намного меньше стоимости заложенного имущества

В таком случае затея теряет смысл. Например, стоимость квартиры — 10 млн руб, а займ на 3 млн руб. В банкротстве квартира будет продана за 7 млн, залоговый кредитор получит 3 млн рублей, но остальные-то 4 млн уйдут другим кредиторам. И зачем тогда все это было?

Конечно, можно составить договор займа и на 10 млн, и на 50 млн. Но тут есть риск допустить другую ошибку, из-за которой договор залога признают недействительным.

Ошибка № 2: заимодавец дал в долг деньги, которых у него не было

Когда начнётся банкротство, и залоговый кредитор включится в реестр кредиторов, ему придётся доказывать, что он действительно дал в долг деньги. То есть надо будет доказать реальность основного обязательства (займа).

А дать в долг можно только то, что у тебя есть. Если кредитор — человек с зарплатой 30 тыс руб/мес даёт в долг 10 млн руб, то у кредиторов, финансового управляющего и арбитражного суда будут вопросы, откуда такая сумма у заимодавца вообще взялась. И если не будет четкого и подтвержденного документами ответа, то суд признает договор займа и залога недействительными, и никаких 70% от стоимости заложенного имущества залоговый кредитор не получит.

Ошибка № 4: заключить договор займа и залога менее, чем за 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве или после подачи

Сделки, в силу которых один кредитор получает преимущество перед другими кредиторами, называются сделками с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве). Договор залога имущества — это как раз такая сделка, ведь залоговый кредитор получает не менее 70% стоимости имущества, тогда как всем остальным кредиторам остаётся довольствоваться остатками — 30%.

Арбитражный суд признает залог недействительным, если он заключён менее, чем за 6 месяцев до подачи иска в суд. Это железно, тут нет других вариантов. Кредиторам не надо будет ничего дополнительно доказывать. Вот договор залога, вот он заключён в пределах 6 месяцев до подачи заявления, значит, договор недействительный и точка.

Это подтверждается судебной практикой. Например, в деле № А45-10393/2022 должник заключил с Альфа-Банком договор залога, но суд признал их недействительными, потому что они были заключены в период предпочтительности. При этом никакие другие факты не имели значения:

сделки залога, заключенные в период предпочтительности, признаются недействительными без необходимости установления недобросовестности контрагента.

То есть неважно, знал банк об имущественном положении должника, не знал — не имеет разницы. Есть и другая аналогичная практика:

• Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2022 N 307-ЭС15-17721(4);
• Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2022 по делу № А63-9062/2022;
• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.09.2022 по делу № А39-2735/2022;
• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.09.2022 по делу № А17-4841/2022;
• Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2022 по делу № А58-3102/2022.

Если договор заключён за год или за два — другое дело, в этом случае рисков признания сделки недействительной куда меньше.

Но 6 месяцев — это не единственный срок, на который следует обращать внимание при заключении договора залога.

Ошибка № 6: заключить договоры займа и залога с аффилированными лицами

То есть с супругом, родителями, детьми, братьями, с собственной компанией, с компанией, в которой сторона договора — директор и т.д. Но это не все.

Не только родственники и руководители — аффилированные лица. Суд может признать лиц аффилированными, если они давно знакомы, друзья и вообще есть основания полагать, что между ними есть связь. Например, если два человека постят в Инстаграме совместные фотки из ресторанов, боулингов, бани, с охоты, пикников и курортов, то есть риск, что суд признает их аффилированными.

Сама по себе аффилированность не ведёт к признанию договора залога недействительным. Признавать договор таковым или нет — решать будет суд. Но если аффилированности нет, то шансы, что договор устоит, выше.

Ошибка № 7: «накосячить» в договорах займа и залога

Есть такая вещь — существенные условия договора. Если в договоре они почему-то не прописаны, то считается, что договора нет. Поэтому существенные условия — обязательны.

Существенные условия договора займа:

• письменная форма;
• стороны (кто заёмщик, кто заимодавец);
• какая сумма даётся в долг;
• обязанность вернуть деньги.

Если договор заключается между компаниями, то в договоре нужно прописать ещё и проценты, потому что просто так, по доброте душевной, компании друг другу деньги в долг не дают. Беспроцентный займ между юрлицами — это очень, очень подозрительно.

Существенные условия договора залога:

• письменная форма;
• что даётся в залог;
• информация о долге, обеспеченном залогом;
• сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право;
• сведения о должнике залогодателя;
• указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники; документов, удостоверяющих закладываемое право.

Под какую недвижимость можно получить кредит

Если вы только на пороге оформления, следует для начала разобраться, подходит ли вообще ваша недвижимость в качестве залога. Есть риск, что вы соберете кипу документов, направите заявку, а ваша квартира окажется неподходящей для оформления в залог.

Каждый банк устанавливает свои критерии. Многие говорят о том, что принимают в качестве обеспечения только квартиры, реже — частные дома, коттеджи и таунхаусы. Так как квартиры оставляются в качестве залога чаще всего, их и будем рассматривать.

