проект положения по работе с залогами в банке (р. пашков, ю. юденков, журнал "бухгалтерия и банки", n 3, март 2021 г.) | гарант
2. Используемая в положении терминология
Банк — банк;
внутренние структурное подразделение (ВСП) — операционные офисы банка, кредитно-кассовые офисы банка, участвующие в осуществлении кредитования клиентов;
заёмщик — клиент банка, как имеющий задолженность по действующему кредитному договору, так и представивший заявку на получение кредитного продукта;
залогодатель — юридическое или физическое лицо, которое имеет в собственности или хозяйственном ведении обособленное имущество либо соответствующие права на него и право от своего имени заключить договор залога, осуществлять права и нести обязанности в отношении данного имущества;
залогодержатель — применительно к настоящему положению — банк, предоставивший кредитный продукт заёмщику под обеспечение каким-либо видом залогового имущества;
залог не завершённой производством продукции — залог продукции, деталей, полуфабрикатов собственного изготовления, не законченных обработкой и находящихся на различных стадиях производственного процесса;
залог готовой продукции — залог продукции, законченной производством, полностью укомплектованной согласно условиям договоров с заказчиками и удовлетворяющей техническим условиям и требованиям;
заклад (залог под контролем банка) — принимаемое банком в залог имущество, которое находится на складах банка, в иных помещениях банка или у иных лиц под охраной банка;
залог товаров в обороте — залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением ему права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции) в установленных договором залога параметрах, при условии что его общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога;
твёрдый залог — предмет залога, оставленный у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге;
залоговый риск — вероятность утраты или невозврата залогового имущества либо невозможность его реализации в определённый срок по ценам, покрывающим образовавшуюся кредитную задолженность в сумме основного долга с процентами;
залоговый случай — основание для обращения взыскания на заложенное имущество, вызванное неисполнением или ненадлежащим исполнением залогодателем обязательств, предусмотренных кредитным договором и договором залога;
залоговая стоимость — стоимость залога, определённая специалистами по залоговой работе с учётом дисконтирования рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества;
инвойс — счёт-фактура, выписываемый продавцом на имя покупателя и удостоверяющий фактическую поставку товара или услуг и его стоимость;
ипотечное кредитование — применительно к настоящему положению предоставление банком кредита под залог какого-либо недвижимого имущества;
коносамент — товаросопроводительный документ, ценная бумага, выдаваемая капитаном судна или агентом морского (воздушного) транспортного предприятия грузоотправителю, удостоверяющая (подтверждающая) принятие груза к перевозке и содержащая обязательство перевозчика выдать груз в пункте назначения держателю коносамента. Коносамент, выданный на уже погруженный груз, называется бортовым, на груз, сданный на склад для последующей отгрузки, — складским. Кроме того, на отдельные партии общего груза могут выдаваться долевые коносаменты. В зависимости оттого, на кого выписан коносамент, он может быть именным, ордерным или на предъявителя (оборотным); по именному коносаменту груз может получить лишь то лицо, на которое он выписан; по ордерному коносаменту передача груза осуществляется на основании сделанной на нём распорядительной надписи (индоссамента) о выдаче груза указанному в ней лицу; по коносаменту на предъявителя груз может получить любое лицо, и этот вид коносамента наиболее приемлем для залогового обеспечения;
кредитные подразделения — кредитное управление, другие подразделения банка, осуществляющие предоставление кредитных продуктов;
недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
движимое имущество — вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги;
незавершённое строительство — незавершённые строительством жилые и нежилые объекты, включая многоквартирные дома, основные, вспомогательные и обслуживающие цеха, производства, объекты социальной инфраструктуры;
отдел сопровождения кредитных операций — структурное подразделение кредитного управления, осуществляющее отражение операций кредитного характера;
предмет залога — всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом;
продукты, имеющие кредитный риск, — предоставленные кредиты (займы), кредитные линии, лимиты кредитования, прочие размещённые средства, банковские гарантии, аккредитивы и т.д., размещённые депозиты, в том числе межбанковские кредиты (депозиты, займы); требования на возврат долговых ценных бумаг, акций, векселей, драгоценных металлов, предоставленных по договору займа; учтённые векселя; суммы, уплаченные кредитной организацией бенефициару по банковским гарантиям, но не взысканные с принципала; денежные требования кредитной организации по сделкам финансирования под уступку денежного требования (факторинг); требования кредитной организации по приобретённым по сделке правам (требованиям) (уступка требования); требования кредитной организации по приобретённым на вторичном рынке закладным; требования кредитной организации по сделкам, связанным с отчуждением (приобретением) кредитной организацией финансовых активов с одновременным предоставлением контрагенту права отсрочки платежа (поставки финансовых активов); требования кредитной организации к плательщикам по оплаченным аккредитивам (в части непокрытых экспортных и импортных аккредитивов); требования кредитной организации (лизингодателя) к лизингополучателю по операциям финансовой аренды (лизинга);
производственные запасы — сырьё и материалы производственного и непроизводственного назначения, хранящиеся на складах предприятия и являющиеся основой для изготавливаемого продукта;
рыночная стоимость — максимально возможная с учётом складывающейся конъюнктуры рынка прогнозируемая цена реализации имущества (залога) в момент подписания договора залога в обычных условиях на открытом (свободном) рынке;
сотрудник клиентской службы — сотрудник структурного подразделения банка или ВСП, на которого возложены обязанности по консультированию клиентов и приёму документов для оформления вопроса предоставления кредитных ресурсов;
справедливая стоимость — цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющим полную информацию о стоимости имущества и не обязанным его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 270 календарных дней*(1);
сервитут — право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком;
склад банка — применительно к данному положению принадлежащие банку либо арендуемые им складские помещения, отвечающие требованиям по хранению залогового имущества;
складские документы — это выдаваемые складскими организациями (товарными складами) документы о приёме имущества (товарно-материальных ценностей) на хранение — складская квитанция, простое и двойное складские свидетельства. Владелец имущества может передать (продать, заложить) его по распорядительной надписи на указанных выше складских документах (индоссаменту);
специалист по залоговой работе — работник кредитного подразделения, а также работники других подразделений, уполномоченные по функциональным обязанностям заниматься работой с залогами.
3. Основные принципы залоговой работы в банке
Основная задача залоговой работы — формирование на всех уровнях структуры банка надёжно и стабильно функционирующей системы залогового обеспечения кредитных операций, позволяющей в соответствии с требованиями ЦБ РФ минимизировать снижение резервирования под кредитные риски, формирование надёжного залогового портфеля за счёт быстрореализуемых залогов, максимальное уменьшение залоговых рисков, недопущение потерь банка, внедрение и совершенствование единых стандартов залоговой работы.
Залоговая работа банка осуществляется на принципах гласности и открытости, проводится в соответствии с требованиями ЦБ РФ и предполагает систематическое информирование клиентов о стандартах залоговой работы банка.
