Вс вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков
Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.
Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.
Мнимая сделка
Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно. Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.
В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2021 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.
В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.
Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.
Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».
Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).
Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).
Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.
«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.
Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.
Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.
Суть правосудия
Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.
Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.
Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.
Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.
Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.
Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.
«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.
ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.
При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.
Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.
Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.
Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Притворная или прикрытая сделка
В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.
На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.
При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.
В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.
Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.
Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.
Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2021 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.
Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).
ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.
При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.
Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.
«Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.
Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Комментарий эксперта
Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.
«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости. Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.
Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».
«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением. Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».
Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.
«Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.
Алиса ФОКС
Какие риски у кредита под залог автомобиля
На сайтах крупных банков можно ознакомиться с условиями договора займа под залог автомобиля, а также рассчитать на кредитном калькуляторе примерный размер ежемесячных платежей, сумму переплаты и процентную ставку. Автовладелец может изучить договор, проконсультироваться с юристами и просчитать все риски заранее.
МФО и автоломбарды такой возможности не предоставляют, однако предлагают более низкую процентную ставку и выдают кредит в более короткий срок. Но где бы вы ни взяли кредит под залог машины, риски будут одинаковыми.
Риск 1: Можно лишиться автомобиля и остаться должным кредитору большую сумму денег.
Юрист, кандидат юридических наук Владислав Кукель:
– Нельзя сказать, что кредит под залог автомобиля опасен. Но он несет в себе возврат «тела займа», проценты за пользование кредитом и штрафы за просрочку платежей. Если оплаты не вносятся один-два месяца, сумма долга вырастает существенно.
Залог автомобиля – гарантия возврата кредитных средств. Если деньги не возвращаются, кредитор (банк, МФО, автоломбард) изымает автомобиль, а потом продает. При этом заемщик должен вернуть основной займ, проценты за пользование кредитом и штрафные неустойки.
Историй, когда человек терял автомобиль и оставался должен кредитной фирме, много. С точки зрения закона, мошенничества (то есть преступления, предусмотренного Уголовным кодексом РФ) здесь нет.
Риск 2: В кредитной организации предложат подписать не только договор займа под залог автомобиля, но еще и договор купли-продажи и лизинга. Подписав такие договоры, автовладелец продаст машину банку и возьмет ее в лизинг, то есть утратит на нее право владения.
Генеральный директор юридической компании Pavlenko Law Group, кандидат юридических наук Константин Павленко:
– Как правило, заемщики откликаются на рекламу «займы под залог ПТС», «кредит под залог авто» и т. п. По факту же в офисе компании они подписывают не только договор займа под залог авто или ПТС, но и договор купли-продажи и лизинга. Стоимость продажи авто оказывается значительно ниже рынка, а лизинговые платежи значительно выше.
Уровень правовой грамотности россиян крайне низок. Подписывая документы с заглавием «Договор купли-продажи» они не осознают, что с этого момента будут управлять фактически чужим автомобилем. При допущении просрочки хотя бы одного лизингового платежа запускается начисление неустоек по ростовщическим ставкам.
Могу поделиться собственным кейсом. Мой клиент продал лизинговой компании свой автомобиль за 1,2 млн и в течение года должен был заплатить 2,7 млн за ее фактический обратный выкуп. Сорвав один платеж, через неделю он получил требование о возврате авто и единовременной выплате платежей за весь год.
Более того, оказалось, что к его автомобилю прикрепили «маячок». Мошенники получили сведения о маршрутах клиента, месте жительства его и родственников, стали приезжать и «давить» в лучших традициях коллекторов 2000-х.
Иск к моему клиенту об истребовании авто и взыскании денежных средств также не заставил себя ждать. Главный инструмент противодействия в таких случаях – подать встречный иск о переквалификации подписанных договоров в договор займа под залог авто.
Однако практика по России неоднородная: лизинговая компания, оставшаяся ни с чем в одном регионе, возьмет свое в другом. Плюс, в Москве как раз сложилась практика в пользу таких лизингодателей.
В моем конкретном деле удалось «сыграть» на реформе судебной системы. Появилась перспектива дойти до вновь образованного кассационного суда в другом регионе, в связи с чем оппонент согласился на компромиссное мировое соглашение. Автомобиль остался у клиента, деньги возвращались уже по вполне рыночной процентной ставке. Но так бывает далеко не всегда.