Стандартно требования к квартирам такие:

• находятся в нормальных, неаварийных домах;
• подведены все необходимые коммуникации;
• квартира в приемлемом состоянии, есть все окна и двери;
• может быть требование по этажности, например банк может не принимать квартиры, расположенные в 1-2-этажных домах;
• нет никаких юридических проблем, потенциальный заемщик — единственный собственник. Или собственники — супруги, и они вместе берут этот кредит;
• может звучать требование по году постройки дома.

Предварительно заемщик обязательно за свой счет проводит экспертную оценку недвижимости через аккредитованную банком фирму. Отчет прикладывается к пакету документов на квартиру.

Если по итогу рассмотрения заявки банк не примет в залог недвижимость, признает ее неподходящей по объективным причинам, заемщик теряет деньги, оплаченные за экспертную оценку. Это около 3000 рублей. Это риск, актуальный непосредственно перед оформлением кредита.

Понятия

Прежде чем говорить о незаконных схемах, следует разобрать основные понятия. В п. 1 ст. 159 УК РФ указано, что под мошенничеством понимают хищение чужого имущества или приобретение права на него за счет обмана либо злоупотребления доверием. Под ипотекой понимают залог объекта недвижимости, который предоставляется заемщиком банку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Мошенничество с залоговым имуществом условно разделяют на 2 группы. Первый вариант подобных махинаций чаще всего пресекается еще на стадии получения кредита. Граждане пытаются обмануть банки при оформлении кредитного договора. Вторая группа — осуществление сделок купли-продажи имущественных объектов. В подобных ситуациях финансовая организация не всегда может своевременно заметить происходящее.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Покупая жилье в кредит на вторичном рынке, не стоит забывать о том, что она может быть признана недействительной по тем или иным причинам.

Это происходит, когда не соблюдаются права несовершеннолетних детей и иных категорий неправоспособных и недееспособных субъектов, имеющих права на жилье, приобретаемое в кредит.

Возможна ситуация, при которой дееспособный владелец жилья надеется продать его до совершеннолетия ребенка. Такая сделка оспаривается и признается недействительной.

Во избежание подвоха следует уяснить, зарегистрированы ли по соответствующему адресу недееспособные, несовершеннолетние и иные ограниченные в правах граждане. Если да, то нужно получить консультацию в органах опеки и попечительства.

Продажа арендованной квартиры

Продажа арендованной квартиры может осуществляться по поддельной документации. За собственниками остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, приобретенное в кредит у аферистов.

Обратите внимание!

Схема такого мошенничества довольно проста. Сделка по приобретению жилья в кредит оформляется нотариально по поддельным бумагам. Когда происходит проверка документов в БТИ, проясняется, что жилье имеет настоящего владельца.

Чтобы избежать этого, нужно удостовериться, что помещение действительно является собственностью продавца. Также следует проверить паспорта продающей стороны, сверив их с данными правоустанавливающих документов на жилье. Затем нужно посетить паспортный стол, чтобы взять выписку из домовой книги, выяснить, кто зарегистрирован по соответствующему адресу, и кто является владельцем квартиры на самом деле.

Продажа жилплощади, отягощенной обязательствами

Владелец может попытаться продать квартиру, на которую наложен арест. Возможна ситуация, когда собственником уже получен заем под залог недвижимости. Кроме того, что за квартирой может числиться большая задолженность за коммунальные услуги, а также телефонную связь.

Обратите внимание!

Чтобы избежать покупки жилого помещения, отягощенного обязательствами, необходимо обратиться в орган госрегистрации за справкой, чтобы узнать, не получали ли кредит под залог недвижимости, не находится ли жилье под арестом. Требуется проверить оплату коммуналки, междугородных переговоров и закрепление номера телефона за квартирой, посетив районный телефонный узел.

Руководство мфо будет следить за деловой репутацией

Раньше. К руководителям и главбухам микрофинансовых компаний были требования по поводу деловой репутации. Им нельзя было иметь судимость за умышленные преступления, быть банкротами, дисквалифицированными или уволенными по статье за утрату доверия.

С 1 июля 2020 года. Одинаковые требования по поводу деловой репутации будут предъявляться к руководству любых МФО, даже самых маленьких. Если во главе микрокредитной компании стоит человек, который уже кого-то обманывал или часто нарушает закон, ЦБ не разрешит ей работать или заставит уволить такого директора.

С вещами на выход

Рано утром в дверь настойчиво позвонили. На пороге стоял мужчина средних лет, который представился Сергеем, новым собственником этой квартиры, которую женщинам надо покинуть до вечера.

Перепуганные пенсионерки побежали к соседке и ошарашили её новостью. Все вместе помчались в МФЦ и там узнали, что у их недвижимости теперь действительно новый владелец. Антонину Степановну с сердечным приступом увезли на скорой. Женя осталась держать оборону. Её первое заявление в милиции не приняли.