В соответствии с принципами залоговой работы работниками кредитного подразделения банка разрабатываются и внедряются предложения:
— по определению приоритетных видов залогов с учётом конъюнктуры рынка и критериев качественной оценки залогов, обеспечивающих их максимальную ликвидность;
— совершенствованию единой системы учёта результатов работы с залогами;
— улучшению экспертной оценки залогов и формированию базы данных экспертов;
— мониторингу справедливой стоимости залогов;
— формированию базы данных о котировке цен, спросе и предложениях на недвижимость и товары;
— решению в установленном порядке вопросов о переоценке залогового имущества, проведению залоговых аукционов;
— созданию надёжной системы страхования залогового имущества;
— оперативному и качественному обслуживанию залогодателей;
— сбалансированному подходу к оценке залогового имущества с учётом интересов банка и клиента;
— реализации (при наступлении залогового случая) предмета залога.
4. Общее описание операций по залоговому обеспечению
Залоговое обеспечение возникает при проведении банком залоговой операции. Залоговая операция имеет целью обеспечение кредита или иной операции банка, связанной с кредитным риском, залогом движимого или недвижимого имущества, предоставляющим право на преимущественное перед другими кредиторами получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества при обращении взыскания на это имущество в порядке, установленном федеральным законом.
Работа по залоговому обеспечению кредитных операций включает в себя следующие основные этапы:
1) формирование надёжного залогового портфеля, проведение предварительной экспертизы залогов. На данном этапе организуется работа по оценке закладываемого имущества с учётом котировки цен на него на биржевом и оптово-розничном рынке. В необходимых случаях к оценке залога привлекаются независимые эксперты и потенциальные покупатели, определяется необходимый объём залогового обеспечения для полного покрытия задолженности и процентов за пользование заёмными средствами;
2) оформление договора залога и обеспечение сохранности залога. В этот период осуществляются систематические проверки условий хранения залогового имущества, принимаются предусмотренные законом меры к недобросовестным залогодателям, допустившим преждевременную реализацию залога и другие нарушения договорных обязательств. А также осуществляется не реже одного раза в квартал оценка справедливой стоимости залога и оценка финансового состояния залогодателя в случае, если стоимость предмета залога участвует в расчёте минимального размера резерва по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности;
3) обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества. На этом этапе осуществляются меры по обращению взыскания на имущество и, по договорённости с залогодателем либо по решению суда, осуществляется продажа залогового имущества и обеспечивается поступление денежных средств на ссудный счёт залогодателя.
5. Перечень подразделений, участвующих в залоговых операциях
Кредитное управление — в части переговоров с потенциальными заёмщиками и на всех этапах залоговых операций, в том числе в части постоянного финансового контроля за движением и нахождением залогового имущества.
Клиентская служба — в части консультирования клиентов и приёма документов для оформления залоговых операций.
Отдел сопровождения кредитных операций — в части бухгалтерского учёта залоговых операций.
Юридическое управление — в части сопровождения правового обеспечения залоговых операций, в частности при проверке правоустанавливающих документов на собственность, при подготовке договоров залога и договоров по реализации залогового имущества, а также обращении взыскания на залог в установленном законом порядке.
Департамент казначейства — в части проведения залоговых операций с ценными бумагами.
Управление экономической безопасности — в части проверки залогодателей, оценочных, страховых, сюрвейерских компаний, независимых хранителей; применения в установленном законом порядке мер к недобросовестным залогодателям, препятствующим допуску специалистов по залоговой работе к осмотру заложенного имущества, пытающимся оказать давление на них через различные структуры, включая криминальные, наложению ареста и изъятию в установленном порядке заложенного имущества; обеспечения физической защиты залоговых работников и охраны заложенного имущества при необходимости его вывоза и хранения на складах под охраной банка.
Формы и объём участия подразделений банка в работе по проведению залоговых операций определяются настоящим положением и другими нормативными актами, регламентирующими деятельность конкретных служб и порядок её осуществления.
6. Алгоритм залоговой операции
Залоговая операция включает в себя следующие основные стадии:
— рассмотрение предоставленного залогодателем материала по предполагаемому обеспечению;
— осмотр и проверку качественных характеристик предлагаемого в залог имущества;
— проведение переговоров с залогодателем, потенциальными покупателями, экспертами;
— подготовку заключения о целесообразности принятия в залог имущества, включающего оценку ликвидной стоимости залога и пути его реализации;
— контроль правильности оформления договора залога (с точки зрения отражения в договоре предложений по оценке, сохранности и возможной реализации залога);
— проведение проверок сохранности залога и его переоценку в установленном порядке;
— реализацию заложенного имущества в случае неисполнения заёмщиком своих обязательств по возврату кредита.
6.1. Рассмотрение представленной залогодателем документации по предполагаемому обеспечению
Заёмщик, обратившийся в банк за получением кредита под залог имущества, представляет заявку, в которой помимо исходной информации о требуемой ссуде должны также содержаться сведения о предлагаемом в качестве залога обеспечении.
При этом следует учитывать, что не могут являться предметом залога предметы, изъятые из оборота в соответствии с гражданским законодательством (оружие, наркотические, сильнодействующие, радиоактивные, взрывчатые вещества и т.д.).
Предварительные переговоры с залогодателем проводятся сотрудником клиентского подразделения. Основная цель переговоров — получение наиболее полной информации о предоставляемом залоге и гарантиях его ликвидности.
При необходимости для участия в переговорах по вопросу взятия в залог имущества могут приглашаться сотрудники иных подразделений, участвующих в залоговой операции.
В ходе переговоров заёмщику разъясняются основные требования и стандарты залоговой работы банка, выясняются исходные сведения о залоге, его основных характеристиках, механизме его реализации, а также устанавливается наличие необходимых условий для заключения договора залога.
Переговоры со стороны будущего залогодателя должны проводиться только должностным лицом, уполномоченным на их проведение. Работникам банка следует лично проверить документы, удостоверяющие личность указанных лиц (паспорт либо служебное удостоверение) и их полномочия, а также документы, подтверждающие право собственности на предмет залога.
В процессе переговоров необходимо выяснить следующие вопросы:
— является ли заёмщик (залогодатель) собственником закладываемого имущества, или оно принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, или оно является собственностью третьего лица;
— не заложено ли и не находится ли под арестом данное имущество;
— требуется ли разрешение какого-либо органа на передачу имущества в залог;
— насколько предлагаемое в залог имущество ликвидно и может ли оно быть быстро реализовано;
— каким образом была произведена оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения;
— подвержено ли имущество порче, каковы сроки его хранения, каковы издержки по его хранению либо пользованию;
— имеются ли потенциальные покупатели на предмет залога, готовые приобрести предмет залога по цене, установленной банком;
— застраховано ли залоговое имущество;
— согласен ли залогодатель с предлагаемыми банком условиями по хранению залога и на передачу залога в заклад при необходимости;
— согласен ли залогодатель со страхованием залога в пользу банка.
При выезде на предприятие залогодателя также изучаются документы, характеризующие наличие, оценку и движение залоговых активов, книга записи залогов:
— балансовая стоимость основных средств;
— наличие и динамика изменения запасов всех видов;
— динамика выручки и прибыли от реализации за последний год;
— динамика роста затрат на производство по остаточной стоимости.
Особое внимание следует уделить договорам (контрактам) на поставку товаров и запасов (выполнение работ, услуг). Необходимо убедиться, что предлагаемые в залог товары и запасы являются собственностью залогодателя и не переданы ему на консигнацию.
