Что это такое?
Чаще всего жилище предлагается квартирантам с полной обстановкой – мебель, холодильник, стиралка, телевизор и пр.
Такой сервис очень удобен для жильцов, особенно, если это молодежь, не успевшая обзавестись имуществом.
Есть ли риски у хозяина жилья?
Их масса, и вот основные риски:
- Порча или пропажа вещей;
- Нанесение вреда дорогостоящему ремонту квартиры, сантехнике;
- Залив соседей;
- Исчезновение квартирантов без проведения полного расчета с собственником;
- Накопление неоплаченных счетов за коммуналку и пр.
Страховой депозит – это некая сумма, которая выплачивается жильцами владельцу, в качестве страховки, на случай возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с арендаторами, для покрытия материальных потерь, причиненных нерадивыми жильцами.
Следует упомянуть, что в законодательстве понятие «страховой депозит» при найме или аренде не содержится, такая страховка возникает при оформлении договорных отношений между двумя сторонами.
В ГК РФ есть статья 622, в соответствии с которой вещи, переданные во временное пользование, подлежат возврату в исправном, пригодном состоянии, но с учетом изменений, причиненных длительным пользованием, то есть с учетом амортизации.
Это значит, что при приеме объекта от нанимателей владелец не должен требовать вернуть ему имущество, после пользования в течение 3-5 лет, в первозданном виде, а просто в исправном, рабочем состоянии.
Испортив вещь, принадлежащую наймодателю, квартирант в соответствии со ст. 1064 ГК должен любым из способов (по договоренности) возместить урон.
Вместе с тем не стоит путать страховой депозит при аренде с авансом или с залогом.
Страховая сумма при возникновении неприятностей в виде причинения ущерба имуществу просто остается в распоряжении хозяина, чтобы он мог восстановить объект аренды в прежнем состоянии.
Если претензий к квартирантам нет, ущерб отсутствует, тогда депозит возвращается наймодателем квартирантам в полном объеме.
Обычно страховка равна величине 1-месячного платежа, за наем жилья, что нельзя считать чрезмерным требованием – эта сумма по сравнению с причиненным вредом может оказаться ничтожно малой.
Арендодатель присвоил обеспечительный залог
По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры».
Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный.
Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.
Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.
В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.
Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:
- за иски до 20 000 ₽ — 4%, но не менее 400 ₽;
- за иски от 20 000 до 100 000 ₽ — 800 ₽ плюс 3% суммы, превышающей 20 000 ₽.
Если выиграете процесс, проигравшая сторона компенсирует судебные издержки.
Возврат аванса по договору аренды
Довольно частый случай, когда арендатор ищет квартиру сам или через риэлторскую компанию и найдя подходящий вариант жилья вносит 3 — 5 тыс. рублей задатка, чтобы подтвердить желание снять понравившуюся квартиру. Затем находит вариант получше или дешевле и хочет вернуть отданные деньги.
Узнайте, как составляется расписка на получение денег за квартиру образец
При передаче задатка составляются документы:
- Договор о залоге (простая письменная форма п.п. 1,2,4 ст. 339 ГФ РФ);
- Расписка, где прописана формулировка — «В качестве задатка за аренду квартиры»
Если нет хоть одного документа — это аванс, который необходимо вернуть, иначе арендодатель рискует понести ответственность за неосновательное обогащение.
Возврат задатка по договору аренды осуществляется в том случае, если он признан авансом по суду. Поэтому арендатору необходимо составить и подать исковое заявление в суд, оплатив госпошлину на арендодателя с требованием вернуть денежные средства, выплаченные в качестве аванса.
Задаток при аренде квартиры не возвращается, если он признан судом задатком, а для этого необходимо:
- чтобы передача задатка осуществлялась в доказательство заключения договора аренды и его исполнения (ст. 380 ГК РФ);
- правильно составлен договор задатка и расписка.
При внесении задатка и аванса за арендуемую квартиру составляется расписка. Она должна быть правильно составлена.
Что содержится в расписке:
- дата написания;
- город;
- имена арендатора и арендодателя;
- паспортные данные обоих сторон;
- адрес квартиры, которую сдает арендодатель и ее параметры (количество комнат, площадь, этаж);
- формулировка — денежные средства в размере (прописью и числами) в качестве аванса за арендуемую квартиру.
