Вопрос 29. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Доходного подхода

Яскевич Е.Е.Евдокимов А.В.

Стоимость
замещения– это стоимость сходной
(аналогичной) новой единицы оборудования,
которая максимально функционально
эквивалента оцениваемому оборудованию.

Вопрос 30. Согласование подходов в оценке. Специфика определения рыночной стоимости оборудования в зависимости от цели оценки.

• Для
  целей кредитования (залог);
• Для
  управленческих решений (внесение в
  уставный капитал, переоценка основных
  средств)

Тип
рыночной стоимости оборудования

• Обоснованная
  рыночная стоимость оборудования как
  установленного (Fair
  Market Value -Installed) -рыночная стоимость,
  включающая затраты на перемещение и
  установку (доставка и монтаж,
  пуско-наладка);
• Обоснованная
  рыночная стоимость оборудования при
  перемещении (Fair
  Market Value -Removal) -рыночная стоимость,
  включающая затраты на перемещение
  собственности на местоположение,
  определяемое инвестором (демонтаж и
  доставка, монтаж не учитывается);
• Обоснованная
  рыночная стоимость при
  продолжающемся использовании (Fair
  Market Value in Continued Use) -рыночная стоимость,
  включающая затраты на перемещение и
  установку, расчет которой основан на
  предположении о том, что будущие прибыли
  достаточны для поддержания полученной
  величины стоимости (т.е.
  предполагается использовать ТО в тех
  же целях, тем же образом, на том же месте
  и с той же эффективностью).

РС
= Цена предложения – скидка на уторгование
+ +доставка – совокупное устаревание –
демонтаж.

РС
= Цена предложения – скидка на уторгование
+ монтаж
+ доставка – совокупное устаревание.

Затраты
на демонтаж (расчет стоимости «при
перемещении» оборудования)

Сдем
–
стоимость работ до демонтажу;

Смонт
–
стоимость работ по монтажу;

Кдем
–
коэффициент, учитывающий снижение
затрат при демонтаже по сравнению с
затратами на монтаж. Выбирается исходя
из следующей классификации:

• 0,5
  – если демонтируемое оборудование
  предназначено для дальнейшего
  использования, с укладкой его узлов и
  некоторых деталей в специальную упаковку
  и составлением упаковочных спецификаций;
• 0,4
  – если демонтируемое оборудование
  предназначено для дальнейшего
  использования без его консервации и
  упаковки;
• 0,3
  – если демонтируемое оборудование
  направляется в лом, т.е. подготавливается
  к утилизации.

Учет влияния внешнего износа на стоимость изделий.

Учет влияния износов преследует цель корректировки стоимости восстановления (замещения) изделия и превращения ее в стоимость, близкую к рыночной.
Выражение для рыночной стоимости изделия (РС) принимает вид:

РС = СВ — П = СВ* По (2),

Где:
СВ – стоимость восстановления (замещения) изделия.

В большинстве случаев используется не прямая (П), а относительная поправка (По):

По = (1 — Ио) = (1 – Физ.И) * (1 – Фукц.И) * (1 — Вн.И) (3),

Где:
Ио – совокупный износ изделия;
Физ.И – относительная потеря в стоимости за счет физического износа;
Функ.И – относительная потеря в стоимости за счет функционального износа;
Вн.И – относительная потеря в стоимости за счет внешнего износа.

