ВС опубликовал новый порядок прекращения залога недвижимого имущества. Как это сделать?

Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи с задатком, то при решении его расторгнуть они могут подписать соответствующее соглашение. Законодательно такой документ ничем не регламентируется, поэтому его составляют в свободной форме.

Общая информация

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Как составить такое соглашение

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Что должно быть указано в соглашении:

Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.

Образец соглашения

Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от «24» октября 2020 года № 55

«2» ноября 2020 года

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

В 2010 году Илья Кашкин* занял у потребкооператива «Честь» 1,9 млн руб. на предпринимательские нужды под 10% процентов годовых. Деньги он обещал выплачивать постепенно по графику до 30 декабря 2015 года. Поручителями по договору займа стали несколько физлиц и организаций. Среди них оказалась Елена Грибнова* и ее компания ООО «Волга», где женщина значилась единственным учредителем и директором.

В 2010 году «Честь» и «Волга» заключили договор ипотеки: вторая передала первой нежилое помещение площадью 146,5 м² в залог. А уже в 2011-м «Волга» перестала работать, спустя пару лет ее исключили из ЕГРЮЛ, а недвижимость перешла в собственность Грибновой. Тогда же она подписала новое ипотечное соглашение с «Честью» сроком до 30 декабря 2015 года.

Из-за того, что Кашкин не платил кредитору по графику, в 2014-м компания через Камышинский горсуд Волгоградской области взыскала солидарно со всех поручителей 4,4 млн руб. Еще суд обратил взыскание на залоговое помещение (дело № 2-28/2015). Тогда Грибнова и «Честь» заключили устное соглашение, по которому поручитель стала выплачивать компании деньги по частям.

На основании решения суда в 2015 году возбудили исполнительное производство, но пристав потерял исполнительный лист. В 2019 году он обратился в Камышинский горсуд Волгоградской области, чтобы получить дубликат, но ему отказали. Пристав оспорил это решение в Волгоградском облсуде и получил дубликат исполлиста в отношении Грибновой. Она написала жалобу в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, который отменил решение нижестоящей инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Волгоградский облсуд. В этот раз суд посчитал законным отказ первой инстанции в выдаче дубликата. Ведь «Честь» пропустила срок предъявления исполлиста к принудительному исполнению и срок обращения в суд за выдачей дубликата. Компания потеряла возможность обратить взыскание на заложенное нежилое помещение.

В 2020 году Грибнова обратилась в суд с иском к «Чести», чтобы избавиться от залога.

Сперва нужно вернуть долг

В Камышинском горсуде Волгоградской области истец просила прекратить ипотеку в отношении нежилого помещения (дело № 2-414/2020). Она пояснила, что «Честь» не может обратить на него взыскание, потому что залог по решению суда потерял свою обеспечительную функцию, его надо прекратить (ст. 352 ГК). К тому же договор ипотеки заключали до 30 декабря 2015 года, а этот срок давно прошел.

Представитель ответчика отметил, что оппонент по устному соглашению выплачивала деньги. Последний платеж от Грибновой на счет «Чести» поступил в 2018 году, но она по-прежнему выплатила не всю сумму. И пока долг не будет погашен, залог на нежилое помещение надо сохранить. То, что Грибнова добровольно и частично исполнила свои обязательства, можно считать основанием для перерыва срока предъявления исполлиста (ст. 22 ФЗ от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве»). Поэтому срок нельзя считать пропущенным.

Но судья Оксана Яровая согласилась с доводами Грибновой. Еще она отметила, что обременение в виде ипотеки на нежилом помещении мешает истцу распоряжаться своим имуществом. Поэтому суд удовлетворил требования заявителя.

Ответчик не согласился с таким решением и обжаловал его в Волгоградском облсуде (дело № 33-12689/2020). Тройка судей под председательством Татьяны Пашковой подчеркнула, что долг по договору займа Грибнова не выплатила, поэтому прекращать залог нельзя. Других законных оснований нет, чтобы освободить ее от такой обязанности. Поэтому суд отменил решение первой инстанции и отказал в иске. Выводы апелляции поддержал и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда истица написала жалобу в Верховный суд.

Решение ВС

В ВС заседание по этому спору прошло в онлайн-режиме (дело № 16-КГ22-4-К4). Коллегия под председательством Сергея Асташова отметила, что «Честь» не может обратить взыскание на нежилое помещение, поэтому Грибнова может просить о прекращении залога. Ведь перечень оснований для прекращения залога открытый (ст. 352 ГК). Истец указала, что ответчик пропустил срок предъявления исполлиста, этот факт установил суд. ВС указал, что в подобном случае заявителю нельзя отказывать.

Согласно Постановлению Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22, дело Грибновой нужно было рассматривать по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК), а именно в Котовском райсуде Волгоградской области. Потому что в том районе находится спорное нежилое помещение. Но истец пошла в Камышинский горсуд Волгоградской области. Это обстоятельство нижестоящие инстанции тоже не учли.

ВС отменил акты апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение в Волгоградский облсуд (дело № 33-6498/2022). Судья Андрей Лисовский оставил вывод первой инстанции без изменения, удовлетворив иск Грибновой.