Как вернуть аванс за аренду квартиры:
- вручить уведомление собственнику о том, что вы требуете возврата аванса, т.к. отказались арендовать квартиру;
- если на уведомление не реагирует, то подать иск в суд по основанию — по неосновательное обогащение.
Если аванс передавали арендодателю не наличными, а переводили онлайн, то необходимо к заявлению прикрепить заверенные выписки о переводе со счета на счет.
Типичный случай, человек (физическое лицо) вносит предоплату за аренду квартиры на праздники (новогодние каникулы) некой фирме (юридическое лицо или ИП) или , затем меняются жизненные обстоятельства и необходимо отказаться от аренды.
В этом случае, действует не ГК РФ, а Закон «О защите прав потребителей» ст. 32, т.к это коммерческий найм жилья, осуществляемый физическим лицом.
Предоплата может быть возвращена, за минусом фактически понесенных расходов арендодателем. Т.е. собственник или компания, предоставляющая квартиру (дом), должна доказать фактически понесенные расходы в суде.
Сегодня вы узнали, можно ли вернуть предоплату за аренду квартиры в виде залога или аванса, какие бывают случаи и возможности, согласно Гражданского кодекса РФ.
Предлагаем ознакомиться Дополнение к исковому заявлению в суд — образец – Домашний юрист
Как быть, если залог не хотят возвращать
Для того чтобы у квартиросъемщика было право обратиться к обладателю за возвратом залоговых денег, потребуется сохранить все документы:
- соглашение на аренду;
- расписку о перечислении обеспечительного платежа;
- акт передачи квартиры перед выездом.
Акт может быть оформлен в одностороннем порядке, если арендодатель не выходит на контакт. В дальнейшем один из экземпляров можно отправить хозяину почтовым отправлением с уведомлением о получении.
https://www.youtube.com/watch?v=SUpd9NvyifY
Если за время проживания собственности владельца был нанесен какой-либо урон, то съемщик сможет вернуть лишь часть депозита либо должен собственными силами компенсировать ущерб. В данном случае необходимо учитывать затраты на проведение ремонтных работ и возможные издержки в ходе судебных разбирательств.
Если квартиросъемщиком соблюдены условия проживания, и залог за аренду не возвращается по надуманному предлогу (например, отсутствие денег), то следует оказать влияние на обладателя собственности:
- Зачастую арендодателями не уплачиваются налоговые сборы от сдачи недвижимости в наем. Поэтому владельцы такого жилья могут испугаться обращения жильца в налоговые органы либо полицию.
- Припугнуть заявлением в судебную инстанцию.
Если владелец квартиры отказывается выходить на контакт, то перед выездом с арендуемого помещения потребуется написать акт его сдачи, выслать документ почтовым отправлением хозяину и подать исковое требование в суд.
Заявление нужно дополнить всей документацией по аренде, также рекомендуется приложить фото квартиры и интерьера.
Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость | | office news
Людмила Наумова, юрист с 18-летним опытом работы в банках, автор комментария к закону об ипотеке, рассказала порталу zalognedvigimosti.ru, почему необходимо договариваться с банком, если вы хотите сдавать в аренду залоговую коммерческую недвижимость, а также как это сделать.
Чем грозит собственнику коммерческой недвижимости сдача в аренду залогового имущества без извещения об этом залогодержателя? Можете ли Вы привести пример, когда залогодержатель (банк, инвестиционный фонд, инвестор) не были извещены об этом и чем разрешилась конфликтная ситуация?
Если договор аренды заключён на один год и более, то с высокой долей вероятности Росреестр просто откажет в регистрации договора. В частности, так произошло с компанией «Казакова-центр», которая не смогла зарегистрировать договор аренды с рестораном «Добрыня». Суды арендодатель, пытающийся сдать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге у ЮниКредитБанка, проиграл. (см. Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2021 N 305-КГ15-5969 по делу N А40-8918/14).
Если же договор всё же будет зарегистрирован либо если он не подлежит регистрации, то в основном всё заканчивается прекращением аренды при обращении взыскания на предмет ипотеки. Например, так произошло с ООО «Саратов-Моторс», которое сдавало в аренду имущество, находящееся в залоге у ВТБ. (см. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2021 N 306-ЭС14-708 по делу N А57-3353/2021).
Как часто банки, как главные залогодержатели, выступают против того, чтобы залоговое имущество сдавалось в аренду? Сколько таких ситуаций?