Изучаются сроки платежей по договорам (контрактам). Устанавливается факт поставки продукции (товаров, услуг), для чего проверяются товарно-транспортные накладные, таможенные декларации, акты приёмки-передачи, иные документы.
Специалистом по залоговой работе осуществляется выезд на место нахождения предлагаемого в залог имущества с целью изучения физического наличия предлагаемого в залог имущества, оценивается его состояние, обеспечение сохранности и т.д.
6.2. Истребование от залогодателя необходимых документов
В ходе переговоров собираются и изучаются документы, необходимые для определения достаточности залогового обеспечения и подтверждения права собственности залогодателя на закладываемое имущество. Перечень документов в зависимости от вида предмета залога определяется специалистом по залогам совместно с сотрудником юридического подразделения банка.
Документально должны быть подтверждены следующие фактические обстоятельства:
— право собственности залогодателя на предмет залога и письменное согласие собственника недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, на передачу указанного имущества в залог;
— согласие собственника имущества на залог прав (аренды или иных имущественных прав) и отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение залоговым имуществом, в том числе арестов и запретов;
— возможность быстрой реализации закладываемого имущества по залоговым ценам, принимаемым в расчёт при оформлении договора залога, и достаточность вырученных средств для погашения задолженности на момент возврата кредита.
Сотрудник клиентской службы доводит до сведения клиента примерный перечень представляемых документов по конкретным видам залогового имущества и запрашивает их.
Истребуются также:
— решения собрания учредителей (акционеров) или совета директоров о передаче в залог имущества (в тех случаях, когда в соответствии с уставными документами организации её руководитель не вправе самостоятельно заключать сделки на сумму, равную стоимости закладываемого имущества);
— разрешения соответствующих комитетов по имуществу в случае залога имущества унитарных и муниципальных предприятий;
— документы, подтверждающие права владельца имущества от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести ответственность по своим обязательствам;
— в случае если за кредитом обращается обособленное подразделение юридического лица (филиал, представительство), дополнительно необходимо представить документ, подтверждающий, что данному обособленному подразделению юридическим лицом предоставлено право осуществлять залоговые операции.
Получив требуемые документы, работник кредитного подразделения должен убедиться, что сведения, содержащиеся в этих документах, являются объективными и нефальсифицированными.
Если возникают какие-либо сомнения относительно подлинности представленных документов, работник кредитного подразделения должен обратиться с соответствующим запросом в управление экономической безопасности банка, которое в течение двух рабочих дней обязано ответить на поступивший запрос.
Дополнительно может изучаться и истребоваться иная информация, представляющая интерес для осуществления залоговой операции.
Также сотрудник клиентской службы выясняет в банковской системе, открыт ли в банке текущий (расчётный) счёт или счёт по учёту депозитов либо в банке проведена идентификация залогодателя (в соответствии с правилами внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма банка (далее — правила внутреннего контроля)) и находятся ли данные в актуальном состоянии.
Если у залогодателя открыт в банке расчётный (текущий) счёт или счёт по учёту депозитов либо в банке проведена идентификация клиента в соответствии с правилами внутреннего контроля и данные находятся в актуальном состоянии, то сотрудник клиентской службы запрашивает у залогодателя документы согласно списку документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение кредита в банке.
Если идентификация залогодателя не проводилась, то сотрудник клиентской службы запрашивает у залогодателя помимо документов, указанных выше, документы в соответствии с внутренними нормативными документами «Порядок открытия и закрытия счетов юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, занимающихся в установленном законодательством РФ порядке частной практикой», «Порядок открытия, обслуживания и закрытия банковских счетов физических лиц».
Документы, необходимые для идентификации заёмщика (залогодателя), передаются сотрудником клиентской службы в подразделение, проводящее идентификацию физических и юридических лиц.
После проведения идентификации документы залогодателя остаются на хранении в подразделении, проводящем идентификацию клиентов. Необходимые кредитному подразделению копии документов заверяются работником подразделения, проводящего идентификацию клиентов, и передаются в кредитное подразделение.
Работник кредитного подразделения вправе по своему усмотрению затребовать от залогодателя дополнительную информацию и дополнительные документы, характеризующие финансовое состояние залогодателя.
Все документы, представляемые залогодателем в банк, должны соответствовать требованиям, указанным в «Порядке открытия и закрытия счетов юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, занимающихся в установленном законодательством РФ порядке частной практикой», «Порядке открытия, обслуживания и закрытия банковских счетов физических лиц».
6.3. Определение залоговой стоимости имущества
Если предварительный анализ кредитоспособности заёмщика позволяет принять положительное решение о возможности выдачи кредита, специалист по залоговой работе производит оценку предлагаемого в залог имущества.
Если предложение заёмщика в части залогового обеспечения не соответствует требованиям банка, то заявка отклоняется без проведения предварительной проверки. В этих случаях банк направляет инициатору запроса мотивированный ответ с обоснованием причин отказа.
Для выяснения рыночной стоимости предмета залога, т.е. возможно допустимой цены реализации с учётом складывающейся конъюнктуры рынка, проводятся предварительные маркетинговые исследования следующими способами:
— изучаются данные о ценах на аналогичную продукцию от предприятий-изготовителей;
— запрашивается и изучается справочная информация об уровне цен на аналогичное имущество от риэлтерских, торгующих, снабженческих и иных организаций;
— оценивается наличие реальных покупателей, готовых приобрести предлагаемое в залог имущество в случае наступления залогового случая;
— собираются и анализируются сведения об уровне цен в средствах массовой информации и в специальных справочниках по товарам и ценам и на открытых интернет-ресурсах;
— при необходимости привлекаются сторонние эксперты;
— с выездом на производственные предприятия, крупные и средние оптовые рынки, предприятия розничной торговли изучается спрос на конкретное имущество, выступающее в качестве предмета залога.
Оплата услуг привлекаемых экспертов и коммерческих организаций оценщиков производится за счёт залогодателя.
В случае расхождения мнений о рыночной оценке закладываемого имущества между банком и залогодателем по инициативе залогодателя может проводиться дополнительная оценка с участием коммерческих или государственных структур, оплачиваемая за счёт средств залогодателя. При этом банк вправе не принимать в расчёт выводы указанной оценки.
6.5. Подготовка и оформление договора залога
После принятия кредитным комитетом банка решения о предоставлении кредита под залоговое обеспечение заключается договор залога. Договор залога подготавливается и оформляется работником кредитного подразделения в двух (в случае ипотеки — в трёх) экземплярах в том же порядке, что и кредитный договор. Форма договора залога зависит от вида имущества, предоставляемого в залог. В договоре должна быть указана стоимость имущества, по которой оно принимается в залог.
При подготовке проекта договора необходимо проверить по уставным документам организации-залогодателя полномочия заключать залоговые сделки лица, которое будет подписывать договор залога. В тех случаях, когда на заключение договора залога (с учётом стоимости предлагаемого имущества) требуется согласие учредителей, акционеров организации-залогодателя, необходимо представление в банк решения, одобряющего передачу имущества в залог.
Договоры о залоге в обязательном порядке проходят согласование с юридическим управлением банка.
