Виды имущественных прав на объект оценки недвижимости и пример оценки

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Задание на оценку (ФСО IV)»

утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022

1. Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки (далее – договор на оценку) или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее – Федеральный закон).

2. Задание на оценку согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку.

Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке.

3. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

1) объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки;

2) цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки (если применимо);

3) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;

4) вид стоимости и предпосылки стоимости, если это необходимо в соответствии с пунктами 17 и 22 федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

5) дата оценки;

6) специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;

7) ограничения оценки в соответствии с разделом III федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;

8) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке), за исключением случаев, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации;

9) указание на форму составления отчета об оценке1;

10) иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки для отражения в задании на оценку.

4. Задание на оценку может включать следующую информацию:

1) состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком оценки;

2) необходимость привлечения внешних организаций и квалифицированных отраслевых специалистов;

3) сведения о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета об оценке (помимо заказчика оценки);

4) формы представления итоговой стоимости (например, в виде интервала значений, в валюте, в которой должна быть представлена стоимость в соответствии с пунктом 14 федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200);

5) специфические требования к отчету об оценке (например, в отношении формы и объема раскрытия в отчете информации), не противоречащие федеральному стандарту оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

6) указание на необходимость проведения дополнительных исследований и определения иных расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

1. В соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона.

«Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО X»

утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО X №659 от 30.11.2022

I. Общие положения

1. Положения настоящего федерального стандарта оценки распространяются на проведение оценки отдельных объектов оценки, являющихся интеллектуальной собственностью (в том числе отнесенных к нематериальным активам), совокупности таких объектов, а также сложных объектов.

2. Положения настоящего федерального стандарта оценки могут быть использованы в рамках применения Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 32611.

При оценке в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации нематериальных активов, не указанных в пункте 1 настоящего федерального стандарта, применяются иные федеральные стандарты оценки (в зависимости от описания объекта оценки).

I. Объекты оценки

3. Для целей настоящего федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и (или) приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, которым предоставляется правовая охрана (интеллектуальная собственность), указанные в статье 1225 Гражданского кодекса Российской Федерации2, или права использования таких результатов интеллектуальной деятельности и (или) средств индивидуализации, являющиеся объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, а также аналогичные права на совокупность таких объектов.

4. Для целей настоящего федерального стандарта оценки объектом оценки также может выступать исключительное право на сложный объект (в соответствии со статьей 1240 Гражданского кодекса Российской Федерации3), включающий несколько охраняемых результатов интеллектуальной деятельности или право использования таких объектов. Права (исключительное право и (или) право использования) на отдельные охраняемые результаты интеллектуальной деятельности, входящие в состав сложного объекта, могут выступать в качестве самостоятельных объектов оценки.

III. Задание на оценку

5. Задание на оценку должно содержать следующую информацию, дополнительную к указанной в федеральном стандарте оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200:

1) данные об объекте оценки (идентификация объекта оценки), в частности:

• о составе объекта оценки, если оценивается сложный объект либо совокупность объектов;
• о наличии не включенных в объект оценки объектов интеллектуальной собственности (далее -ОИС) в случае, если такие объекты являются неотъемлемой частью деятельности, связанной с производством и (или) реализацией продукции (товаров, работ или услуг), осуществляемой с использованием объекта оценки;
• о предоставленной правовой охране результатам интеллектуальной деятельности и (или) приравненным к ним средствам индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, включая объем, сроки, территорию правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на интеллектуальную собственность;
• об объеме прав на ОИС, права на который оцениваются;

2) информацию о правообладателе (правообладателях):

• для юридического лица — полное и сокращенное фирменное наименование организации, а также ее основной государственный регистрационный номер (ОГРН);
• для физического лица (лиц) — фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) правообладателя (правообладателей).

6. В задании на оценку могут быть указаны величины, которые необходимо определить помимо стоимости объекта оценки, в том числе:

1) расчетная величина размера процентной ставки вознаграждения за предоставление права использования ОИС по лицензионному договору или договору коммерческой концессии;

2) расчетная величина размера вознаграждения за право на получение патента на изобретение, патента на полезную модель или патента на промышленный образец, патента на селекционное достижение;

3) расчетная величина размера вознаграждения работнику, являющемуся автором служебного изобретения, служебной полезной модели, служебного промышленного образца, служебной топологии интегральной микросхемы, служебного селекционного достижения;

4) расчетная величина размера вознаграждения работнику, являющемуся автором служебного произведения (в том числе автором служебной программы для электронных вычислительных машин, изготовителем служебной базы данных);

5) расчетная величина размера убытков (реального ущерба, упущенной выгоды) за неправомерное использование или нарушение исключительного права на результаты интеллектуальной деятельности и (или) приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, которым предоставляется правовая охрана.

