В определении №302-ЭС16-15829 от 03.03.2017 года по делу А10-3442/2014 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила свою позицию, сформированную в Определении от 12.10.2016 года №309-ЭС16-8125 по делу А50-11810/2015, что в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, а также иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком ̧ и в отсутствие прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Судебная коллегия подтвердила, что в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ внесенная арендатором по договору арендная плата за пользование имущественным комплексом включает и плату за пользование земельным участком.
И, хотя оба судебных акта, касаются земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, эта же позиция применима и при сдаче в аренду здания, находящегося в частной собственности. При определении размера арендной платы за пользование зданием (сооружением) собственникам этого недвижимого имущества, являющимися и собтвенниками земельного участка, на котором оно расположено, необходимо учитывать и плату за пользование земельным участком, либо специально оговаривать, что арендная плата за пользование земельным участком устанавливается отдельно.
1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;
2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;
5) — 6) утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
Тема настоящей публикации относится к очень специфичной тематике земельного и гражданского права. В целях наиболее полного понимания данной темы читателем, многие аспекты упрощаются, чтобы донести до читателя главную суть применения на практике правил регулируемой арендной платы.
1. В российском гражданском законодательстве, по общему правилу, нормативные правовые акты не имеют обратной силы (п. 1 ст. 4 ГК РФ). При этом, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ, п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах»)
Попробуем разобрать данный механизм на простом примере: В 2014 году ООО «Ромашка» заключило договор подряда с ООО «Лютик». Работы были выполнены и на них были потрачены существенная сумма средств подрядчика, в связи с этим, пред подрядчиком образовалась задолженность. ООО «Лютик» обратился в суд о взыскании задолженности, а также процентов по статье 317.1 ГК РФ. С основным долгом у суда вопросов не возникло, а вот по требованию о процентах суд отказал.
Дело в том, что ООО «Лютик» не учли, что статья 317.1 ГК РФ была введена в действие 1 июня 2015 года и в силу указанных выше норм права, не может применяться к договору, который был заключен в 2014 году (п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
При этом, если бы в Федеральном Законе от 08.03.2015 N 42-ФЗ (этим законом была введена статья 317.1 ГК РФ) было указание на распространение указанной статьи на отношения, возникшее ранее, то она бы применялась к описанной выше ситуации.
2. Другая ситуация, когда положения актов гражданского законодательства применяются к договорам, заключенным до введения в действие таких актов, это договоры, которые порождают длящиеся правоотношения.
Исходя из длящегося характера правоотношений по договорам аренды, в судебной практике к таким правоотношениям применяется особый подход. Например, даже если договор аренды был заключен 01.06.2011 году, а кредитор обратился в суд с требованием о взыскании недополученной арендой платы в 01.06.2018 году, то исковая давность будет исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу. Например, если по такому договору арендные платежи должны были выплачиваться ежемесячно, то под исковую давность «попадают» периоды с 01.06.2011 года по 01.06.2015 года, а все последующие платежи будут подлежать взысканию.
Особый подход к длящимся правоотношениям породил еще один правовой институт – регулируемая арендная плата за аренду объектов, находящихся в публичной собственности.
3. Как следует из названия, регулируемая арендная плата — это такой вид арендной платы, размер которой может изменяться в течении действия договора аренды. Примечательным является то, что размер арендной платы может устанавливаться и изменяться исключительно уполномоченным органом в соответствующем правовом акте (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ). Данное правило не применяется в случае, если договор земельного участка был заключен в связи с проведением торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Стоит отметить, что актами органов государственной и муниципальной власти может изменяться не только размер, но и формула расчета арендной платы или, например, штрафы за просрочку внесения арендной платы.
По большей части, основы регулирования арендной платы установлены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Так, в пункте 16 данного Постановления разъяснено, что правила регулируемой арендной платы применяются только к договорам, заключенным после вступления в силу земельного или лесного кодекса. В противном случае, условия такого договора сохраняют свою силу. Здесь это работает благодаря уже ранее упомянутому пункту 2 статьи 422 ГК РФ.
Согласно пункту 19 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, регулируемая арендная плата вносится в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Разберем на конкретном примере, как реализовывается данный механизм:
В деле № А43-8745/2013 Арбитражному суду Нижегородской области пришлось разобраться подлежит ли взысканию недополученная арендная плата по договору аренды, заключенному между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «Автотехснаб». Сам договор был заключен 10.09.2002 года, но 21.12.2004 года было принято Постановление Администрации города Нижнего Новгорода № 66, согласно которому, при превышении нормативных сроков строительства объекта применяется пятикратный повышающий коэффициент, что приводит к увеличению размера арендной платы.
Для лучшего понимания представляю иллюстрацию данного кейса:
4. Однако, в судебной практике зачастую возникают ситуации, когда суды не принимают во внимание изменение формулы расчёта арендной платы и применяют тот акт гражданского законодательства, который действовал на момент заключения договора, а не совокупность актов, которые изменялись на протяжении всего периода действия договора аренды.
Предварительно оговорюсь, что следующий спор касается сферы инвестиционных проектов в области освоения лесов. Эта сфера практики является нераспространённой и сложной. Чтобы не углубляться в особенности расчета арендной платы по договорам аренды в рамках инвестиционных проектов, здесь будут рассмотрены только те доводы сторон, которые касаются правил регулирования арендной платы.
В деле № А28-15593/2018 суды двух инстанций не согласились с доводами акционерного общества, что к договору аренды лесного участка (заключен на основании приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов) должны применяться различные редакции постановления Правительства РФ, которые сменяли друг друга в период действия договора аренды.
В данном случае, акционерное общество, отстаивая свои права в рамках иска Министерства лесного хозяйства Кировской области о взыскании арендной платы, ссылалось на то, что на момент заключения договора аренды лесного участка действовала редакция Постановления Правительства РФ от 22.05.2007г. №310, которая обязывала общество выплачивать арендную плату с учетом повышающего коэффициента (в увеличенном размере) начиная с 2014 года. Однако, 25.06.2014 года вышеуказанное Постановление было изменено и начало выплаты увеличенных арендных платежей было фактически перенесено до июля 2018 года. С учетом таких изменений, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.
Для понимания механизма регулирования арендной платы и очередности принятия редакций Постановления Правительства РФ № 310, подготовлена иллюстрация:
5. Анализируя выводы вышеуказанных судебных актов, бросается во внимание, что правила регулируемой арендной платы применялись судами только в пользу органа публичной власти. В первом случае, суд применил нормативный правовой акт, который был вынесен после заключения договора аренды, в целях начисления арендной платы с учётом повышающего коэффициента. В то же время, во втором случае, суд не стал применять такой акт, в целях неосвобождения ответчика от уплаты арендных платежей в повышенном размере.
Полагаю, что пока рано говорить о такой печальной тенденции в данной сфере споров. Так как практика по данным вопросам не многочисленна, а Верховный Суд РФ пока не давал свежих разъяснений по данному вопросу, можно сделать вывод, что практика по данному вопросу только формируется и требует дальнейшего изучения.
А как Вы думаете, всегда ли должны применяться правила регулируемой арендной платы, когда речь идет об изменении ее размера нормативным правовым актом или всё же могут быть случаи, когда нужно руководствоваться актом, действующим на момент заключения договора?