Какую-то конкретную статистику дать затруднительно – в разных банках может быть разный подход, и даже в одном и том же банке подход к выдаче таких разрешений может периодически меняться.
Общие тенденции таковы.
Во-первых, чем крупнее бизнес и чем больше он может диктовать банкам свои условия, тем больше шансов получить нужное согласие. Хотя на моей памяти даже у очень крупного клиента, за которого банк боролся, были проблемы с получением согласия на аренду. И представители залогодателя расписывали по каждому договору свои потери – уже понесённые и потенциальные. Если память мне не изменяет, согласие им дали, но длилось всё это не один месяц.
Во-вторых, большую настороженность вызывает сдача площадей в аренду компаниям, связанным с залогодателем – всегда есть риск, что в случае обращения взыскания условия поменяются на далёкие от рыночных.
Намного больше шансов получить согласие на аренду у тех, для кого арендные платежи являются источником погашения кредита.
И, в-третьих, иногда согласие выдаётся с очень жёсткими ограничениями – запрет на уменьшение арендной платы, включение в договор права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, и прочее.
Почему банк может не захотеть разрешать сдавать в аренду залоговое имущество? Что делать в этом случае собственнику заложенного объекта недвижимости?
Основное опасение связано с тем, что имущество будет сдано в аренду на нерыночных условиях, что приведёт к снижению его рыночной стоимости или вовсе сведёт на нет возможность его продажи.
Надо понимать, что если в договоре содержится запрет на сдачу имущества в аренду, арендодатель принимает на себя все вытекающие из этого риски.
На мой взгляд, бороться с этим можно в небольшом числе случаев, да и то без гарантий успеха.
Основной способ защиты – изменение в судебном порядке условий договора, навязанных сильной стороной. В основном это те самые жёсткие условия, которые банки требуют включить в договор – касающиеся арендной платы, расторжение договора и иных нерыночных условий. Сложнее может быть с оспариванием условия о запрете на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя. В любом случае, на мой взгляд, необходимо будет доказывать также, что эти условия не нарушают интересы залогодержателя – не влекут ни снижения стоимости имущества, ни снижения его ликвидности.
Взыскание убытков в случае недобросовестного ведения переговоров банком (на мой взгляд, о недобросовестности можно говорить, если банк начал переговоры о выдаче согласия, а потом их прервал, либо давал понять, что согласие выдать готов, а потом в этом отказал). Но в этом случае можно взыскать только расходы на ведение переговоров, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы речи идти не будет.
Понуждение к выдаче согласия на основании ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав». На мой взгляд, небольшие шансы есть только при одновременном наличии двух условий: нет нарушения интересов залогодержателя, и арендные платежи являются единственным источником погашения кредита, а отказ в выдаче согласия влечёт банкротство заёмщика.
Может ли быть у одного объекта коммерческой недвижимости несколько залогодержателей? Если да, то как разрешается ситуация, когда один залогодержатель согласен сдавать залоговый объект в аренду, а другой – нет?
Теоретически такая ситуация возможна – в основном в случаях предшествующей и последующей ипотеки. Случаи, когда у одного объекта несколько солидарных залогодержателей, встречается довольно редко, и все вопросы в таком случае решаются в индивидуальном порядке.
Ну а в случае с предшествующим и последующим залогодержателем каждый из них действует самостоятельно. И если один согласие дал, а другой нет, то при обращении взыскания по требованию того залогодержателя, который согласие не дал, аренда прекратится.
С какими банками сложнее всего договориться о сдаче залогового имущества в аренду?
Такой статистики у меня нет.
Может ли суд обязать залогодержателя разрешить сдавать в аренду залоговое имущество? Действует ли прецедентное право в России по данному вопросу?
Оснований обязывать залогодержателя дать согласие нет. Судебная практика по этому вопросу для залогодателей отрицательная. На мой взгляд, минимальный шанс понудить к выдаче согласия есть только в том случае, если отказ влечёт банкротство заёмщика и при этом не нарушает интересы залогодержателя.
Разъяснений на уровне ВАС РФ или ВС РФ либо сложившейся из десятков дел практики по этому вопросу нет, так что о каком-либо прецедентном праве (насколько это понятие вообще применимо к России) говорить не приходится.
Насколько залогодержатель в лице банка готов погружаться в детали арендного договора?
Опять же, в разных банках по-разному.