Проанализируем выражение для относительной поправки.
При отсутствии физического и функционального износа мы получаем выражение для снижения стоимости восстановления (замещения). Иными словами, стоимость нового изделия за счет внешнего износа (если таковой есть) должна быть сразу же снижена на рынке купли – продажи. Однако мы не наблюдаем такого эффекта снижения стоимости на первичном рынке для большинства изделий, иначе это привело бы к свертыванию производства новых изделий. Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). На первичном рынке не происходит снижение стоимости новых изделий, — они востребованы на рынке (за исключением изделий, цена которых ниже их себестоимости). Однако переход изделия на вторичный рынок при относительно незначительных величинах физических и функциональных износов приводит сразу же к снижению стоимости.
В табл.1 приведены стоимости ГАЗ 3110 и ВАЗ 21043 после годового срока эксплуатации. Мы наблюдаем падение стоимости этих изделий сразу же на 14 %. Эту разницу никак не отнесешь целиком на физический и функциональный износ. Аналогично этому в табл.3 приведены стоимости “Пентиум — 4” после годового срока эксплуатации. Здесь мы наблюдаем падение стоимости на 16 %. Опять эту разницу никак целиком не отнесешь на физический и функциональный износ.
В табл.5 приведены стоимости изделий при их переходе на вторичный рынок при отсутствии физических и функциональных износов.
Здесь имеет место внешний износ на вторичном рынке (ВН.И2), проявляющийся только на вторичном рынке. Тогда выражение для общей относительной поправки “По” должно принять следующий вид:

По = (1 – Физ.И) * (1 – Фукц.И) * (1 – Вн.И1) * (1 – Н * Вн.И2) (4),

Где:
Вн.И1 – внешний износ на первичном рынке;
Вн.И2 – внешний износ на вторичном рынке;
Н – функция Хевисайда (математическая функция условий):
Н = 0 – для первичного рынка;
Н = 1 – для вторичного рынка.

У ВАЗ 21043 и Пентиум-4 нет внешнего износа на первичном рынке (продажа этих изделий осуществляется по цене выше себестоимости), однако имеет место ярко выраженный износ на вторичном рынке.
Внешний износ на первичном рынке может появляться там, где отрицательная рентабельность продаж (по отраслевым выборкам – это отдельные изделия химической, лесной, легкой отраслей, черной и цветной металлургии). Наиболее подвержены внешнему износу специальные машины и технологические комплексы, у которых не предусмотрены переналадка и они сняты с производства.

Там где нет прибыли при продаже, появляется внешний износ на первичном рынке. Продажа таких изделийц на первичном рынке свертывается.

Внешний износ на вторичном рынка может быть обусловлен тремя причинами:

• потерей гарантийного обслуживания и повышением рисков при эксплуатации изделия;
• наличием на вторичном рынке изделий, производство которых и запчастей к ним прекращено (изменились внешние условия) в связи с чем повышаются риски при эксплуатации изделий;
• перенасыщением рынка изделиями б/у (спрос на таковые намного ниже предложения).

Например, новые сепараторы для молокозаводов имеют достаточно устойчивый первичный рынок, однако, при наличии сложностей со сбором молока в отдельных регионах, вторичный рынок сепараторов перенасыщен старыми изделиями и стоимость таковых за счет внешнего износа на вторичном рынке считается очень низкой.

Первичный и вторичный рынок имеют существенные различия по спросу и предложению изделий.

Учет влияния внешнего износа на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ). Следует подчеркнуть, что мы имеем дело с движимым имуществом.

Общепринятые методы расчета внешнего износа.

Рассмотрим общепринятые методы расчета внешнего износа и их недостатки.
1). Метод, основанный на «недозагрузке» изделия /1/.

Общепринятым подходом при определении внешнего износа является учет его недозагруки с использованием выражения:

Вн.И = 1 – (Загр.т / Загр.о) (5),

Однако, недоиспользование изделия в настоящее время происходит зачастую не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии или иными факторами влияния /1/.
Например, престижный Мерседес, на котором выезжает изредка глава фирмы, имеет очень низкую загрузку, но его содержат по соображениям престижности и речи о его внешнем износе нет.
Применение этого метода с точки зрения «локального» подхода приводит к занижению стоимости изделия, однако при проведении АННЭИ на межотраслевом уровне метод может давать правдоподобные результаты для внешнего износа на вторичном рынке.

2). Методы, основанные на расчете общего внешнего износа для всего имущественного комплекса /2,3/.