— У вашей квартиры новый хозяин. Всё законно, вы же сами подписали договор купли-продажи. Чего от нас хотите? — пожал плечами страж порядка.

А Сергей на следующий день появился на пороге опять, но уже не один, а с плечистым приятелем.

— Дверь им никто не открыл, тогда они стали ломать её, выбили дверной глазок, угрожали, — вспоминает соседка Елена.

— Нас обманули, и теперь у нашей квартиры другой собственник, — плачет Евгения.

Она живёт в Волгограде. Это в Москве люди могут не знать даже, как выглядят живущие с ними на одной лестничной площадке, а в провинции всё иначе. Тут и чай вместе попить, и солью поделиться, и за квартирой присмотреть — за всем бегут к соседям.

Способ №1. запись в росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. адрес электронной почты в егрн

С 2022 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Схема мошенников

Схемы мошенничества с квартирами под залог аферистами хорошо отработаны. Например, вместо требуемого договора ипотеки стороны заключают договор купли-продажи. А это значит лишь одно – имущественный объект переходит в собственность того лица, которое дало денежные средства в долг.

Либо другой пример. Стороны договорились о предоплате, за счет которой продавец должен погасить задолженность банку, после чего не обремененное жилье передать новому владельцу. Но с момента уплаты аванса и до регистрации прав проходит некоторое время. В таком случае есть риск того, что продавец «передумает», а возврат назад денег станет проблемой покупателя.

Часто происходят случаи, когда под предлогом хранения правоустанавливающей документации у финансовой организации продавец предъявляет только их ксерокопии, что дает ему возможности для преступного деяния. Причем покупатель рискует остаться и без денежных средств, и без квартиры. Затем ему придется выяснять отношения с банковским учреждением и иными потерпевшими покупателями пропавшего афериста.

Лидер среди ипотечных мошеннических схем 2022 – это подделка документации и сокрытие информации о тратах. Граждане добывают липовые справки, подтверждающие наличие стабильного заработка и более достойной работы, что дает возможность претендовать на крупный займ, за счет которого можно будет купить жилье по более высокой цене.

Более сложная схема – это сговор с оценщиком, который за вознаграждение отметит в итоговом акте осмотра завышенную стоимость жилья для получения от банка как можно большей суммы кредита. Вне зависимости от доходов соискателя кредитор все равно одобрит только сумму, составляющую часть от стоимости квартиры.

Обратите внимание!

Мошенничеством высшей пробы можно назвать оформление займа на несуществующую недвижимость либо вымышленного заемщика. Для реализации таких схем необходим сговор сразу нескольких участников процесса оформления займа (банковского работника, оценщика, госрегистратора и др.).

Предмет залога может находиться в ненадлежащем состоянии. К примеру, в свидетельстве о праве собственности отмечены реквизиты дома, на представленных в оценочную организацию фото изображен коттедж, с чистовой отделкой и условиями для благополучного проживания.

Однако после выезда на место нахождения коттеджа выясняется, что фактически это дом без крыши и окон, который находится на этапе незавершенного строительства. Однако и наказываются такие попытки обмануть банк как мошенничество по сговору с более тяжелыми последствиями.

Это самые распространенные схемы мошенничества при залоге недвижимости.

Обратите внимание!

На подобные финансовые махинации заемщики порой идут не только для того, чтобы им одобрили кредит, но и чтобы избежать субстандартного ипотечного займа, который является куда более дорогим способом кредитования.

Уголовное наказание

Ответственность за все мошеннические преступления предусмотрена ст. 159 УК РФ. Кроме того, при определенных ситуациях применимы и иные положения законодательства, под которые подпадают деяния злоумышленников.

За мошенничество, которое совершено организованной группой или в особо крупном размере (свыше 1 млн. руб.), предусмотрена ответственность в виде лишения свободы на срок до 10 лет со штрафом до одного миллиона рублей.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуется обращать внимание на следующие особенности:

• внимательно изучать и читать документацию, не подписывать непонятные бумаги;
• собрать максимальную информацию о владельце недвижимости и самом объекте;
• настороженно относиться к очень низким ценам на квартиры или дома.

Стоит знать, что мошенники могут использовать различные варианты.

Чтобы не дать себя обмануть, получая кредит под залог недвижимости, пользуйтесь только услугами проверенных организаций. Небезопасные схемы ведут к потере имущества. Обращаясь к тем, кто готов вас обмануть, вы можете лишиться всего.

Получите бесплатную консультацию от наших юристов. При оформлении договора займа под залог недвижимости у нас вы не окажетесь в кабальных условиях. Мы гарантируем, что вы проведете «чистую» сделку с имущественным объектом. Звоните по телефону или обращайтесь прямо на сайте.

Схем для мошенничества в отрасли ипотечного кредитования действительно очень много. Поэтому нужно быть бдительными, чтобы не попасться на уловки злоумышленников: внимательно прочесть договор, проверить приобретаемую квартиру и предпринять другие необходимые шаги.