IV. Анализ информации

7. Для проведения оценки объекта оценки оценщик собирает информацию из различных источников и осуществляет идентификацию объекта оценки, включая:

• права, экономические выгоды, связанные с ОИС, права на который оцениваются;
• срок действия прав на интеллектуальную собственность;
• лицензионные договоры или договоры об отчуждении исключительного права на интеллектуальную собственность (при их наличии);
• другие факторы (при их наличии), имеющие непосредственное отношение к объекту оценки.

8. При оценке интеллектуальной собственности оценщик также осуществляет идентификацию других, не включенных в объект оценки, ОИС в случае, если такие объекты являются неотъемлемой частью деятельности, связанной с производством и (или) реализацией продукции (товаров, работ или услуг), осуществляемой с использованием ОИС, права на который оцениваются (при наличии информации).

9. Оценщик должен проанализировать внешние и внутренние факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках анализа внешних факторов оценщик исследует макроэкономическую информацию, рынок объекта оценки и рынок продукции (товаров, работ, услуг), которая может быть произведена (выполнены, оказаны) с использованием ОИС, права на который оцениваются. Анализ рынка должен включать в том числе:

• анализ текущего состояния, перспектив и тенденций развития отрасли, к которой относится ОИС, права на который оцениваются;
• анализ сделок (лицензионных договоров и договоров об отчуждении исключительного права) с ОИС, права на который оцениваются, либо с его аналогом (при наличии);
• информацию о доле рынка выпускаемой продукции (товаров, работ, услуг), производимой или реализуемой с использованием ОИС, права на который оцениваются, масштабах и тенденциях внутреннего и международного рынков (при наличии).

Анализ внутренних факторов должен включать (при наличии):

• описание продукции (товаров, работ, услуг), которая выпускается с использованием ОИС, права на который оцениваются;
• финансовые результаты деятельности с использованием ОИС, права на который оцениваются за репрезентативный период;
• анализ ассортимента продукции (товаров, работ, услуг), · которая выпускается с использованием ОИС, права на который оцениваются;
• прогнозы, бизнес-планы развития деятельности с использованием ОИС, права на который оцениваются.

10. В случае если деятельность, связанная с производством и (или) реализацией продукции (товаров, работ или услуг), осуществляемая с использованием ОИС, права на который оцениваются, представляющего собой совокупность ОИС, не соответствует наиболее эффективному использованию ОИС, права на который оцениваются, или будет прекращена в связи с ее экономической нецелесообразностью, то такой ОИС, права на который оцениваются, необходимо рассматривать как набор самостоятельных ОИС, каждый из которых оценивается отдельно в соответствии с настоящим федеральным стандартом оценки. Наиболее эффективное использование отдельного ОИС может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе совокупности ОИС.

11. Объем исследований определяется оценщиком самостоятельно на основании его профессионального суждения. Оценщик может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика.

12. Оценщику следует проанализировать собранную информацию и представить анализ информации в отчете об оценке в объеме, необходимом в соответствии с профессиональным суждением оценщика для установления стоимости объекта оценки с учетом цели оценки.

V. Подходы к оценке

13. При определении стоимости объекта оценки оценщик должен произвести поэтапный анализ и расчеты в соответствии с положениями федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 (далее — ФСО V).

14. Доходный подход предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых ОИС, права на который оцениваются, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект), включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования ОИС, права на который оцениваются.

15. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

1) оценщик определяет будущие денежные потоки, формируемые из экономической выгоды, генерируемой ОИС, права на который оцениваются. В общем случае выгода может образовываться из экономий на издержках, освобождения от роялти, преимуществ в прибыли, фактических лицензионных платежей или других выгод;

2) период, в течение которого ОИС, права на который оцениваются, способен приносить экономические выгоды, как правило, ограничивается сроком действия правовой охраны или сроком действия лицензионного договора. Продолжительность срока полезного использования ОИС, права на который оцениваются, может быть сокращена исходя из экономической нецелесообразности дальнейшего его использования.

16. В рамках оценки ОИС, права на который оцениваются, дополнительно следует учитывать любые доступные для правообладателя такого объекта налоговые выгоды и преимущества (в том числе эффекты от амортизации).

17. Стоимость ОИС, права на который оцениваются и который создает прибыль в комплексе с другими активами, может оцениваться в составе всего комплекса на основе избыточной прибыли. Для этого вначале формируется денежный поток от всего комплекса; устанавливаются экономические ренты (выгоды), приходящиеся на сопутствующие (материальные, финансовые, отдельно идентифицированные нематериальные) активы комплекса, не входящие в ОИС, права на который оцениваются, из денежного потока от всего комплекса вычитаются те доли денежных потоков, которые относятся к сопутствующим активам. Результат представляет собой избыточную прибыль, относящуюся к ОИС, права на который оцениваются. Стоимость ОИС, права на который оцениваются, определяется как приведенная стоимость остаточного денежного потока (избыточной прибыли).

18. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

1) стоимость объекта оценки определяется затратным подходом, когда существует возможность воссоздания ОИС, права на который оцениваются, путем определения затрат на его воспроизводство или замещение;

2) входные переменные, которые учитываются при применении затратного подхода, включают:

• затраты на разработку ОИС, права на который оцениваются, или приобретение права на идентичный объект или на объект с аналогичными полезными свойствами;
• любые корректировки затрат на разработку или приобретение, необходимые для отражения специфических характеристик ОИС, права на который оцениваются, в том числе функционального и экономического устареваний ОИС, права на который оцениваются;
• прибыль предпринимателя (разработчика ОИС, права на который оцениваются);

3) затраты на разработку ОИС, права на который оцениваются, могут включать расходы в том числе по оплате труда и иные виды вознаграждения, оплату материалов, накладных расходов, а также юридические издержки по правовой охране, налоги, прибыль предпринимателя (разработчика ОИС, права на который оцениваются);

4) в случае использования информации об исторических (первоначальных) затратах на создание ОИС, права на который оцениваются, необходимо привести их к дате оценки с помощью наиболее подходящего индекса;

5) затраты воспроизводства ОИС, права на который оцениваются, определяются исходя из действующих на дату оценки цен на _ услуги с использованием знаний, опыта и навыков авторов -разработчиков (при наличии) ОИС, права на который оцениваются;

6) затраты замещения ОИС, права на который оцениваются, определяются на основе действующих на дату оценки цен на сырье, товары, услуги, энергоносители и стоимости рабочей силы в том субъекте Российской Федерации и (или) в той отрасли экономики, в которых создаются объекты, аналогичные ОИС, права на который оцениваются.

19. При применении сравнительного подхода к оценке объекта оценки стоимость определяется оценщиком с использованием следующей информации:

• об условиях сделок, а также о предложениях на продажу и покупку аналогов на рынке по состоянию на дату оценки или по состоянию на дату, предшествующую дате оценки, если по состоянию на дату оценки информация доступна;
• о влиянии ценообразующих факторов аналогов на их рыночную стоимость.

Определение влияния ценообразующих факторов аналогов на их рыночную стоимость может проводиться с применением ценовых мультипликаторов.

В ряде случаев цены предложений аналогов могут быть обоснованно скорректированы.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, могут использоваться в том числе следующие элементы сравнения:

• режим предоставленной правовой охраны, включая переданные права и сроки использования интеллектуальной собственности;
• изменение цен на ОИС, права на который оцениваются, за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки;
• отрасль, в которой были или будут использованы ОИС;
• территория, на которую распространяется действие предоставляемых ( оцениваемых) прав;
• функциональные, технологические, экономические характеристики выбранных аналогов, соответствующие характеристикам ОИС, права на который оцениваются;
• срок полезного использования, в течение которого объект оценки способен приносить экономические выгоды;
• другие характеристики ОИС, права на который оцениваются, влияющие на стоимость (при наличии).

VI. Особенности оценки при залоге

20. При определении стоимости объекта оценки для целей залога

оценщик следует требованиям к проведению оценки в соответствии с положениями федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 3274.

21. В отчете об оценке объекта оценки для целей залога оценщик в отдельном разделе должен отразить результаты анализа в том числе следующей информации об ОИС, права на который оцениваются:

• наличие исключительных прав;
• все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки;
• способность ОИС, права на который оцениваются, самостоятельно или в составе других объектов приносить экономические выгоды в будущем. В случае если получение выгод предполагается в составе совокупности объектов, необходимо описание таких объектов и прав на них;
• ликвидность ОИС, права на который оцениваются.

Ликвидность ОИС, права на который оцениваются, может быть подтверждена наличием сделок ( в том числе по заключению лицензионных договоров) с ОИС, права на который оцениваются, или аналогичными объектами. Дополнительно для оценки объекта в целях залога может быть представлена информация о сделках с компаниями, для которых аналогичные объекты являются бизнесобразующими, и (или) ретроспективные данные в рамках деятельности с использованием ОИС, свидетельствующие о положительной динамике объемов продаж продукции (товаров, работ, услуг) при использовании ОИС, права на который оцениваются, и (или) о высокой вероятности коммерциализации ОИС, права на который оцениваются.

VII. Согласование результатов оценки

22. Согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, осуществляется в соответствии с требованиями ФСО V.

• С изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки».
• Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 52, ст. 5496; 2019, № 30, ст. 4132.
• Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 52, ст. 5496; 2020, № 52, ст. 8602.

«Оценка недвижимости (ФСО №7)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (далее соответственно — ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО №1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
• затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
• затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО №1 и ФСО №3.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.