Предмет залога должен определяться в договоре путём указания на его индивидуальные признаки, а если он определён только родовыми признаками (например, товары в обороте) — путём указания на количественный состав и общую стоимость, которые не могут меняться без согласия кредитора. Для объекта недвижимости должно быть указано его наименование, место расположения и достаточные для идентификации признаки (этажность, строительный материал и т.д.).
Залоговая стоимость закладываемого имущества указывается в договоре залога в денежном выражении. При необходимости может производиться рыночная оценка залога коммерческой организацией оценщиков, оплачиваемая залогодателем.
В договоре залога недвижимости должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом залога, принадлежит залогодателю, при необходимости — с указанием государственного органа, зарегистрировавшего это право залогодателя в установленном порядке.
Договор залога недвижимого имущества в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его регистрации в соответствующем органе. Расходы по регистрации несёт заёмщик (залогодатель).
Документы по залогу, содержащие в том числе документы с персональными данными физических лиц, до передачи их в архив хранятся в помещении кредитного подразделения в металлическом шкафу, обеспечивающем их сохранность и недоступность для просмотра лиц, неуполномоченных на ведение кредитных операций. Оригиналы документов, передаваемые в заклад по договорам залога (паспорта транспортных средств, паспорта самоходных дорожно-строительных и иных машин, закладные, ценные бумаги и пр.) на время действия кредитного договора и договора залога передаются на хранение в хранилище банка.
6.6. Обеспечение сохранности залогового имущества
В соответствии с законодательством работниками банка должны приниматься меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.
Оставление заложенного имущества в распоряжении залогодателя значительно увеличивает кредитный риск, так как осуществление постоянного и жёсткого контроля за обеспечением сохранности имущества в этом случае достаточно затруднительно. По указанным обстоятельствам при оформлении обеспечения под кредитные риски необходимо исходить из целесообразности передачи имущества банку (в заклад) на время действия кредитного договора. Указанное имущество может храниться на складах, находящихся в собственности банка, в иных помещениях банка или на арендуемых им складах под охраной банка. Аренда складских помещений при этом оплачивается за счёт залогодателя на основании договора хранения или аренды. В то же время следует учитывать, что в этом случае банк несёт ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного имущества, а за повреждение — в размере утраченной стоимости.
После принятия кредитным комитетом банка решения о выдаче кредита с условием передачи имущества в заклад банку кредитное подразделение за 10 банковских дней организует исполнение решения о ввозе, вывозе, размещении и хранении залогового имущества на принадлежащие банку или арендуемые склады с привлечением соответствующих служб банка. Объём участия конкретных служб, порядок действий их работников определяются заранее с участием руководителей соответствующих подразделений перед каждым завозом (вывозом) имущества.
Вывоз залогового имущества со складов, где оно хранится, допуск к нему посторонних лиц для осмотра или иных действий осуществляется только по письменному разрешению председателя правления банка, а в его отсутствие — заместителя председателя правления.
Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью банка, а также с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. В этом случае работником кредитного подразделения, при необходимости — совместно с сотрудником юридического управления, изучаются документы, подтверждающие правомерность хранения товара на складах залогодателя (в том числе договоры аренды и др.). Обследуется само место складирования, проверяется его техническая укреплённость, наличие охранно-пожарной сигнализации, круглосуточной физической охраны, система вывоза и ввоза товарно-материальных ценностей.
По согласию сторон на конкретную вещь может быть наложен знак — символ, свидетельствующий о залоге банка на имущество. В зависимости от условий хранения залогового имущества используются свинцовые и пластиковые пломбы, металлические печати, специальные тенты (сетки), клейкие ленты с символикой банка.
По результатам опечатывания и опломбирования составляется акт.
С целью постоянного контроля за сохранностью залога и возможным изменением его справедливой стоимости должны производиться фактическое подтверждение и проверка наличия залога в местах его хранения и местонахождения:
— товаров в обороте — не реже одного раза в квартал;
— движимого имущества (автотранспорта, техники) — не реже одного раза в полгода;
— недвижимого имущества — не реже одного раза в год.
По результатам ежеквартального подтверждения наличия залога составляется акт соответствия залогового имущества по установленной форме. Акт подписывается представителями залогодателя в лице руководителя и главного бухгалтера и подшивается в кредитное дело.
По результатам двух проверок (в течение первого и четвёртого кварталов каждого календарного года) составляется акт проверки залогового имущества по установленной форме. Акт подписывается специалистом по залоговой работе банка и представителями залогодателя в лице руководителя и главного бухгалтера и подшивается в кредитное дело.
В ходе проверки специалист по залоговой работе банка обязан проверять по документам и фактически наличие, объём, состояние, условия хранения предмета залога и требовать от залогодателя осуществления мер, необходимых для сохранности залога.
При этом проверяется порядок ведения складского учёта, для чего первичные документы, приёмо-сдаточные акты, накладные и другие документы выборочно сверяются с записями в товарных книгах (карточках), проводится сплошная или выборочная проверка заложенного имущества по фактическому наличию товарно-материальных ценностей. Проверка осуществляется путём подсчёта, обмера или взвешивания товарно-материальных ценностей. К проведению проверки могут привлекаться, по согласованию с заёмщиком, работники других организаций. Расходы по проверке производятся за счёт заёмщика (залогодателя).
При обнаружении нарушений со стороны залогодателя условий хранения или использования имущества специалист по залоговой работе банка должен принимать незамедлительные меры по наложению на заложенные товары своих знаков и печатей в целях приостановления операций с ними до устранения нарушений.
В случае существенных нарушений условий, предусмотренных договором залога (уменьшение стоимости имущества или замена предмета залога без согласования с банком, нарушение условий хранения или использования, угрожающее утратой или повреждением имущества, ухудшение качества или повреждение заложенного имущества, а также по другим причинам, повлёкшим изменение его ликвидности), специалист кредитного подразделения должен письменно в течение двух рабочих дней уведомить залогодателя о недопустимости подобного использования залога. Одновременно направляется служебная записка с соответствующей информацией председателю правления банка. При отказе залогодателя от выполнения требований банка в установленном законодательством порядке должны приниматься меры по замене предмета залога аналогичным по стоимости и ликвидности имуществом или передаче залоговой массы в заклад (после внесения необходимых изменений и дополнений в договор залога), досрочному исполнению заёмщиком обеспеченного залогом обязательства либо обращению взыскания на предмет залога.
В необходимых случаях по указанию председателя правления банка принимаются меры по вывозу имущества на склады банка (по согласованию с залогодателем после переговоров или в установленном законодательством порядке на основании исполнительных документов).
При попытках вывоза без разрешения банка имущества с мест, указанных в договоре о залоге, работники кредитного подразделения обязаны незамедлительно письменно информировать председателя правления и обеспечивать с привлечением соответствующих подразделений банка охрану залога либо его вывоз на склады банка.
8. Порядок обращения взыскания и реализации предметов залога
Обращение взыскания на предмет залога и его последующая реализация наступают в случае неисполнения заёмщиком обязательств и залогодателя перед банком и предполагают следующие процедуры.