К таким методам можно отнести рыночный сравнительный метод (компании — аналоги), доходный метод (метод прямой капитализации), метод на основе анализа рентабельности отраслевого капитала, метод на основе анализа коэффициента «цена акций / балансовая стоимость акций», метод на основе анализа валовой прибыли, метод на основе анализа дефицита доходов компании /3/. Предпринимались попытки расчета внешнего износа на основе анализа микро и макроэкономических составляющих (по зарплате в регионе и стране) /2/. Общий недостаток указанных методов – распространение общего внешнего износа имущественного комплекса на индивидуальное изделие.

АННЭИ и его значение для оценки машин и оборудования.

Решение вопросов определения внешнего износа (для затратного подхода), корректировок (для сравнительного подхода) и проведения расчетов (для доходного подхода) связаны с проведением анализа наилучшего и наиболее эффективного использования изделия.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования изделия могут применяться, как и для объектов недвижимости, четыре основные критерия анализа:
1). ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность наиболее эффективного отраслевого использования изделия с целью его максимальной загрузки и получения прибыли.
2).ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников изделия и соответствует требованиям производственной безопасности.
3).ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ – допустимый с точки зрения закона порядок использования изделия должен обеспечить чистый доход собственнику изделия.
4). МАКСИМАЛЬНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ – кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Рассмотрим общие алгоритмы решения задач анализа:

Физическая возможность:
После идентификации изделия, мы должны понять, — в каких отраслях производства может использоваться оцениваемое изделие и где оно может дать максимальную прибыль. Немаловажный аспект при этом анализе имеют информационные данные по среднеотраслевой рентабельности производства.
Нам следует понять, может ли изделие работать «автономно» или для наиболее эффективного использования оно должно работать в составе определенной технологической цепочки, какова загрузка при различных вариантах использования (проработка этих вопросов относится к сфере финансовой целесообразности). Возможно ли приобретение дополнительных элементов этой цепочки и будет ли цепочка эффективна и конкурентоспособна. Ликвидность изделия и его стоимость могут возрасти за счет влияния синергетического эффекта, когда стоимость и ликвидность системы из нескольких элементов (изделий) превышает суммарную стоимость (ликвидность) каждого элемента.

Допустимость с точки зрения законодательства:
Характер предполагаемого использования изделия должен отвечать нормам производства (техника безопасности и охрана труда, пожарная безопасность, требованиям по консервации и хранению, страховым требованиям и т.п.). Нам следует понять – какое место в пространстве занимает изделие, какое пространство требуется для его работы, какие условия должны быть созданы для эффективной работы изделия (нужен ли фундамент, крепление, подвод инженерных сетей и т.п.).

Финансовая целесообразность:
Финансовая целесообразность подразумевает анализ работы изделия в автономном или системном режиме с возможным приобретением дополнительных элементов.

Максимальная продуктивность:
Максимальная продуктивность может быть оценена при рассмотрении нескольких вариантов использования изделия.

Условно – сокращенные примеры описательной части АННЭИ:

Бытовая техника – пылесос.
Может использоваться как в домашних условиях, так и в различных отраслях производства при сопутствующих операциях (уборка помещений, чистка изделий и т.п). Работает автономно при подключении к бытовой сети электроэнергии. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме фильтров) не целесообразно. Занимает около 0,3 кв.м. Индивидуального места установки не требует. Может храниться в мебели. Максимальная продуктивность может быть получена при использовании для сопутствующих операций.
Текущее использование – для производственной уборки помещений. Загрузка – минимальная (1 час в день).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный рынок продаж достаточно развит, вторичный рынок – перенасыщен аналогичными изделиями. Внешний износ на первичном рынке отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется. Запчасти выпускаются.