Мнение экспертов

Проблема, с которой столкнулись суды, состоит в том, что гражданское законодательство не предусматривает такого основания для прекращения залога, как истечение срока для предъявления исполлиста к исполнению, говорит ассоциированный партнер

АПК и сельское хозяйство

Антимонопольное право (включая споры)

ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)

Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

Недвижимость, земля, строительство

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

Банкротство (реструктуризация и консалтинг)

Банкротство (споры high market)

Интеллектуальная собственность (Регистрация)

Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)

Трудовое и миграционное право (включая споры)

место
По количеству юристов

место
По выручке на юриста

место

Дмитрий Мальбин. Согласно Постановлению КС от 15.04.2020 № 18-П, перечень оснований для прекращения залога открытый. А невозможность обратить взыскание на предмет залога делает бессмысленным его существование, поэтому решение ВС абсолютно обосновано, добавляет эксперт.

Советник

Профайл компании

Ксения Пантелеева отмечает, что решение ВС не раскрывает никаких новых смыслов норм о прекращении залога. Она подчеркивает, что арбитражные суды неоднократно отмечали, что в случае невозможности обратить взыскание на залог, его нужно прекратить (акт 17-го ААС по делу № А60-59921/2015).

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Договор залога недвижимого имущества можно охарактеризовать как сделку, по которой одна сторона передает другой стороне право распоряжения недвижимостью в счет гарантии выполнения определенных предыдущим договором обязательств.

Так, в случае нарушения условий, определенных договором, сторона, которая выступает Залогодержателем, имеет право забрать себе в собственность залоговую недвижимость.

Вышеуказанное соглашение является по своей сути обеспечительной мерой и, как правило, заключается между сторонами с целью обеспечения обязательств по какому-либо основному договору.

Видами таких договоров могут быть различные соглашения, например:

Стороны в рамках заключаемой сделки именуются следующим образом:

Следует отметить, что условия залога могут быть абсолютно разными в зависимости от договоренности сторон. Так, залоговое имущество может передаваться Кредитору в момент заключения договора до его исполнения, либо же оставаться в пользовании у Заемщика, но при этом передаваться Кредитору в момент неисполнения обязательств.

Важным моментом является требование со стороны законодательства, согласно которому договор залога недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор залога по общему правилу заключается в письменной форме. В связи с этим мы представим подробный порядок его оформления, обратив внимание на условия, которые следует прописать сторонам в его тексте.

Преамбула

15 ноября 2023 года

Кириллов Борис Константинович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, проспект Жукова, дом 43, квартира 124, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по тюменской области в городе Тобольск 11.12.2022 года, именуемый в дальнейшем «Кредитор», с одной стороны
и
Лаптев Игорь Леонидович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, проспект Северный, дом 55, квартира 298, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по тюменской области в городе Тобольск 21.10.2022 года, именуемый в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В первую очередь в любом соглашении прописывается преамбула. Она, в свою очередь, является своеобразной «шапкой» или же «заголовком» заключаемой сделки. Содержание преамбулы можно охарактеризоваться так:

Далее в договоре прописываются разделы, содержащие информацию об условиях сделки. При этом условия подразделяются на существенные и дополнительные:

Согласно положениям Гражданского законодательства, существенными условиями по настоящей сделке являются:

Ниже мы представим образцы разделов, содержащих вышеперечисленные условия:

Предмет

Согласно требованиям законодательства информация о предмете является одним из существенных условий в рамках заключаемой сделки. Предметом же, в свою очередь, будет являться информация о том, на счет чего стороны договариваются. Примерный образец такого раздела будет представлен ниже:

Предметом залога является двухкомнатная квартира, находящаяся в собственности у Заемщика.

Точный адрес, количество квадратных метров и иные характеристики квартиры представлены в содержании приложения 1 к настоящему договору.

Настоящий залог оформляется в качестве обеспечительной меры, связанной с исполнением обязательств Заемщика по договору займа денежных средств от 15.11.2021 года.

Настоящий залог обеспечивает:

Срок настоящего соглашения составляет 1 (Один) календарный год с момента подписания сделки сторонами.

Права и обязанности

Данный раздел предназначен для соблюдения сторонами условий настоящего договора. В нем прописываются конкретные обязательства, согласно которым стороны действуют в рамках заключаемой сделки. Примерный перечень формулировок, которые могут прописываться в данном разделе, мы представим ниже:

Заключение

После подписания Контрагентами документа, договор залога недвижимого имущества считается заключенным.

Примерная форма искового заявления о прекращении договора залога и возврате заложенного имущества (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Исковое заявлениео прекращении договора залога и возврате заложенного имущества

Ответчик грубо нарушает нормы ст. 343 ГК РФ, а именно: залоговое имущество не застраховано от рисков утраты и повреждения. Ответчик не представляет никакой информации о сохранности и фактическом наличии предмета залога по месту хранения, определенному сторонами. Письма и запросы Истца Ответчик оставляет без ответа.

Согласно ст. 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан не совершать действий, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 статьи 343 ГК РФ обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Таким образом Залогодержатель не в состоянии обеспечить сохранность предмета залога.

В соответствии с п. 6 ч. 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 указанного Кодекса.

Грубое нарушение Залогодержателем указанных в пункте 1 статьи 343 ГК РФ обязанностей создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога Залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Таким образом, последствием признания судом договора залога прекращенным будет возврат Ответчиком предмета залога Истцу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 343, 352 ГК РФ,

1. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют;

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

4. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма искового заявления о прекращении договора залога и возврате заложенного имущества

Разработана: Компания «Гарант», ноябрь 2017 г.