8.2. Официальные (юридические) процедуры по обращению взыскания на заложенное имущество
8.2.1. Обращение взыскания на предмет залога путём обращения в арбитражный суд или суд общей юрисдикции с соответствующим заявлением обеспечивается сотрудниками юридического управления.
8.2.1.1. Подготовка и направление в суд искового заявления об обращении взыскания на предмет залога. Срок — не более двух недель с даты принятия соответствующего решения органом управления банка.
8.2.1.2. Подготовка и участие в судебном заседании: получение решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
8.2.2. Реализация заложенного имущества при наличии решения суда судебным приставом-исполнителем (ст. 350 ГК РФ). Контроль заданной процедурой осуществляет управление экономической безопасности. Вопрос о приобретении банком заложенного имущества в случаях, определённых законодательством, решает орган управления банка.
8.2.2.1. Передача решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю осуществляется сотрудником юридического управления. Судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о возбуждении исполнительного производства и предложить должнику в срок, не превышающий пять дней, передать залогодержателю имущество, находящееся в залоге (ст. 9, 30 Закона «Об исполнительном производстве»).
8.2.2.2. Реализация заложенного имущества через судебного пристава-исполнителя посредством проведения торгов
Заложенное имущество юридических лиц реализуется в порядке, установленном законами «Об ипотеке» и «О залоге», на торгах в соответствии со статьями 350, 448, 449 ГК РФ, физических лиц — в соответствии с ГПК РФ (гл. 39).
8.3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд
Основным условием при обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд является наличие в договоре залога (либо в отдельном соглашении между залогодержателем и залогодателем) положения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога и нотариальное удостоверение данного договора.
Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Обращение взыскания на заложенное имущество, находящееся у залогодателя.
Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в порядке, установленном договором залога. Предпочтительным для банка является обращение взыскания во внесудебном порядке.
8.3.1. Реализация заложенного имущества, находящегося у залогодателя, самим залогодателем, залогодержателем или специализированной организацией.
Контроль за данной процедурой обеспечивают совместно кредитное подразделение, управление экономической безопасности и юридическое управление банка.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Публичные торги организует специализированная организация.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заёмщиком любого из обязательств по кредитному договору в установленные в нём сроки залогодержатель имеет право без обращения в суд (во внесудебном порядке) обратить взыскание на предмет залога путём реализации предмета залога одним из следующих способов:
8.3.1.1. оставление за собой предмета залога залогодержателем;
8.3.1.2. продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключённого между ним и залогодержателем договора комиссии;
8.3.1.3. иным предусмотренным действующим законодательством способом, удобным для залогодержателя.
8.3.2. Решение о выборе способа реализации предмета залога принимает залогодержатель.
8.3.3. В случае обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации залогодержатель вправе реализовать всё либо часть заложенного имущества по своему усмотрению.
8.3.4. В случае обращения взыскания на предмет залога залогодатель обязан по первому требованию залогодержателя непосредственно в момент обращения передать залогодержателю или уполномоченному залогодержателем лицу заложенное имущество, а также все документы, подтверждающие право собственности залогодателя на имущество.
8.3.5. В случае неисполнения залогодателем условий обращения взыскания во внесудебном порядке залогодержатель вправе обратиться к нотариусу за совершением на договоре залога исполнительной надписи. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ о нотариате и законодательством РФ об исполнительном производстве.
9. Порядок получения работниками банка информации о госрегистрации прав на недвижимое имущество
Предоставление единой информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством осуществляется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для получения информации специалистом по залоговой работе составляется письменный запрос, в котором указывается наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование банка.
Информация о регистрации предоставляется в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой указываются наименование объекта недвижимости, его кадастровый номер, площадь (размер доли), местоположение, наименование правообладателя, вид зарегистрированного права, установленные обременения (ограничения).
По желанию заявителя к выписке может прилагаться информация обо всех правообладателях объекта недвижимости и сделках с ним, ранее зарегистрированных в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (история объекта недвижимости).
Информация о регистрации предоставляется только по конкретному объекту недвижимого имущества за определённую плату. Порядок установления платы за предоставление информации и использование полученных средств определяется Правительством РФ.
10. Порядок работы с отдельными видами залогов
При залоге имущества юридических или физических лиц, передающих банку в залог имущество в обеспечение обязательств заёмщика по предоставленному кредиту (гарантии) (далее — залогодатель), может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо. В любом случае на момент выдачи кредита имущество, принимаемое в залог, должно находиться у залогодателя на правах собственности либо хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия её собственника или лица, имеющего на неё право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Многообразие используемого в качестве обеспечения залогового имущества обусловливает определённую специфику при работе с различными видами залога и оформлении договоров залога.
10.1. Залог товаров в обороте
Залогом товаров в обороте признаётся залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.), при условии что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.
Условия работы банка при залоге товаров в обороте или на складе залогодателя заключается в следующем:
— в обеспечение обязательств заёмщиков не принимаются товары, срок годности (хранения) которых менее 30 дней;
— разрабатываются различные варианты реализации предмета залога;
— на этапе принятия решения о приемлемости для банка в качестве предмета залога какого-либо товара банк располагает различными вариантами его возможной реализации;
— осуществляется постоянный контроль за сохранностью, условиями хранения и состоянием предмета залога на складе залогодателя;
— ведётся постоянный контроль за динамикой рыночной стоимости предмета залога, которая не должна быть ниже суммы, указанной в договоре залога.
10.4. Залог имущественных прав требований
Предметом залога являются принадлежащие залогодателю имущественные права требования по заключённым контрактам (договорам) (аренды, лизинга и т.д.).
Условия работы банка при залоге имущественных прав требования заключаются в следующем:
— на этапе принятия решения о приемлемости для банка в качестве предмета залога имущественных прав требования необходимо проведение анализа финансового состояния компаний, к которым данные требования должны предъявляться, и соблюдения ими платёжной дисциплины ранее, а также оценка достаточности суммы закладываемых требований для погашения обязательств заёмщика в полном объёме и в установленные сроки;
— возможность реализации в течение 270 календарных дней.
Приложение
Порядок определения справедливой стоимости предмета залога
1. Порядок определения справедливой стоимости предмета залога состоит в следующем:
— определении справедливой стоимости предмета залога исходя из определения рыночной стоимости предмета залога. Определение справедливой (рыночной) стоимости предмета залога может проводиться сотрудниками банка или независимыми оценщиками, оплата услуг которых производится за счёт заёмщика (или залогодателя);
— расчёте залоговой стоимости предмета залога путём дисконтирования и применения методов, установленных банком в зависимости от способа определения справедливой стоимости предмета обеспечения.
Результатом данной работы является заключение специалиста, проводившего анализ, с выводом о справедливой стоимости предмета залога.
1.1. Определение рыночной стоимости предмета залога специалистами банка
Определение рыночной стоимости предмета залога в банке производится специалистами кредитного управления, должностными обязанностями которых предусмотрено проведение оценки предмета залога.
Уполномоченным сотрудником оформляется акт осмотра залога и заключение по оценке.
При проведении оценки рыночной стоимости нестандартного имущества, предлагаемого в качестве залогового обеспечения банку (сложного, редко встречающегося на территории РФ технологического оборудования, технологических линий, морских, речных, авиационных судов, жилой и нежилой недвижимости), возможно привлечение независимой оценочной компании.