Металлорежущий станок — 16К20.
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно широкое). Работает как автономно, так и в технологической цепочке. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме режущего инструмента и эксплуатационных материалов) не требуется. Занимает около 3 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 5 кв.м. пространства. Устанавливается как на фундаменте, так и на виброподушках. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе ремонтной мастерской гаражного комплекса. Текущая загрузка – минимальная (2 часа в неделю).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный и вторичный рынок продаж достаточно развиты. Запчасти выпускаются. Внешний износ первичного рынка отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется

Часть производственной линии – аппарат плазменной резки (индивидуальный проект).
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно узкое). Работает в составе технологической цепочки. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме эксплуатационных материалов) целесообразно (линия подачи материала). Занимает около 5 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 8 кв.м. пространства. Устанавливается на жестком фундаменте. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, принудительной производственной вытяжки, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе технологической цепочки металлообрабатыващего цеха совместно с линией подачи материала. Текущая загрузка – максимальная (6 часов в день).
Текущее использование отвечает максимальной доходности. Ликвидность изделия повысится при продаже совместно с линией подачи материала.
Первичный рынок продаж аналогичного оборудования недостаточно развит, продаются главным образом серийные унифицированные установки, вторичный рынок аналогичных изделий недостаточно развит. Запчасти не выпускаются. Внешний износ первичного и вторичного рынка имеется.

Оценка влияния отраслевого внешнего износа.

Машины и оборудование определяются как активная часть основных фондов (движимое имущество), а недвижимость – как пассивная. Отсюда следует, что при перемещении изделия с одного предприятия на другое предприятие другой отрасли понятие о внешнем отраслевом износе может измениться. Для движимого имущества определяется стоимость в купле – продаже в привязке ко всему рынку изделий, поэтому отраслевая узкоспециализированная принадлежность может являться причиной возникновения внешнего износа.
Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). Потери за счет ликвидности изделия на рынке обратно пропорциональны внешнему износу (чем выше износ, тем выше потери за счет ликвидности — Лэ).

Вн.И = f ( 1 / Лэ) (6)

Рассмотрим отраслевые показатели, характеризующие внешний износ.
Определим рыночную стоимость изделия с точки зрения доходного подхода

РСи = ЧОДи / Ккап (7)

Определим рыночную стоимость всех активов с точки зрения рентабельности

РСа = ЧОДа / ROA (8)

Где:
ЧОДи – чистый доход, приходящийся на изделие.
Ккап – коэффициент капитализации;
ЧОД а– чистый доход, приходящийся на все активы;
ROA – рентабельность всех активов.

Активы – различны по своей доходности:

ЧОДа = S ЧОДi (9)

Следует отметить, что отдельные активы являются бизнесообразующими, другие — вспомогательными (не дающими явного дохода), третьи – не участвуют в процессе производства (не дают дохода), четвертые – требуют расходов на свое содержание (например, объекты социальной сферы). Эффективность хозяйствования, виды активов и оптимальное использование активов создает в отрасли разницу между ROA для лучших предприятий и среднеотраслевых.

Рассмотрим отраслевые показатели рентабельности активов ROA на базе выборки данных , представленных на сайте www.micex.ru («Индикатор»):

Разница в среднеотраслевой рентабельности активов (ROA—) и аналогичному показателю для 10 лучших предприятий (ROA+) может служить ориентировочной характеристикой внешнего износа изделия при его эксплуатации на различных предприятиях отрасли.

Вн.Иотр = (ROA+ — ROA-) / ROA+ (10)

Отсюда логически вытекает вывод о том, что изделие может иметь внешний “отраслевой” износ, но величина этого износа должна приниматься на базе анализа его наилучшего использования, то есть у нашего рассматриваемого изделия в “купле – продаже” внешнего износа не будет при использовании в надлежащей отрасли и на 10 лучших предприятиях.
Иными словами, при определении рыночной стоимости «в купле – продаже» у станка 16К20 при его использовании в отрасли машиностроения на 10 лучших предприятиях отрасли будет отсутствовать внешний износ на первичном рынке, но будет иметь место внешний износ на вторичном рынке, связанный с потерей гарантий и увеличением рисков при эксплуатации изделия. У того – же станка при определении его стоимости «в пользовании» при работе в отрасли строительных материалов на среднем предприятии внешний отраслевой износ составит:

(12,6 – 2,7) / 12,6 = 0,785;

— а при работе на лучших предприятиях отрасли строительных материалов:

(12,6 – 18,6) / 12,6 = — 0,476 (т.е. внешнего отраслевого износа не будет).