Источник: zalognedvigimosti.ru
Как составить расписку и ее образец
Договор расписка некогда не заменяют друг друга. Предметом расписки выступает денежная сумма, обозначенная прописью и цифрами.
В текстовой части также обязательно перечисляются все условия и обязательствами сторон, включая обеспечение сохранности жилья владельца, а также предупреждение о досрочном расторжении договорных отношений за конкретное количество суток до момента расторжения и т. д.
В отдельной графе обозначается возможность залогодержателя возмещения всевозможных убытков за счёт залога.
Так же обязательным является условие, конкретизирующее возможность жильца получить от владельца имущества залоговые финансы в полном количестве, если все требования и условия договора будут соблюдены.
Готовый документ подкрепляется подписями сторон, и обретает юридическую силу и может рассматриваться судебными органами как документ, в котором описаны обязательства всех сторон.
Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы.
Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.
В расписке указываются следующие сведения:
- информация паспорта собственника жилья;
- размер принятого залога;
- дата подтверждения соглашения.
Законодательство разрешает делить размер депозита платежа на несколько месяцев. Иными словами, залог выплачивается по схеме рассрочки.
Если участники договора имели подобную договорённость, тогда та сторона, которая принимает средства, составляет письменную расписку на каждую оплаченную часть залога.
Игнорировать это правило не рекомендуется, поскольку потом квартиросъёмщик ничего не сможет доказать даже в суде.
Собственники жилья стараются на максимум защитить своё жильё от недобросовестных квартиросъёмщиков. Иногда убытки, причинённые нанимателями, значительно превышают доход от аренды.
Нет никаких гарантий, что подписанный на год договор не будет преждевременно расторгнут, а это несомненно отразится на кошельке арендодателя. Здесь именно залог позволяет владельцам застраховать себя от подобных проблем, и повлиять на недобросовестных квартиросъёмщиков.
Образец договора аренды дома с земельным участком вы можете посмотреть тут.
Договор аренды земельного участка между физическими лицами рассматривается на этой странице.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Преимущества и недостатки
Внесение страхового депозита имеет для обеих сторон как положительные, так и отрицательные следствия, но главным образом он всё же призван обеспечивать защиту интересов хозяев сдаваемого жилья. Для них его плюсы следующие:
- Он заставляет квартирантов относиться к имуществу хозяев в арендованной квартире бережнее, поскольку они будут знать, что при нанесении ущерба платить за него придётся своими деньгами.
- Если ущерб всё же будет нанесён, хозяину не придётся пытаться отдельно и с неясным исходом договариваться о компенсации – всё уже урегулировано и остаётся лишь удержать средства из депозита.
- То же самое и с коммунальными услугами – нередки ситуации, когда квартиранты съезжают, не заплатив за последний месяц или даже несколько, в результате чего владельцу недвижимости приходится платить за них. При наличии страхового депозита такое развитие событий исключается.
Недостаток, по большому счёту, лишь один – стандартная сумма депозита относительно мала и не покрывает всей стоимости оставляемого в квартире имущества, а значит, возникает риск, что с его помощью не удастся покрыть убытки, принесённые нанимателем жилья.
Для самого нанимателя тоже есть плюсы:
- При согласии внести депозит он получит более широкий выбор жилья, поскольку некоторые хозяева отказываются сдавать квартиру без его внесения.
- Более цивилизованные и устойчивые отношения между сторонами сделки, при которых меньше вероятность возникновения конфликтов.
- Хозяева не будут опасаться оставлять своё имущество, и не заберут из квартиры что смогут или, по крайней мере, самое дорогое. А при отсутствии обеспечения квартирант рискует обнаружить вместо нового телевизора чёрно-белый прямиком из СССР, а новый в это время будет пылиться у хозяев в чулане – подобные случаи нередки.
Недостаток очевиден: дополнительные траты, ведь, даже если средства в итоге вернутся, всё равно до этого момента пройдёт время, в течение которого они не будут доступны. Тем более, если урон имуществу всё же оказался нанесён – тогда не будет никакой возможности уклониться от трат.
В итоге, из-за своей выгодности для хозяев жилья и относительной необременительности для квартиросъёмщиков, страховой депозит получает всё более широкое распространение. Его практикуют при аренде жилья классом от люкса и вплоть до эконома, а в крупных городах при несогласии внести депозит число опций по аренде значительно уменьшается.