Для определения рыночной стоимости залога банком используются следующие подходы:
— затратный подход — основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект оценки больше, чем стоимость строительства (воспроизводства) объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту;
— сравнительный подход — основан на принципе замещения и принципе спроса и предложения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой, сходной собственности, обладающей такой же полезностью;
— доходный подход — основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход.
1.1.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости специалистом банка производится на основании следующей информации:
— балансовой стоимости объекта, определяемой на основании данных бухгалтерской отчётности;
— данных о юридическом положении объекта (свидетельства о регистрации прав, титула, имущественных прав), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
— данных о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
— технической документации по объекту (технического паспорта БТИ, проектно-сметной документации на строительство, реконструкцию; пояснительных записок);
— сведений о наличии обременения недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых отложений и иных ограничений по использованию недвижимости;
— данных о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости);
— данных о сооружениях, входящих в состав объекта недвижимости;
— данных о типовых затратах на содержание имущества, а также
— других документов, связанных с объектом недвижимости и необходимых для определения рыночной стоимости.
Специалистами банка используются следующие подходы для определения рыночной стоимости недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учётом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Определение справедливой стоимости объекта недвижимости производится в несколько этапов.
Первый этап. Расчёт восстановительной стоимости
Для расчёта восстановительной стоимости подбирается здание-аналог, определяются параметры и справочные стоимости. В основу расчёта положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства из базовых цен 1969 года в цены на дату оценки путём умножения базовой стоимости строительства на соответствующие коэффициенты, отражающие динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ. Расчёт восстановительной стоимости объекта как стоимости нового строительства определяется с учётом дополнительных косвенных издержек, неизбежных при новом строительстве ( — 15%, прибыли девелопера, принимающего на себя риски по развитию земельного участка , — 20%, НДС — 18%).
Второй этап. Расчёт накопленного износа
Накопленный износ — это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, машин и оборудования, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
В затратном подходе износ во всех случаях вычитается из текущей восстановительной стоимости.
Накопленный износ рассчитывается по формуле:
.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
— физический износ;
— функциональный износ;
— внешний, или экономический, износ.
Физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.
Нормативный метод расчёта физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого и ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН-53-86) Госгражданстроя. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
,
где — физический износ здания; — коэффициент соответствующих долей восстановительной стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания.
Метод срока ЖИЗНИ определяется по формуле:
,
где ХВ — хронологический возраст (от ввода в эксплуатацию до даты оценки); ФЖ — нормативный срок службы здания.
Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объёмно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определённое использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.д. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Третий этап
Определение итоговой стоимости с учётом накопительного износа определяется по формуле:
.
Сравнительный подход
При использовании этого подхода оценка объектов осуществляется исходя из данных о недавних сделках. Анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения и принципе спроса и предложения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой, сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
При прямом сравнении продаж рассматриваются сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами.
В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемое имущество. Скорректированная цена позволяет сделать вывод о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнительных продаж следует предпринять следующие шаги:
— изучить состояние и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект, выделить ряд объектов, сопоставимых с оцениваемым и проданных в недавний период;
— собрать информацию по каждому отобранному объекту о цене продажи, дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки;
— проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
— скорректировать цены продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
— согласовывать скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.
Доходный подход
Этот подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход.
Пересчёт будущих доходов и сумм реверсии (перепродажи) в текущую стоимость на дату оценки позволяет определить стоимость оцениваемого объекта. Этот подход применяется для всех объектов собственности, для которых можно спрогнозировать доходы и сумму возможной перепродажи собственности.
Подход может быть реализован в двух вариантах — это:
— метод прямой капитализации;
— метод дисконтированных денежных потоков.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (R).
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (С) рассчитывается по формуле:
С = ЧОД / R.
Если в проведённом анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.
Чистый операционный доход — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учёта амортизационных отчислений.
ЧОД рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчёта ЧОД следующая.
Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПДВ предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.
Согласование результатов оценки
При оценке были применены три основных подхода к определению стоимости объекта залога — затратный, сравнительный и доходный.
Результаты, полученные разными подходами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что вполне закономерно. Для того чтобы определить рыночную стоимость предмета залога, необходимо провести согласование полученных результатов.
Для этого каждому показателю, характеризующему подход, применяемый банком для определения рыночной стоимости, присваивается весовой коэффициент от 0 до 1, с учётом того что сумма весов по каждому показателю должна составлять 1.
Весовые коэффициенты определяются специалистом самостоятельно с учётом цели оценки, количества и качества имеющейся информации по каждому применённому подходу (см. табл. 2).
Таблица 2
Итоговое значение весовых коэффициентов по каждому подходу рассчитывается по формуле:
,
где И — итоговое значение весовых коэффициентов; , — показатели; N — общее число показателей.
Далее стоимость, определённая каждым подходом, умножается на выведенное итоговое значение весового коэффициента, рассчитанного для каждого подхода. Полученные три стоимости суммируются и определяют рыночную стоимость предмета залога.
1.1.2. Определение рыночной стоимости автотранспортной и самоходной техники
Для определения рыночной стоимости автотранспортной и самоходной техники банком используется следующая информация:
— паспорта транспортных средств и самоходных машин;
— свидетельства о регистрации;
— договор купли-продажи;
— документы об оплате (справка-счёт, расчётные документы и др.);
— талоны техосмотра;
— справка, выданная органом гостехнадзора, об отсутствии зарегистрированных обременений в отношении самоходных машин, а также
— другие документы, необходимые для определения рыночной стоимости.
Для определения рыночной стоимости автотранспортной техники и самоходной техники банком применяются следующие подходы.
Затратный подход
При определении справедливой стоимости автотранспортного средства затратным подходом применяют Методическое руководство по определению автотранспортных средств с учётом естественного износа и технического состояния на момент предъявления (РД 37.009.015-98). При использовании данного подхода к оценке стоимости следует предпринять следующие шаги.
Необходимо определить точку отсчёта, за которую принимается средняя розничная цена на аналогичное транспортное средство, сложившаяся в данном регионе на дату оценки.
Определение пробега. Определяем расчётный показатель транспортного средства (физический износ) по формуле:
,
где — расчётный показатель износа транспортного средства; — показатель износа ТС по пробегу (в процентах на 1000 км пробега); — фактический пробег ТС на день осмотра; — показатель старения по временному фактору (в процентах за год) в зависимости от интенсивности эксплуатации; — фактический срок службы в годах; — коэффициент, учитывающий климатические особенности региона, 1,12; — коэффициент, учитывающий характеристики района по степени агрессивности окружающей среды, 1,07; — коэффициент корректировки, учитывающий численность населения в регионе, 1,025.
Расчёт накопительного износа определяется по формуле:
.
Производим корректировку рыночной стоимости автотранспортного средства с учётом физического, функционального и экономического износа. Из этого следует, что стоимость с учётом износа равна:
,
где — стоимость ТС с учётом рассчитанного износа; — цена нового ТС с учётом комплектности; — накопительный износ автотранспортного средства.
Сравнительный подход
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и, частично, конструкторско-технологическое свойство.