Возможные варианты решения доходного подхода.

При оценке объектов недвижимости одним из ориентировочных методов расчета стоимости является метод валового рентного мультипликатора (ВРМ), когда по величине арендной ставки путем ее умножения на рыночный коэффициент соотношения «стоимость / арендная ставка» мы получаем удельную стоимость здания, сооружения, земельного участка и т.п.. Аналогичный метод мог бы быть развит (и со временем будет применяться все шире и шире) для машин и оборудования, но он требует достаточного развития рынка купли – продажи для надежного установления коэффициентов соотношения между арендной ставкой и рыночной стоимостью с использованием рыночной экстракции данных.
При определении стоимости арендной ставки для объектов недвижимости все шире получает развитие затратный подход, основанный не на сопоставлении рыночных данных, а на обосновании стоимости постоянных затрат по содержанию рассматриваемого объекта недвижимости. Минимальная стоимость годовых арендных платежей определяется как суммарные постоянные годовые затраты, умноженные на прибыль предпринимателя или на коэффициент, учитывающий внешний износ.
Развитие лизинга изделий требует определения рыночных платежей по лизингу, величины которых могут обосновываться на базе стоимости восстановления ( замещения) изделия «ВС» с учетом постоянных расходов по содержанию изделия и прибыли предпринимателя.
Следует отметить, что в затратном подходе достаточно приближенно должна производиться оценка стоимости «ВС» объекта и его физического износа с возможным выходом на остаточный срок экономической жизни изделия. Наличие этих расчетных параметров позволяет предложить коллегам Оценщикам еще один вариант расчета минимальной арендной ставки для применения в первых двух методах (прямой капитализации и ДДП) и методе валового рентного мультипликатора.
Реализация предлагаемого метода может быть основана на следующих предпосылках:

• В основе расчета арендной ставки положен принцип наилучшего и наиболее эффективного использования изделия, который позволяет ориентировочно определить прибыль предпринимателя или внешний экономический износ изделия;
• Арендная ставка для оцениваемого изделия может определяться затратным путем с ориентацией на лизинговые расчеты;
• В основе расчетов арендной ставки лежат постоянные затраты на содержание и уход за изделием;
• Общая сумма затрат на содержание и уход за изделием при переходе к арендной ставке увеличивается на прибыль предпринимателя либо уменьшается на величину внешнего износа.

Выражение для определения рыночной стоимости изделия прямым методом капитализации может иметь следующий вид:

РС = (К * S Зп) / Ккап (11)

Где:
К – коэффициент учета прибыли предпринимателя или внешнего износа;
S Зп – сумма годовых постоянных затрат по содержанию и уходу за изделием;
Ккап – коэффициент капитализации изделия.
Выражение для определения рыночной стоимости изделия методом ДДП может иметь следующий вид:

РС = К * S (Зпi / (1 + d)Ni-0,5) + ЛC / (1 + d)N (12)

Рассмотрим структуру постоянных расходов и источники получения требуемой информации:

1). Налог на имущество.
Налог рассчитывается на базе балансовых данных (налог составляет 2,2 % от остаточной стоимости изделия – как разницы между 01 и 02 счетом с учетом проведения индексации на дату оценки). Для прогнозирования налога на имущество при использовании метода ДДП принимается линейный закон начисления амортизации при использовании 10 амортизационных групп, а ранее — “Амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов № 1072” или принадлежность изделия к одной из 10 амортизационных групп. При полной амортизации изделия налог на имущество не принимается в расчет.
Информационная база – остаточная стоимость изделия по балансу с учетом индексации на дату оценки.