Риск 3: В первый месяц вам предложат 1-3% по кредиту, однако могут не сказать, что со следующего месяца процентная ставка будет увеличиваться. Увеличение процента может предусматриваться за просрочку платежа даже на один день и достигать 20% от общей суммы долга.
Юрист, кандидат юридических наук Владислав Кукель:
– Схема сама по себе проста. Это сложный и запутанный кредитный договор со множеством условий досрочного расторжения, сложных процентов, пеней и штрафов. Когда клиент подписывает договор, менеджер со стороны кредитора сообщает лишь несколько дежурных маркетинговых фраз, например: «первый месяц – 0% по кредиту».
Представитель кредитной организации может не сказать, что со второго месяца кредитования процент вырастет до 5%, а с третьего – до 25% годовых. Или о том, что санкции за просрочку возврата могут нарастать лавинообразно — от 0,01% за первую неделю просрочки до 1% в день за просрочку свыше двух месяцев.
Это написано в условиях кредитного договора. Часто эти условия идут как отдельный документ очень большого объема, размещаемый на сайте банка, автоломбарда или МФО. Ознакомиться и понять его сможет не каждый профессионал.
Тактика кредитора
Но меньше всего от обмана в таких историях защищены контрагенты супругов – покупатели и залогодержатели недвижимости. От «семейных» рисков нельзя застраховаться на 100%. Например, продавец может уверять, что он холост, однако его слова не всегда просто проверить.
А еще брак может быть заключен в другой стране. Это еще больше усложняет ситуацию. «В пользу покупателя работает только годичный срок исковой давности, который, учитывая баланс интересов, суды все-таки должны исчислять с даты перехода прав», – полагает партнер Федеральный рейтинг.группаСемейное и наследственное правогруппаУголовное правогруппаАрбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощениягруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)20место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)49место
По выручкеПрофайл компании Анна Артамонова.
Если сделка не требует госрегистрации и нотариального заверения, то ее довольно сложно оспорить. Для этого нужно, чтобы объявившийся супруг доказал, что второй супруг знал или должен был знать о его несогласии со сделкой, говорит Надежда Попова из АБ Федеральный рейтинг.группаСемейное и наследственное правогруппаСтраховое правогруппаУправление частным капиталомгруппаБанкротство (включая споры)группаАрбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)Профайл компании.
С теми сделками, которые требуют госрегистрации, ситуация более сложная. Нет 100%-ной гарантии, что сделка не будет оспорена, но определенные меры предосторожности есть.
Если супруг есть:
- получить нотариальное согласие на сделку от супруга продавца (если передается недвижимость). Еще лучше, если оно будет конкретным и со всеми существенными условиями сделки. Универсальные согласия (на все сделки) тоже имеют юридическую силу, но часто становятся предметом судебных споров, потому что один супруг не знает, какие сделки совершает другой, говорит Маркова из UFG Wealth Management;
- получить резолюцию супруга-другого собственника непосредственно на договоре, что «с условиями он ознакомлен и согласен», рекомендует Попова.
Если супруга (вроде бы) нет:
- запросить у контрагента документы, подтверждающие семейное состояние. Один из них – справка о заключении брака из органов ЗАГС. Ее могут выдать лицу по месту жительства, но выйти замуж или жениться можно и в другом регионе или даже другой стране. Так что подобный документ нельзя назвать 100%-но точным, предупреждает Маркова;
- получить нотариальное заверение от продавца, что он не состоял и не состоит в браке. Но такая бумага не дает гарантий, и суд может оценить ее критически, предупреждает Попова: «Нотариус не несет ответственности за дачу ложных заявлений, а лишь заверяет, что подпись поставлена в его присутствии»;
- проверить паспорт продавца. По словам Поповой, если документ «обновили» перед сделкой, это может вызвать подозрения;
- проверить тех, кто зарегистрирован вместе с продавцом, пусть даже он уверяет, что это не члены его семьи, предлагает Попова;
- предусмотреть в договоре заверение об обстоятельствах. Человек может заверить, что в браке не состоит, а если окажется, что обманул, то он выплачивает неустойку, предусмотренную в соглашении (ст. 431.2 ГК).
* – имя и фамилия изменены редакцией.