Расчёт полного сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:
— нахождение объекта-аналога;
— внесение корректировок в цену аналога.
Корректировки бывают двух видов:
1) коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
2) поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машины определяется по формуле:
,
где — цена объекта аналога; , , … — корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Согласование результатов оценки
При оценке были применены два подхода к определению стоимости объекта залога — затратный и сравнительный.
Результаты, полученные разными подходами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что вполне закономерно. Для того чтобы определить рыночную стоимость предмета залога, необходимо провести согласование полученных результатов.
Для этого каждому показателю, характеризующему подход, применяемый банком для определения рыночной стоимости, присваивается весовой коэффициент от 0 до 1, с учётом того что сумма весов по каждому показателю должна составлять 1.
Весовые коэффициенты определяются специалистом самостоятельно с учётом цели оценки, количества и качества имеющейся информации по каждому применённому подходу (см. табл. 3).
Таблица 3
Итоговое значение весовых коэффициентов по каждому подходу рассчитывается по формуле:
,
где И — итоговое значение весовых коэффициентов; , — показатели; N — общее число показателей.
Далее стоимость, определённая каждым подходом, умножается на выведенное итоговое значение весового коэффициента, рассчитанного для каждого подхода. Полученные две стоимости суммируются и определяют рыночную стоимость предмета залога.
1.1.3. Определение рыночной стоимости оборудования
Определение рыночной стоимости оборудования производится на основании следующей информации — это:
— полное наименование объекта, марка, модель, серия;
— инвентарный (учётный) номер, балансовая и остаточная стоимость на последнюю отчётную дату перед датой оценки;
— завод (фирма) — изготовитель;
— год выпуска, дата постановки на учёт;
— сведения о консервации и ремонте (замене узлов, усовершенствовании);
— технические характеристики объекта оценки (мощность, масса, размеры, пробег, производительность и др. согласно техпаспорту; желательна копия техпаспорта);
— другие документы, необходимые для определения рыночной стоимости.
Банком используются следующие подходы для определения рыночной стоимости оборудования.
Затратный подход
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости изготовления аналогичных машин и оборудования со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость нового аналогичного оборудования и далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оборудования. Накопленный износ определяется методом разбивки — этот метод заключается в рассмотрении и учёте всех видов износа — физического, функционального и внешнего — и определяется по формуле:
,
где — накопленный износ; — физический износ; — функциональный износ; — внешний износ.
Физический износ определяется исходя из нормативного срока службы, поданным завода-изготовителя, и фактического срока службы, состояния (см. табл. 4).
Таблица 4
Износ, % | Оценка состояния | Техническая характеристика, соответствующая состоянию |
0-5 | Новое | Новое, установленное и ещё не эксплуатировавшееся, в отличном состоянии |
6-15 | Очень хорошее | Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей |
16-35 | Хорошее | Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии |
36-60 | Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации, требующее незначительного ремонта основных или замены некоторых неосновных частей |
61-80 | Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации, в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, требующее ремонта или замены главных частей и ответственных узлов |
81-90 | Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта или замены главных частей и других ответственных узлов |
91-100 | Непригодное к применению | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, т.е. лома |
Сравнительный подход
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частично конструкторско-технологическое свойство.
Расчёт полного сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:
— нахождение объекта-аналога;
— внесение корректировок в цену аналога;
— коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
— поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машины определяется по формуле:
,
где — цена объекта аналога; , , … — корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Согласование результатов оценки
При оценке были применены два подхода к определению стоимости объекта залога — затратный и сравнительный.
Результаты, полученные разными подходами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что вполне закономерно. Для того чтобы определить рыночную стоимость предмета залога, необходимо провести согласование полученных результатов.
Для этого каждому показателю, характеризующему подход, применяемый банком для определения рыночной стоимости, присваивается весовой коэффициент от 0 до 1, с учётом того что сумма весов по каждому показателю должна составлять 1.
Весовые коэффициенты определяются специалистом самостоятельно с учётом цели оценки, количества и качества имеющейся информации по каждому применённому подходу (см. табл. 5).
Таблица 5
Итоговое значение весовых коэффициентов по каждому подходу рассчитывается по формуле:
,
где И — итоговое значение весовых коэффициентов; , — показатели; N — общее число показателей.
Далее стоимость, определённая каждым подходом, умножается на выведенное итоговое значение весового коэффициента, рассчитанного для каждого подхода. Полученные две стоимости суммируются и определяют рыночную стоимость предмета залога.
1.1.4. Определение рыночной стоимости товаров в обороте
В рамках настоящего положения под рыночной стоимостью товаров в обороте (запасов, готовой продукции) банком понимается балансовая стоимость (себе стоимость) или документально подтверждённая цена приобретения.
При принятии в залог товаров в обороте рекомендуется принимать во внимание следующую информацию и запрашивать у залогодателя следующие документы (при их наличии):
— перечень закладываемого имущества с указанием цены за единицу товара. От залогодателя необходимо получить информацию о принципах формирования цены, её уровне;
— договоры (соглашения, контракты), подтверждающие поставку товара;
— платёжные документы, подтверждающие факт оплаты поступившего товара по указанным договорам;
— таможенные декларации с отметкой о прохождении таможенного контроля;
— справку складского учёта с указанием артикулов товара, товарных остатков, места хранения (адрес, телефоны материально ответственных лиц);
— сертификаты качества с указанием срока годности товара;
— документы, подтверждающие срок годности товара (для продуктов питания, парфюмерии, медпрепаратов);
— договор аренды складских помещений, где хранятся товар и платёжные документы, подтверждающие факт оплаты аренды, или документы, подтверждающие права собственности на склад;
— справка по товарообороту за последние шесть месяцев;
— перечень торговых точек, где реализуется товар;
— договоры залога по действующим кредитным договорам в других банках с приложениями.
1.1.5. Осмотр и проверка качественных характеристик предмета залога
Вне зависимости от способа определения рыночной стоимости предмета залога специалистом банка производится выездная проверка предмета залога. В отдельных случаях к проверке могут привлекаться сотрудники службы безопасности. Проверка залога проводится в присутствии представителя залогодателя. В ходе переговоров с представителем залогодателя необходимо выяснить, обращались ли с предложениями о покупке предмета залога, его аренде, стоимости предполагаемого (при необходимости) ремонта и переоборудования, конструктивных особенностях, которые могут повлиять на перепрофилирование предмета залога.