2). Налог на прибыль.
Налог применяется при использовании прибыли предпринимателя для расчета коэффициента “ К”

К = Кпп * (1 – Налог на прибыль)

Где:
Кпп – прибыль предпринимателя;
Налог на прибыль – действующая ставка – 0,24 (24 %)
При использовании внешнего износа налог на прибыль не учитывается.
Информационная база: прибыль предпринимателя, внешний износ, норматив отчислений в виде налога на прибыль.

3). Амортизация при двухсменной работе изделия.
Амортизация при двухсменной работе изделия определяется при использовании данных  по 10 амортизационным группам ( или сборника “Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов № 1072”) и стоимости восстановления (замещения) “ВС”.
Информационная база – ВС, является результатом проведения расчетных работ в затратном подходе.

4). Страховые взносы.
Страховые взносы являются индивидуальной характеристикой изделия, зависящей от многих факторов и определяются на базе практических данных по средним величинам страховых взносов.

5). Плата за аренду производственно – складской ( гаражной) площади.
Плата за аренду площади определяется как средняя по региону, наиболее выгодных условиях эксплуатации изделия в одноэтажном здании, расположенном на окраине или на удалении от крупных городов. Условия определены, исходя из оптимальной прибыли предпринимателя для производственно – складских и гаражных комплексов.
В расчет принимается средняя площадь между площадью, занимаемой изделием и площадью, потребной для его эксплуатации.
Информационной базой служит средняя годовая арендная ставка по региону и нормативные требования по площади, занимаемой изделием и площадью, требуемой для эксплуатации изделия.

6). Плата за земельный участок.
Плата за земельный участок с точки зрения наилучшего использования может определяться как земельный налог на собственника земельного участка в рассматриваемом регионе (величина площади ЗУ равноценна производственно – складской или гаражной площади).
Информационной базой может служить текущая плата за пользование ЗУ (налог на ЗУ) средняя по региону для окраины крупных городов или на удалении от них.

7). Коммунальные услуги.

8). Охрана.
Экспертный коэффициент учета охраны определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих усиленной охраны).

9). Неучтенные затраты.
Экспертный коэффициент неучтенных затрат определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих различных дополнительных затрат).

10). Дисконт.
В работе /5/ дисконт предлагается определять на базе безрисковой ставки (по Сбербанку или еврооблигациям) и премии за риск (от 3 до 10 %). Премия за риск выбирается с учетом рисков инвестиционных вложений в рассматриваемое изделие.
Коэффициент капитализации может определяться суммированием дисконта с нормой возврата капитала (по модели Ринга).

Реализация метода прямой капитализации:

* Расчеты ведутся в у.е. для удобства восприятия, но коэффициент капитализации определяется по рублевому диапазону.
** Прибыль предпринимателя возможно определять в соответствии с максимальным значением, полученным по пп. 10.1 и 10.2

Как видно из вышеприведенных примеров, предлагаемый вариант расчета доходного подхода может использоваться для расчетов рыночной стоимости изделий, при этом в предлагаемом варианте можно учитывать специфические особенности условий эксплуатации изделий (гаражное хранение для автомашин, ремонтопригодность, потребности в рабочих площадях, наличие охраны и т.п.)

• В течение периода действия гарантийных обязательств наиболее интенсивно падают относительные стоимости для изделий, имеющих функциональные износы (старые модели автомашин, постоянно совершенствующиеся модели телевизоров и т.п.).
• Анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа, включающего физический износ, функциональный и внешние износы.
• Влияние ремонтов на изменение стоимости изделий может производиться расчетным путем, суммируя стоимость изделия до ремонта со стоимостью ремонта при учете прибыли предпринимателя.
• Внешний износ изделий разделяется на внешний износ на первичном и на вторичном рынке.
• Учет влияния внешнего износа вторичного рынка на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ).
• Для расчета внешнего износа может быть использован отраслевой износ на базе рентабельности активов (ROA).
• Предложен вариант расчета рыночной стоимости изделий доходным подходом на базе капитализации годовых постоянных расходов по содержанию изделия.

• Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно – практическое пособие.- М.: Дело, 1998. – 240 с.
• ООО «РЭА центр «Перспектива». Карцев П.В. Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятий. Методы расчета. Тверь.2001 г.
• Экономический износ. Michael J. Remsa, P.E., ASA, CMI. The M&TS Journal, Volume № 1, 1999 – 2000.

Изучение характера изменения стоимости изделий во время их эксплуатации и хранения (консервации).

Наиболее развитыми рынками купли-продажи изделий в настоящее время являются:

• рынок легковых автомобилей;
• рынок бытовой техники;
• рынок компьютеров;
• рынок определенных типов металлообрабатывающих и деревообрабатывающих станков.

На рынке металлорежущих станков прослежены изменения среднерыночной стоимости станка 1М63 (РМЦ-3 м., масса – около 5 т.) в течение времени вплоть до полной выработки ресурса (по сроку амортизации при односменной работе станка).

Данные, приведенные в табл.1,2,3 показывают, что в течение периода действия гарантийных обязательств наиболее интенсивно падают относительные стоимости для изделий, подверженных функциональному износу (старые модели автомашин, постоянно совершенствующиеся марки телевизоров и т.п.). Для примера приведены графики снижения относительной стоимости легковых автомобилей, Пентиум – 4 и достаточно востребованной на отечественном рынке мебельной стенки «Престиж».

Легковые автомобили

На верхнем графике представлен график изменения стоимости ВАЗ 21103, на нижнем – ВАЗ 21043.

Компьютеры (Пентиум – 4)

Для металлорежущих станков следует отметить экспоненциальное снижение стоимости вплоть до выработки полного ресурса станка.

Станок 1М63

В целом влияние срока гарантийных обязательств сказывается по большей части на высокотехнологичных изделиях, замедляя темпы снижения относительной стоимости изделий в самый начальный период (первый год эксплуатации).

Характер изменения стоимости изделий при хранении (консервации)

Стоимость изделий, которые не эксплуатировались, но хранились в «законсервированном» виде определялась на вторичном рынке. Данные представлены в табл. 5. Обычно ко вторичному рынку относятся изделия, бывшие в эксплуатации, а также восстановленное и модернизированное оборудование. В нашем случае рассматриваются изделия, не эксплуатируемые и хранившиеся в надлежащих условиях.

На основании данных, приведенных в табл.5 мы имеем снижение относительных стоимостей изделий, не имеющих физических и функциональных износов (они не эксплуатировались), но перешедших на вторичный рынок в связи с изменением понятия «новое» изделие на «старое». Поскольку эти условия можно отнести только ко внешнему износу изделий, — перед нами встает вопрос о появлении внешнего износа при переходе изделия на вторичный рынок. Подробнее об этом сказано ниже.
Сравнение данных (табл.1 — для эксплуатируемых изделий и табл.5 — изделий в консервации) для легкового автомобиля ВАЗ 21043, приведено в табл. 6, откуда следует, что разница в полученных значениях может быть отнесена только на счет влияния физического износа:

* Физический износ рассчитан, исходя из внешнего износа 0,10 (переход на вторичный рынок) с использованием формулы (4).
Таким образом, анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа (в случае с автомобилем ВАЗ 21043 нами получен общий износ, включающий физический износ и внешний износ при переходе на вторичный рынок).

Влияние ремонтов на стоимость изделий.