В ходе проведения осмотра и проверки качественных характеристик предмета залога и условий его хранения необходимо:
— убедиться в фактическом наличии предмета залога по заявленному залогодателем адресу;
— получить от залогодателя перечень передаваемого в залог имущества, находящегося по данному адресу, принадлежащего залогодателю на праве собственности. Перечень должен быть сформирован на дату проведения осмотра. В случае рассмотрения по возможному принятию объектов основных средств от собственника данного имущества при проведении проверки необходимо получить спецификацию оборудования с указанием первоначальной стоимости, суммы износа и остаточной стоимости основных средств, полного наименования, инвентарных номеров, года выпуска, года постановки на баланс;
— на основе предоставленного перечня складских остатков (при залоге товаров в обороте) или на основе спецификации (при залоге основных средств) произвести выборочный (при залоге товаров в обороте) или полный (при залоге основных средств) контрольный пересчёт предмета залога по существенным позициям (исходя из стоимостных и количественных показателей);
— визуально оценить степень износа (соответствие сроку годности) имущества;
— установить возможность и право доступа третьих лиц в помещение, в котором находится имущество;
— установить возможность нахождения в помещении имущества, принадлежащего третьим лицам;
— установить соответствие между фактическим местонахождением имущества по данному адресу и предоставленными залогодателем документами на помещение, служащее основанием для размещения имущества по данному адресу;
— оценить ведение деятельности за время проверки на складе, в том числе осуществление погрузочно-разгрузочных работ, комплектации, оформления и т.д.;
— оценить степень ведения складского учёта, в том числе используемую складскую программу, особенности документального оформления товара, проведение плановой и внеплановой инвентаризации, наличие индивидуальной материальной ответственности сотрудников склада и т.д.;
— оценить степень технического оснащения склада;
— оценить уровень обеспечения сохранности имущества (наличие охранной сигнализации, службы охраны и т.д.);
— сроки годности, товарный вид;
— наличие на самом товаре идентификационных признаков.
1.2. Определение залоговой стоимости предмета залога
Определение залоговой стоимости предмета залога (кроме ценных бумаг) производится специалистом банка, должностными обязанностями которого предусмотрено определение стоимости предмета залога. После определения справедливой цены предмета залога залоговая стоимость предмета залога определяется по формуле:
,
где — залоговая стоимость; С — справедливая (рыночная) стоимость; — залоговый дисконт, %.
Значения коэффициентов дисконтирования
(См. табл. 6.).
Таблица 6
Значения применяемых коэффициентов дисконтирования в соответствии с предметом залога
N п/п | Вид имущества | Минимальный уровень дисконта, % |
1 | Гарантийные депозиты (вклады), соответствующие требованиям, указанным в пункте 10.2.2 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк», принятым в обеспечение кредита в валюте, совпадающей с валютой кредитного договора | 0 |
2 | Собственные долговые ценные бумаги банка, соответствующие требованиям, указанным в пункте 10.2.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 0 |
3 | Собственные долговые ценные бумаги банка номинированы в иностранной валюте, соответствуют требованиям, указанным в пункте 10.2.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 5 |
4 | Гарантийные депозиты (вклады), соответствующие требованиям, указанным в пункте 10.2.2 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк», принятым в обеспечение кредита в валюте, отличающейся от валюты кредитного договора | 0 |
5 | Гарантийные депозиты (вклады) в иностранной валюте, соответствующие требованиям, указанным в пункте 10.2.2 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк», принятым в обеспечение кредита в валюте, отличающейся от валюты кредитного договора | 5 |
6 | Право требования по договору (дебиторская задолженность), при условии что должник по договору имеет финансовое положение, которое может быть оценено по методикам оценки банка не хуже чем среднее | 30 |
7 | Ценные бумаги, соответствующие требованиям, указанным в пунктах 10.2.1,10.3.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 15 |
8 | Ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, соответствующие требованиям, указанным в пунктах 10.2.1,10.3.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 20 |
9 | Аффинированные драгоценные металлы в слитках (золото, серебро, платина и палладий) | 15 |
10 | Заклад наличной иностранной валюты физических лиц при условии их свободной конвертации (долл. США, евро) | 5* |
11 | Сырьё, материалы, готовая продукция и товар | 30 |
12 | Ценные бумаги, не соответствующие требованиям, указанным в пунктах 10.2.1,10.3.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 30 |
13 | Ювелирные изделия, принимаемые в залог по оценке независимых оценщиков (специалистов ювелирных магазинов и ломбардов) | 30 |
14 | Широко распространённые виды оборудования и техники, транспортных и технических средств, имеющие широкий круг потенциальных покупателей, в том числе: | |
— новый (на дату оценки) легковой автотранспорт, застрахованный (КАСКО) в пользу банка на сумму не менее залоговой стоимости, определённой банком | 10 | |
— подержанный легковой автотранспорт | 30 | |
— грузовой автотранспорт и самоходная техника | 30 | |
— торговое, холодильное и отопительное оборудование, 20- и 40-футовые контейнеры | 30 | |
— компьютерное и офисное оборудование, бытовая техника, мебель | 40 | |
— все остальные виды распространённого оборудования и техники | 30 | |
15 | Некрупные объекты недвижимости любого назначения, имеющие широкий круг потенциальных покупателей, в том числе: | |
— жилые квартиры, помещения розничных и мелкооптовых магазинов, мест общественного питания, салонов услуг, офисные помещения | 30 | |
— складские и производственные помещения | 30 | |
— земельные участки для индивидуального жилищного строительства (эксплуатации частного жилого дома) | 30 | |
— земельные участки для строительства (эксплуатации) офисов и розничных торговых точек, помещений мест общественного питания и сферы услуг | 30 | |
— земельные участки для строительства (эксплуатации) оптовых торговых точек, складов, производственных цехов и многоэтажных (многоквартирных) жилых домов | 30 | |
16 | Некрупные морские суда | 30 |
17 | Воздушные суда | 30 |
18 | Редкие виды оборудования и техники, транспортных средств и самоходной техники, не имеющие широкого круга потенциальных покупателей | 40 |
19 | Имущественные права (требования) на недвижимое имущество, соответствующие требованиям пункта 10.3.1 положения о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам в ОАО «Банк» | 30 |
20 | Крупные объекты недвижимости любого назначения, не имеющие широкого круга потенциальных покупателей, в том числе: | |
— жилые квартиры, помещения розничных и мелкооптовых магазинов, мест общественного питания, салонов услуг, офисные помещения | 30 | |
— складские и производственные помещения | 30 | |
— индивидуальные дома | 30 | |
— объекты незавершённого строительства любого назначения | 30 | |
— земельные участки сельскохозяйственного назначения | 30 | |
— земельные участки для строительства (эксплуатации) объектов любого назначения | 30 | |
21 | Крупные морские суда, в том числе: | |
— со сроком эксплуатации до 15 лет включительно | 35 | |
— со сроком эксплуатации свыше 15 лет | 40 |
Минимальный уровень дисконта увеличивается в случае наличия следующих дополнительных условий:
— объект имеет такие характеристики, которые позволяют предположить его пониженную привлекательность для потенциальных покупателей или снижение его ликвидности в течение срока действия кредитного обязательства, — на 5%;
— рынок объекта имеет устойчивые тенденции к снижению — на 5%;
— о залогодателе и (или) заёмщике имеется негативная информация — на 5%;
— в отношении обеспечения, указанного в пунктах 10, 12-14, 16-19, 21 таблицы 8, при условии что срок действия кредитного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог данного имущества, составляет более одного года, — на 5% за каждый последующий год.
При наличии нескольких условий соответствующие повышающие проценты суммируются.
По решению кредитного комитета в зависимости от качества предлагаемого обеспечения, его ликвидности, местонахождения (хранения), а также с учётом складывающейся конъюнктуры рынка, наличия конкретных коммерческих предложений о покупке предмета залога и других факторов, влияющих на ликвидность залога, значение дисконта может быть изменено в сторону повышения (понижения).