В работах Д.Герасимова, Е.Дряхлова, А.Ковалева, В.Быковой, опубликованных на сайтах www.archive.ru, www.archive.expert.ru и т.п., указываются верхние граничные значения стоимости изделий (главным образом – металлорежущих станков), прошедших ремонт, либо имеющих гарантии изготовителей:

В табл.4 приведена стоимость станка 1М63 после капремонта, которая составила в среднем 0,388 от нового. Следует отметить, что стоимость капремонта в среднем для этого станка составляла 0,271 от стоимости нового станка, в ремонт принимались станки полностью изношенные (стоимостью ниже 0,103 от нового станка по табл.4), поэтому и рыночная стоимость отремонтированного станка находилась в районе суммы стоимости станка до ремонта и стоимости ремонта с учетом прибыли предпринимателя при продаже:

0,271 + 0,103 = 0,374(0,378 < 0,388)

Вероятно, это соотношение может быть использовано Оценщиками для определения рыночной стоимости изделий после проведения ремонта:

РС = (РСдо + Стоимость ремонта) * ПП (1),

Где:
РС – рыночная стоимость изделия после ремонта,
РСдо — рыночная стоимость изделия до ремонта,
ПП – прибыль предпринимателя
В нашем случае со станком 1М63:
ПП = 0,388 / 0,378 = 1,026

Детальный метод определения затрат;

Таможенные
пошлины и затраты на таможенное оформление
(ТП);

Расходы
на страхование (РС);

Стоимость
такелажных (погрузочно-разгрузочных )
работ (ПРР);

Затраты
на монтаж или сборку (МС);

2).
Индексный метод– (как правило,
стоимость воспроизводства);

ВС
= ПС * In/ Io ,

где
ВС – восстановительная стоимость
объекта;

ПС
– первоначальная стоимость объекта в
базисном (нулевом) периоде;

In/
Io – корректирующий индекс для n-го
периода по отношению к базовому;

n
– период индексации.

3).
Параметрический метод– (как правило,
стоимость замещения).

где,
Цоо – цена объекта оценки, скорректированная
внесением поправки;

Цан
– цена объекта аналога;

Х,
Хан – значение параметра у оцениваемого
объекта и у объекта-аналога соответственно;

n
– показатель степени, учитывающий силу
влияния параметра Х на цену, называемый
коэффициентом торможения (коэф-том
Чилтона).

Как оценить имущество

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

• покупка и продажа;
• страхование;
• кредитование;
• определение кадастровой стоимости;
• оценка для суда (исполнение решений);
• оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

Какие существуют виды оценки имущества — ТОП-5 основных видов

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Вид 1. Оценка недвижимого имущества

Одна из самых распространенных услуг.

Есть несколько категорий такого вида оценки:

• оценка квартиры;
• земельного участка;
• промышленной недвижимости;
• оценка дома;
• оценка арендной платы;
• оценка недостроенных объектов.

Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения оценки ущерба, нанесенного собственности.

Вид 2. Оценка движимого имущества

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

• даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
• серийный и инвентарный номер;
• акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
• интенсивность использования (нормативность).

Вид 3. Оценка бизнеса

Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес — тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.

Составляется оценка из стоимости:

• контрольного пакета акций;
• одной акции;
• имущественного комплекса.

Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).

Подробнее об особенностях оценки бизнеса читайте в специальной публикации на сайте.

Вид 4. Оценка имущества предприятия

Проводится с целью определения стоимости всего имущества, задействованного в процессе предпринимательства. Этот вид мониторинга часто используют в целях повышения производительности.

Оценка имущества предприятия нужна для реального отображения его стоимости. Необходимость может возникнуть при проведении конкурсов, при имущественных спорах, при изменениях в специфике, при разработке новой концепции, при необходимости продать или купить действующий бизнес.

Обязательно нужно учитывать в процессе амортизационные отчисления компании, так как это снижает стоимость и уменьшает инвестиционную привлекательность. Часто это делается намеренно, в случае ликвидации организации.

Больше сведений — в публикации «Оценка оборудования».

Вид 5. Оценка интеллектуального имущества

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

• государственного имущества;
• страхования государственной собственности;
• судебных исков;
• налогообложения;
• раздела собственности.

Инициативные связаны с:

• оформлением сделок;
• реорганизацией предприятий;
• кредитованием;
• арендой;
• страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

Вопросы об оценке и экспертизе